房屋繼承相關(guān)法律精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房屋繼承相關(guān)法律范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

    今年5月,小婷的父親嘉善人老丁因債務纏身而對清償失去信心走了絕路。當小婷母女還沉浸在悲痛中時,老丁生前白紙黑字留下的一筆筆債務又該如何償還?由此引發(fā)了債權(quán)人高某等12人與老丁妻女的一系列訴訟。

    2013年7月起浙江嘉興嘉善法院陸續(xù)受理了原告高某等12人起訴被告小婷母女等被繼承人債務清償糾紛案件12件,標的額總計高達500萬元。同時查明老丁留有兩套房屋和一家廠房被其妻女繼承,故他們希望二被告小婷母女能在繼承遺產(chǎn)的范圍內(nèi)向其清償借款。

    生活中難免會遇到頂風逆水,坎坎坷坷;生意場上更會碰到風險危機,虧本破產(chǎn),而逃避現(xiàn)實,甚至一死了之的做法是不可取的。中國有句古話:父債子償。那么在現(xiàn)實生活中父親生前所欠下的債務,子女是否需要繼續(xù)清償呢?

篇(2)

墳地、墓地都是作為安葬死者的地方，寄托了還在世的親人的思念，墓深埋在地底下安放著死者的尸體、死者生前的遺物以及一些珍貴的東西；而墳地不同于墓地，墳地是顯露于土地之上的，而且一般在墳地周圍的一大片空地都不會用來進行生產(chǎn)或者是建造工廠之類的。但是現(xiàn)代用地緊張，我國的人口逐漸增多，需要更多的土地滿足人們生產(chǎn)生活的需求。在許多地方就開始了平墳的運動，許多的農(nóng)村墳地被平整出來，傷害了人民的感情，而且這些土地在被平整之后也沒有真正被利用。我國的農(nóng)村有著大片的墳地，經(jīng)常因此發(fā)生一些糾紛，但是關(guān)于墳地的法律很多界定都不清楚，而且國家關(guān)于墳地的規(guī)定也需要補充。本文就墳地的法律屬性進行研究，從國家現(xiàn)行相關(guān)法律來分析存在的問題，探尋墳地的法律歸屬的問題以及墳地自身的社會價值與意義的問題。

一、農(nóng)村墳地的現(xiàn)狀

農(nóng)村墳地存在于廣大的農(nóng)村地區(qū)，雖然為了國家的發(fā)展考慮，國家提倡改變傳統(tǒng)的土葬為火葬，但是傳統(tǒng)的土葬的風俗習慣已經(jīng)深深植根于農(nóng)村人民的心中，他們認為人死后總歸是要入土的，這樣人的靈魂才能得到安寧。而且他們認為墳地中安放著祖先的靈魂，是他們情感的寄托之地。在清明節(jié)、春節(jié)等傳統(tǒng)農(nóng)耕節(jié)日里，他們帶上祭祀品去上墳，告慰祖先的亡靈，讓祖先保佑他們。目前國家對于這方面沒有強制的措施，很多農(nóng)村地區(qū)仍然會采取土葬的形式。墳地的法律歸屬問題至今也沒有明確的立法規(guī)定，因此圍繞墳地產(chǎn)生的糾紛很多。但是在這些糾紛處理中，很難做到保護死者的權(quán)利，因為我國的法律條文多針對的都是在世的我國公民，而死者享受的權(quán)利是很有限的。[1]在發(fā)生墳地糾紛的時候，法院將當事人的血緣很近的親屬們作為主體，但是現(xiàn)實中不是所有的死者都有親屬，沒有親屬的死者的權(quán)利該由誰來保護？一些無主的墳地里死者的權(quán)益又有誰來保護？

將死者的近親作為法律的主要主體，還沒有考慮到近親對于死者的權(quán)利侵害的行為。法律中存在著的個別漏洞以及一些不可預料的問題都成為了墳地糾紛多發(fā)而且無力解決的原因。[2]我國曾經(jīng)有一些地方的墳地糾紛引起人們的廣泛關(guān)注，比如說發(fā)生在河南周口的平整耕地的運動，引起了當?shù)厝藗兊牟粷M，也引起了國家的關(guān)注，為此專門調(diào)整了關(guān)于墳地的法律規(guī)定。所以對于墳地的法律屬性的明確是很重要的，而研究墳地的現(xiàn)實社會價值也是很有必要的，這兩者之間常常產(chǎn)生沖突。如何很好地平衡墳地的法律屬性，以及墳地的社會價值，值得深思。

二、農(nóng)村墳地現(xiàn)象產(chǎn)生的原因以及研究現(xiàn)狀

隨著我國改革開放的步伐，社會經(jīng)濟以一個驚人的速度發(fā)展著。與此同時，伴隨經(jīng)濟發(fā)展的是我國的城市化以及工業(yè)化的進程也在不斷加快，因此直接就導致了我國城市各種用途建設用地的需求量大大增加，而城市用地與農(nóng)村用地之間的矛盾也因此暴露出來并進一步加劇，并且這種矛盾在沿海的經(jīng)濟發(fā)展較迅速的地區(qū)表現(xiàn)得尤為突出，比如說，以上海為中心的江滬以及東北江浙沿海等地區(qū)的用地矛盾已經(jīng)引起了社會的廣泛關(guān)注。如何妥善合理解決這一問題，是建設和諧社會，實現(xiàn)中國夢的重要環(huán)節(jié)，也對于我國城市化進城的發(fā)展以及農(nóng)民的切身利益有著重要的意義。

而針對上述現(xiàn)象，結(jié)合我國國情，在保證符合我國的法律法規(guī)和耕地數(shù)量的前提下，目前主要有兩種手段來解決。首先是將城市一些可以用做建設用地的閑余用地充分進行再利用。[3]比如說廣東省等東北沿海的省市，在近年來就針對用地矛盾問題而在城市里面進行了“三舊”改造措施，將城市中其他功能不明顯的用地改造成城市建設用地。其次就是將區(qū)域內(nèi)的土地資源進行整合分析，將農(nóng)村中一些住宅面積較大以及無人居住的村居、占地面積超出標準的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府用地進行復墾改造成耕地，這樣就節(jié)余下更多用地用于城市建設。當然，除了上文中提到的兩種主要的解決方法之外，仍有其他的方式手段可以緩解城市建設用地以及農(nóng)村用地之間的矛盾，比如說對于一些沒有經(jīng)過政府相關(guān)部門的合法手續(xù)審批就在閑余用地進行建設的民居等其他用途的建設等，相關(guān)的部門可以進行清查以及復墾，將這些非法建設用地最終轉(zhuǎn)化為農(nóng)村用地或者是城市建設用地用來實現(xiàn)兩者之間的平衡，從而促進共同發(fā)展。

