房地產(chǎn)商投資合同精品(七篇)

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篇(1)

一、社會風(fēng)險因素

社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化以及房地產(chǎn)、土地等相關(guān)政策的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險主要包括：

(一)政策風(fēng)險

政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，房地產(chǎn)政策的變化趨向，直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資者的成功與否。房地產(chǎn)業(yè)由于與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府的控制，政府對租金、售價的限制、對外資的控制、對土地使用的控制，對環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對投資規(guī)模、投資方向、投融資的控制，以及新稅務(wù)政策的制定，都對房地產(chǎn)投資者構(gòu)成風(fēng)險。在未實(shí)現(xiàn)完全市場經(jīng)濟(jì)的條件下，政策風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險尤為重要。因此，房地產(chǎn)商都非常關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此引發(fā)的風(fēng)險。

(二)房地產(chǎn)審批風(fēng)險

房地產(chǎn)審批風(fēng)險是由于開發(fā)商報建以及辦理各種手續(xù)的過程不順利或者受到阻礙帶來的經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)開發(fā)商要如期進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，首先要經(jīng)過建設(shè)行政主管部門的批準(zhǔn)，這就要求開發(fā)商的報建工作順利進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)投資成本高，工期的延誤可能會帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，文件審批在政府任何一個管理部門受到阻礙都會影響預(yù)期收益，所以，房地產(chǎn)審批風(fēng)險一直倍受房地產(chǎn)開發(fā)商的重視。

(三)城市規(guī)劃風(fēng)險

城市規(guī)劃的變動對已經(jīng)建成的、正在建設(shè)中的以及將要建設(shè)的房地產(chǎn)商品的價值量會產(chǎn)生影響，其負(fù)面影響就是給房地產(chǎn)商品經(jīng)營者帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。

(四)區(qū)域發(fā)展風(fēng)險

區(qū)域發(fā)展風(fēng)險是指由于周圍環(huán)境的房地產(chǎn)商品發(fā)生變化而影響其它房地產(chǎn)商品的價值和價格，為投資者帶來損失的風(fēng)險。區(qū)域發(fā)展風(fēng)險主要體現(xiàn)在兩個方面：近鄰地區(qū)發(fā)展風(fēng)險和類似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險。

二、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險因素

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險因素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素，它們的出現(xiàn)會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，這類風(fēng)險因素可以分為以下幾類：

(一)市場供求風(fēng)險

任何市場的供給與需求都是動態(tài)的和不確定的。這種動態(tài)的不確定性決定了市場中的經(jīng)營者收入的不確定性。因?yàn)榻?jīng)營者的收入主要是由市場的供給和需求決定的。房地產(chǎn)市場中的經(jīng)營者所承擔(dān)的這種風(fēng)險比其它市場要大些。因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品的價值受供求影響的幅度很大。這種由于供給與需求之間的不平衡而有可能導(dǎo)致的損失，就是供求風(fēng)險。只有對房地產(chǎn)供求關(guān)系做出客觀的判斷并進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測，把握房地產(chǎn)市場供求變化的客觀規(guī)律，才有可能避免該風(fēng)險的發(fā)生。

(二)財(cái)務(wù)風(fēng)險

財(cái)務(wù)風(fēng)險是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險中的一大類，它主要是由于各種財(cái)務(wù)因素發(fā)生變化而給房地產(chǎn)商品經(jīng)營者帶來的各種損失。財(cái)務(wù)風(fēng)險又可以分為以下幾類：通貨膨脹風(fēng)險、資金變現(xiàn)風(fēng)險、開發(fā)費(fèi)用變化風(fēng)險、稅率變動風(fēng)險。包括：通貨膨脹風(fēng)險、資金變現(xiàn)風(fēng)險、開發(fā)費(fèi)用變化風(fēng)險。

(三)融資風(fēng)險

房地產(chǎn)融資風(fēng)險是指融資方式和條件發(fā)生變化對房地產(chǎn)投資經(jīng)營者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)商品是一種資金密集型商品，商品投資生產(chǎn)者對非自有資金的依賴性很強(qiáng)，外部資金條件一旦發(fā)生變化，便立即影響房地產(chǎn)商品的正常生產(chǎn)、經(jīng)營活動。與融資風(fēng)險有關(guān)的因素可分為：“樓花”融資風(fēng)險、房地產(chǎn)按揭風(fēng)險。

三、技術(shù)風(fēng)險

技術(shù)風(fēng)險是指由于技術(shù)方面的不確定性給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的風(fēng)險，表現(xiàn)在開發(fā)商對房屋戶型設(shè)計(jì)、功能要求、科技含量、工程質(zhì)量、材料選擇等的掌握上。造成技術(shù)風(fēng)險的因素很多，主要可分為以下幾種

(一)建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險

采用不同的或新的施工技術(shù)，其可靠性是不完全確定的，存在失敗的可能性，另一方面還會增加試驗(yàn)成本。因此，這樣的損失一旦出現(xiàn)就會增加開發(fā)商或投資者的成本，并依次轉(zhuǎn)移到商品的經(jīng)營者身上。當(dāng)然，建筑施工技術(shù)和工藝的改變產(chǎn)生的風(fēng)險是一種低概率風(fēng)險。

(二)建筑設(shè)計(jì)變動或計(jì)算失誤風(fēng)險

建筑設(shè)計(jì)變化或設(shè)計(jì)計(jì)算錯誤可能給投資者增加房地產(chǎn)開發(fā)成本或造成其它損失。設(shè)計(jì)變化主要是指建筑物設(shè)計(jì)的風(fēng)格、流派等等的變化，這種變化將影響施工成本、材料成本以及建筑物建成后的出租和銷售。設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確性直接影響房地產(chǎn)商品的量和可靠性，一旦發(fā)生計(jì)算錯誤，已建的工程有可能需要砸掉重建，從而給開發(fā)商造成經(jīng)濟(jì)上的巨大損失。

(三)施工事故風(fēng)險

施工事故風(fēng)險是指施工過程中出現(xiàn)各種事故而造成房地產(chǎn)破壞、人的傷亡、機(jī)械設(shè)備損壞等損失。這類事故一旦發(fā)生，便會發(fā)生事故處理費(fèi)和各種補(bǔ)償費(fèi)，同時影響整體工作氣氛并延遲工期。這些損失變成開發(fā)成本的增加，而且也會轉(zhuǎn)移到商品的成本中而成為商品經(jīng)營者的損失。

(四)信息風(fēng)險

信息風(fēng)險是指因信息不精確或錯誤、信息短缺、信息處理緩慢、信息傳遞錯誤等造成損失的可能性。與房地產(chǎn)市場有關(guān)的有許多種信息，例如，建材價格信息、地價信息、設(shè)計(jì)信息、施工隊(duì)信息、招標(biāo)信息等等。對這些信息掌握的不及時或管理的不完善都會間接增加房地產(chǎn)商品的開發(fā)成本。

(五)建筑材料改變和更新風(fēng)險

裝演潮流的變化或其它原因可能會導(dǎo)致建筑材料的更新和改變。如果建筑材料需要更新和改變，一方面會迫使施工工藝隨之變化，還有可能影響到原有的設(shè)計(jì)，因此會造成建設(shè)成本的增加：另一方面，材料更新可能導(dǎo)致材料成本上升，或者造成原有材料的浪費(fèi)。這些增加的成本或浪費(fèi)的材料變成開發(fā)商的損失，其中一部分損失會轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)商品經(jīng)營者身上。

四、經(jīng)營風(fēng)險

經(jīng)營風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，由經(jīng)營因素引起的風(fēng)險。經(jīng)營風(fēng)險可能是由于企業(yè)經(jīng)營決策失誤或管理混亂等內(nèi)部因素引起的，也可能是由競爭對手實(shí)力變化引起的。經(jīng)營風(fēng)險一般被看作軟風(fēng)險，也是影響房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險的一個重要因素。經(jīng)營風(fēng)險的大小一般可用企業(yè)的盈利和盈利增長率來衡量，如果較穩(wěn)定，說明經(jīng)營風(fēng)險較小：反之，風(fēng)險較大。造成經(jīng)營風(fēng)險的因素主要有項(xiàng)目策劃風(fēng)險、項(xiàng)目管理風(fēng)險、合同糾紛風(fēng)險三種。

五、自然風(fēng)險

自然風(fēng)險是指由于各種自然原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險主要包括：自然災(zāi)害風(fēng)險和氣候?yàn)?zāi)害風(fēng)險兩大類。自然災(zāi)害風(fēng)險包括：地震、泥石流、滑坡、崩塌等；氣候?yàn)?zāi)害風(fēng)險包括：風(fēng)暴、

雨雪等災(zāi)害。這些風(fēng)險出現(xiàn)的機(jī)會很低，但是一旦出現(xiàn)，造成的危害是相當(dāng)嚴(yán)重的。

綜上，針對這些風(fēng)險因素及時預(yù)測和發(fā)現(xiàn)可能存在的風(fēng)險，采取相應(yīng)的風(fēng)險控制措施化解、調(diào)節(jié)、控制風(fēng)險因素，以回避、消除和降低風(fēng)險事件發(fā)生的概率以及風(fēng)險損失的程度，從而最終實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)投資者預(yù)期收益損失。主要通過風(fēng)險回避、風(fēng)險預(yù)防和風(fēng)險抑制三種方式控制風(fēng)險。

(一)風(fēng)險回避

風(fēng)險回避是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別和衡量，發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)房地產(chǎn)投資活動可能帶來風(fēng)險損失時，事先就避開風(fēng)險源地或改變行為方式，主動放棄或拒絕實(shí)施這些可能導(dǎo)致風(fēng)險損失的投資活動，以消除風(fēng)險隱患。一般意義而言，風(fēng)險回避是處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險最強(qiáng)有力、最徹底的手段。

在實(shí)際的房地產(chǎn)投資活動中，開發(fā)商常用的風(fēng)險回避措施有：

1　放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險損失的房地產(chǎn)開發(fā)活動。在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商常常通過可行性研究來進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別和衡量，放棄在風(fēng)險較大的某個時間、某一開發(fā)位置，或以某種物業(yè)類型和投資方式乃至整個開發(fā)方案進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)活動。在前期階段，基于對地塊自然屬性、社會屬性或有關(guān)部門對地塊使用的規(guī)劃要求的深入調(diào)查，放棄購買不合格土地，終止開發(fā)活動。

