土地使用稅征管建議精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇土地使用稅征管建議范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

隨著經濟和城鎮(zhèn)建設的快速發(fā)展，很多土地資源未納入土地使用稅征收范圍，限制了土地使用稅的調節(jié)作用，不利于耕地保護制度。在執(zhí)行過程中暴露了一些問題，本文從本地區(qū)風力發(fā)電企業(yè)土地使用稅的納稅情況提出幾點思考

【關鍵詞】

城鎮(zhèn)土地使用稅；風力發(fā)電；計稅面積

土地是一種不可再生資源，為了節(jié)約用地，合理開發(fā)資源，我國在1988年開征了城鎮(zhèn)土地使用稅，自條例頒布以來，土地使用稅在嚴格土地管理中起到了積極的作用，但是，隨著經濟和城鎮(zhèn)建設的快速發(fā)展，很多開發(fā)利用的土地資源未納入城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍，限制了土地使用稅的調節(jié)作用，不利于耕地保護制度。另外，在城鎮(zhèn)土地使用稅執(zhí)行過程中還暴露了一些問題，本文根據(jù)本地區(qū)風力發(fā)電企業(yè)土地使用稅的納稅情況提出幾點思考。

1 現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅不適用于風電企業(yè)等新能源產業(yè)發(fā)展

在“十二五”期間，國家將大力推動可再生能源和新能源產業(yè)的發(fā)展，按照《可再生能源發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，預計到2015年，累計并網(wǎng)運行風電達到1億千瓦。風電企業(yè)的生產經營特點決定了它的用地面積非常大，而且主要在農牧業(yè)地區(qū)，占用大面積的耕地、草地、林地等農用地，我國的土地政策，要保護18億耕地紅線，而且對于草地、林地的保護也是越來越重視，這兩方面要調和，必須是土地有償使用，節(jié)約用地。城鎮(zhèn)土地使用稅作為稅收政策本來是有調節(jié)作用的，但是根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是對城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人征收的一稅，而風電廠主要在鄉(xiāng)、村、嘎查，不屬于城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。現(xiàn)有的法律規(guī)定不適用于風電企業(yè)等新能源產業(yè)發(fā)展，不能滿足經濟發(fā)展的要求。

2 風電企業(yè)在征管實際中納入了征稅范圍

一方面根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，風電企業(yè)所在地不屬于城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。可是另一方面，國稅總局對于水電、火電、核電企業(yè)的城鎮(zhèn)土地使用稅的征收進行了規(guī)定，根據(jù)國稅地字[1989]13號，國家稅務局關于電力行業(yè)征免土地使用稅問題的規(guī)定，對火電廠廠區(qū)圍墻內的用地，均應照章征收土地使用稅.對廠區(qū)圍墻外的灰場，輸灰管，輸油（氣）管道，鐵路專用線用地，免征土地使用稅，廠區(qū)圍墻外的其他用地，應照章征稅；對水電站的發(fā)電廠房用地（包括壩內，壩外式廠房），生產，辦公，生活用地，照章征收土地使用稅，對其他用地給予免稅照顧；根據(jù)財稅[2007]124號，財政部、國家稅務總局關于核電站用地征免城鎮(zhèn)土地使用稅的通知，核電站的核島、常規(guī)島、輔助廠房和通訊設施用地（不包括地下線路用地），生活、辦公用地按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅，其他用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對核電站應稅土地在基建期內減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅。針對這些規(guī)定，各地的理解和執(zhí)行上不一致，有的地方參照火電、水電企業(yè)的情況，征收風電企業(yè)土地稅，有的地方不征收，這就導致企業(yè)間稅負不一致，征管機關與納稅人之間產生矛盾。內蒙地區(qū)在2006年，人民政府關于進一步明確城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍的通知（內政字[2006]190號）中明確規(guī)定，對尚未設立鎮(zhèn)建制的大中型工礦企業(yè)所在地開征土地使用稅，由各盟行政公署、市人民政府提出征收方案，經自治區(qū)人民政府批準后執(zhí)行。把是否征收、如何征收的權利下放到各盟市，這就造成各地執(zhí)行上有差異。后來，內蒙古地稅局在2013年11月發(fā)文，關于明確風電企業(yè)征免土地使用稅問題的通知（內地稅字[2013]284號），對風電企業(yè)征免土地使用稅政策進一步明確，第一條規(guī)定，對風力發(fā)電企業(yè)的生產、辦公、生活、檢修道路、機座用地、變電站用地等永久性占地照章征收土地使用稅；第二條規(guī)定，對其輸電線路及不改變農牧民直接從事農牧業(yè)生產用途的農牧業(yè)用地，暫免征收土地使用稅。關于城鎮(zhèn)土地使用稅的各項法律法規(guī)中，就征稅范圍不一致的說法造成在稅收征管實際中，風電企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅是有爭議的。

3 風電企業(yè)在城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納過程中對于計稅土地面積的確認模糊不清

風電場占地面積大，必須連片開發(fā)，而且分布廣泛。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條規(guī)定：“城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)”，但風電場存在特殊性，每一期如按實際占用面積為計稅依據(jù)，就存在納稅人稅負過高的問題。那按風電場的風機單臺占地面積計稅還是按條帶狀計稅，沒有明確規(guī)定。各地稅務機關在稅收征管過程中各有不同處理，有的按照實際占用面積征收，這對于來說企業(yè)稅負過重，就會造成企業(yè)盡量減少申報面積，造成少申報少繳納。按風機面積或其他標準征稅，又無明確法律依據(jù)。內蒙古地稅局在2013年11月發(fā)文，關于明確風電企業(yè)征免土地使用稅問題的通知（內地稅字[2013]284號），對風力發(fā)電企業(yè)的生產、辦公、生活、檢修道路、機座用地、變電站用地等永久性占地照章征收土地使用稅；對其輸電線路及不改變農牧民直接從事農牧業(yè)生產用途的農牧業(yè)用地，暫免征收土地使用稅。看起來有了具體的規(guī)定，但是還不是很清楚，執(zhí)行起來仍舊存在一定的問題。比如：對于機座用地如何確定面積，塔基外延多少米還是沒有明確，檢修道路如何計算確定面積，按照多寬計算，如果道路是村民和企業(yè)共用，應如何認定，都不明確，輸電線路如何確定面積，也沒有說明。不明確的規(guī)定執(zhí)行起來必然產生差異，造成企業(yè)間稅負不公平，也會造成征收機關和納稅人之間的矛盾，不利于當?shù)亟洕l(fā)展。