當前我國的專家學者對于農(nóng)村用地這個問題上進行的相關(guān)研究也比較綜合全面，總結(jié)下來，重點主要集中在對于農(nóng)村違法建設用地方面的相關(guān)法律的制定以及規(guī)范上。[4]對這個問題的研究趨勢又呈現(xiàn)出兩個主流研究方向。首先就是對這個問題的綜合全面性地研究，綜合全面性主要體現(xiàn)在對于農(nóng)村違章違法的建筑不進行類型上面的區(qū)分，不論何種類型種類的違章建筑都進行研究分析，對于各種類型違章建筑所產(chǎn)生的不同問題，就其所涉及到的相關(guān)法律法規(guī)進行全面綜合性的整理以及研究。另一種研究方向與上文中所提到的研究方向完全不同，這種研究方向主要是專注于某種特定類型的違章建筑所涉及到的相關(guān)法律法規(guī)進行研究分析，不斷發(fā)掘其中所存在的各種問題，深化研究深度。而在近幾年，由于我國的“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象層出不窮，而因此引發(fā)的問題也成為了社會關(guān)注的焦點。這也使相關(guān)領(lǐng)域的大部分學者對這個現(xiàn)象以及造成該現(xiàn)象的原因進行了分析以及研究，研究方向大部分集中傾向于某種特定類型的違章建筑所涉及到的相關(guān)法律上，而這種特定類型的違章建筑就是住宅類型的建筑，對于其他類型的違章建筑研究比較少見。這也就直接導致了對于其他類型的違章建筑的相關(guān)法律法規(guī)不完善，不全面，無法對其他類型地違章建筑行為進行有效的規(guī)范。[5]這就提到了本文中關(guān)于農(nóng)村違法建設墳地的問題，對于農(nóng)村中違法建設墳地的這種現(xiàn)象，相關(guān)的法律文獻中幾乎沒有涉及并規(guī)范，這也直接就使得這種現(xiàn)象愈演愈烈。當然，違法建設墳地這一現(xiàn)象所涉及到的問題比較廣泛且零散，涉及到用地建設用途管理、耕地保護、殯葬規(guī)范等方面的相關(guān)規(guī)定，這也就無法對這種現(xiàn)象的法律法規(guī)進行一個清晰的界定。與此同時，由于墳地建設本身具備占地面積小、建設地點零散、建設時間跨度大等特點，再加上墳地建設由于受傳統(tǒng)觀念的影響，進行規(guī)范重整的難度較大，因此無法進行有效的整頓，屢禁不鮮。因此，針對上述情況以及各種問題，本文就對違法建設墳地這一現(xiàn)象進行概括性的分析，重點介紹對于該種現(xiàn)象的行政解決措施，希望能夠?qū)鉀Q違法建設墳地這一問題提供一些建議。

三、農(nóng)村墳地的法律屬性研究

墳地屬于土地的一種，要對墳地進行研究，我們首先要對土地進行研究，通俗來講，對土地的法律屬性進行研究，主要是從所有權(quán)以及使用權(quán)方面進行的研究。[6]在城市當中，土地的所有權(quán)是歸國家的，在農(nóng)村當中，土地的所有權(quán)是屬于整個村子集體的人所有的。使用權(quán)指的是對于房屋的建筑、改造等一系列的權(quán)利。對于墳地來說它所占據(jù)的墓地的土地所有權(quán)是屬于誰的，而對于那片墳地的使用權(quán)的歸屬方又是誰，我們必須弄清楚。墳地和農(nóng)村居民自身的住宅用地的屬性比較相近，也采取和農(nóng)村居民住宅基地一樣的法律屬性。墳地的建造以及墳地內(nèi)部的一系列財產(chǎn)都屬于死者的親屬，因為一般來說也是死者的親屬建造的，但是墳地所占的土地也還是屬于農(nóng)村的集體所有。所有權(quán)在死者的親屬這里，一般的墳地糾紛案件的主體當事人也是死者的親屬。但是就像前文所說的，由于時間的問題，很多死者的親屬都找不到了。而且一些案件中死者的親屬卻是損害了死者利益的人。關(guān)于墳地所有權(quán)的法律問題得以解釋清楚，但是還有很多墳地的法律問題需要解釋，比如說很多人是承包了一些土地在上面去建造墓地的，但是既然是承包的土地，必然就會涉及到一個使用權(quán)限的問題，墓地是要存在很長時間的，但是近些年來隨著經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)村人口的流動加快，這也使得承包了的土地常常會產(chǎn)生易主的情況。尤其是當后世的子孫去祭拜去世很久的親屬的時候，這種問題尤為明顯。他們已經(jīng)離開了這片土地，這片土地的承包權(quán)早就已經(jīng)屬于別人了。 而且由于離開土地的時間也過久，很有可能與新的土地承包人沒有什么關(guān)系，這樣一來為祭拜祖先又增加了不少的難度。后代的子孫去祭拜的時候難免會給別人帶來困擾，比如說踩壞別人家里的田地等。[7]這些糾紛的處理，我國的法律并沒有給出明確的規(guī)定，一般都是現(xiàn)在的主人出于人道主義以及孝道的考慮，允許他們?nèi)プ约旱耐恋丶腊萸拜叄侨饲樽鳛橐环N情感的因素有著很多的變故，萬一主人不允許他們?nèi)ゼ腊荩只蛘呤菍τ谕恋刂魅说呢敭a(chǎn)損害過于嚴重，引起主人反感等都很容易引發(fā)糾紛。因此需要進一步完善法律。

四、墳地的社會功能分析

墳地首先是作為在世的人對于去世的人的一種情感的寄托，我國傳統(tǒng)上就有這種祖先崇拜，古代人選擇墳地的時候要考慮風水，而且一些貴族的墳地是比較考究的，說明古代人對于喪葬的一種重視，而且古代哪怕是貧窮的人家也要最起碼的保證可以使自己的親人入土為安。到了現(xiàn)在，這種喪葬的習俗雖然有所簡化，但是喪葬在現(xiàn)代人尤其是受著古代的傳統(tǒng)習俗深深影響的農(nóng)村人來說，還是非常重視的。而且許多農(nóng)村的宗族關(guān)系都要靠對祖先的祭拜來維系。雖然確實有很多人提倡火葬代替土葬，國家也提倡火葬的方式，但是在農(nóng)村，他們對祖先的拜祭有著很深的傳統(tǒng)，很難讓土葬完全消失。[8]土葬有著長期的發(fā)展歷史，而且它的存在是孝道的一種證明，對于維系宗族的感情有著重要的作用，墳地的存在有著重要的社會功能。現(xiàn)代出現(xiàn)的許多平整墳地的事情有著很大的爭議，而且引起了村民強烈的不滿，在他們的心中，祖先的墳地中安放著祖先的靈魂，祖先會保佑他們的后代幸福生活，平整墳地傷害了村民的感情，也強行斷掉了他們的情感寄托。[9]對于墳地社會功能的研究可以讓我們更加理解墳地帶給人民的一種心理寄托，從而找到更好的方法去解決墳地占用土地過多的問題，而不是強制地平整墳地。

五、對于墳地建設的相關(guān)法律法規(guī)的保障體系研究

（一） 關(guān)于保護墳地建設行為的相關(guān)法律依據(jù)

就像上文中已經(jīng)敘述過的內(nèi)容，墳地整體的權(quán)利以及歸屬是要分為兩個部分的，因此對于墳地進行保護的相關(guān)的法律法規(guī)也應該分為兩個方面。第一方面就是對于在建設墳地過程中所采用的建設設施以及在墳墓中所埋葬的棺木等物品的最終歸屬權(quán)，都是直接由死者的法律繼承人或者是直系親屬擁有，是繼承人的合法私有財產(chǎn)。由于我國的憲法進行過規(guī)定，“公民合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”。因此，對于墳地所涉及到的相關(guān)財產(chǎn)歸屬權(quán)以及其他問題，都可以直接采用民事法律進行解決和界定。而對于那些已經(jīng)建設較長時間的墳地，雖然說歸屬權(quán)擁有人在短時間之內(nèi)無法找到，但是墳地相關(guān)物品的歸屬方并不會發(fā)生變化，從法律的角度而言，這些私有財產(chǎn)永遠被死者的繼承人所擁有。

除此之外，對與墳地中所體現(xiàn)的私有財產(chǎn)的所有權(quán)歸屬以及保護，相關(guān)的法律規(guī)定也要顧及到前任所有者，即也要保護死者的相關(guān)合法權(quán)利。一般而言，在墳地中的大部分物品都是死者在生前通過自己的能力進行購買的，因此死者對于這些物品擁有完全的歸屬權(quán)，并且根據(jù)自己的意志，有權(quán)力對這些物品的最終歸屬方向進行決定和分配，而后人將這些物品最終放置于墳墓中一起埋葬，也是出于對死者對這些物品的處分權(quán)的尊重。[10]因此，只要公民對于自己生前所擁有的物品進行不管何種方式的處分以及分配，并且這種處分得到了公證，在公民死后，這些物品的最終歸屬權(quán)以及處理方式都是由其生前的處分想法進行最終的處理。也因為如此，每個公民在其死后無論是否擁有繼承人或者是其他擁有血緣關(guān)系的親人，其墳地的安寧都不應該被打擾或者是侵犯。而我國的憲法也對于這種情況進行了法律上的保護，“公民的人格尊嚴不受侵犯”。