2　改變房地產(chǎn)投資開發(fā)活動的性質(zhì)、地點(diǎn)或工作方法。在投資決策階段，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進(jìn)行商業(yè)樓宇開發(fā)風(fēng)險較大，而進(jìn)行住宅開發(fā)市場前景樂觀且收益有保障，此時開發(fā)商通過改變開發(fā)性質(zhì)從而回避開發(fā)商業(yè)樓宇的風(fēng)險；又如，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進(jìn)行住宅開發(fā)成本高、位置差，而另一塊宗地卻比較適合，因此開發(fā)商改變開發(fā)地點(diǎn)從而回避在原地塊開發(fā)帶來的風(fēng)險。

(二)房地產(chǎn)投資風(fēng)險預(yù)防

房地產(chǎn)投資風(fēng)險預(yù)防是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)投資風(fēng)險損失發(fā)生前采取某些具體措施以消除或減少可能引致風(fēng)險損失的各項(xiàng)風(fēng)險因素，實(shí)現(xiàn)降低風(fēng)險損失發(fā)生的概率，同時也能達(dá)到減少風(fēng)險損失程度的作用。風(fēng)險預(yù)防措施可以是一種行動或一套安全設(shè)備裝置，開發(fā)商在深入研究風(fēng)險損失是怎樣發(fā)生的基礎(chǔ)上，在風(fēng)險損失發(fā)生前將引發(fā)事故的風(fēng)險因素或環(huán)境進(jìn)行隔離，即切斷風(fēng)險事故鏈，從而預(yù)防風(fēng)險損失的發(fā)生。

1　在投資決策階段，開發(fā)商預(yù)防風(fēng)險的首要任務(wù)是建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，把握國際、國內(nèi)和地區(qū)當(dāng)前和今后的政治、經(jīng)濟(jì)形勢，經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃以及擬開發(fā)地區(qū)的基本情況，諸如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商服業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況及未來發(fā)展趨勢等，理性研判該類物業(yè)的市場供求狀況并進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目可行性研究，合理評價和選擇開發(fā)投資方案；其次，要樹立全員正確的風(fēng)險態(tài)度，加強(qiáng)風(fēng)險資料搜集、整理和比較，強(qiáng)化對房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理理論的研究和學(xué)習(xí)，高度重視企業(yè)風(fēng)險管理；最后，要建立風(fēng)險管理制度，制定科學(xué)的考核標(biāo)準(zhǔn)和獎罰措施，并在實(shí)際中嚴(yán)格執(zhí)行，建立健全風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)，編制并推行風(fēng)險管理計(jì)劃。

2　在開發(fā)前期階段，開發(fā)商應(yīng)主動與地方政府、各專業(yè)管理部門、金融機(jī)構(gòu)、原土地、地上物所有者搞好關(guān)系，密切雙方聯(lián)系，征得其理解和支持；了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況，以適當(dāng)?shù)姆绞皆谶m當(dāng)?shù)臅r機(jī)購買土地；及時同有關(guān)部門溝通，獲取對地塊使用意圖的確認(rèn)，妥善處理征地、拆遷和補(bǔ)償問題；委托水平高、信譽(yù)好的勘察、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)，并就初步設(shè)計(jì)方案與政府有關(guān)管理部門進(jìn)行溝通，認(rèn)可后方才進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)，同時嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)進(jìn)度及設(shè)計(jì)質(zhì)量；根據(jù)資金需求量、使用時間和融資成本確定最佳融資方案；及時落實(shí)建設(shè)條件并根據(jù)開發(fā)商自身招標(biāo)能力、管理能力、工程特點(diǎn)、工程規(guī)模等選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)、發(fā)包方式，嚴(yán)格承包商和分包商的資格審查，并選擇合適的合同形式簽訂工程承包合同。

3　在工程建設(shè)階段，開發(fā)商應(yīng)明確工程開竣工日期，確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)度、質(zhì)量、安全要求，嚴(yán)格審查承包商和分包商的施工組織設(shè)計(jì)、技術(shù)方案，特別是新材料、新技術(shù)和新工藝的應(yīng)用，以及承包商和分包商的進(jìn)度、質(zhì)量、安全保證體系并督促其落實(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)交底，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，做好現(xiàn)場施工日志并注意資料收集和保存，按時支付工程預(yù)付款、進(jìn)度款，確保按施工總進(jìn)度計(jì)劃和年、季、月進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，妥善、及時處理施工索賠與反索賠；堅(jiān)持以人為控制中心，從人、材料、機(jī)械設(shè)備、方法和環(huán)境五個方面嚴(yán)格進(jìn)行質(zhì)量、安全控制，建立健全質(zhì)量、安全負(fù)責(zé)制；嚴(yán)格按概預(yù)算控制建筑成本；加強(qiáng)工程監(jiān)理，定期視察現(xiàn)場，定期、及時召開現(xiàn)場例會以及臨時協(xié)調(diào)會等。

4　在房地產(chǎn)租售階段，開發(fā)商應(yīng)充分了解市場需求，包括供求狀況、消費(fèi)者購買力和消費(fèi)偏好、房地產(chǎn)市場競爭程度、競爭規(guī)模及競爭方式、房地產(chǎn)市場的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)及發(fā)育程度等，并結(jié)合所推出物業(yè)的特點(diǎn)制定營銷策略，進(jìn)行房地產(chǎn)市場合理定位，確定房地產(chǎn)的租售價格，同時在考慮成本及投資收益目標(biāo)前提下選擇適當(dāng)?shù)淖馐矍兰盃I銷方式，通過廣告、宣傳推廣、人員推銷及促銷措施，明確房地產(chǎn)租售指標(biāo)，制定營銷獎罰制度，加強(qiáng)營銷人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；在租售后階段應(yīng)選擇那些管理水平高、經(jīng)驗(yàn)豐富、服務(wù)周到和信譽(yù)良好的物業(yè)管理公司，建立健全物業(yè)管理制度、收費(fèi)體系及收費(fèi)措施，加強(qiáng)物業(yè)管理人員上崗培訓(xùn)；配備消防器材，及時對建筑物及附屬設(shè)備進(jìn)行定期檢查維修并消除火災(zāi)、事故隱患等。

篇(2)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；管理；問題；對策

引言

由于房地產(chǎn)行業(yè)具有自身獨(dú)特的特點(diǎn)，它是極易受經(jīng)濟(jì)市場影響的一個行業(yè)，對整個社會的穩(wěn)定尤為重要。房地產(chǎn)行業(yè)一直都是受到社會各界關(guān)注的重點(diǎn)行業(yè)。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國城市的房價呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢，老百姓的經(jīng)濟(jì)承受能力無法滿足過高的房價，“蝸居”、“北漂”一族的出現(xiàn)都是當(dāng)前高昂房價的真實(shí)體現(xiàn)。因此，如何對房地產(chǎn)進(jìn)行正確、合理的管理，研究出一套有效的項(xiàng)目管理模式，是當(dāng)前所有房地產(chǎn)行業(yè)都必須關(guān)注的一個重要問題。下文筆者重點(diǎn)論述房地產(chǎn)項(xiàng)目在管理中存在的問題及應(yīng)采取的措施，推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概述

1.1 概念

通常所說的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，實(shí)質(zhì)上是工程項(xiàng)目管理的一個分支，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者通過綜合對系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法的運(yùn)用，全過程、全方位的綜合管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用，優(yōu)化配置房地產(chǎn)項(xiàng)目中的各項(xiàng)生產(chǎn)要素，從而為將優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品提供給用戶。它是一門實(shí)用性很強(qiáng)的綜合性學(xué)科，是發(fā)展?jié)摿艽蟮男屡d學(xué)科。

1.2 原則

在對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行管理的過程中，應(yīng)堅(jiān)持相應(yīng)的原則。首先應(yīng)堅(jiān)持成本最低原則，從房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的角度來看房地產(chǎn)的成本運(yùn)作，應(yīng)做到成本的最低化，不斷降低運(yùn)行房地產(chǎn)的成本，實(shí)現(xiàn)的最低目標(biāo)成本的要求，但其前提條件必須要保證質(zhì)量；其次，必須對房產(chǎn)質(zhì)量管理嚴(yán)格把握，做到行之有效的項(xiàng)目管理運(yùn)作；再次，應(yīng)堅(jiān)持責(zé)任對等的原則，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)極易受到市場經(jīng)濟(jì)的影響且是一個暴利的行業(yè)，對于房地產(chǎn)商來說，不能為了追求利潤而忽視的質(zhì)量，應(yīng)講責(zé)任與利益對等，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的有序進(jìn)展。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題剖析

2.1 缺乏科學(xué)合理的前期可行性研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的最基本的前提便是前期研究。只有確定了具體合理的方案，才能有序的進(jìn)行下期的投資建設(shè)項(xiàng)目。然而，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)商忽視了對項(xiàng)目前期可行性的研究，在拿的項(xiàng)目后，為了趕工程進(jìn)度，立馬動工，而沒有對市場調(diào)研及前期可行性進(jìn)行充分的研究，僅僅依據(jù)目前市場經(jīng)濟(jì)的動向，在實(shí)際施工過程中，就會導(dǎo)致嚴(yán)重的重復(fù)建設(shè)社會資源的狀況，從而對資源造成嚴(yán)重的浪費(fèi)，不利于企業(yè)和國家的長遠(yuǎn)發(fā)展。

2.2 缺乏完善的項(xiàng)目監(jiān)督程序

由于對房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的可行性研究不足，很多房地產(chǎn)商為了獲取利潤，過分追趕工程進(jìn)度，對工程中應(yīng)該注意的安全及質(zhì)量問題的監(jiān)管不重視，監(jiān)管工作不到位。當(dāng)出現(xiàn)實(shí)際問題時，房地產(chǎn)商僅僅是將設(shè)計(jì)圖紙與現(xiàn)實(shí)施工存在的爭議簡單對比，并沒有堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)的原則，而是從經(jīng)濟(jì)利益的角度圖紙進(jìn)行修改，很多臨時調(diào)整的決策都是由開發(fā)商廠商一手操辦，缺少有效項(xiàng)目監(jiān)督，沒有制定完善的項(xiàng)目監(jiān)督程序及當(dāng)實(shí)際施工與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)出現(xiàn)偏差時的解決措施，這就嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的科學(xué)性。