4 加強城鎮(zhèn)土地使用稅征管的建議

（1）以風電企業(yè)為代表的工礦業(yè)企業(yè)發(fā)展迅速，占用了大量土地。但按照現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅政策，又不在城鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內，不是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。為了保護國家土地資源得到合理的開發(fā)利用，加強對土地的管理，法律法規(guī)制定者應根據(jù)經濟發(fā)展的實際情況擴大劃入城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍，將風電企業(yè)等大型企業(yè)、經濟開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)等盡快納入城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍。這樣，不僅提高了土地的使用效率，也增強了企業(yè)加強經濟核算，合理規(guī)劃使用土地的意識，又增加了地方財政收入。

（2）風電企業(yè)占用土地面積的確認問題。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條規(guī)定：“城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)”，但風電場存在特殊性，應制定出可執(zhí)行的實施細則，例如：參考新疆地區(qū)政府對于當?shù)氐娘L電企業(yè)土地面積的認定方法，關于風電場塔基及相關構筑物用地面積的確定明確“對風電塔機、回流箱、電纜等設備劃定保護區(qū)并計入征地面積，具體如下：1.風電塔基，以塔機基礎外沿起劃定10米保護區(qū)；2.風機機箱變用地面積按照設備基礎外墻所圍實際占地面積計算；3.升壓站用地面積按照設備基礎外墻所圍實際占地面積計算；4.辦公場所用地面積按院墻外墻所圍實際占地面積計算；5.風電場內檢道路寬度按照10米計算；6.地埋電纜劃定寬度為3米的保護區(qū)，架空電力線路廊道寬度按相關規(guī)定執(zhí)行。其他用地面積的計算由縣（市）行業(yè)主管部門按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。明確的標準對于稅收征管和納稅人履行納稅義務都是有利的，也不容易造成國家的稅款流失。

（3）利用地理信息系統(tǒng)等現(xiàn)代化的手段，與國土資源部門進行信息互聯(lián)，完善土地使用稅的稅源登記，完善土地使用信息檔案，過去稅務部門征管基礎信息掌握不清，納稅人存在漏報面積、少繳稅款。

總之，中國的土地稅收法律法規(guī)還處于很不完善的階段，還需制定者們依實際情況完善，使之具有可執(zhí)行性，即可以避免征納雙方的矛盾，保證財政收入，又可以促進經濟發(fā)展，發(fā)揮稅收政策的調節(jié)作用。

【參考文獻】

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篇(2)

一是專職會計少，業(yè)務技能低。在被查的15戶企業(yè)中，僅有一名財會人員是專業(yè)會計學校畢業(yè)的；有9戶企業(yè)的財務負責人是村組核算員出身，他們在廠里身兼數(shù)職，總帳、材料、保管、辦稅等一肩挑，沒有經過系統(tǒng)的業(yè)務培訓，對會計業(yè)務一知半解，更談不上掌握稅收業(yè)務知識了。還有4戶企業(yè)聘用兼職代帳會計，每月用1-2天時間，根據(jù)業(yè)主提供的有關單據(jù)，編制憑證、報表；他們做帳不管事，有的申報不及時，有的報表質量差；當稅務干部了解情況時，一問三不知。從檢查情況看，這15戶企業(yè)戶戶有查補，累計查補各類稅收24.8萬元，不少企業(yè)因業(yè)務不熟，出現(xiàn)對土地使用稅、房產稅、印花稅等小稅種計提錯誤，甚至有的企業(yè)不申報、不繳納。

二是財務核算不規(guī)范，會計信息失真。檢查時發(fā)現(xiàn)，磚瓦生產企業(yè)普通存在自制憑證多，核算不準確現(xiàn)象。查看記帳憑證，收條、白據(jù)、假發(fā)票等彼彼皆是，買賣、搬運等行為很少用合法有效的票據(jù)，隨意性較大；不少企業(yè)用工不固定，人數(shù)不確定，工資發(fā)放手續(xù)不齊全，成本費用不準確。部分企業(yè)用磚瓦抵算上交鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理費，減免稅不入帳，瞞報收入、虛列支出的現(xiàn)象較為普遍。

三是上繳額度大，稅收流失多。這些企業(yè)的產權多數(shù)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體的，鄉(xiāng)政府常用招標的形式，將企業(yè)承包或租賃給個人經營，要求經營者上交足額承包費，企業(yè)留利少，造成企業(yè)應納稅所得額下降，導致所得稅流失。據(jù)統(tǒng)計，15戶企業(yè)年上繳各類費用228萬元。如某經營者與鄉(xiāng)政府簽訂協(xié)議，年上交管理費（承包金）18萬元，企業(yè)上交承包費用后帳面虧損3.8萬元，如果稅務部門將上交費用核增應稅所得，經營者不接受且負擔不起。如果是租賃經營，承租者還不承擔房產稅和土地使用稅，這些稅收想讓鄉(xiāng)政府承擔更不容易，這樣造成國家稅收大量流失。

四是業(yè)主不固定，欠稅無著落。這些企業(yè)的經營者因上繳費用大，管理不善等原因經常更換，他們在思想上存在短期行為，想方設法拖欠稅款；一旦甩手不干，人去場空，重新易主，新人不認舊賬，多數(shù)欠稅被束之高閣，稅務部門無法追繳。據(jù)了解，多數(shù)磚瓦企業(yè)存在呆賬稅金，個別企業(yè)高達30萬元。

五是占地面積大，稅負難承受。磚瓦生產企業(yè)由于自身行業(yè)特點造成占用土地面積較大，一般企業(yè)有200—300畝土地。從20__年度起，要求對建制鎮(zhèn)范圍內的所有企業(yè)征收土地使用稅。這類企業(yè)每年要增加10萬元左右的稅負，對這些年銷售不超過200萬元的小窯廠，實在是難以承受。

針對上述問題，究其原因，筆者認為主要有以下幾個方面：

1、不少經營者缺乏管理理念，認為磚瓦企業(yè)與泥土打交道，生產經營成果歸自己所有，不需要專業(yè)會計進行規(guī)范化核算和管理。

2、部分業(yè)主納稅意識淡薄，主觀上存在偷稅、欠稅想法，不愿意建真帳如實申報納稅。

3、稅收法律法規(guī)不健全，稅務部門征管和處罰力度不到位，征管方式單一。

4、稅法宣傳力度不夠，業(yè)務培訓少，納稅輔導不到位。

5、部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)領導觀念陳舊，稅收意識不強，思想仍停留在“利改稅”前的狀態(tài)。

6、部分行業(yè)的改革步伐不快，行政體制改革滯后，預算外資金管理不規(guī)范。

這些問題的存在，不但阻礙企業(yè)發(fā)展，損壞企業(yè)形象，而且擾亂稅收秩序，造成國家稅收大量流失，給日常稅收征管工作帶來許多麻煩。為有效地解決這些問題，筆者建議從以下幾個方面入手，強化企業(yè)管理，提高納稅意識，促進征管質量的提高。