（二）關(guān)于墳地法律進行保障的相關(guān)措施

篇(3)

她們熱心公益，關(guān)注弱勢群體，借助自己的專業(yè)特長，援助那些需要法律保護、同時需要社會關(guān)愛的人。與名利無關(guān)，一切旨在于過程中提升自我，多盡一份社會責任。

“浦東新區(qū)女律師聯(lián)誼會”（簡稱“浦東女律聯(lián)”）是上海市首個區(qū)縣級女性律師社團法人，成立五年來，女性特有的母性情懷和律師務實理性的職業(yè)特點，使浦東女律聯(lián)所到之處，皆傳遞著一份恰當?shù)呐狻?我的財產(chǎn)我該如何做主

“小姑娘，你們要再來啊，這些知識我們平時接觸不到，不過很需要啊！”浦東新區(qū)一家養(yǎng)老院的幾位老人談到定期來做法律專題講座的律師姑娘們總是贊不絕口，不久前，“我的財產(chǎn)我做主”的專題法律講座尤其引起老人們的興趣。

浦東新區(qū)女律師聯(lián)誼會會長周蘭萍告訴記者，近年來，受房價急劇翻倍的現(xiàn)實影響，涉及房屋繼承、房產(chǎn)遺贈的訴訟頻發(fā)，在遺產(chǎn)繼承糾紛中占有很大比例。老年人權(quán)益保障，成為了整個社會關(guān)注的一個重大問題。上海這個高度老齡化的城市，養(yǎng)老問題尤其突出。“我們浦東女律聯(lián)的律師們在走進社區(qū)的日子里發(fā)現(xiàn)，很多老年人實際上對遺囑的制定形式、內(nèi)容以及效力等問題存在很多盲區(qū)。”

送法律服務進社區(qū)的過程中，浦東女律聯(lián)曾經(jīng)遇到這樣一件事――童老先生沒有什么財物，唯有正在住的一套老房子，他想把這套房子留給照顧自己最多的小兒子。他把這個想法小心翼翼地寫在了紙上，并把這張紙寶貝似的藏了起來。在他看來，這是一份能左右房屋未來走向的遺囑。然而他不知道的是，這套房子是使用權(quán)房，不能被繼承。

童老先生的誤區(qū)也是很多老人的法律盲點，不僅是使用權(quán)房不能被繼承這條，窘迫的現(xiàn)實是，很多老人根本就不知道一份有效的遺囑該是怎樣的。

就這樣，“將合法遺囑在民間普及推廣”的想法促成了“公益遺囑進社區(qū)”的誕生，這個由女律聯(lián)攜手浦東新區(qū)婦聯(lián)開展的項目始于2014年，在廣大社區(qū)老人的歡迎聲中迅速成為女律聯(lián)的品牌之一。

女律師們利用自身的專業(yè)法律知識為社區(qū)以及養(yǎng)老院的老人們以案釋法，普及遺囑相關(guān)法律知識，解答老人關(guān)于人身、財產(chǎn)等方面的問題，幫助老年人通過合法有效的方式去處置自己的財產(chǎn)，維護自身的合法權(quán)益，亦減少因權(quán)屬不明所引發(fā)的家庭糾紛。

“這個過程中，我們發(fā)現(xiàn)，這不僅僅是老年人感興趣的話題和需要補充的常識，很多年輕人也覺得這是需要了解的法律知識。”周蘭萍說：“基于這種廣泛需求，公益遺囑進社區(qū)將在2015年元旦后進行更大規(guī)模的推廣。”女律聯(lián)會在其公眾微信開設“公益遺囑進社區(qū)”的專欄，通過網(wǎng)絡平臺使更多人接觸并學到相關(guān)法律知識，并為此打造一個專屬案例庫，包括基本法律知識的匯編、經(jīng)典案例的解讀，最終這些信息會結(jié)集成一本小冊子。

此外，會長周蘭萍還將會帶領(lǐng)女律聯(lián)的理事對目前1500多名在會女律師進行各自專業(yè)的梳理，凡是在遺囑、繼承方面有所專長，并且有做公益意愿和條件的，都將成為這個項目的儲備人才，為更多社區(qū)和老人護理機構(gòu)提供普法服務。

“我們往往在被動地接受一些咨詢，這時糾紛已經(jīng)發(fā)生了，但在我們的案例宣講中，很多老人通過學習，能意識到一些問題，并對其進行防范，維護自身權(quán)益的同時，對整個社會的穩(wěn)定也有好處。”周蘭萍會長和幾位女律聯(lián)理事充滿干勁地說。 老弱婦孺的強力外援

據(jù)全國婦聯(lián)的一項最新抽樣調(diào)查表明，家庭暴力現(xiàn)象目前在我國具有相當普遍性。而全國2.7億個家庭中，遭受過家庭暴力的婦女已高達30%，其中施暴者九成是男性。 百場講座入百所學校，“律師進校園”活動對培養(yǎng)和引導青少年法治思維和理念將起到更好的作用

在浦東女律聯(lián)律師們的日常工作中包括在婦聯(lián)法律援助中心值班，其間，女律師們接到了許多前來咨詢婚姻家庭糾紛的女性，而她們當中曾遭受家庭暴力的情況非常普遍，這種暴力行為甚至波及未成年子女。然而遺憾的是，由于各種原因，很多女性在遭遇暴力后不愿及時求助，或者擔心在求助后會面臨更為嚴重的家暴。

一次，一位女當事人前來咨詢。一番談話后，接受咨詢的女律師發(fā)現(xiàn)，她是長期受丈夫家暴的典型，曾多次報警但苦無證據(jù)，因為丈夫每次毆打完她之后，便將其鎖在房屋內(nèi)，等其傷口自動愈合后再將其放出，所以警方也沒辦法積極介入。這名受盡的女性，最終在女律聯(lián)律師的幫助下，通過離婚的方式將自己從這段悲慘的命運中解脫出來，并獲得了相應的損害賠償。

2012年，浦東女律聯(lián)志愿者的身影開始出現(xiàn)在新區(qū)婦聯(lián)的法援值班窗口，在婦女兒童權(quán)益維護工作中發(fā)揮著重要作用。女律師們經(jīng)常向社區(qū)居委干部和居民等開展講座及義務法律咨詢，普及關(guān)于反家庭暴力的相關(guān)法律知識和取證及維權(quán)方法，以喚醒更多的受害婦女運用法律的武器來捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益。

2014年，國務院法制辦對《反家庭暴力法》向社會征求意見，這個法律的提出和制定非常有現(xiàn)實意義。《反家庭暴力法》草案后，女律聯(lián)的律師們第一時間進行了學習、研究并結(jié)合自己的從業(yè)經(jīng)驗和想法提出了不少修改意見和建議。她們中間有很多人既為人妻又為人母，對于長期在家庭暴力陰影下生存的弱勢群體心存憐惜，真切希望有一部法律可以保護這些婦女兒童。

除了以老年人和女性權(quán)益保護為主題的公益普法活動外，青少年也是女律聯(lián)重點關(guān)注的群體。青少年的成長關(guān)系著國家的未來，學校又是影響乃至塑造青少年思想及行為的重要場所。這樣的背景下，“律師進校園”項目順勢啟動，“讓孩子們有法律意識，知道他們有些什么權(quán)利義務，包括學校在內(nèi)，也應明白自身的權(quán)利義務，將那些過去習以為常的做法進行篩選，看看哪些合適，哪些是需要改變的。”一位講師告訴記者。

值得一提的是，“律師進校園”的法制宣講主題還融入了十八屆四中全會提出的“依憲治國”理念。因為對憲法，一般學生大多認識膚淺，只知“憲法是國家的根本大法”，將“憲法是什么”“憲法規(guī)定的公民的權(quán)利義務究竟為何”等這些知識融入校園法制宣講活動，用一些生動的案例引起學生的探知興趣，讓學生在自我意識覺醒的年齡懂得憲法，進而將憲法的知識引入更多的家庭。而在整個宣講活動中，女律師的專業(yè)水平也得到了提升，更加自信，更接地氣。