2.3 缺乏強(qiáng)烈的合同管理意識

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)商在對項(xiàng)目管理中存在的又一個嚴(yán)重的問題是缺乏合同管理意識，很多房地產(chǎn)商的合同管理意識比較。近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，逐步融入世界經(jīng)濟(jì)競爭之中，不同文化之間的沖擊對傳統(tǒng)的“口頭”合同思想產(chǎn)生了很大的影響。這意味著，在以后的合同管理中，房地產(chǎn)商必須認(rèn)真斟酌合同中的每個詞、每個字，更不可隨意的憑個人主觀意識去修改合同。然而，當(dāng)前我國很多房地產(chǎn)商沒有認(rèn)識到經(jīng)濟(jì)形式和競爭形式的變化，合同意識很淡薄，由于缺乏強(qiáng)烈的合同管理意識，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理產(chǎn)生了很多不利的影響。

3 改善我國房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的措施探究

通過上文對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題進(jìn)行剖析，我們可以看出當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的問題主要集中在前期的可行性研究、項(xiàng)目監(jiān)督程序及合同管理意識方面，針對這些問題，筆者認(rèn)為我們可以從下述幾點(diǎn)著手，改善我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理。

3.1 科學(xué)有力的加大進(jìn)行前期可行性研究

在進(jìn)行項(xiàng)目施工前，開發(fā)商應(yīng)收集和整理各方面的信息如市場經(jīng)濟(jì)信息、競爭對手的信息等，從市場定位和產(chǎn)品研究及項(xiàng)目的品牌戰(zhàn)略進(jìn)行科學(xué)的前期可行性研究。隨著房地產(chǎn)市場競爭的不斷加劇，開發(fā)商不能僅僅依靠單純的廣告的投入來進(jìn)行企業(yè)的品牌建設(shè)，越來越多的消費(fèi)者逐步趨向理性和成熟的消費(fèi)，他們對產(chǎn)品的質(zhì)量及系列的售后服務(wù)更加注重。因此，房地產(chǎn)商應(yīng)深刻意識到這一點(diǎn)，客觀合理的對自己的產(chǎn)品有進(jìn)行評價，進(jìn)行充分的前期可行性研究，才能確保產(chǎn)品質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)及企業(yè)自身利益最大化的需求。

3.2 制定完善的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理程序

為了確保項(xiàng)目管理的順利進(jìn)行，必須不斷完善和公開程序監(jiān)督，才能保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。針對目前各地房產(chǎn)項(xiàng)目管理程序不規(guī)范的問題，應(yīng)該充分發(fā)揮監(jiān)委會的作用，借助第三方力量，避免 “自己監(jiān)督自己”現(xiàn)象的出現(xiàn)。因?yàn)榉慨a(chǎn)項(xiàng)目存在點(diǎn)多、面廣、戰(zhàn)線廣的特點(diǎn)，涉及的內(nèi)容更是全面，只有通過有效的管理程序，按部就班，適時的調(diào)整項(xiàng)目當(dāng)中遇到的問題，使項(xiàng)目能夠順利的進(jìn)行下去。

3.3 強(qiáng)化房地產(chǎn)合同管理意識

房地產(chǎn)商應(yīng)在前期充分完整的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，不斷提高項(xiàng)目管理意識。針對當(dāng)前房地產(chǎn)中普遍存在項(xiàng)目管理意識不強(qiáng)的局面，只有通過對管理意識的不斷強(qiáng)化，讓其意識到項(xiàng)目管理的重要性。首先必須要轉(zhuǎn)變觀念，改變傳統(tǒng)的“口頭“做法的觀念，意識到合同所具有的強(qiáng)制性及其所具有的威力，這樣才能從根本上解決房地產(chǎn)合同管理意識不強(qiáng)的局面，也能更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理。

結(jié)論

綜上所述，當(dāng)前由于早房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中對項(xiàng)目前期的可行性缺乏研究；在項(xiàng)目實(shí)施過程中對項(xiàng)目監(jiān)督程序不夠完善以及合同管理意識淡薄等問題，嚴(yán)重制約了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我們應(yīng)針對出現(xiàn)的問題及時采取解決措施，諸如加大對前期可行性的研究、不斷完善房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的程序以及逐步提高房地產(chǎn)合同管理意識等，從而有效的推動我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理，更好的為市場經(jīng)濟(jì)服務(wù)。

參考文獻(xiàn)

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[2]王凌.前夕房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的問題及應(yīng)對措施[J].四川建材，2005（3）.

[3]賀曼華.淺議房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的問題及對策[J].科學(xué)與財(cái)富, 2010(9).

[4]吳玲.對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在問題的思考[J].現(xiàn)代企業(yè)文化, 2010(26).

[5]陳玥.中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理存在問題及對策分析[J].江蘇科技信息（學(xué)術(shù)研究） 2011(11).

[6]程志超.淺談如何加強(qiáng)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理[J].新西部（下半月）, 2009(9).

作者簡介：

篇(3)

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)產(chǎn)品策略價格策略促銷策略渠道策略

改革開放以來，隨著城市住宅制度改革的不斷深化和土地有償使用制度的實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)作為一個獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)在我國迅速發(fā)展起來。我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸呈現(xiàn)從“賣方市場”向“買方市場”的轉(zhuǎn)變，這就要求房地產(chǎn)行業(yè)要與市場營銷策略相結(jié)合。

1房地產(chǎn)商品的特點(diǎn)

房地產(chǎn)是房屋和土地財(cái)產(chǎn)的總稱，又稱不動產(chǎn)。其特征與土地特征密切相關(guān)。它既屬于生產(chǎn)要素又屬于生活消費(fèi)品，所以對于消費(fèi)者來說購買這種特殊的商品既可以看作是投資也可以看作是消費(fèi)。就房地產(chǎn)這一特殊商品而言，它具有以下特點(diǎn)：

（1）固定性。也稱不可移動性，房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦落成，其位置、結(jié)構(gòu)便固定下來，難作大的改動。

（2）組合性。土地和房屋的組合：每個房地產(chǎn)項(xiàng)目都包括房產(chǎn)與地產(chǎn)、房屋與土地兩個部分。消費(fèi)品和投資品的組合：房地產(chǎn)既有使用價值又有投資價值，隨著發(fā)展，房地產(chǎn)商品的使用價值會減少，但投資價值卻會因某些特定因素而升值。

（3）差異性。在房地產(chǎn)市場上沒有完全相同的兩件產(chǎn)品，因?yàn)樗粌H受到開發(fā)商、物業(yè)類型、建筑設(shè)計(jì)的影響，即使建在同一塊土地上，每宗房地產(chǎn)的交通、日照、周邊環(huán)境、景觀等也是不同的，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會經(jīng)濟(jì)位置，使房地產(chǎn)有區(qū)位優(yōu)劣之分。

（4）稀缺性。這是由土地的自然屬性決定的，因?yàn)橥恋鼐哂胁豢稍偕浴?/p>

（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地產(chǎn)具有保值增值的特性。

（6）使用周期長。某一項(xiàng)目工程建成通常要2～3年的時間，甚至更長，而產(chǎn)品建成后，一般可使用50年以上。

（7）耗費(fèi)資金大。房地產(chǎn)售價昂貴，往往要花費(fèi)人們很多年甚至是一輩子的積蓄。所以購買者在選購住房時慎之又慎，對物業(yè)的質(zhì)量、價格、配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等許多方面都要進(jìn)行細(xì)致的比較。

2房地產(chǎn)營銷策略的應(yīng)用

房地產(chǎn)商品有其自己的特征，使得房地產(chǎn)市場營銷不同于日用品、食品、藥品等低值易耗的產(chǎn)品，同時也不同于汽車、電器等使用周期短、升級快的產(chǎn)品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。

2.1產(chǎn)品策略（product）

隨著人們生活水平的提高，對住房的要求已不再只是能遮風(fēng)避雨的“鋼筋加水泥的叢林”，而是更多的追求其個性化和獨(dú)特性。這就要求開發(fā)商通過對產(chǎn)品的名稱、物業(yè)、文化、自然環(huán)境等方面進(jìn)行精心設(shè)計(jì)來體現(xiàn)其差異性，做到“人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇”，從而贏得更多的消費(fèi)者。

（1）名稱。給房地產(chǎn)商品取一個好聽的名字不僅能給人好的第一印象而且還能引發(fā)美好的遐想。比如，金馬公司開發(fā)的“羅馬花園”，其名稱就是追求一種異國的浪漫和古典的高雅。

（2）物業(yè)。提高物業(yè)質(zhì)量，趕超時代潮流。在當(dāng)前房地產(chǎn)商品供大于求的狀況下，消費(fèi)者看重的是房屋外觀、內(nèi)部布局、裝飾裝修。為此，開發(fā)商要采用現(xiàn)代化的新材料、新技術(shù)，使物業(yè)具有智能化和現(xiàn)代化的格局。

（3）文化。房地產(chǎn)開發(fā)商要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設(shè)施齊全的幼兒園與中小學(xué)來營造小區(qū)的文化氛圍，這些都是在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。

（4）借助自然環(huán)境。開發(fā)商一般只注重對小區(qū)環(huán)境進(jìn)行人為的建設(shè)，而忽略了借助自然環(huán)境，比如借助天然的河流、現(xiàn)有的綠地等，既能使小區(qū)環(huán)境更具特色和自然性，而且還能在經(jīng)濟(jì)上節(jié)省人為造勢的費(fèi)用。

另外還要注意產(chǎn)品創(chuàng)新。產(chǎn)品創(chuàng)新主要包括產(chǎn)品開發(fā)、更新速度及產(chǎn)品質(zhì)量和水平，可劃分為高科技型、綠色環(huán)保型、社會保障型、設(shè)計(jì)綜合型。

2.2價格策略（price）

房地產(chǎn)價格營銷策略是房地產(chǎn)營銷策略中的一個重要環(huán)節(jié)。科學(xué)合理地制定房地產(chǎn)價格以及靈活地運(yùn)用定價策略和技巧，對項(xiàng)目成功及開發(fā)商的生存和發(fā)展具有積極意義。

（1）定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有成本導(dǎo)向的定價、競爭導(dǎo)向的定價和需求導(dǎo)向的定價。總之，在制定價格的時候應(yīng)根據(jù)成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設(shè)計(jì)、裝修、配套設(shè)施等各個方面進(jìn)行合理地定價。