一是加大稅收宣傳力度，營造良好的納稅氛圍。一要加強對企業(yè)經營者的宣傳，組織他們學習新《征管法》和《發(fā)票管理辦法》等法律法規(guī)，提高他們的納稅意識。二是做好納稅輔導工作，幫助企業(yè)財會人員提高業(yè)務素質。三要加強與鄉(xiāng)鎮(zhèn)領導的溝通，向他們宣傳稅法知識，匯報稅收征管工作，爭取他們對稅收工作的理解和支持。

二是要加大對稅收違法行為的打擊力度，維護稅法的嚴肅性。對征管中發(fā)現(xiàn)的問題，及時發(fā)放整改建議書，限期整改到位，對屢教不改者，對照法律法規(guī)，加大處罰力度；嚴格執(zhí)行稅收滯納金制度；對故意瞞報收入或虛列支出的偷逃稅者繩之以法。

三是完善稅收法律法規(guī)，改進稅收征管方法。從有利于稅收征管工作出發(fā)，明確房產稅和土地使用稅由使用者繳納或代扣代繳；適當降低磚瓦生產企業(yè)土地使用稅征收標準；對憑證不全、核算不準的企業(yè)，在調查測算的基礎上，采用核定征收的方式征收所得稅；進一步細化稅前列支項目和扣除標準，確保所得稅稅基不受侵蝕。

篇(3)

一、存在問題

（一）財務核算不規(guī)范

一些房地產企業(yè)建賬不規(guī)范，未按財務會計制度規(guī)定建立健全財務核算體系。如對收取的定金及銷售車庫、地下室房款，掛在往來賬上，未按預收帳款處理，不按規(guī)定開具房地產銷售發(fā)票，以自制或購買的收款收據(jù)收取售房款隱瞞收入，造成預售款不申報或者滯后申報，占壓稅款；商品房出租收入，不申報營業(yè)稅和房產稅；房地產開發(fā)企業(yè)在預付施工企業(yè)工程款時未按規(guī)定及時取得發(fā)票，這嚴重影響了工程成本的及時結轉。

（二）行業(yè)稅收管理措施不到位。

1、企業(yè)所得稅征收方式問題

目前對企業(yè)所得稅征管，有核定征收、查帳征收。很大一部分企業(yè)稅收征收方式一次鑒定后多年不變，甚至在納稅人的財務核算狀況發(fā)生變化后仍未進行變更，導致稽查查處上的尷尬。比如，在檢查某納稅人時，其企業(yè)所得稅鑒定的征收方式是查賬征收且好幾個納稅年度未變，但其日常申報時又是核定應稅所得率征收，且實際上其財務制度往往又不健全或無法進行查賬。

2、土地增值稅清算問題

我市很大一部分房地產企業(yè)認定為查賬征收，但基本未對土地增值稅進行清算。按照規(guī)定房地產全部竣工決算、銷售完畢要進行土地增值稅清算，有的房地產開發(fā)企業(yè)利用種種手段鉆這一政策“空子”，遲遲不進行決算，或留下幾套“尾房”，不進行銷售，逃避土地增值稅的清算，影響了土地增值稅稅款的及時足額入庫。對清算要求賬務核算健全、嚴格按項目進行賬務處理，結轉成本核算收入，而企業(yè)往往不能及時結轉成本，提供扣除項目的依據(jù)不足，計算程序復雜，稅務部門大多按核定征收率進行預征土地增值稅。在征管上存在較大的漏洞。

3、稅款所屬期問題

稽查部門在檢查時，發(fā)現(xiàn)往往因納稅人繳納稅款的所屬期劃分不清而無法對往年少繳稅款的行為進行處理處罰，納稅人的稅收違法行為也因此逃避了應有的處罰。這種情況在檢查房地產企業(yè)中經常發(fā)生，因行業(yè)特點或種種原因（如納稅人逃避處罰，稅務機關在年關所謂的調庫）導致納稅人當年實現(xiàn)的稅款到次年繳納，在納稅申報時又以次年的所屬期申報且征收部門開具的完稅憑證上注明所屬期也是次年的，稽查部門檢查難以區(qū)分又不好延伸檢查，對往年實現(xiàn)到次年繳納的稅款很難準確進行處理，導致房地產企業(yè)存在違法事實但難以進行處罰的矛盾被動局面。

4、印花稅漏申報問題

印花稅雖然是小稅種，但在稽查過程中，發(fā)現(xiàn)絕大部分企業(yè)都存在漏征行為，好多企業(yè)對小稅種印花稅不被重視。如簽訂貨物運輸合同、加工承攬合同等不知道要申報繳納印花稅，主要原因是財務人員對印花稅的計算申報從思想上不夠重視，往往只關注營業(yè)稅等正常稅收申報，而對印花稅等小稅種疏忽，另一方面是財務人員對印花稅的有關具體規(guī)定也不甚了解。

二、加強房地產業(yè)稅收征管的建議

1、提前介入房地產企業(yè)稅收管理

在房地產企業(yè)稅收專項檢查中，許多企業(yè)漏繳了印花稅、土地使用稅。這與房地產稅收管理滯后分不開的。我們對房地產企業(yè)的稅收管理往往是從銷售環(huán)節(jié)才介入，原因是與政府有關部門信息不溝通，導致稅務部門的管理明顯弱于其他管理部門，而房地產企業(yè)從立項開始就產生地方稅收，注冊資金、簽訂土地出讓合同、建安合同、規(guī)劃設計等合同均要繳納印花稅，取得土地使用權要繳納土地使用稅。另外，要加強對印花稅和土地使用稅政策的宣傳力度，注重宣傳方式，讓納稅人形成習慣從而提高遵從度。

2、實行房地產專業(yè)化管理

要規(guī)范房地產業(yè)的日常稅收管理，強化項目跟蹤和后續(xù)管理，建立房地產開發(fā)企業(yè)稅源監(jiān)控制度。要實行項目管理，建立房地產開發(fā)項目稅收管理臺帳要加強納稅輔導，要加大對項目的巡查巡管力度，，房地產企業(yè)預收定金、預收房款時必須開具正式發(fā)票，對商品房出租的，要督促企業(yè)并入收入納稅，加強對地下室、車庫發(fā)票的控管，實行以票控稅，促使購房者主動向房地產開發(fā)商索取不動產銷售發(fā)票。項目結束后及時對其進行土地增值稅清算，對賬務不健全的也要帶率核定征收土地增值稅。應進一步發(fā)文件明確車庫、地下室土地增值稅適用的核定征收率。