目前，在浦東新區(qū)司法局、教育局和中倫律師事務所（北京中倫公益基金會）的支持下，女律聯(lián)與浦東新區(qū)律師青聯(lián)組織40名律師正聯(lián)手開展“律師進校園”活動，2014-2015年度預期將有百場講座進入百所學校。 那些年，我們義務做過的法律服務

有人說，法律是督促人們規(guī)范行為、回歸理性的武器，因此它必然是冷硬的。其實不然，只要運用得法，法律恰能給予人們一份守護與溫暖。

在女律聯(lián)為浦東眾多街道社區(qū)提供義務法律咨詢服務中，還會涉及一些無償?shù)姆稍Ｆ渲校袑δ概钏齻冇∠笊羁獭?/p>

王女士是一名超市員工，家住濰坊社區(qū)，有一個女兒讀初中。她的丈夫嗜賭成性，家里的生活全靠她微薄的收入維持。突然有一天晚上，一個陌生人敲開了王女士的家門，拿出一份《商品房買賣合同》，要求她們限期搬離住所。

王女士接過合同一看，她的丈夫竟然背著她將一家三口唯一的小房子以極其低廉的價格賣給了眼前的陌生人，王女士和女兒頓時哭作一團，而她的丈夫則不見蹤影。接連幾個晚上，買家不斷上門逼她們騰房。被逼無奈的王女士撥打了110報警，但警察上門了解發(fā)現(xiàn)這是一起民事糾紛，建議王女士通過法律途徑解決。

王女士和女兒頓時傻了眼，她微薄的薪水如何負擔高昂的律師費用？但若房子沒了，今后她和女兒又將怎么辦？王女士悲痛欲絕。目睹這一幕，王女士的女兒提起筆給時任上海市市長的韓正寫了一封信，請求韓正市長幫忙保護她和媽媽的房子。

濰坊街道得知這一消息后，第一時間安排人員前往王女士住處，由于涉及法律方面的問題，街道也通知了女律聯(lián)的律師們一同前往，在暫時安撫了王女士和女兒的情緒后，女律師們隨即調(diào)查了房屋目前的權(quán)屬情況，明確該房產(chǎn)屬于王女士和其丈夫的婚后共同財產(chǎn)。

之后，她們聯(lián)系了該房屋的買家，經(jīng)過對合同認真審閱后發(fā)現(xiàn)，合同中只有王女士丈夫的單獨簽字，而且房屋價格明顯低于市場價。在未取得房屋共有權(quán)人同意的情況下，以明顯低于市場價的價格惡意出售房屋，房屋買賣行為應視為無效。女律師們立即就案件情況向在場的街道工作人員及王女士進行了細致的講解，并建議她立即提訟維護自己的合法財產(chǎn)權(quán)利。

考慮到王女士的實際經(jīng)濟情況，女律師們?yōu)樗峁┝嗣赓M的法律援助，無償?shù)亓巳吭V訟程序。后經(jīng)浦東新區(qū)法院判決房屋買賣合同無效，王女士贏回了房屋，在拿到判決書的那一天，她久久地拉住女律師們的手，不斷表示感謝。

這樣的故事，在社區(qū)還有很多。一些居民因為不懂法，往往采取一些極端或者不明智的方式維護自己權(quán)利，結(jié)果往往適得其反。

“我們能做到的，是將法律知識傳播給更多的居民，讓他們知道用法律去捍衛(wèi)自己的權(quán)利，用最理智與正確的方式去表達訴求。我們正在做的，是用熱心去為更多的弱勢群體提供力所能及的法律幫助，讓他們感受到法律也能夠給予他們保護與溫暖。”周蘭萍會長的話道出了這個社團自成立以來，為街道社區(qū)等提供無償法律服務的初衷。

篇(4)

深圳市公共租賃住房租賃合同范本

出租方（甲方）

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委托機構(gòu)：

地址：

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承租方（乙方）

身份證號碼：

地址：

聯(lián)系電話：

承租方家庭成員情況

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身份證號碼：

與乙方的法定關(guān)系：

姓名：

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與乙方的法定關(guān)系：

為保證公共租賃住房的合理、有效利用，確保雙方的合法權(quán)益，甲、乙雙方在自愿、平等的原則基礎(chǔ)上，按照公共租賃住房管理有關(guān)規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，訂立合同如下：

第一條 甲方將位于本市 區(qū) 路 村 棟 號公共租賃住房（以下簡稱該房屋）出租給乙方使用。該房屋建筑面積為 平方米，附屬設施和設備狀況符合深圳市公共租賃住房標準（房屋具體設施見附件）

第二條 該房屋是甲方通過 渠道籌集的公共租賃住房，該房屋僅限乙方居住或與其家庭成員共同居住，乙方無權(quán)擅自處分該房屋。使用該房屋所發(fā)生的水、電、燃氣、通訊等費用由乙方承擔。

第三條 該房屋租賃期自 年 月 日起至 年 月 日止。

第四條 該房屋現(xiàn)時租金標準為每平方米建筑面積每月人民幣 元，月租總金額為人民幣 元。合同期內(nèi)租金標準隨深圳市公共租賃住房租金政策變動做適時調(diào)整，物業(yè)管理費用和日常收取的物業(yè)專項維修資金（本體維修基金）等由 承擔。

第五條 簽訂合同時，乙方須交納押金和房屋完好保證金，押金（按簽訂合同時的三個月租金標準繳納）為人民幣 元，房屋完好保證金為人民幣 元。合同終止后，乙方如果不存在違約事項，甲方應將乙方所繳押金和房屋完好保證金原款予以返還。

第六條 公共租賃住房租金按月收取，乙方須在每月 日前將該房屋的租金存入甲方指定的托收銀行，每月劃款時間為 日至 日。如因乙方原因致使銀行不能正常劃款，甲方有權(quán)要求乙方補交并從逾期之日起按每天3‰收取滯納金。乙方欠租超過三個月，甲方有權(quán)解除租賃合同并可采取措施追繳拖欠租金和滯納金。乙方如錯過當月的租金劃款時間，可直接到雙方約定的交款地址補交租金和滯納金，也可將欠交的租金和滯納金存入托收銀行。

第七條 合同簽訂后不足半個月退租的，租金按半個月收取；滿半個月不足一個月退租的，租金按一個月收取；滿一個月后退租的，租金按照實際租住天數(shù)計算。

第八條 甲方確保交付的該房屋及其附屬設施能實現(xiàn)租賃目的，并保證其安全性符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章或政策的規(guī)定。

乙方應合理使用并愛護該房屋及其附屬設施。因乙方使用不當或不合理使用，致使該房屋及其附屬設施損壞或發(fā)生故障的，乙方應負維修責任，維修所產(chǎn)生的費用由乙方負擔。

第九條 在使用該房屋過程中，因非乙方過錯，該房屋或其附屬設施出現(xiàn)或發(fā)生妨礙安全、正常使用的損壞或故障時，乙方應及時通知甲方并采取必要措施防止缺陷的進一步擴大；甲方應及時進行維修或委托乙方代為維修，維修所產(chǎn)生的費用由甲方負擔。

第十條 甲乙雙方按照相關(guān)法律、法規(guī)與政策的規(guī)定或雙方的約定，認真履行各自承擔的安全消防義務。乙方承諾不在該房屋內(nèi)存放易燃易爆物品，不私自改變供電線路，不違規(guī)安裝電器設備等。甲方確保該房屋消防安全設施符合相關(guān)法律、法規(guī)與政策規(guī)定的安全標準，并督促物業(yè)服務單位做好公共區(qū)域的消防安全工作。

第十一條 為保證公共租賃住房的合理、有效利用，有效確保雙方的合法權(quán)益，甲方有權(quán)檢查住房使用情況及核對住戶的有關(guān)資料，乙方必須予以配合；對甲方實施的室內(nèi)及相鄰區(qū)域的維修工作，乙方應積極配合。