（2）定價策略。房地產(chǎn)定價策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價策略。指售房者根據(jù)銷售情況不斷地調(diào)整定價的一種方法。這是房地產(chǎn)經(jīng)營者綜合分析同類商品房價格情況后，先以較低的價格出售少量的商品房，然后根據(jù)買房的人多或少的情況適當(dāng)?shù)靥醿r或降價的一種方法；二是折扣優(yōu)惠。房地產(chǎn)公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優(yōu)惠，可以通過不同的付款方式來實(shí)現(xiàn)。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5～10%的折扣優(yōu)惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定合同時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。有的公司采取預(yù)付定金的辦法，然后余額在一個規(guī)定的期限內(nèi)分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金融資本介入房地產(chǎn)業(yè)，一些房地產(chǎn)公司和銀行開展了樓宇按揭業(yè)務(wù)。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然后憑購房合同向銀行申請抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產(chǎn)權(quán)。這是目前國際上房地產(chǎn)交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。

2.3促銷策略（promotion）

房地產(chǎn)促銷的目的是刺激或增加消費(fèi)者的購買。目前我國常采用的促銷有以下幾種：

（1）人員促銷。它是一種傳統(tǒng)的推銷方法，是指房地產(chǎn)促銷人員根據(jù)掌握客戶的信息，向目標(biāo)顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優(yōu)點(diǎn)在于，目標(biāo)顧客明確、促銷力量集中、互動性強(qiáng)等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，而且還要求有較高的個人素質(zhì)。

（2）廣告。房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。房地產(chǎn)廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實(shí)體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產(chǎn)廣告訴求的重點(diǎn)有地段優(yōu)勢、質(zhì)量優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、教育優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、開發(fā)商的聲譽(yù)等。每個開發(fā)商都應(yīng)根據(jù)自己樓盤的具體情況選擇適當(dāng)?shù)膹V告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。

（3）公共關(guān)系。房地產(chǎn)公關(guān)是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過傳播溝通在公眾中樹立良好的形象，以實(shí)現(xiàn)其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、金融公眾、媒介公眾、社區(qū)公眾、社團(tuán)公眾、政府公眾、內(nèi)部公眾等的關(guān)系。這可以通過具體的活動來實(shí)現(xiàn)，如召開新聞會、進(jìn)行奠基和封頂儀式、參加社會公益活動，或通過危機(jī)公關(guān)化不利為有利，從而達(dá)到公關(guān)的目的。公共關(guān)系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。

（4）營業(yè)推廣。這是一種利用短期誘因誘導(dǎo)消費(fèi)者購買、鼓勵房地產(chǎn)商和企業(yè)推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對于消費(fèi)者而言，在某個時間段可享受買房送空調(diào)、送冰箱、或者送書房、送儲藏室、室內(nèi)設(shè)施、地下室、花園等。這也是價格策略中的優(yōu)惠折扣。

2.4渠道策略（place）

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道大致可以分為直銷、經(jīng)紀(jì)以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷。

（1）直銷。它是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過自己的營銷人員直接向潛在顧客推銷自己產(chǎn)品的行為。直銷的優(yōu)勢在于可以節(jié)省一筆委托的費(fèi)用，同時它對營銷人員的經(jīng)驗(yàn)、素質(zhì)要求很高。

（2）委托推銷。它是指房地產(chǎn)開發(fā)商委托房地產(chǎn)推銷商來推銷其房產(chǎn)的行為。委托商可以是企業(yè)商，也可以是個人商。前者是指由多人組成的具備法人資格的機(jī)構(gòu)，后者是指中介的個人，即經(jīng)紀(jì)人。

（3）網(wǎng)絡(luò)營銷。這是房地產(chǎn)業(yè)借助網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行有效營銷的一種手段。利用互聯(lián)網(wǎng)可以打破地域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播，且圖文并茂，效果比較好。目前，國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)、中房網(wǎng)等。隨著電子商務(wù)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷應(yīng)用在房地產(chǎn)業(yè)上將具有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

3結(jié)語

綜上所述，結(jié)合房地產(chǎn)商品本身的特點(diǎn)，房地產(chǎn)營銷策略大致可分為以上幾個方面。目前我國房地產(chǎn)業(yè)正處于一個嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營銷是其一個重要的方面，所以營銷策略對房地產(chǎn)行業(yè)而言有著很重要的現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn)

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2劉艷.淺談房地產(chǎn)營銷策略[J].沈陽干部學(xué)刊，2008（6）

篇(4)

唐　中間推廣費(fèi)用并非成本之重，房地產(chǎn)商的開發(fā)成本主要是基礎(chǔ)成本更高一些，對土地以及建設(shè)等投入比例較大。作為廣告費(fèi)用本身來說是一種可控的成本。畢竟開發(fā)商會根據(jù)收益率來衡量推廣費(fèi)的比例。

?　文化牌是樓盤競爭之利器，本地消費(fèi)者是否真正買賬?

唐　如今的房地產(chǎn)市場，消費(fèi)者選購時依然會很看重地段和價格，而作為房地產(chǎn)開發(fā)商來說，主要滿足消費(fèi)者兩種需求即可得到市場認(rèn)可，其一是剛性需求，也就是要滿足購房者一個基本的居住目的。其二則是為了滿足消費(fèi)者享受生活的欲望。文化牌現(xiàn)在還不是主流需要，但是日后會成為競爭的要素之一。

?　從理財(cái)角度看，期房、現(xiàn)房哪個更具優(yōu)勢?

唐　期房作為一個并未成形的樓房，購買本身只是一紙合同，自然會存在一定的不穩(wěn)定性。然而其利潤上升的空間當(dāng)然也是現(xiàn)房所不能及的。相對于保障而言，購買現(xiàn)房則具備更多的穩(wěn)定性，利潤空間就要小很多了。消費(fèi)者還是應(yīng)該明確其中利弊，做出適合自己的判斷。

?　地理位置優(yōu)勢是得天獨(dú)厚的稀缺資源，作為城中上班族，選購近郊樓盤應(yīng)關(guān)注什么?

唐　對于項(xiàng)目整體的開發(fā)應(yīng)該相對成熟，房產(chǎn)五證齊全，最重要的是戶型一定要合理。合理的戶型其實(shí)就是在為消費(fèi)者省錢。不合理的戶型不僅不能改善生活的品質(zhì)，還會為今后的生活帶來不必要的麻煩，當(dāng)然，除此之外還要看樓盤未來的規(guī)劃等等。

?　停車位成為現(xiàn)今購房者趨之若騖的珍寶，作為房產(chǎn)商如何解決入住率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于停車位的現(xiàn)狀?

唐　房地產(chǎn)商應(yīng)該有“三多一少”的心態(tài)。這就需要他在開發(fā)項(xiàng)目的時候，多一點(diǎn)考慮；多一點(diǎn)負(fù)責(zé)；多一點(diǎn)良心，少賺一點(diǎn)就可以適當(dāng)減緩車位壓力。

?　開發(fā)、銷售、物業(yè)常常是三方合作，消費(fèi)者如何維權(quán)，購買時應(yīng)注意什么?

唐　作為消費(fèi)者照樣也有“三多一少”值得大家注意。在購房的時候多考察、多對比、多詢問，少聽銷售人員的美言。三方推諉的事其實(shí)是可控的，主要是看消費(fèi)者前期做了多少的預(yù)防和準(zhǔn)備工作。

?　面對抽獎、返現(xiàn)、會員等等促銷模式，消費(fèi)者應(yīng)如何慎重選擇應(yīng)對?

唐　俗話說“買的不如賣的精”，消費(fèi)者購房、看房的時候必須做到現(xiàn)流行的那個詞――淡定。購房的過程一定是順其自然的過程，不貪小便宜就不會吃大虧。

篇(5)

扣除預(yù)收賬款

筆者查閱萬達(dá)地產(chǎn)招股說明書發(fā)現(xiàn)，其資產(chǎn)負(fù)債率的定義中，將預(yù)收賬款從負(fù)債中扣除了。萬達(dá)稱，“資產(chǎn)負(fù)債率按資產(chǎn)總額（扣除客戶墊款）除以資產(chǎn)總值再將所得值乘以100%計(jì)算”（招股說明書P377），“我們的客戶墊款主要包括預(yù)售物業(yè)所得款項(xiàng)”（P363），由此可知，其客戶墊款即指預(yù)收賬款。

根據(jù)萬達(dá)地產(chǎn)招股說明書披露的資產(chǎn)負(fù)債數(shù)據(jù)，如果負(fù)債總額不扣除預(yù)收賬款，萬達(dá)地產(chǎn)2013年末和2014年6月30日資產(chǎn)負(fù)債率分別高達(dá)74%和78%。這一負(fù)債率水平與萬科A（000002.SZ）的負(fù)債率大致相當(dāng)。

值得一提的是，萬達(dá)地產(chǎn)的投資性物業(yè)以市價計(jì)量，其賬面資產(chǎn)中包含了巨額商業(yè)地產(chǎn)增值，如果投資性物業(yè)以歷史成本計(jì)量，其負(fù)債率遠(yuǎn)高于萬科A。

將預(yù)收賬款從負(fù)債中扣除，并非萬達(dá)地產(chǎn)首創(chuàng)。近年來，中國房地產(chǎn)業(yè)形成了一個流行的觀點(diǎn)：預(yù)收賬款不是負(fù)債，在計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率時將其從負(fù)債中扣除。一些機(jī)構(gòu)和媒體也以此計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率。

不過，在招股說明書中將預(yù)收賬款從負(fù)債中扣除而計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率，筆者印象中萬達(dá)地產(chǎn)似乎是首家。A股市場的房地產(chǎn)上市公司財(cái)報中披露的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)計(jì)算中仍然將預(yù)收賬款包括在其債務(wù)中，如萬科A的2013年年報披露，其資產(chǎn)負(fù)債率為78.0%，并沒有將預(yù)收賬款從負(fù)債中扣除。不過，“2013年經(jīng)營業(yè)績與分析”中有如此表述： “2013年底，公司剔除預(yù)收賬款后的其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為45.54%”。

謬誤已久的預(yù)收賬款不是債

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款究竟是不是債務(wù)呢？如果不是債務(wù)，那么它是什么？

在資產(chǎn)負(fù)債表中，預(yù)收賬款列示于企業(yè)的流動負(fù)債項(xiàng)下。對于有大額預(yù)收賬款的房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果將預(yù)收賬款從負(fù)債中剔除，那么會計(jì)恒等式“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”就不再成立，以此計(jì)算的資產(chǎn)負(fù)債率也就失去其應(yīng)有的意義。