3、加強房地產業(yè)納稅申報的管理

不能把房地產業(yè)作為稅款調劑的“蓄水池”，而應當要求企業(yè)正常納稅申報，不得要求對以前年度稅款延遲到以后年度申報，以免影響稅務檢查對已交稅款的確認，即使要調劑稅款，今年的稅款最遲也要到明年1月份之前申報入庫，建議市局加大對房地產業(yè)納稅申報的督促督查力度，對隨意調劑稅款的，要依法從嚴處理。另外，對企業(yè)有困難，今年稅款確需推遲到明年交稅的，也要履行延期審批手續(xù)，沒有履行手續(xù)的，一律按規(guī)定加收滯納金。

4．加強對企業(yè)所得稅的管理

要加強對房地產行業(yè)成本核算的審查。對在成本核算時，不分項目設立成本明細，而將完工和未完工的多個項目成本混在一起，造成賬面虧損以及利用關聯(lián)關系轉移利潤，通過虛開建安發(fā)票加大建安工程造價的，要從嚴查處。要加強企業(yè)所得稅法及其實施條例的學習，加強企業(yè)所得稅匯算清繳的業(yè)務培訓和相關報表填寫的輔導。要重視對企業(yè)所得稅征收方式的認定，企業(yè)所得稅征收方式應一年一定。

5．加強對分紅收入個人所得稅的控管

要加強對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)商個人股東利潤分配個人所得稅的征管，這是監(jiān)控難點，也是稅源重點，要力爭取得征管突破。鼓勵公民對稅收違法行為的舉報，建議修改舉報案件管理辦法，除給實名舉報者給予獎勵外，對匿名舉報查證屬實的，也要給予適當?shù)莫剟睢?/p>

篇(4)

摘 要 在我國現(xiàn)行稅制體系中，房地產稅收占重要的比例，并在調節(jié)經濟和組織財政收入發(fā)揮積極作用。房地產稅制體系包括土地取得、房地產開發(fā)、銷售、持有、使用、轉讓等征稅環(huán)節(jié)。隨著市場經濟的發(fā)展，房地產稅制也逐漸暴露出一定問題，本文就我國現(xiàn)行房地產稅制體系存在的問題提出探討，并提出相應解決對策，為房地產稅制改革提出參考建議。

關鍵詞 地產稅收政策 稅制改革

一、我國現(xiàn)行房地產稅制體系

我國現(xiàn)行房地產稅制滲透到房地產行業(yè)的各個環(huán)節(jié)，包括：房產稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅和教育費附加。

這11項稅收可分為以下五類：其中房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，屬于房地產財產稅類；土地增值稅、房地產企業(yè)所得稅屬于房地產收益稅類；耕地占用稅、城市維護建設稅是房地產資源稅類；營業(yè)稅屬于房地產流通環(huán)節(jié)稅類；契稅、房地產印花稅屬于房地產行為目的稅類。

稅收政策原則重房地產轉讓，輕房地產保有，隨著市場經濟的發(fā)展，房地產稅制逐漸暴露出一些問題，還需要不斷完善改進。

二、現(xiàn)行房地產稅制體系存在的問題

1.現(xiàn)有稅率不合理

現(xiàn)行土地增值稅實行30%，40%，50%和60%的四級超額累進稅率，遠遠高于其他國家和地區(qū)，過高的稅率提高了納稅人繳稅的機會成本，增加了稅收的征管成本，不但加劇逃稅現(xiàn)象，更扭曲了決策者本來的調節(jié)意圖。

城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅稅率偏低，難以起到合理用地和保護耕地的作用。隨著經濟的不斷發(fā)展，地價必將持續(xù)上漲，而從量計征方式，使納稅人稅負過輕，因此很難起到抑制土地投機的作用。

2.存在重復征稅

以自用和出租房產為例，出租房屋的稅負明顯偏高。出租房屋，除了按租金的1.2%征收房產稅以外，還要征收5%的營業(yè)稅及城市維護建設稅和教育費附加，名義稅率最高可能達到37.6%，稅負重并且存在重復征稅，相當不合理。

3.稅制配置不完善

由“我國房地產稅主要稅種一覽表”可見，房地產開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費多，變相增加了新建商品房的成本，進而抬高了房價；保有環(huán)節(jié)稅負較輕，導致土地閑置浪費、商品房空置率過高，尤其對個人住宅房地產的保有環(huán)節(jié)事實上沒有征稅，因此只要個人不轉讓交易不出租，就可以零稅收成本占有房地產。這樣的稅收制度是有利于房地產投機需求，而不是抑制房地產投機需求。

4.計稅依據(jù)不科學

我國現(xiàn)行的房產稅的計稅依據(jù)分為從價計征，從租計征、從量計征（以土地面積為依據(jù)），多種方式并用。然而，房產的市場價值一般是隨著時間的推移而不斷上升的，作為房產稅計征價值的房產原值與實際的市場價格之間的偏差逐漸變大，而房產稅無法隨著房產的增值而增加，因此不能有效的發(fā)揮調節(jié)財富分配差距的功能。

三、完善我國房地產稅制體系的對策

基于上述問題，要完善我國的房地產稅制體系，應該圍繞房地產取得、房地產轉讓、房地產保有等征稅環(huán)節(jié)進行思考，借鑒國際先進經驗，不斷改善房地產稅制體系。

1.調整房地產取得環(huán)節(jié)的稅收

建議房地產取得環(huán)節(jié)設置耕地占用稅和契稅，取消印花稅。結合地理位置、肥沃程度、單位面積常年收入、使用年限、生產潛力等因素，合理確定計稅依據(jù)、稅率，建立統(tǒng)一的耕地占用稅，形成節(jié)約用地的機制；擴大契稅征稅范圍、取消印花稅。針對特定房地產行為，大幅度提高契稅稅率水平，取消對房地產產權交易征收印花稅的規(guī)定，避免契稅和印花稅對房地產產權取得行為的重復課稅。

2.調整房地產交易環(huán)節(jié)的稅收

房地產交易環(huán)節(jié)設置企業(yè)所得稅、個人所得稅、營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護建設稅、教育稅五個稅種，取消房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅、代之以物業(yè)稅。因為房產稅與城鎮(zhèn)土地使用稅針對房和地而重復設置。取消土地增值稅。因為土地增值稅和所得稅存在重復征收的現(xiàn)象，且稅率較高，與國際上普遍對資本利得稅適用較低稅率背道而馳。

3.調整房地產保有環(huán)節(jié)的稅收

房地產保有環(huán)節(jié)設置物業(yè)稅。將現(xiàn)行的房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房地產保有階段統(tǒng)一收取物業(yè)稅，將目前由房地產開發(fā)商一次性繳納的土地出讓金改為由消費者在購房后分次繳清，加大保有環(huán)節(jié)稅負。

四、結束語

不合理的房地產稅收體制阻礙了房地產行業(yè)的發(fā)展，只有加快完善我國現(xiàn)行房地產稅制體系建設，把惠及人民群眾的政策做好，才能更好的帶動經濟發(fā)展，更好的保障和改善民生。