第十二條 甲方依照相關(guān)法律、法規(guī)、政策及雙方約定，享有以下權(quán)利：

（一）對乙方入住、退出等情況進行登記管理，并按本合同約定收取租金；

（二）對該房屋使用情況進行監(jiān)督檢查，并及時將情況錄入檔案；

（三）對乙方的戶籍、家庭人口、收入、資產(chǎn)、住房等變動情況進行核查；

（四）法律、法規(guī)與政策規(guī)定的其他權(quán)利。

第十三條 乙方依照相關(guān)法律、法規(guī)、政策及雙方約定，享有以下權(quán)利：

（一）依法享有租賃合同存續(xù)期間對該房屋的正常使用權(quán)；

（二）依照法定程序，對甲方的日常監(jiān)督管理行為提出意見和建議；

（三）法律、法規(guī)與政策規(guī)定的其他權(quán)利。

第十四條 有下列情形之一的，本合同終止：

（一）發(fā)生不可抗力，合同無法履行的，自通知送達對方之日起，本合同終止；

（二）政府征用、收購、收回或拆除該房屋的，自相關(guān)政府做出行政決定之日起，本合同終止；

（三）租賃合同期滿前三個月，乙方未提出續(xù)租申請的，合同到期后自行終止；

（四）甲乙雙方協(xié)商一致解除合同的，自雙方達成協(xié)議之日起，本合同終止。

第十五條 乙方有下列嚴重違規(guī)、違約行為之一的，甲方可書面通知乙方解除本合同（自通知書送達乙方之日起解除），收回出租房屋。合同解除后，乙方交納押金和房屋完好保證金不予退還。給甲方造成損失的，乙方應賠償造成的損失。有轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借行為的，還應向甲方返還轉(zhuǎn)

租轉(zhuǎn)借期間的不當?shù)美τ嘘P(guān)情況，甲方可向乙方戶籍所在街道辦事處、相關(guān)政府部門及社會通報，并將有關(guān)情況計入乙方不良誠信紀錄：

（一）隱瞞事實，以虛假材料騙租公共租賃住房的；

（二）擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借該房屋，轉(zhuǎn)讓該房屋承租權(quán)的；

（三）因購置個人房產(chǎn)或家庭收入增長等事實的發(fā)生，乙方不再符合公共租賃住房承租條件卻不主動辦理退房手續(xù)的；

（四）強占公共租賃住房拒不退出的；

（五）逾期不支付租金累計超過三個月的；

（六）未征得甲方同意改變房屋用途的；

（七）因乙方原因造成房屋主體結(jié)構(gòu)嚴重損壞的；

（八）連續(xù)六個月內(nèi)不入住的；

（九）經(jīng)計劃生育管理部門查實，違反計劃生育政策的；

（十）利用該房屋從事非法活動；居住期間的行為有害公共秩序與安全，警告多次仍然不改正的；

（十一）其他嚴重違規(guī)、違約行為。

第十六條 租賃合同終止或解除后，乙方應在5日內(nèi)騰空該房屋，并通知甲方共同驗房。甲方應在收到預約驗房通知后的3日內(nèi)，按雙方約定的時間共同驗房。甲方經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)住房及設施有損壞或丟失，其維修費用從乙方的押金和房屋完好保證金中扣除，不足部分由乙方補齊。

乙方應在驗房結(jié)束后的5日內(nèi)，結(jié)清有關(guān)費用和辦理銷戶手續(xù)，攜租賃合同、水電燃氣結(jié)清單、銷戶單、押金和保證金收據(jù)、本人身份證、退房交驗單等到雙方約定的地點辦理退房手續(xù)；

第十七條 租賃合同終止或解除后，乙方未按約定退房，或拒不退回該房屋的，甲方將按有關(guān)行政主管部門的市場指導租金標準計收其逾期期間的租金，并載入其個人誠信不良記錄。

乙方強占公共租賃住房拒不退出的，乙方在超期居住期間及超期居住退房后5年內(nèi)不得申請保障性住房。甲方有權(quán)采取停水、斷電等方式，或法律規(guī)定的其它措施收回該房屋。

第十八條 合同期滿后如需續(xù)租的，乙方應在合同期滿前3個月內(nèi)向甲方提出續(xù)租申請。甲方應在30個工作日內(nèi)，對申請續(xù)約承租人提交的申報材料進行核查，自核查完成之日起10個工作日內(nèi)，作出準予續(xù)約或不予續(xù)約的決定。不予續(xù)約決定的，應當在5個工作日內(nèi)書面通知承租人并說明理由。

第十九條 甲、乙雙方就續(xù)租達成協(xié)議的，應重新訂立合同，并辦理相應的后續(xù)手續(xù)。

第二十條 乙方以家庭為單位提出公共租賃住房申請的，乙方和家庭成員就共同租賃行為承擔連帶責任。本合同約定的各項條款，甲乙雙方均須自覺履行，如出現(xiàn)違約情形的，違約方應承擔相應的違約責任。

第二十一條 甲、乙雙方可就本合同未盡事宜在附頁中另行約定；附頁之內(nèi)容作為本合同的一部分，經(jīng)雙方簽章后與本合同具有同等法律效力。

第二十二條 甲、乙雙方就本合同發(fā)生的糾紛，除可通過行政行為依法處理的外，應經(jīng)雙方協(xié)商解決；協(xié)商解決不成的，可向人民法院提訟。

第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。

第二十四條 本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，每份具有同等法律效力。

甲方：（蓋章） 乙方：（簽章）

法定代表人（授權(quán)人） 委托人：

篇(5)

[論文關(guān)鍵詞]單位集資房 權(quán)屬 糾紛 權(quán)益保障

近年來，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出迅速繁榮發(fā)展的趨勢，商品房的價格持續(xù)攀升，居高不下。介于此，單位集資建房的政策對改善部分行業(yè)職工住房緊張的狀況起到了一定的緩解作用，但是由于單位集資房權(quán)屬不明而產(chǎn)生的法律糾紛也日益增多。2007年我國頒布并實施了《中華人民共和國物權(quán)法》，進一步確保了公民的不動產(chǎn)合法權(quán)益。

一、單位集資房的權(quán)屬

（一）興建單位集資房的主要土地來源

國有土地使用權(quán)的設立包括出讓和劃撥兩種方式。單位集資房的興建，在建設用地的取得上，采取劃撥方式，建房用地主要為單位申請的劃撥土地中的自用存量用地。

通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，沒有明確的使用期限，無須支付土地使用權(quán)出讓金，同時，除符合法律規(guī)定外，也不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

（二）單位集資房的房屋所有權(quán)歸屬

單位集資房是在特定的歷史下產(chǎn)生的特定的產(chǎn)權(quán)形式，我國傳統(tǒng)的民法理論并沒有包含這種形式。由于單位集資房的特殊性，集資職工究竟對集資房享有什么樣的權(quán)利？筆者認為，參與集資建房的職工，對集資所建房屋，享有部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)。所謂部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)是與所有權(quán)相對而言的，它是指參與集資建房的職工對所建房屋享有占有、使用、有限的收益和處分權(quán)。有限的收益和處分權(quán)主要表現(xiàn)為對集資房屋除享有占有、使用權(quán)外，還可以繼承，也可以出租和出售，如果出租或者出售，該職工所在單位享有有限承租或購買權(quán)，出租和出售所得的收益，由單位和集資職工按出資比例進行分配。

職工以市場價購買的單位集資房，產(chǎn)權(quán)完全歸個人所有。這與一般的商品房買賣類似，職工付足了價款取得住房的完全產(chǎn)權(quán)。對這類住房可以依法進入市場流通，在按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有。

職工以成本價購買的住房，職工一方面支付了成本價格，另一方面又享受了一定的優(yōu)惠，因此產(chǎn)權(quán)歸個人所有，但受到一定的限制。這類住房一般在住用5年后可以依法進入市場。職工出售房屋所得，在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有。

職工以標準價購買的住房，只能享受部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)。產(chǎn)權(quán)比例按照售房當年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房，一般住用5年后方可進入市場，在同等條件下，原單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)，原售房單位已撤銷的，當?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權(quán)。售、租房收入在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，單位和個人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。