仍以萬達(dá)地產(chǎn)為例，2014年6月30日，其賬面資產(chǎn)總額5040億元，負(fù)債總額3914億元，所有者權(quán)益1126億元。將預(yù)收賬款1311億元從負(fù)債總額中扣除后的負(fù)債額為2603億元，以此計(jì)算的資產(chǎn)總額將會大于負(fù)債與所有者權(quán)益之和。

預(yù)收賬款是核算企業(yè)按合同約定向其客戶預(yù)收的貨款、定金等。與應(yīng)付款項(xiàng)等經(jīng)營性負(fù)債相比，預(yù)收賬款是一項(xiàng)不需要以現(xiàn)金償付的債務(wù)，與銀行貸款等有息負(fù)債相比，預(yù)收賬款通常是一項(xiàng)不需要支付利息的負(fù)債。但從本質(zhì)上來說，預(yù)收賬款仍然是一項(xiàng)債務(wù)，企業(yè)需要按照合同的約定，按時向客戶交付相應(yīng)的商品（勞務(wù)）。

房地產(chǎn)企業(yè)需要按合同約定的期限向客戶交付商品房，并據(jù)此確認(rèn)商品房銷售收入；若不能如期交付商品房就構(gòu)成違約，須向客戶支付違約金。如果房地產(chǎn)商根本沒有足夠的資金用于相應(yīng)商品房項(xiàng)目的建設(shè)，那么房地產(chǎn)商就會由于資金鏈斷裂而導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，企業(yè)有可能因此陷入破產(chǎn)困境。

由于中國商品房實(shí)行預(yù)售制，房地產(chǎn)企業(yè)賬面都有巨額預(yù)收款項(xiàng)。房地產(chǎn)企業(yè)之所以如此扣除，主要理由是，房地產(chǎn)企業(yè)與預(yù)收賬款相應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售結(jié)算完畢后，預(yù)收賬款余額就會變成零，企業(yè)無須對外支付現(xiàn)金清償。但實(shí)際上，與預(yù)收賬款相應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)仍須投入資金，至項(xiàng)目竣工結(jié)算期間，仍會發(fā)生管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等期間費(fèi)用，繳納營業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加等稅費(fèi)。而項(xiàng)目銷售結(jié)算時，相應(yīng)的存貨也會結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本，總資產(chǎn)會相應(yīng)減少。

簡單地將預(yù)收賬款從負(fù)債總額中扣除，并以此計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率，一方面，沒有考慮到與預(yù)收賬款相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金支出和期間費(fèi)用、稅費(fèi)支出，低估企業(yè)的負(fù)債額；另一方面沒有考慮項(xiàng)目結(jié)算后，隨著預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)至銷售收入、負(fù)債減少，相應(yīng)的存貨也會隨之結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本，企業(yè)的資產(chǎn)相應(yīng)減少，因而高估企業(yè)的資產(chǎn)總額；由此將嚴(yán)重低估企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。

個人認(rèn)為，如果房地產(chǎn)商的預(yù)收賬款余額高，且銷售毛利率、銷售凈利潤高，從最大限度利用資金角度出發(fā)，在計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率時，若要將預(yù)收賬款從負(fù)債中扣除，那么，應(yīng)同時考慮與預(yù)收賬款相關(guān)的資產(chǎn)、負(fù)債的變化。

不妨以具體數(shù)據(jù)來舉例：

假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)總額100億元，負(fù)債總額80億元，其中，預(yù)收賬款30億元，其資產(chǎn)負(fù)債率為80%；若簡單地將預(yù)收賬款從負(fù)債中扣除，則以此計(jì)算的資產(chǎn)負(fù)債率為50%。那么，將預(yù)收賬款從負(fù)債總額中扣除后計(jì)算的資產(chǎn)負(fù)債率是否能真實(shí)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況？

假設(shè)該企業(yè)30億元預(yù)收款對應(yīng)的商品房都已竣工，達(dá)到交付、結(jié)算條件，我們不妨看一看其與預(yù)收賬款相應(yīng)的商品房全部銷售結(jié)算完畢、預(yù)收賬款為零時的資產(chǎn)負(fù)債狀況。

假設(shè)該企業(yè)的銷售毛利率為40%，銷售凈利率為20%，則30億元預(yù)收賬款對應(yīng)的賬面存貨為18億元（30×60%），項(xiàng)目全部銷售可實(shí)現(xiàn)凈利潤6億元（30×20%），與其相關(guān)的期間費(fèi)用、主營業(yè)務(wù)稅金、所得稅等為6億元（30-18-6）。

那么，與30億元預(yù)收賬款相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目全部實(shí)現(xiàn)銷售后，預(yù)收賬款為零，存貨減少18億元，所有者權(quán)益（未分配利潤）增加6億元，應(yīng)付賬款、應(yīng)交稅金增加6億元（假設(shè)與項(xiàng)目銷售結(jié)算相關(guān)產(chǎn)生的債務(wù)尚未以現(xiàn)金支付，由此形成應(yīng)付賬款、應(yīng)交稅金）。

而銷售結(jié)算后，企業(yè)的資產(chǎn)總額為82億元（100-18），負(fù)債總額為56億元（80-30+6），所有者權(quán)益總額為26億元（20+6）。

這個時候，由于與預(yù)收賬款相關(guān)的項(xiàng)目已全部銷售結(jié)算完畢，預(yù)收賬款余額為零，在計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率時，是否剔除預(yù)收賬款，對資產(chǎn)負(fù)債率沒有影響。根據(jù)上述數(shù)據(jù)可以計(jì)算出，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為68.29%。

可見，即使企業(yè)與預(yù)收賬款相關(guān)的商品房已全部達(dá)到竣工狀態(tài)，其項(xiàng)目全部銷售結(jié)算后資產(chǎn)負(fù)債率也高達(dá)68.29%，而不是直接將預(yù)收賬款從負(fù)債總額中簡單扣除后的50%。

如果企業(yè)與預(yù)收賬款相關(guān)的商品房尚未竣工，須繼續(xù)投入資金建設(shè)，則項(xiàng)目全部竣工結(jié)算后的資產(chǎn)負(fù)債率會更高。

假設(shè)企業(yè)與預(yù)收賬款相關(guān)的商品房賬面存貨余額為5億元，達(dá)到竣工狀態(tài)尚需要繼續(xù)投入資金13億元，假設(shè)以現(xiàn)金支付3億元、產(chǎn)生應(yīng)付賬款10億元，在此情形下，項(xiàng)目全部竣工結(jié)算后的資產(chǎn)負(fù)債狀況如下：

企業(yè)的資產(chǎn)總額為92億元（82+13-3），負(fù)債總額為66億元（56+10），所有者權(quán)益總額為26億元；其資產(chǎn)負(fù)債率71.74%。

上述案例顯示，如果房地產(chǎn)企業(yè)與預(yù)收賬款相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目尚在建設(shè)中，則后續(xù)建設(shè)仍須支付現(xiàn)金，或增加債務(wù)。即使項(xiàng)目已全部竣工，達(dá)到可交付狀態(tài)，銷售結(jié)算過程中也會發(fā)生相關(guān)稅費(fèi)，須以現(xiàn)金支付或增加應(yīng)交稅金、應(yīng)付賬款等負(fù)債。而在銷售結(jié)算時，隨著預(yù)收賬款因結(jié)算而減少，與其相關(guān)的存貨也因結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本而減少，企業(yè)的資產(chǎn)總額也會隨之下降。

房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率時，簡單地將預(yù)收賬款從負(fù)債總額中扣除，而不考慮與之相關(guān)的存貨、應(yīng)付賬款、應(yīng)交稅金等資產(chǎn)負(fù)債項(xiàng)目隨預(yù)收賬款的變化而變化，由此將會導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表失衡（資產(chǎn)>負(fù)債+所有者權(quán)益），顯著低估企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率沒有任何實(shí)際意義。

但預(yù)收賬款不是債，在中國房地產(chǎn)業(yè)已成為一個流行的觀點(diǎn)。這一謬誤之所以能夠流行，只是因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率過高而已，且國內(nèi)商品房實(shí)行預(yù)售制，其負(fù)債中預(yù)收賬款也很高。

篇(6)

Abstract: The risk of the real estate transaction processas an example, the two aspects of risk mainly from real estate transactions in the buyer's and preventive measures, specific measures to prevent the real estate transaction risk analysis.