參考文獻：

篇(5)

（一）財產課稅體系的比較

廣義地看，世界各國對財產的課稅主要分為三大體系，一是對轉讓財產的交易行為征稅，多以流轉額為計稅依據(jù)，一般以營業(yè)稅、轉讓稅、登記稅、印花稅或增值稅等形式，征收比例稅率或累進稅率；二是對占有、使用財產進行課稅，多以財產評估價值為計稅依據(jù)，分為對全部財產征稅（一般財產稅）和對個別財產征稅（如土地稅，房屋稅、房地產稅），征收比例稅率或累進稅率；三是對轉讓財產的收益征稅，如土地增值稅，多采用累進稅率。

（二）財產稅比重的比較

據(jù)OECD組織資料顯示，發(fā)達國家財產稅收入占地方稅收入總額比例較高，美國占80%，加拿大占84.5%，英國占93%，澳大利亞則高達99.6%。由于財產稅征收金額較大、權數(shù)較重，從而形成了“多征稅、多提供公共服務、稅源多增加”的良性循環(huán)機制，使其在地方經濟建設中發(fā)揮了積極的調節(jié)作用。發(fā)展中國家財產稅占地方稅收入比重較低，但多把財產稅劃歸地方收入。亞洲國家的一些大城市房地產稅占地方財政收入比重一般在23%～54%之間。由此可見，世界各國財產稅在地方稅中都占有舉足輕重的地位，是地方財力的重要來源。

（三）財產稅制要素的比較

1、課稅主體。轉讓財產交易行為的課稅主體多數(shù)以賣方為納稅人；也有以買方為納稅人，主要是設置不動產或房地產購置稅的國家，如韓國、日本等。世界各國對轉讓、占有和使用財產的課稅，納稅人一般是產權所有者或使用者。

2、課稅對象和稅基。對世界上多數(shù)國家來說，財產稅最主要的課稅對象是房屋和土地，但在具體征稅對象和稅基上又各有區(qū)別。有的國家單獨對房屋、土地課稅，計稅依據(jù)是財產的資本市場價值或評估價值或其年租金。各國征收財產稅的房屋范圍不盡一致：如加拿大、印尼、美國、瑞典都將土地和建筑物的資本價值納入稅基；但瑞典只有住宅用地和住宅樓繳納財產稅，剔除了商業(yè)財產；英國對包括樓房、平房、公寓、活動房屋和可供居住用的船只等，以其估定價值為計稅依據(jù)征稅；有的國家將土地、房屋并入其他財產一起課稅。如日本將原來分開征收的地租稅、房屋稅，船舶稅、鐵路稅等財產稅稅種合并征收固定資產稅。其中對房屋課稅的納稅人是房屋的所有者，課稅對象包括納稅人擁有的一切房屋，計稅基礎是房屋的估定價值；巴西的土地稅分為農村土地稅和城市財產稅，前者的課稅對象是用于種植、放牧和其他農業(yè)性活動的土地，城鎮(zhèn)土地不在應稅范圍內，計稅標準按土地面積和土地使用比率分為三類計征，后者的課稅對象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，計稅依據(jù)是應稅土地和房屋建筑物的評估價值。

3、稅率。比較廣泛使用比例稅率，在對財產轉讓收益和流轉額課稅時也采用累進稅率，僅有個別國家采用定額稅率。稅率可由中央政府法定，也可由地方政府根據(jù)受益人的預算需要和預算周期確定。如美國、加拿大，稅率的確定一般由地方政府自行決定，較高一級政府只對其設限制規(guī)定。而丹麥、法國和日本，中央政府對地方政府征收的稅率都規(guī)定了固定限額或最高額。

4、起征點和減免稅優(yōu)惠。一些國家或地區(qū)在稅收管轄權內，對財產課稅制定有起征點，如澳大利亞維多利亞州對低于14萬元的財產價值不征稅，日本對土地占有稅也規(guī)定了免征額，確定了固定資產稅和城市規(guī)劃稅的最低起征點。同時各國對農業(yè)用地給予不同程度的減免稅。荷蘭、英國、澳大利亞和瑞典農業(yè)用地全部不計入稅基。法國對農場建筑實行免稅，其他許多國家都通過特殊估價和征稅措施給農業(yè)提供稅收優(yōu)惠待遇，如日本對城區(qū)的農業(yè)用地按其估算價值的一半進行征稅；國際上對林地一般都提供免稅待遇。如智利、法國都給林地提供了免稅照顧。

二、我國財產稅制的現(xiàn)狀及存在的問題

目前，我國采用的是個別財產稅，主要稅種有房產稅、城市房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、契稅，有人也把土地增值稅、耕地占用稅包括進去。

我國的財產稅制在以下方面存在著明顯的不足：一是財產課稅范圍窄、稅種少，收入規(guī)模小。據(jù)統(tǒng)計，全國財產稅收入約占稅收總收入的2.04%，約占地方稅收入的4.12%。據(jù)四川省及成都市“九五”期間的統(tǒng)計，財產各稅占全部地方稅收的比重約5%～6%。由于所占比重過低，導致其職能弱化，難于充分發(fā)揮調節(jié)功能作用；二是內外兩套財產稅制，既增加了征管難度，又不符合世貿組織要求的統(tǒng)一、公平、公正的原則；三是計稅依據(jù)不合理、不規(guī)范；四是財產評估制度、財產登記制度和財產稅收政策不健全，稅收征管不嚴，部門協(xié)作配合不夠，稅款流失現(xiàn)象較為嚴重；五是個別稅種設置重疊，稅基交叉，存在重復征稅之嫌。

三、國際財產稅制借鑒

（一）稅種設置覆蓋面廣、征收范圍寬。目前，各國的財產稅覆蓋了財產的轉讓、占有、使用和收益各環(huán)節(jié)，體現(xiàn)了稅制調節(jié)課稅對象價值運動全過程的客觀要求。征收范圍較寬，不僅僅局限于城鎮(zhèn)房地產，而且也包括農村、農場建筑物和土地。遺產稅和贈與稅廣泛受到各國重視。

（二）各國普遍建立以市場價值（又稱改良資本價值）或評估價值為核心的稅基體系。以價值為核心能夠準確反映真實的稅基，隨經濟的發(fā)展帶動稅基的提高進而穩(wěn)步提高財產稅收入；同時，也可以體現(xiàn)公平稅負、合理負擔的原則。

（三）稅率設計以比例稅率和累進稅率居多。對財產轉讓、占有、使用環(huán)節(jié)多采用比例稅率，對收益和所得環(huán)節(jié)多采用累進稅率，但這不是絕對的，各國根據(jù)各自的經濟、文化背景設計各具特色的稅率制度；各國的遺產稅和贈與稅稅率仍將以超額累進稅率為主，但級次表現(xiàn)出減少趨勢。