二、單位集資房在建設和交易過程中產(chǎn)生的糾紛類型

（一）單位與單位之間的糾紛

單位集資建房本是為困難單位的困難職工解決住房問題的。但是在實際操作過程中，如果仔細審視單位自建房的主體，就會發(fā)現(xiàn)能夠輕松自建房的“單位”，基本上是清一色的壟斷企業(yè)或國有企業(yè)，而“其他單位”雖然有優(yōu)惠政策，卻面臨著程序、資金、信貸等諸多困難。有的單位也通過“定向開發(fā)”、“委托代建”、“團購”等形式，變相搞集資建房。這些不良行為導致了單位與單位之間公平競爭機會的淪喪，不僅引發(fā)單位與單位之間的糾紛，更甚至成了滋生腐敗的溫床。

（二）單位與職工之間的糾紛

在實踐過程中，常存在有的單位集資房行為不規(guī)范，大多未經(jīng)過政府房改辦批準，即將職工集資款自行購地建房的現(xiàn)象，然而實質(zhì)上卻是變相進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。其所購的土地因未取得使用權(quán)就用于建房，致使土地權(quán)屬有爭議，建房用地不能落實，從而引起糾紛；有的單位購買集資建房的土地遠離市區(qū)，不具備開發(fā)建設條件，集資款已用于購地，土地卻不能規(guī)劃分割給集資人進行開發(fā)建設，集資人由于交了款長期得不到土地及房屋，紛紛要求退地還款而發(fā)生糾紛；有的集資單位將集資款挪作他用導致中途停工，建房逾期太長，集資人起訴要求還款。這些都使得參與單位集資建房職工的權(quán)益無法得到切實有效的保障，從而糾紛不斷。

（三）職工與職工之間的糾紛

按照國家的政策原意，單位集資房屬于經(jīng)濟適用房范疇，應該是面向中低收入的職工，建筑標準較低，但是單位集資房的建筑標準往往很高，有的甚至可以和高檔商品房相媲美。而且單位集資房往往根據(jù)職務級別等來進行分配，職務高者可以享受建更大房子的特權(quán)，這樣一來，集資房也成為了領(lǐng)導者為個人謀利的工具。能爭取到集資建房政策的單位，房子還沒有開建，只要把房號一轉(zhuǎn)手，就可獲利幾萬元，然而真正需要住房的困難職工家庭的住房問題得不到解決。

（四）職工與單位外部第三方之間的糾紛

房屋價格不斷上漲的今天，多少人望著商品房價興嘆，然而單位集資房的價格較于商品房價格則優(yōu)惠甚多，于是這一因素成為了單位集資房指標買賣的市場需求，在利益的驅(qū)使下，擁有購買單位集資房資格的單位職工大多是將集資房指標在建集資房或是已竣工但未辦理房產(chǎn)證的集資房對外進行轉(zhuǎn)讓，并與買受人簽署所謂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，然而這《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的效力如何法律并未作出明確規(guī)定。協(xié)議書里多約定了附條的權(quán)利義務，一般約定由轉(zhuǎn)讓人在取得房屋產(chǎn)權(quán)后向買受人履行交付房屋及協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)等義務。但因集資建房政策本身的特殊性和地方規(guī)章條例的限制，職工從出賣房屋到取得產(chǎn)權(quán)一般要經(jīng)過一段過渡時期，有的長達數(shù)年，這就導致了職工購房權(quán)益保障的不穩(wěn)定性。再加上房價持續(xù)飛漲，出賣房屋時的價格與取得產(chǎn)權(quán)時的房屋價值往往產(chǎn)生較大的落差，出于利益驅(qū)使，參與購買單位集資房的職工反悔，以不具備相應房屋產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓、未辦理相應原產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)、未經(jīng)單位同意（集資建房的單位往往與購房職工作出限制性約定，要求不得轉(zhuǎn)賣、轉(zhuǎn)讓、出租集資房）、未征求集資房的共有權(quán)人同意屬擅自轉(zhuǎn)讓等理由主張合同無效，要求實際購房人退房或是拒不履行合同約定的義務。由于實際購房人不能接受房屋轉(zhuǎn)讓方退房或是拒不履行合同約定的義務的主張，特別是當房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是在親友之間簽訂、投資機會稍縱即逝時便更是如此，實際購房人一般都會要求繼續(xù)履行合同，從而產(chǎn)生職工與第三方的買賣糾紛.

三、單位集資房產(chǎn)生糾紛的原因分析

（一）單位集資房產(chǎn)權(quán)是有缺陷的物權(quán)

房屋產(chǎn)權(quán)從其法律性質(zhì)來看是物權(quán)，即民事主體依法對特定的物進行管領(lǐng)、支配并享受物之利益的排他性權(quán)利。因此，首先，房屋產(chǎn)權(quán)是一種絕對權(quán)或?qū)κ罊?quán)，即以不特定的任何人為義務主體的民事權(quán)利；其次，房屋產(chǎn)權(quán)以特定的、獨立的、有形的物為客體；再次，房屋產(chǎn)權(quán)以對物進行支配并享受其利益為內(nèi)容；最后，房屋產(chǎn)權(quán)具有排他性等物權(quán)的基本特征。但是單位集資房的產(chǎn)權(quán)在房改的過程中基于歷史和現(xiàn)實的因由，不是完全的物權(quán)，存在著顯在和潛在的缺陷。

（二）單位集資房的產(chǎn)權(quán)主體多元化

按民法經(jīng)典理論，一般來說，物權(quán)包含的所有權(quán)、債權(quán)講求一物一權(quán)，產(chǎn)權(quán)人的確定應該是十分明晰的。要么就是一人獨享的排他性的獨占，要么就是一人以上的多人共同共有或是按份共有。一人或數(shù)人因買賣、轉(zhuǎn)讓或贈與等方式通過登記交付明示取得產(chǎn)權(quán)，不會出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人難以確定或有爭議的例外情形。然而單位自建房則是單位與個人各享有部分產(chǎn)權(quán)，其產(chǎn)權(quán)帶有極大的不確定性，使得產(chǎn)權(quán)人缺乏統(tǒng)一的意志、利益和行為，物權(quán)的獨立性、完整性和支配性難以實現(xiàn)。

（三）單位集資房在產(chǎn)權(quán)的處分和交易方面?zhèn)涫芟拗?/p>

這主要是指產(chǎn)權(quán)在交換過程中受到的不同于一般房屋產(chǎn)權(quán)交易的限制。房改房產(chǎn)權(quán)交易的限制主要是由政策加以規(guī)定的， 例如售房價格遠低于普通商品房，享受多種優(yōu)惠和折扣；交易對象也由各種地方政策、單位制度加以嚴格的限制等。并且，單位集資房產(chǎn)權(quán)在享有所有權(quán)的出售、轉(zhuǎn)讓、租賃、繼承、贈予權(quán)益時附加了許多限制條件， 在上市時間、交易對象和合理收益等方面嚴格限制產(chǎn)權(quán)人自由處分的權(quán)利。例如， 單位集資房出售單位具有優(yōu)先購買權(quán)等。  

（四）單位集資房購房對象的特殊性導致糾紛的產(chǎn)生

與現(xiàn)行有關(guān)貨幣分房的政策接軌，參與單位集資建房的對象應為：該單位中住房面積尚未達到職工購房補貼面積標準的中低收入職工家庭。在這些對象中的無房戶、危房戶、住房困難戶應予優(yōu)先照顧。就參與單位集資建房的項目而言，所有人是參與單位集資建房的全體職工，而實施單位集資建房項目的單位則應切實做好相關(guān)的組織工作，并代辦立項、規(guī)劃、土地劃撥審批和方案申報等項手續(xù)，以保證其順利實施。