Key words: real estate; risk; prevention measures; conclusion

中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：文章編號：

前言

房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資主體，直接或間接地把一定量的資金投入房地產(chǎn)開發(fā)過程，由于受各種不確定因素影響而造成的收益下降或損失增加或投資成本增大等不利結(jié)果的可能性。風(fēng)險是客觀存在的，風(fēng)險的存在不僅會帶來損失，在許多情況下，風(fēng)險也蘊(yùn)藏著某種機(jī)遇。所以，科學(xué)預(yù)見各種不確定性，提示并正確識別房地產(chǎn)風(fēng)險因素，認(rèn)真分析和研究各種因素的影響方式和程度，對房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理具有特別重要的意義。 1、房地產(chǎn)交易過程中存在的風(fēng)險概述 1.1 開發(fā)商欺詐引發(fā)的風(fēng)險 由于利益驅(qū)動，各地區(qū)城市建設(shè)整體規(guī)劃均遭到不同程度破壞，通過暗箱操作，將既定的規(guī)劃隨意變更，更有甚者，建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃的綠地可以占用，規(guī)劃的公共設(shè)施可以不建或建成后改作其他用途等等。房屋建設(shè)偷工減料、建設(shè)不符合環(huán)保和消防要求、水電配套故障不斷等建筑質(zhì)量問題日益突出。同時，房屋銷售陷阱重重，廣告虛假，由于信息嚴(yán)重不對稱，消費(fèi)者欠缺房地產(chǎn)專業(yè)知識，造成許多開發(fā)商慣常采取不正當(dāng)?shù)臓I銷方法，造成業(yè)主付款后不能人住，或入住后不能取得房屋產(chǎn)權(quán)等。 1.2 房地產(chǎn)中介組織欺詐引發(fā)的風(fēng)險 房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等。一些不法中介從業(yè)人員鉆了交易方對房地產(chǎn)相關(guān)知識、政策不甚了解的空子，利用自己的優(yōu)勢地位，在簽訂合同時簽了一些與中介服務(wù)不相對應(yīng)的服務(wù)條款，其簽約雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不對等，對交易方做出不合理、不公正的規(guī)定，使交易方造成損失。房地產(chǎn)中介存在的具體欺詐行為有：以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報酬；從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動；無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營；房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)等。 2、房地產(chǎn)交易中買方的風(fēng)險及防范措施 2.1 充分了解房地產(chǎn)方面信息，避免盲目購買，降低信息的不對稱性購房者雖知道從區(qū)位、結(jié)構(gòu)、比價等方面了解房地產(chǎn)信息，但始終無法了解房地產(chǎn)成本、相關(guān)的國家政策及房價走勢等，因而存在盲目購買的情況。解決這種問題的關(guān)鍵是把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期，別人瘋狂時，自己要退出，別人悲觀時，自己才進(jìn)入。微觀的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、比價問題只要多看看就可以解決。 2.2 謹(jǐn)慎交定金，簽合同 掌握了詳盡的房地產(chǎn)信息后，再確定是否下定金，簽合同，不要受置業(yè)顧問的誘導(dǎo)。仔細(xì)研讀房地產(chǎn)合同。不管是一次付款還是按揭付款，都是買方(一次付款方式)或銀行(按揭付款方式)將所有房款付給房地產(chǎn)商后，房地產(chǎn)商才在規(guī)定的時間交樓。很顯然，這種交易程序不利于購房者。在一定的時間里，房、款都控制在地產(chǎn)商手中，而買方的利益全憑賣方的信用，其風(fēng)險顯而易見。 2.3 合同中要明確交樓、辦理房地產(chǎn)證書及違約責(zé)任等相關(guān)事宜 如果房地產(chǎn)商資金鏈斷裂或?qū)⒁咽辗靠钆沧魉茫瑒t很有可能形成爛尾樓，交樓收房遙遙無期。即使房地產(chǎn)可以如期交收其質(zhì)量還可能出現(xiàn)問題，如樓面、墻體出現(xiàn)裂縫，水、電線路不通或漏水漏電，建筑面積水分等。這些都可能給購房者造成損失。此外房地產(chǎn)證書還可能由于房地產(chǎn)商開發(fā)手續(xù)或?qū)⒎康禺a(chǎn)辦理了抵押貸款等問題而無法辦理。因此，所有這些可能出現(xiàn)的問題都應(yīng)在合同中明確其解決辦法。 3、防范房地產(chǎn)交易風(fēng)險的具體措施 3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)法制建設(shè) 我國房地產(chǎn)市場還很年輕，各種法律、法規(guī)還有待進(jìn)一步健全，因而，更需要政府發(fā)揮主導(dǎo)作用加以培育和發(fā)展，以規(guī)范市場交易行為，維護(hù)市場秩序。首先，要完善立法。面對房地產(chǎn)交易過程中存在的種種問題，由于沒有明確的法律規(guī)定，使得各地區(qū)各部門查處和打擊類似行為無法可依；再加上取證難度大、處罰力度小、操作手續(xù)復(fù)雜等，常常是無功而返。因此，當(dāng)前迫切需要建立健全明確的、易操作的、力度大的規(guī)范房地產(chǎn)市場各類行為的法律法規(guī)。只有這樣，查處、打擊房地產(chǎn)市場的違法違規(guī)行為才可能收到應(yīng)有的效果。同時，要重視執(zhí)法工作，加強(qiáng)執(zhí)法。目前出現(xiàn)的許多房地產(chǎn)違法違規(guī)行為，在現(xiàn)有的國家以及地方的許多法律法規(guī)中，也都有所涉及。之所以難以依法查處，一個很重要的原因，就是某些地方由于過分依賴房地產(chǎn)業(yè)、過于片面地強(qiáng)調(diào)保護(hù)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，而對一些房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為，忽視甚至縱容。因此，地方政府必須端正態(tài)度、提高認(rèn)識，在房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動中，切實(shí)負(fù)起責(zé)任。 3.2 宣傳誠信理念、倡導(dǎo)誠信價值觀 首先要從思想認(rèn)識上加強(qiáng)全民誠信意識的教育，對社會公民要進(jìn)行社會道德教育，使每一個人都建立起“誠信為本”的意識。具體操作層面，可以對房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)開展道德講座，加強(qiáng)他們的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和行為教育，提高從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)觀念、執(zhí)業(yè)態(tài)度、執(zhí)業(yè)紀(jì)律和執(zhí)業(yè)作風(fēng)。對房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員進(jìn)行廉政教育，提高抗腐變的能力。也可以積極發(fā)揮新聞媒體宣傳教育和監(jiān)督兩大功能，例如，依靠媒體對違法案例進(jìn)行宣傳，要善于利用各種典型案例，有深度、有說服力地推出有震撼力、能在人民群眾心靈中產(chǎn)生強(qiáng)烈共鳴的警示性報道。 3.3 規(guī)范從業(yè)行為，努力提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì) 一是依法辦事。作為房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的從業(yè)人員，必須牢固樹立法紀(jì)意識，強(qiáng)化黨規(guī)政紀(jì)原則，自覺遵守有關(guān)法律、法規(guī)和紀(jì)律，努力提高依法管理、依法行政、依法辦事的能力；二是牢記宗旨。作為房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的廣大從業(yè)人員，要時時處處注重自身的形象，樹立為人民服務(wù)的思想，切實(shí)維護(hù)好人民群眾的根本利益；三是廉潔自律。作為房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的從業(yè)人員必須始終保持清醒頭腦，自覺抵制腐朽思想的侵蝕，做到勤廉自律，恪盡職守，樹立自身的良好形象。 3.4 建立房地產(chǎn)市場信息體系 首先，對房地產(chǎn)市場來說，要加快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運(yùn)行情況的動態(tài)監(jiān)測。如有關(guān)部門要加強(qiáng)信息溝通與整合，適時披露土地供應(yīng)、商品住房市場供求，以及土地和住房價格變動等信息，要加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度，穩(wěn)定市場心理預(yù)期，促進(jìn)市場理性發(fā)展。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動消除因信息不對稱而給消費(fèi)者帶來的疑慮，以吸引更多的顧客。在進(jìn)一步樹立“誠信為本”職業(yè)道德的基礎(chǔ)上，真誠地向消費(fèi)者提供完整、真實(shí)的商品信息。其次，對消費(fèi)者來說，只有充分掌握了真實(shí)的商品信息，消費(fèi)者才可能獲得在房地產(chǎn)交易中的平等地位。因此，要充分利用信息社會的方便條件，從多方面獲取更多的商品信息。

4、結(jié)論及建議

4.1 房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險因素是復(fù)雜多樣的，在實(shí)踐當(dāng)中應(yīng)當(dāng)采取定性分析與定量分析相結(jié)合的辦法，分別從橫向（即現(xiàn)實(shí)環(huán)境中存在哪些不確定因素）和縱向（即這些不確定因素如何對項(xiàng)目開發(fā)過程造成影響）兩個角度加以考慮。只有這樣才有可能較為全面的識別出風(fēng)險因素的作用機(jī)制，從而采取相應(yīng)的預(yù)防措施。

篇(7)

食品存在問題多消費(fèi)者難以放心

食品問題事關(guān)消費(fèi)者的安全、健康，社會各界都應(yīng)予以高度重視。然而在當(dāng)前食品消費(fèi)市場中，各種假冒偽劣、虛假宣傳、違規(guī)促銷隨處可見，短斤少兩、食品安全事件時有發(fā)生，消費(fèi)者仍然難以放心消費(fèi)，亟需加以整頓、治理和規(guī)范。

一、食品中的假冒偽劣屢禁不止

1、消費(fèi)者反映，市場上出現(xiàn)了如下“制假”手法：把豆腐絲經(jīng)牛油浸泡后當(dāng)成牛肉絲賣；在葡萄酒中加入糖、色素、香精、橡木素等添加物，用進(jìn)口“垃圾酒”或各種原料勾兌成的葡萄酒當(dāng)作原汁葡萄酒出售；魚、肉、禽注水灌沙后再出售。

2、部分商場、超市、自由市場隨意“修改”食品標(biāo)簽，改動生產(chǎn)日期、保質(zhì)期，如將生產(chǎn)日期標(biāo)到上市前后，出售過期、變質(zhì)食品。有消費(fèi)者反映購買某果脯時，發(fā)現(xiàn)在標(biāo)簽下面還貼有一張標(biāo)簽，名稱、重量、編號都相同，但生產(chǎn)日期不同。

3、農(nóng)村市場和校園周圍存在大量“三無”食品、劣質(zhì)食品。農(nóng)村市場屬于市場監(jiān)管的薄弱環(huán)節(jié)，加之農(nóng)村消費(fèi)者缺乏相關(guān)商品消費(fèi)知識和自我保護(hù)意識較差，“三無”、劣質(zhì)食品在農(nóng)村市場有一定的生存空間，繼續(xù)危害著農(nóng)村消費(fèi)者的安全。校園周圍的食品銷售主要針對的是在校學(xué)生，一些不法經(jīng)營者大肆向中小學(xué)生兜售假冒偽劣小食品。小食品霉變、腐爛、過期經(jīng)常出現(xiàn)，有的在包裝內(nèi)發(fā)現(xiàn)石塊、頭發(fā)等雜質(zhì)，嚴(yán)重危及到青少年的安全和健康。

二、食品中短斤少兩現(xiàn)象嚴(yán)重

消費(fèi)者反映農(nóng)貿(mào)市場和流動攤販大量使用桿秤，短斤少兩問題突出。散裝食品出售時在秤上耍手段欺騙消費(fèi)者，買1斤只給八九兩；包裝中份量不足，聲明500克的包裝內(nèi)只裝入450克。如此等等，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。

三、包裝食品使用不適當(dāng)?shù)拇黉N手段

食品和玩具混裝是一些廠商通常使用的促銷手段，特別是針對兒童的“小食品”更是花樣百出，在包裝中夾帶玩具、錢幣或卡片，很難說兒童購買小食品是為了吃還是玩。消費(fèi)者反映，目前兒童食品中直接夾帶塑料玩具或未經(jīng)消毒的錢幣等現(xiàn)象，禁而不絕，食品被污染的可能性增大，衛(wèi)生狀況令消費(fèi)者不放心，而且不懂事的孩子還可能誤把這些東西當(dāng)作食物吞進(jìn)肚子里。