（四）大多數(shù)發(fā)達國家都建立了規(guī)范而嚴密的財產登記和系統(tǒng)、完整的財產評估制度。這是財產稅課稅的基礎，但發(fā)展中國家與發(fā)達國家比較有較大的差距。

（五）建立內外統(tǒng)一的財產稅制。

四、改革財產稅制的建議

（一）合理設置稅種，增加稅種覆蓋面

1、合并、統(tǒng)一房地產稅制，設立房地產稅。合并現(xiàn)行的房產稅、城市房地產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等三個稅種，設立統(tǒng)一的房地產稅。一方面體現(xiàn)了世貿組織的國民待遇原則，另一方面符合簡化稅制、便于征管和降低征收成本的國際通行做法。而且城鎮(zhèn)土地使用稅本身屬于財產稅而非資源稅，“房依地存、地隨房走”，房屋和土地的規(guī)劃、評估緊密相連，城鎮(zhèn)土地的國家所有不影響三稅的合并和統(tǒng)一；且房價的上漲多半緣于地價的上漲，三稅統(tǒng)一有可行的理論基礎。

2、合并內外兩套車船稅稅制。對凡在我國境內擁有車船的單位和個人，不論車船是否被使用以及使用的頻率如何，均應繳納車船稅。

3、適時開征遺產稅和贈與稅。在遺產稅和贈與稅的開征上，一是要科學地選擇稅制模式。基于我國遺產繼承人可自行分割交接財產，公民的納稅意識不強等實際情況，宜選擇美國等實行的總遺產稅制和總贈與稅制。即對被繼承人的遺產總額征收遺產稅，對贈與人的財產征收贈與稅。二是科學確定征稅對象、范圍及征管程序。參照國際慣例，課稅對象范圍應包括動產和不動產，以超額累進稅率并規(guī)定適當?shù)钠鹫鼽c，合理確定扣除項目，如設喪葬費用扣除，遺產管理費用扣除、債務扣除、捐贈扣除、合理負擔費用扣除等。最后，制定有關部門相互協(xié)調配合的征管措施。

（二）擴大財產稅征收范圍

1、擴大房地產稅的征稅范圍。一是房地產稅的征稅范圍應該擴大到農村用于種植、放牧和其他農業(yè)性活動的土地及房屋。與此同時，相應調整降低農業(yè)產出稅負。二是對城鎮(zhèn)居民擁有的房屋征收房地產稅。隨著我國住宅商品化的發(fā)展和人們收入水平的提高，私人擁有的房產不斷增加，已經具備了對私有房產課稅的條件。同時，房屋的折算價值分配逐步向高收入個人傾斜，因而對城鎮(zhèn)居民自用住房課征（比例稅率）財產稅在整體上將產生“累進”效應。在具體征收時，可借鑒國際通行做法，對人均居住面積設置起征點，對城鎮(zhèn)居民自用房課征比例稅，使城市房地產稅的納稅人涵蓋全部城鎮(zhèn)土地和房屋的所有人。

2、合理設置房地產稅的稅目。我國房地產稅可下設農村土地使用稅和城鎮(zhèn)房地產稅，前者對農村用于種植、放牧和其他農業(yè)性活動的田、地、山、蕩占地課征，后者主要對城鎮(zhèn)企業(yè)和個人擁有的土地使用權及土地上的房屋和建筑物課征。城郊結合部的土地及房屋、建筑的處理可借鑒巴西的做法，即確定土地是否屬于城市房地產稅的課稅范圍，一是看其是否作為農用，二是在土地的1.5英里范圍內至少有以下設施中的兩項：人行道、自來水主線、排污設施、街燈、公共學校。如土地不作為農用，又符合第二項要求，就應該視為城市土地。

（三）建立以市場價值為核心的稅基體系，科學確定財產稅的計稅依據(jù)

1、調整房地產稅計稅依據(jù)。從國際上看，財產稅的計稅依據(jù)包括年度租金價值，改良資本價值（市場評估價值）、未改良資本價值和占用面積。改良資本價值制度的計稅依據(jù)是土地和房產的完全市場價值，更符合“量能納稅”原則。此外，該計稅依據(jù)具有“交易證據(jù)多、便于誠信納稅，收入富有彈性”的特點，是各國的房地產稅趨于采用該計稅依據(jù)的重要因素。當然，這需要相應完善符合我國國情的房地產評價方法體系和房地產評估制度。

2、調整車船稅計稅依據(jù)。作為世界通行的財產稅的計稅依據(jù)主要有兩種：一是依車船原值作一定比例的扣除；二是依車船的市場價值，即評估值。從理論上講，后者更科學，但是考慮到市場和評估工作本身的局限性、工作量和征收成本，現(xiàn)階段可采用前者作為計稅依據(jù)。至于扣除比例中央可規(guī)定一個幅度范圍，各地方政府視本地實際情況在此范圍內確定具體的扣除比例。另外，對單位價值低于一定標準的車船給予免征照顧。

（四）合理確定各財產稅的稅率

1、合理確定房地產稅的稅率。參照美國、加拿大的做法，在確定稅率的形式和大小時可以賦予地方政府一定幅度范圍（如0.5%～3%）內的自。稅率的確定應反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢。

2、合理確定車船稅稅率。在以車船價值為計稅依據(jù)的情況下，改過去的固定稅額為比例稅率，以公平稅賦，比例稅率的大小應該與目前對車船的收費及環(huán)保問題統(tǒng)籌考慮。

（五）建立以財產評稅制度為核心的征管運作體系

1、建立以房地產評稅制度為核心的財產評稅制度體系。應建立完善的財產稅評估制度，制定評稅法規(guī)和操作規(guī)程，設置專門的財產評稅機構，是未來財產稅制發(fā)展的基本趨勢。

2、建立與財產登記、評估、稅收征管有關的信息數(shù)據(jù)庫，運用計算機技術對信息進行搜集、處理、存儲和管理，以獲取有效的財產信息和征管資料。

（六）財產稅的稅收優(yōu)惠問題

1、取消城鎮(zhèn)居民住房的財產稅優(yōu)惠。避免對出租住房的歧視，有利于加強對個人私房出租的稅收征管。可對國家規(guī)定標準內的居民住房采取起征點的辦法予以免稅優(yōu)惠。

篇(6)

一、欽州市房屋租賃業(yè)稅收征管狀況

目前，該市稅務部門對私房出租的稅收征管還處于起步階段。取得私房出租收入并完全按稅法規(guī)定自覺申報納稅的很少，唯有私房出租給單位和企業(yè)的需要發(fā)票報帳的業(yè)主迫不得已才向稅務部門申報納稅，稅務機關通過各種形式征收和依法查補、處罰的此項稅款數(shù)額也不大。私房出租固有的隱蔽性、分散性的特點，給私房租賃業(yè)稅收流失創(chuàng)造了必要條件，納稅人偷逃稅現(xiàn)象非常普遍。