但是在實踐中，由于房價持續(xù)飛漲，單位集資建房的價格相較于商品房的價格較低，大有優(yōu)惠的差價存在，所以部分單位的某些職工在利益的驅(qū)使下，將購買單位集資房的指標在建集資房或是已竣工但未辦理房產(chǎn)證時對外進行轉(zhuǎn)讓，并與買受人簽署所謂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，然而這《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的效力如何法律并未作出明確規(guī)定，此時在客觀事實上便產(chǎn)生了“潛在的單位集資房購房人”。也可以認為擁有購買單位集資房特定資格的該單位職工僅僅為“名義上的購房人”，而實際出資購買該集資房的購房者，即“實際的購房人”，并不具備參與集資建房資格。名義購房人在與實際購房人簽訂看所謂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》之后，約定待此單位集資住房5年后可依法進入市場交易之時，再進行過戶。然而，這種交易行為在我國現(xiàn)行法律法規(guī)中仍屬于灰色地帶，各項法律法規(guī)對此類行為是否合法并未作出明確規(guī)定。

四、如何有效地保障購房者權(quán)益

（一）明晰單位集資房購房者所購房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬

為了切實保障單位在集資房購房者的利益，應清理“部分產(chǎn)權(quán)”的遺留問題，清理辦法有二：第一，對已登記為“有限產(chǎn)權(quán)”或“部分產(chǎn)權(quán)”的住房，本著自愿的原則，按成本價補足房價款及利息后轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)，購房者愿意將“部分產(chǎn)權(quán)”轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)的，應按當時的成本價應補價款，同時還須加上補足的利息部分，一并交給原補貼單位，由該單位出具證明并經(jīng)有關(guān)房改部門批準，統(tǒng)一到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。如果購房者在購房時，已按成本價交足房款，仍按“部分產(chǎn)權(quán)”或“有限產(chǎn)權(quán)”登記的，亦應經(jīng)原售房單位出具有關(guān)證明，經(jīng)有關(guān)房改部門批準，統(tǒng)一到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。第二，對已登記為“有限產(chǎn)權(quán)”或“部分產(chǎn)權(quán)”的，購房者不愿補足價款及利息轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)的，應對已登記的內(nèi)容進行清理，由售房單位出具相關(guān)證明，按當時成本價確定購房者交納價款在房價中所占的比例和售房單位應占的比例部分，并經(jīng)有關(guān)房改部門批準，統(tǒng)一到房管部門辦理確定部分產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

（二）單位集資房的購房“指標”不能隨意買賣

買賣雙方在取得房屋產(chǎn)權(quán)前所簽的雖是《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，但買賣的卻是集資房“指標”，當然這并不是買賣雙方在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時的初衷，買受人希望購買的是將來竣工驗收的集資房，但因為在訂立協(xié)議時集資房仍在建甚至有可能還停留于圖紙上，轉(zhuǎn)讓方尚未實際取得房屋所有權(quán)，所以該協(xié)議轉(zhuǎn)讓的標的實質(zhì)上是單位集資建房的資格權(quán)利或為單位集資房的請求權(quán)，是一種債權(quán)。同時因為單位建造集資房的目的在于解決本單位職工的住房問題，致使這種帶有身份關(guān)系依附性的資格是無法通過合同來隨意轉(zhuǎn)讓的。因此，若雙方發(fā)生糾紛訴至法院，該糾紛就不是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，而是集資建房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛。協(xié)議有可能會被以違反《合同法》第九十七條第一款第（一）項“根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，而判定無效。這對單位集資房的實際購房人是非常不利的，所以，應當嚴格限制單位集資房購房“指標”的買賣。與此同時，作為購房者有必要隨時關(guān)注關(guān)于單位集資房政策的變化。

（三）盡快制定相關(guān)法律、法規(guī)對單位集資建房予以規(guī)制

由于我國目前關(guān)于單位集資建房無相應的法律、法規(guī)予以規(guī)制，經(jīng)常出現(xiàn)尷尬的局面。一方面符合條件的困難企業(yè)，即使按照現(xiàn)在的優(yōu)惠政策集資建房，從運作到完工都面臨著程序、資金、信貸等諸多困難。另一方面，“權(quán)力通吃”在當今社會生活中表現(xiàn)得尤為突出，如一部分黨政機關(guān)和事業(yè)單位，利用自己的影響或“實力”，違反規(guī)定，爭取到“集資合作建房”的政策，結(jié)果導致困難職工雖享有集資建房方面的優(yōu)惠政策，卻仍然建不起房，而那些已經(jīng)享受過房改購房，甚至有幾套房的人員卻把到手的“集資房”轉(zhuǎn)賣牟利，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因而， 立法機關(guān)應盡快制定相關(guān)法律、法規(guī)，對單位集資建房予以規(guī)范和調(diào)整，對于不符合條件集資建房的單位給與法律上的制裁，讓困難企業(yè)的無房職工或房屋面積不達標的職工安居樂業(yè)，使房地產(chǎn)市場公平有序健康地向前發(fā)展。

篇(6)

法律是社會關(guān)系的穩(wěn)定器，法律安定是社會秩序安定的保障。在小產(chǎn)權(quán)房屋問題上，相關(guān)法律、政策及解釋的不確定性是公眾面前的最大問題。前段時間，小產(chǎn)權(quán)房屋轉(zhuǎn)正問題初見曙光，城鄉(xiāng)建設部和地方政府不斷釋放小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正的信號，一些法院也傾向于從寬解釋小產(chǎn)權(quán)的法律地位。深圳市頒布的《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》則大幅提升了小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正的社會預期。然而，國土資源部官員在幾天后的簡短表態(tài)，徹底擊碎了小產(chǎn)權(quán)房屋購買者的轉(zhuǎn)正美夢，似乎一夜之間又回到了從前。不斷變化的政策和政策解釋，無疑加劇了小產(chǎn)權(quán)房屋購買者的擔憂，沒有購買小產(chǎn)權(quán)房屋的人們則竊喜沒有掉入小產(chǎn)權(quán)的陷阱。

但如果完全把小產(chǎn)權(quán)政策的頻繁變化歸咎于城鄉(xiāng)建設部或行政機關(guān)的執(zhí)法活動，無疑是不甚公平的。我國法律法規(guī)其實從未公開承認小產(chǎn)權(quán)的大門，行政機關(guān)作為法律的執(zhí)行者應該嚴格執(zhí)行法律，不能逾越法律規(guī)定承認小產(chǎn)權(quán)的地位。在這個意義上，小產(chǎn)權(quán)房屋地位的不確定主要是立法而非執(zhí)法問題。當然，行政執(zhí)法機關(guān)的執(zhí)法活動存在失誤，相關(guān)執(zhí)法活動時緊時松，讓人不知所從。嚴格地說，行政機關(guān)執(zhí)法只是實現(xiàn)法治的手段之一，即使行政機關(guān)沒有執(zhí)法，也絕不說明大家可以背離法律規(guī)定，私下進行小產(chǎn)權(quán)房的建設和交易。然而，我們至今也沒有充分的理由說明小產(chǎn)權(quán)房在倫理上缺乏正當性。

我國農(nóng)村土地大都屬于村民集體所有而不是國家所有。如果要求先完成對集體土地的征收，再由國家將土地出讓給開發(fā)商，這就意味著國家最終通過征收集體土地而得到利益。村民集體組織自愿將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商違反了法律規(guī)定，在倫理上卻又難以指責。法律規(guī)定與社會正當性之間存在明顯的沖突，這才是降低執(zhí)法效果的根源。在法律沒有得到修改時，如果行政機關(guān)明確確認小產(chǎn)權(quán)的法律地位，允許或者放任小產(chǎn)權(quán)房屋交易，這才是更可怕的問題。這就意味著，如果不修改法律，就幾乎沒有辦法根治小產(chǎn)權(quán)房屋的問題。

無論民眾如何評價，立法者在小產(chǎn)權(quán)房屋的轉(zhuǎn)正問題上始終猶豫不決。有的學者認為，貿(mào)然轉(zhuǎn)正小產(chǎn)權(quán)房屋將帶來一系列難以估量的復雜社會問題，18億畝的耕地紅線政策將被突破，國家無法有效實施城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃，還將失去出讓土地使用權(quán)帶來的巨大收益。有的學者更是提出，禁止小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正有助于維護農(nóng)民對自有住宅的所有權(quán)，初步解決了返鄉(xiāng)農(nóng)民居無定所問題，有效地對抗了金融危機帶來的沖擊，如此等等。然而，我們也不應忽視相反的意見。