四、食品安全問題仍很突出

啤酒瓶自爆傷人事件、群體性食物中毒事件時有發(fā)生。檢疫部門對生肉市場把關(guān)不嚴(yán)，瘦肉精、垃圾豬等問題時常困擾著消費(fèi)者，有的未經(jīng)檢疫便上市出售，消費(fèi)者不放心。有的在腌制加工食品中加入超量添加劑、防腐劑，以及在蔬菜、水果中大量使用激素、農(nóng)藥、化肥，這些情況一般消費(fèi)者無法知曉，一經(jīng)食用，將有損消費(fèi)者的健康和安全。

五、食品日常監(jiān)督、管理和指導(dǎo)力度有待跟上

消費(fèi)者反映，以前出現(xiàn)的毒大米、潲水油、陳餡月餅等事件，社會各界反應(yīng)速度較慢，等廣大消費(fèi)者了解到這些問題后，大范圍的損害已經(jīng)發(fā)生了。希望有關(guān)部門的監(jiān)督管理工作能走在前面，避免消費(fèi)者受到損害。還有的消費(fèi)者反映，像食鹽這樣的日常食品都不知道買什么品牌為好，消費(fèi)者亟盼消費(fèi)指導(dǎo)。有的企業(yè)亂打“綠色”、“環(huán)保”食品牌，相關(guān)部門對其監(jiān)督處罰力度不夠，消費(fèi)者不放心。

家裝、建材亂貼牌健康、安全隱患多

隨著我國“室內(nèi)裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量”十項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》相繼頒布實(shí)施，各廠商為博取消費(fèi)者的青睞，競相打起“綠色”、“環(huán)保”、“健康”等旗號，市場上建材產(chǎn)品很快“綠色”一片，令消費(fèi)者眼花繚亂。然而從消費(fèi)者實(shí)際裝修后的情況來看，消費(fèi)者對所謂“綠色”建材產(chǎn)品的質(zhì)量是很不滿意的，消費(fèi)者認(rèn)為商家在傾力推銷建材產(chǎn)品時存在“綠色欺詐”。

一、建材市場虛假宣傳，亂打亂貼“綠色”牌

“綠色”已經(jīng)成為家裝建材市場上最時髦的一個詞，消費(fèi)者選購時考慮的也是能否無害無毒，廠商在推銷產(chǎn)品時動輒綠色環(huán)保，建材市場無材不“綠”，“綠”聲一片，誤導(dǎo)消費(fèi)者。但據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，市場上70％建材產(chǎn)品無檢測報告，即使有檢測報告的也大多為送檢測試報告或委托檢測報告，而不是國家抽檢報告。消費(fèi)者在購買建材產(chǎn)品時，明明氣味刺鼻、扎眼，還宣稱是“綠色”和“環(huán)保”。原來，廠商把剛剛達(dá)到國家“室內(nèi)裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量”十項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品夸大標(biāo)稱為“環(huán)保”甚至“綠色”。還有的甚而將“綠色、環(huán)保”和“綠色食品”混為一談，如將乳膠漆標(biāo)貼為“綠色食品”標(biāo)志，令消費(fèi)者啼笑皆非。

二、建材產(chǎn)品認(rèn)證不規(guī)范，以假亂真，坑害消費(fèi)者

1、虛假和不規(guī)范認(rèn)證，混淆消費(fèi)者視聽。“綠色”的基本要求是無污染、對人體有益，只有符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品才能冠名“綠色”。“綠色”由食品延伸到建筑裝修材料領(lǐng)域，是人們追求更加健康舒適的生活使然。廠商為迎合消費(fèi)者的“綠色”心理，不管產(chǎn)品真實(shí)質(zhì)量如何也要想方設(shè)法“綠色”一番，于是參與檢測認(rèn)證的機(jī)構(gòu)也如雨后春筍，多而雜。消費(fèi)者反映，認(rèn)證部門不規(guī)范、不嚴(yán)肅，市場上的各類認(rèn)證的牌匾五花八門，讓人看不懂，有的甚至嚴(yán)重誤導(dǎo)消費(fèi)者。

2、以假亂真，偷梁換柱，坑蒙消費(fèi)者。消費(fèi)者反映，建材市場經(jīng)常將低等品、等外品的建材產(chǎn)品冒充高等品出售給消費(fèi)者，購買建材時看的樣品與實(shí)際銷售的產(chǎn)品不符，混級裝箱，以次充好現(xiàn)象相當(dāng)普遍。新裝的地板不到半年就發(fā)霉、生蟲。一些不法廠商，為了牟取暴利故意使用與名牌產(chǎn)品和暢銷產(chǎn)品相近、相似的名稱，以假亂真，以次充好，甚至偽造檢測報告和產(chǎn)品說明書，將國產(chǎn)的說成進(jìn)口的，把人工合成的稱為天然的，蒙騙消費(fèi)者。有的甚至昧著良心兜售放射性、揮發(fā)性物質(zhì)超標(biāo)的建材產(chǎn)品，嚴(yán)重威脅到消費(fèi)者的安全和健康。

三、銷售人員服務(wù)意識差

消費(fèi)者反映，目前建材市場銷售人員在消費(fèi)者做出購買決定之前往往會做出各種承諾，表明足夠誠意，而消費(fèi)者一旦掏錢之后大多數(shù)承諾是難以兌現(xiàn)的。銷售人員在做產(chǎn)品介紹時不是全面介紹，而是只說優(yōu)點(diǎn)，“漏”說缺點(diǎn)，只管如何賣出，不管消費(fèi)者如何使用。消費(fèi)者實(shí)際使用后，痛感前后反差巨大，如買木地板，商家沒告知相關(guān)事項(xiàng)，致使木地板鋪不平。

四、家裝市場混亂，消費(fèi)者不敢裝修

消費(fèi)者反映，目前家裝市場不規(guī)范，監(jiān)督管理不到位，裝修隊(duì)伍參差不齊，裝修時需要處處設(shè)防，時時小心，否則可能掉入廠商精心設(shè)計(jì)的陷阱，蒙受損失。

1、裝修公司不按合同履行裝修職責(zé)。施工過程中裝修公司單方面毀約，抬高價格現(xiàn)象突出。如，消費(fèi)者與某裝修公司簽訂了一個包工包料的裝修合同，消費(fèi)者按合同約定支付部分款項(xiàng)后，裝修公司以搞錯預(yù)算為由，讓消費(fèi)者加錢。消費(fèi)者堅(jiān)持按合同辦，結(jié)果裝修公司撤走，留下“半拉子”工程，消費(fèi)者去找裝修公司，卻人去樓空。

2、裝修隊(duì)伍良莠不齊，不少無資質(zhì)、無等級的“雜牌軍”和馬路裝修隊(duì)伍混雜其中，有的借機(jī)坑害消費(fèi)者。一些不正規(guī)的裝修公司圖省事不按照正常程序開工，有的或者根本不懂裝修，不懂施工工藝、步驟，裝修質(zhì)量不能保證，出現(xiàn)問題后多方推脫或找不到原承修人。如，消費(fèi)者的新房裝修不到半年就出現(xiàn)了頂棚脫落、墻壁起泡等現(xiàn)象，找裝修公司商量維修事宜時公司已經(jīng)搬遷，原來的電話、手機(jī)也變成空號。

3、裝修公司貓膩多，變換花樣坑蒙騙。有的裝修公司利用消費(fèi)者不懂裝修專業(yè)知識，在施工報價單上有意漏項(xiàng)，到施工期間再增項(xiàng)增價，變相提高裝修價格。還有的綜合報價虛高，然后針對不同消費(fèi)者靈活分解到裝修的各個環(huán)節(jié)，牟取暴利。

4、裝修質(zhì)量差、服務(wù)不到位，裝修市場亟需監(jiān)理服務(wù)。家庭裝修屬于一項(xiàng)技術(shù)性比較強(qiáng)的工作，需要從業(yè)者有很強(qiáng)的責(zé)任心，否則工程質(zhì)量無法保障。當(dāng)前消費(fèi)者對家裝質(zhì)量還很不放心，常常有上當(dāng)受騙的感覺。加之個別裝修公司出現(xiàn)裝修質(zhì)量問題后推諉扯皮，消費(fèi)者很不滿意。消費(fèi)者需要有關(guān)方面提供質(zhì)優(yōu)價廉的監(jiān)理服務(wù)。

金融、保險行業(yè)須強(qiáng)化規(guī)范服務(wù)

一、金融方面的問題

1、銀行卡合同文本中的個別條款需進(jìn)一步明晰。

銀行為消費(fèi)者提供銀行卡服務(wù)時需要簽訂相關(guān)合同，但是就連從事律師職業(yè)的消費(fèi)者對銀行提供的格式合同實(shí)在放心不下，認(rèn)為有的條款中概念模糊不清，有的條款明顯加重了消費(fèi)者的責(zé)任，還有的則將銀行的責(zé)任推得一干二凈。而一般消費(fèi)者面對這些條款，更是望而卻步。另外，由于個人信用以及銀行自身信用體系建設(shè)還處于起步階段，極大地限制了銀行卡業(yè)務(wù)的發(fā)展。

2、用卡環(huán)境欠理想。

消費(fèi)者對用卡環(huán)境不很滿意，消費(fèi)者在銀行柜臺、自動柜員機(jī)上存取款或劃卡消費(fèi)時，由于獨(dú)立的單人操作空間或警戒線設(shè)置不科學(xué)，操作人員的疏忽，不能保證消費(fèi)者的賬號、密碼不被竊取。消費(fèi)者呼吁銀行進(jìn)一步改善用卡環(huán)境，減少賬號、密碼泄密的可能。

3、信貸捆綁問題必須改變。

信貸消費(fèi)中存在捆綁銷售、強(qiáng)迫消費(fèi)等現(xiàn)象。消費(fèi)者反映，購買一處商品房時必須到指定銀行辦理按揭業(yè)務(wù)，否則視消費(fèi)者“違約”；銀行方面又要求消費(fèi)者到指定的保險公司辦理財(cái)產(chǎn)保險，否則不提供按揭服務(wù)。在這樣一道道指定下，消費(fèi)者根本無法實(shí)現(xiàn)自主選擇權(quán)。事后，消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)，同樣的險種其他多家保險公司可以提供相應(yīng)的優(yōu)惠政策，計(jì)算起來還可以便宜2萬多元。在汽車消費(fèi)領(lǐng)域的按揭中也存在“購買汽車――信貸按揭――保險服務(wù)――中介服務(wù)”等系列指定環(huán)節(jié)，消費(fèi)者的法定權(quán)利受到不同程度侵害。