（一）目前欽州市地稅局對個人出租房屋按照國家的稅收政策執(zhí)行，個人出租房屋收入應繳納地方各稅如下:

1.按租金收入的5%繳納營業(yè)稅；2.按營業(yè)稅稅額的7%繳納城市維護建設稅；3.按營業(yè)稅稅額的3%繳納教育費附加；4.按營業(yè)稅稅額的1%繳納地方教育附加；5.按租金收入的1‰繳納防洪保安費；6.按租金收入的1‰繳納印花稅（不足一元按一元貼花）；7.按租金收入的12%繳納房產稅；8.按房屋實際占地面積及適用的等級稅額標準繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；9.個人出租房屋用于經營的，按應納稅所得額的20%繳納房屋租賃收入個人所得稅。其計算方式為：個人所得稅應納稅所得額=每月房屋租金收入-相關稅費-法定扣除費用-出租方發(fā)生的房屋修繕費；法定扣除標準：每次（月）收入額不超過4000元的，減除扣除費用800元；每次（月）收入額超過4000元的，減除費用20%；修繕費用的扣除標準：個人出租房屋，對能提供該出租房屋修繕合同及合法憑證證明的，其實際開支修繕費用經核準給予分次（月）連續(xù)扣除，直至扣除完為止，但每次（月）允許扣除以800元為限。

根據(jù)財稅〔*〕24號文件規(guī)定，自*年3月1日起，個人出租住宅用于居住的，營業(yè)稅在3%稅率的基礎上減半征收。房產稅適用稅率暫減按4%，個人所得稅適用稅率暫減按10%。對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。免征城鎮(zhèn)土地使用稅。個人所得稅計算方法與扣除標準按上述第9點規(guī)定計算。

例1、A.王某將自家房屋出租給李某用于商業(yè)經營，月租金4000元，租期半年，一次收取半年（6個月）的租金。該房屋占地面積100平方米，房屋所在路段的土地使用稅為每平方6元。

計算王某應納地方各稅：

應納印花稅＝4000×1‰＝4元/月

應納營業(yè)稅＝4000×5%＝200元/月

應納城市維護建設稅＝200×7%＝14元/月

應納教育費附加＝200×3%＝6元/月

應納地方教育附加＝200×1%＝2元/月

應納防洪保安費＝4000×1‰＝4元/月

應納房產稅＝4000×12%＝480元/月

應納土地使用稅＝100×6÷12＝50元/月

應納個人所得稅＝[4000－（4+200+14+6+2+4+480+50）（稅金）－800（法定費用）]×20%＝488元

王某自家房屋出租收入每月應納地方各稅：

4+200+14+6+2+4+480+50+488＝1248元

王某自家房屋出租收入半年應納地方各稅：1248元(每月應納地方各稅)×6(個月)＝7488元

王某自家房屋出租收入應納地方各稅綜合負擔率

=1248÷4000×100﹪=31.2﹪

b.如上題，如果王某為出租房裝修而發(fā)生修繕的費用4800元（能提供合法票據(jù)），則王某應納個人所得稅＝[4000－（4+200+14+6+2+4+480+50）（稅金）－800（法定扣除費用）－800（提供合法票據(jù)）]×20%＝328元

王某自家房屋出租收入(提供合法票據(jù))半年應納地方各稅=(4+200+14+6+2+4+480+50+328)×6(個月)=1088×6(個月)元=6528元

王某自家房屋出租收入(能提供合法票據(jù))應納地方各稅綜合負擔率=1088÷4000×100﹪=27.2﹪

例2：A.梁某將自家房屋出租給張某等人用于生活居住，月租金4000元，租期半年，一次收取半年（6個月）的租金.該房屋占地面積100平方米，房屋所在路段的土地使用稅為每平方6元.計算應納地方各稅：

應納營業(yè)稅＝4000×1.5%＝60元/月

應納城市維護建設稅＝60×7%＝4.2元/月

應納教育費附加＝60×3%＝1.8元/月

應納地方教育附加＝60×1%＝0.6元/月

應納防洪保安費＝4000×1‰＝4元/月

應納房產稅＝4000×4%＝160元/月

應納個人所得稅＝[4000－（60+4.2+1.8+0.6+4+160）（稅金）－800（法定扣除費用）]×10%＝296.94元

梁某自家房屋出租收入每月應納地方各稅：60+4.2+1.8+0.6+4+160+296.94＝527.54元

梁某自家房屋出租收入半年應納地方各稅：527.54元(每月

應納地方各稅)×6(個月)＝3165.24元

梁某自家房屋出租收入應納地方各稅綜合負擔率

=527.54÷4000×%=13.19%

b.如上題，如果梁某為出租房裝修而發(fā)生修繕的費用4800元

（有裝修發(fā)票），則梁某應納個人所得稅＝[4000－（60+4.2+1.8+0.6+4+160）（稅金）－800（法定扣除費用）－800（提供合法票據(jù)）]×10%＝216.94元

梁某自家房屋出租收入(能提供合法票據(jù))半年應納地方各

稅=(60+4.2+1.8+0.6+4+160+216.94)×6(個月)=447.54×6(個月)元=2685.24元

梁某自家房屋出租收入(能提供合法票據(jù))應納地方各稅綜

合負擔率=447.54÷4000×%=11.19%

（二）私房出租業(yè)的稅收政策在執(zhí)行中存在的問題

1.私房租賃收入的綜合稅收負擔重。從上述例題可以看出:王某每月房屋出租收入（用于商業(yè)經營、但不能提供裝修合法票據(jù)）應納地方各稅的綜合負擔率為31.2%，如王某能提供裝修合法票據(jù)，則每月自家房屋出租收入應納地方各稅的綜合負擔率為27.2%。可見房屋出租收入稅負過重，讓納稅人心里難以承受。根據(jù)《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔*〕24號)文件規(guī)定，自*年3月1日起，個人出租住宅用于居住的，營業(yè)稅在3%稅率的基礎上減半征收，房產稅適用稅率暫減按4%，個人所得稅適用稅率暫減按10%，對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。國家就個人出租住宅用于居住的給予了很大稅收優(yōu)惠政策，就梁某自家房屋（用于生活居住）的出租收入應納地方各稅的綜合負擔率仍為13.19%；如梁某能提供裝修房屋合法票據(jù)，則梁某自家房屋出租收入應納地方各稅的綜合負擔率也達到11.19%。