這些反對意見或可歸結(jié)為，既然農(nóng)村土地屬于村民集體所有，既然農(nóng)民擁有住宅的所有權(quán)，也當然有權(quán)對外轉(zhuǎn)讓房屋。農(nóng)民是否居無定所不該成為國家優(yōu)先考慮的問題，小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正也未必當然沖擊18億畝耕地的紅線政策。這種相反意見無疑合乎于民事權(quán)利自由處分的原則，也得到了許多人尤其是小產(chǎn)權(quán)房屋購買者的支持。在現(xiàn)有政策和尊重民事權(quán)利自由處分原則之間，提出更有智慧、更加靈活的立法解決方案，是打破小產(chǎn)權(quán)僵局的重要視角。如果說小產(chǎn)權(quán)問題是我國獨有的問題，破解這一難題既要借鑒國外經(jīng)驗，也要重視發(fā)掘我國傳統(tǒng)上的習慣法資源。

篇(7)

一、甲方出租給乙方的廉租住房位于××樓 單元 號房，該房屋建筑面積共 平方米。

二、房屋租賃期自 年 月 日起至 年 月 日止，乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為住房使用。

三、乙方承租廉租住房，需向甲方繳納租賃保證金 元(大寫： )，待退出房屋時退還乙方(不計利息)。

四、房屋租金為：￥ 3.00 元/月·平方米。年租金合計 元/年(人民幣大寫： 仟 佰 拾 元 角 分)。租金按月結(jié)算。

房屋租金由甲方根據(jù)《大黃山豫新公司廉租住房管理辦法》確定。根據(jù)租賃房屋的結(jié)構(gòu)系數(shù)、樓層系數(shù)、配套系數(shù)等進行租金調(diào)整。

五、租賃期間，乙方除交納租金外，還需自行承擔水費、電費、取暖費、電視收視費等相關(guān)費用，如未按時交納相關(guān)費用而被有關(guān)部門處罰的，乙方承擔全部責任。

六、租賃期滿，甲方有權(quán)利收回出租房屋，乙方應如期交還。乙方必須在租賃期滿1個月之前，按照相關(guān)法律法規(guī)向甲方如實報告家庭收入、家庭人口及住房變動情況。甲方會同相關(guān)部門對其申報情況進行復核并公示。經(jīng)復核仍符合廉租住房規(guī)定條件，乙方提出續(xù)租的，簽訂續(xù)租合同;經(jīng)復核不再符合廉租住房規(guī)定條件或乙方未提出續(xù)租的，甲方收回其承租的廉租住房。

七、本協(xié)議作為乙方取得房屋使用的憑證。甲、乙雙方均有遵守國家房產(chǎn)管理法律、法規(guī)、政策的義務。

八、廉租住房只有承租權(quán)，沒有繼承權(quán)。如乙方已不符合廉租住房承租條件的，甲方依法按規(guī)定收回房屋，終止協(xié)議。

九、租賃期內(nèi)，甲方依法享有的權(quán)利和承擔的義務：

(一)甲方有權(quán)對乙方承租廉租住房的資格進行檢查，有權(quán)對乙方使用房屋的情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)不符合廉租住房承租條件、違反房屋使用規(guī)定者，有權(quán)終止租賃協(xié)議，收回房屋。

(二)國家、省、市及企業(yè)對廉租住房政策調(diào)整，甲方可根據(jù)規(guī)定要求乙方提供相關(guān)的資料、文件等。

(三)國家、省、市及企業(yè)對廉租住房政策調(diào)整，頒布與廉租住房有關(guān)的政策規(guī)定，甲方應當及時告知乙方。

(四)甲方為便于房屋功能的使用，可能對房屋及所屬設施進行改造，乙方應積極協(xié)助配合。

十、租賃期內(nèi)，乙方享有的權(quán)利和承擔的義務：

(一)乙方享有國家規(guī)定的給予符合廉租住房申請條件的家庭和各項優(yōu)惠政策的權(quán)利，保證其承租資格符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的條件，服從甲方的相關(guān)檢查，如實報告家庭人口、收入、住房等情況。

(二)按期交納房屋租金及相關(guān)費用，不得拖欠、拒交。

(三)遵守物業(yè)管理規(guī)定并配合勞動服務公司的正常工作，按期交納應自行承擔的相關(guān)費用。

(四)乙方應正確使用其所承租的房屋及設施、設備。不得將雜物倒入下水道和衛(wèi)生間，避免堵塞管道;造成堵塞或設備設施損壞一切費用由乙方承擔，不得在墻上和屋頂及其他地方另改煙道;墻面不得蹬踏;不得改變樓梯間、過道、走廊、門道等公用場所的設施，承租人之間應當本著互諒互讓、維護公共利益和合理使用的原則，屋面樓梯間、過道、走廊、及室外不得堆放任何物品，保持公共場所安全暢通;樓道空間和陽臺不準亂堆亂放;不得在屋內(nèi)存放易燃易爆及其他危險物品等。如因使用不當或人為原因造成房屋及設施損壞的，乙方應立即負責修復并承擔經(jīng)濟賠償，造成的后果由乙方承擔責任，如在租期內(nèi)違反上述規(guī)定三次以上(含三次者)，甲方有權(quán)解除協(xié)議，收回房屋。

(五)房屋需要騰出維修時，乙方應服從甲方安排，按期遷出，若拖延不遷，發(fā)生的安全事故和一切損失，由乙方負責。

(六)乙方不得改變房屋及設施、設備狀況，如果改變應立即恢復原狀，造成房屋及設施、設備損壞的，應承擔經(jīng)濟賠償。 (七)乙方不得對房屋進行裝修，乙方擅自裝修對房屋及鄰里造成損害的，應承擔全部責任。交還房屋時甲方對乙方裝修費用不予賠償。

(八)乙方不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借或私自互換承租房屋，不得違反廉租住房使用規(guī)定及進行其他法律、法規(guī)禁止的行為。

(九)房屋租賃期滿或其他原因收回房屋時，乙方應將承租房屋及設施、設備交還甲方，同時交清房屋租金和其他各項費用。交還房屋時應當保持房屋及設施、設備的完好狀態(tài)，不得留存物品或影響房屋的正常使用，對未經(jīng)同意留存的物品，甲方有權(quán)處置。拒不交還房屋的，甲方有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進行處理。

(十)乙方應當履行團結(jié)互助、創(chuàng)建和諧社區(qū)的義務。

十一、乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)解除協(xié)議，收回出租的房屋，追繳欠租：

(一)未如實申報家庭收入、家庭人口及住房狀況的;

(二)家庭人均收入連續(xù)一年以上超出師市城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準的;

(三)因家庭人數(shù)減少或住房面積增加，人均住房面積超過城鎮(zhèn)居民住房困難標準的;

(四)擅自改變房屋用途的;

(五)將租住的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或擅自互換的;

(六)房屋閑置三個月以上的;

(七)擅自拆改變動房屋結(jié)構(gòu)、改變房屋狀況的;

(八)損壞承租房屋及設施、設備，不予修復或不予賠償?shù)?

(九)利用承租房屋存放危險物品或進行違法活動的;

(十)逾期未交納按約定應當由乙方交納的各項費用，已經(jīng)給甲方造成嚴重損害的;

(十一)拖欠房租累計六個月以上;

(十二)與企業(yè)解除勞動合同及遷移者。

十二、甲、乙雙方應嚴格遵守本協(xié)議的各項條款規(guī)定，如違約，違約方應承擔違約責任。本協(xié)議下發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商或申請調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解解決不成的，可以申請仲裁或向人民法院起訴。

十三、因不可抗力原因致使本協(xié)議不能繼續(xù)履行或造成的損失，甲、乙雙方互不承擔責任。

十四、本協(xié)議一式叁份，甲方貳份，乙方一份，自雙方簽章之日起生效。

甲 方：新疆大黃山豫新煤業(yè)有限責任公司 乙 方：

法人代表： 身份證號：