4、存款安全需加強(qiáng)。

消費(fèi)者反映，目前存款安全隱患多，由于銀行工作人員操作失誤、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)程序錯誤、網(wǎng)絡(luò)傳輸故障等都可能對存款安全造成危害，給消費(fèi)者帶來不便。如，銀行系統(tǒng)中存在一些人為因素，如因操作程序不規(guī)范，簡化和忽略一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，致使消費(fèi)者的存款被盜取現(xiàn)象時有出現(xiàn)，消費(fèi)者的存款安全需要爭取進(jìn)一步措施加以保障。此外，不法分子竊取到賬號和密碼后，通過“克隆”銀行卡或用假卡、空卡“掉包”來盜取消費(fèi)者的存款；偽造儲蓄憑證及相關(guān)證件盜取存款。消費(fèi)者強(qiáng)烈呼吁，銀行方面要從技術(shù)層面加強(qiáng)銀行卡非法盜取存款措施的研究開發(fā),提高保護(hù)儲戶存款的技術(shù)壁壘,加大破譯密碼的難度。

二、保險方面的問題

1、保險格式合同令消費(fèi)者費(fèi)解，缺乏透明度。

消費(fèi)者反映，保險合同條款由保險公司單方面制訂，代表著經(jīng)營者的利益，對消費(fèi)者不公平，而且消費(fèi)者普遍反映保險合同內(nèi)容復(fù)雜難懂，部分條款敘述模棱兩可，通常情況下消費(fèi)者很難對每個條款逐一搞清楚，甚至某些關(guān)鍵條款設(shè)置不透明甚至暗含陷阱，消費(fèi)者防不勝防。

2、保險公司對保險銷售人員缺乏監(jiān)督管理。

按規(guī)定，保險銷售人員應(yīng)當(dāng)持有《保險人資格證書》進(jìn)行保險經(jīng)營活動。但消費(fèi)者反映，部分保險公司片面重視業(yè)務(wù)拓展，放松和忽視對員工職業(yè)道德和服務(wù)觀念教育，加之保險銷售人員流動性大，人員素質(zhì)千差萬別，坑保、騙保事件時有發(fā)生，消費(fèi)者不能放心購買。

3、保險銷售人員素質(zhì)要提升，職業(yè)道德要加強(qiáng)。

部分保險銷售人員業(yè)務(wù)素質(zhì)低，本身對于保險知識和保險合同就缺乏理解，更不可能全面地向消費(fèi)者介紹保險知識。部分保險銷售人員為了擴(kuò)大銷售額，銷售方式不得當(dāng)，片面強(qiáng)調(diào)“銷售額”、“業(yè)績”，服務(wù)意識差，在向消費(fèi)者介紹和宣傳保險項(xiàng)目時不誠實(shí)，夸大保險功能，對責(zé)任免除條款及退保規(guī)定有意不作必要的說明，用片面和虛假信息誤導(dǎo)和誘導(dǎo)消費(fèi)者，甚至騙取挪用保費(fèi)，引起理賠、退保糾紛，造成投保容易理賠難。如，在銷售分紅型保險產(chǎn)品時，不如實(shí)告知投資者分紅保險產(chǎn)品也有風(fēng)險，分紅率有可能為零。

4、適銷對路的保險產(chǎn)品不多，保險產(chǎn)品難以適應(yīng)消費(fèi)者的需要。

保險是一種具有特殊形式的產(chǎn)品，與其他生產(chǎn)性企業(yè)的產(chǎn)品一樣，能否做到適銷對路，能否讓消費(fèi)者真正的認(rèn)同，能否為客戶提供更完善的保障，是設(shè)計(jì)產(chǎn)品時最需要考慮的因素。消費(fèi)者反映，想要購買的保險產(chǎn)品市場上常常沒有。如，現(xiàn)在中國購買汽車的人越來越多，如果能在辦理機(jī)動車輛保險的同時就能獲得人身意外傷害的保險保障，無疑既方便了消費(fèi)者，又?jǐn)U大了保險公司銷售的渠道，消費(fèi)者肯定十分歡迎。

5、保險行業(yè)售后服務(wù)跟不上。

消費(fèi)者投保后保險公司售后服務(wù)工作銜接不上，發(fā)生保險事故后理賠速度慢，致使消費(fèi)者對保險行業(yè)整體信心不足。有關(guān)專家指出，不規(guī)范的操作程序和內(nèi)部管理制度使得保險事故發(fā)生時處理速度慢，影響到了消費(fèi)者投保信心。有的甚至遇事推諉，找出各種不適當(dāng)理由，不予理賠。一位消費(fèi)者5年前無任何疾病投了保，患上重感冒后，按保險找保險公司時，保險公司卻說消費(fèi)者有多年支氣管病史，不屬于理賠范圍。

商品房不敢買物業(yè)管理不到位

當(dāng)今購買商品房已經(jīng)成為家庭生活消費(fèi)中的頭等大事，需要動用消費(fèi)者幾年、十幾年甚至畢生的積蓄。因此，消費(fèi)者在購買商品房時往往很小心謹(jǐn)慎，但是由于消費(fèi)者在購房中的弱勢地位短期內(nèi)無法改變，消費(fèi)者難以取得市場交易的平等主體地位，各種侵權(quán)事件時有發(fā)生。

一、房地產(chǎn)商利用虛假宣傳、格式合同條款誤導(dǎo)、欺騙消費(fèi)者

消費(fèi)者反映，房地產(chǎn)商和消費(fèi)者之間存在信息不對稱，房地產(chǎn)商有隱瞞真實(shí)信息的傾向，因而在目前的商品房銷售廣告宣傳中普遍存在夸大甚至虛假的內(nèi)容。如，在交通地理環(huán)境和公用配套設(shè)施建設(shè)甚至價格等方面誤導(dǎo)、誘騙消費(fèi)者。在與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同時不使用規(guī)范文本，而是使用自己提供的文本，從中設(shè)置種種條款限制消費(fèi)者權(quán)利，逃避應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。消費(fèi)者反映，這些合同文本有失公平原則，有的還帶有行政色彩。如開發(fā)商不按合同約定的時間交房，消費(fèi)者卻得不到應(yīng)有的合理的賠償。消費(fèi)者對房屋實(shí)際面積、公攤面積或是水、電、氣、暖不具備使用條件等存有疑問時，房地產(chǎn)商多數(shù)不予以詳細(xì)告知。

二、部分房地產(chǎn)商在不具備售房資格的情況下銷售現(xiàn)房或期房

消費(fèi)者反映，有的房地產(chǎn)商在不具備“五證”和“兩書”（“五證”即：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售（預(yù)售）證》；“兩書”即：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》）的情況下，仍然在房地產(chǎn)市場上違法銷售商品房現(xiàn)房或期房。為避免上當(dāng)受騙，提醒消費(fèi)者在購房前一定要仔細(xì)查驗(yàn)房地產(chǎn)商是否具有合法的售房手續(xù)，各種售房文件、證件是否齊備。如果該房地產(chǎn)商不能出具“五證”和“兩書”，不具備售房資格，消費(fèi)者不能。

三、房地產(chǎn)商“違約”問題嚴(yán)重

1、房屋建筑材料以次充好，質(zhì)量安全隱患多，商品房質(zhì)量得不到保證。

有消費(fèi)者反映，入住不到3個月的新房，就出現(xiàn)四面漏風(fēng)、多處漏水、水管生銹等問題。某小區(qū)472戶業(yè)主入住新樓后不久就出現(xiàn)地基下沉，室內(nèi)天花板開裂等不安全隱患。還有的商品房配套設(shè)施擺放不合理，出現(xiàn)消防栓、下水道設(shè)在房內(nèi)，自來水管附在墻體外等情況。房屋裝修材料有毒有害物質(zhì)超標(biāo)，使用劣質(zhì)材料情況普遍。

2、房地產(chǎn)商擅自變更合同條款或不履行合同條款，住房不能如期交付使用，存在短斤少兩現(xiàn)象。

消費(fèi)者反映，商品房質(zhì)量隨意打折扣，在消費(fèi)者不知情的情況下面積隨意增減、改變房屋格局、改變室內(nèi)配套設(shè)施，拖延交工日期，小區(qū)供水、供電、通信配套設(shè)施不到位不及時。如：消費(fèi)者購房時所見的圖紙、模型中有山有水，有綠化帶，有較大的房距空間。可房子交付后，最常見的是質(zhì)量差、漏水裂縫、面積縮小，山水沒了，綠化帶變成了車庫或工作間等。還有的承諾建多少綠地、多大娛樂場所，消費(fèi)者入住后發(fā)現(xiàn)綠地也蓋樓、娛樂場所也蓋樓，根本就不兌現(xiàn)承諾。

3、產(chǎn)權(quán)證辦理任意拖拖拉拉。消費(fèi)者入住新房后，房地產(chǎn)商遲遲辦不下房產(chǎn)證。

某小區(qū)500多住戶的房產(chǎn)證長期辦不下來，住戶到處奔走至今沒有解決，引起消費(fèi)者強(qiáng)烈不滿。

4、個別房地產(chǎn)商甚至違規(guī)操作。

江西消費(fèi)者反映一房地產(chǎn)商將房子既賣給了消費(fèi)者，又抵押到銀行貸款，還到典當(dāng)行抵押典當(dāng)，造成“一房三主”，引起群體投訴。

四、物業(yè)管理不到位，亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重

1、物業(yè)管理不到位，消費(fèi)者無安全感。

消費(fèi)者反映，很多小區(qū)物業(yè)管理差，小區(qū)的安全、衛(wèi)生管理差，經(jīng)常發(fā)生丟失車輛和財(cái)物的現(xiàn)象。房地產(chǎn)商和物業(yè)公司業(yè)務(wù)移交過程中存在扯皮現(xiàn)象，造成住戶有問題時遭到“踢皮球”現(xiàn)象。

2、物業(yè)管理亂收費(fèi)，消費(fèi)者無可奈何。

部分小區(qū)費(fèi)用多而雜，亂收費(fèi)，什么入住登記費(fèi)、戶口費(fèi)、配套費(fèi)、公共設(shè)施費(fèi)、公擺面積費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等。還有的物業(yè)公司只收費(fèi)、不服務(wù)，如要求住戶交納“房產(chǎn)基金”（相當(dāng)于物業(yè)管理費(fèi)），而房子壞了無人維修、無人過問，消費(fèi)者很不滿意。