2.私房出租收入涉及的稅種過多且計算依據(jù)不同，不僅給稅務人員操作不便，也讓納稅人自行申報在計算上帶來不便，對私房出租業(yè)涉及稅種過多的稅收政策也難以理解。從當前的情況來看，出租房屋涉及的稅種六個，地方性收費三個。稅率為：營業(yè)稅1.5%～5%、房產稅4%～12%、城市建設維護稅7%、教育費附加3%，個人所得稅10%～20%，印花稅1‰，土地使用稅2～11元/平方，地方教育附加1%，防洪保安費1‰。總體稅率超過30%。由于房屋租賃業(yè)涉及的各種稅費多，且計稅依據(jù)不統(tǒng)一，在計算應稅所得額過程中，扣除項目多，而不同的房屋租賃收入其費用扣除標準不同，計算審核較繁雜，以及納稅期限無法準確確定等諸多問題，造成了既不便于納稅人自行計算申報，也不利于稅務機關對房屋租賃業(yè)日收管理。私房出租業(yè)涉及稅種之多、總體稅率之高，計算之繁瑣，讓納稅人無法理解，也給稅收征管工作帶來很大的難度。

3.房屋租賃業(yè)稅種設計不合理，涉及的各種稅費過多過濫，違背了稅不重征的稅收原則。如上述例題王某自家房屋租賃收入，同樣一項租賃收入既要征收房產稅，又要征收營業(yè)稅、城市維護建設稅和個人所得稅，明顯存在重復征稅現(xiàn)象。

4.私房租賃收入的個人所得稅扣除費用比例與企業(yè)所得稅扣除費用比例不同，在所得稅扣除費用方面明顯存在稅負不公。企業(yè)所得稅：企業(yè)房屋出租收入可扣除費用包括房屋修繕費用、管理費用（工資）、房屋出租收入繳納的稅費、房屋的貸款利息、房屋計提的折舊等，而個人所得稅：個人房屋出租收入可扣除費用包括房屋出租收入繳納的各種稅費、房屋修繕費用（能提供該出租房屋修繕合同及合法憑證證明的，其實際開支修繕費用經核準給予分次（月）連續(xù)扣除，直至扣除完為止，但每次（月）允許扣除以800元為限）、法定扣除費用[每次（月）收入額不超過4000元的，減除按稅法規(guī)定扣除費用800元；每次（月）收入額超過4000元的，減除費用20%]，而個人房屋的貸款利息、房屋折舊則不準扣除。很顯然房屋出租收入的個人所得稅費用扣除少扣了房屋的貸款利息和折舊，且法定的扣除費用800元是*年1月1日個人所得稅稅法實施時定的標準，而工資收入的個人所得稅法定扣除費用標準從800元調至1600元，*年3月1日起調至2000元，都調了兩次。房屋出租收入的個人所得稅法定的扣除費用標準800元至今還是原封不動。

5.房屋租賃業(yè)的綜合稅負過重后果——直接影響當?shù)亟洕l(fā)展。其一是影響房地產業(yè)商鋪的銷售規(guī)模。個人投資商鋪不僅需要大量的自有資金，而且還需金融部門貸款支持，在房屋租金不變的情況下，房屋租金的綜合稅負過重必然延長資金投資回收的周期，降低了資金投資回收的利潤率，影響了個人投資商鋪的欲望，從而抑制了房地產業(yè)商鋪的銷售，也抑制了房地產業(yè)健康發(fā)展。其二是影響了外來客商來本地的投資經商。由于房屋租賃業(yè)的綜合稅負過重，直接刺激房屋租賃業(yè)成本升高，無形增加了外來客商的經營成本，降低了外地客商對本市投資經商吸引力，給政府招商引資及繁榮當?shù)亟洕鸬较麡O的作用。其三是影響外來投資者對本地的固定資產投資--包括房地產業(yè)商鋪投資。私房租賃收入的綜合稅負過重必然延長個人資金投資回收的周期，降低了個人資金投資回收的利潤率，影響了外來個人投資固定資產及商鋪的欲望，對政府的招商引資—筑巢引鳳也起到消極的作用。

6.私房租賃收入涉及相關稅收政策宣傳沒有到位。在日常稅收征管中，我們發(fā)現(xiàn)部分業(yè)主對私房租賃涉及到哪些稅種不是很了解，這反映出稅務部門在新聞媒體宣傳方面對個人出租房屋行為申報納稅的相關稅法宣傳重視不夠，多數(shù)業(yè)主納稅意識淡薄，認為自己的房屋租賃，沒占國家一分錢的便宜，根本就用不著繳稅，其中包括一部分擁有門面的國家公職人員，甚至是有一定身份、級別的領導干部，輪到自己納稅時，思想上有“疙瘩”，總想以這樣或那樣的理由搪塞過關。一部分私房業(yè)主，了解到房屋租賃涉及的稅種多且稅負偏高，更是想方設法，能躲就躲、能逃就逃，極不情愿履行納稅義務。

7.征管機制不健全，稅收征管難度大。由于私房租賃點多、線長、面廣，租賃雙方情況復雜，加上出租房屋的資料稅務沒有登記，對其中用于租賃的房屋更是一無所知，絕大部分房產出租方納稅意識較差，門難進、人難見、字難簽等“厭稅情結”較為突出。稅務征管人員少，稅收征管難度大。地稅部門采取的“突擊檢查，集中清理”辦法很難奏效，這樣管了一批，放了一批，漏了一批，征管效果不佳。沒有建立長效房屋租賃稅務管理機制，容易造成納稅人之間的稅負不公。

8.房屋出租交易隱蔽，監(jiān)控難度大。目前，包括稅務機關在內的經濟監(jiān)督管理部門對房屋租賃業(yè)務沒有具有約束力的監(jiān)控手段。政府對個人房屋出租行為的管理制度不健全，管理部門職責不夠明確，綜合管理手段不得力，管理行為不規(guī)范。租賃行為大多未納入政府管理，不論是直接出租還是中介出租，由于個人出租房屋的承租對象絕大多數(shù)是個人，租金一般都以現(xiàn)金方式結付，租賃雙方除租房合同外，一般都不再需要其他有約束力的書證（如發(fā)票等)。而現(xiàn)有的法律法規(guī)也沒有明確規(guī)定訂合同人必須到有關部門強制公證，同時，還存在著有變相出租、轉租和再轉租的現(xiàn)象，提供合同租金數(shù)據(jù)不真實，這些收入都帶有很大的隱密性，我們難以發(fā)現(xiàn)并認定。即使有舉報，如果租賃雙方一致認定為無經濟利益的親朋好友借用，征稅工作也難以實施。

二、加強私房租賃稅收征管的對策

（一）建立健全個人租賃房產檔案資料的登記制度，實行信息化動態(tài)管理。爭取政府部門支持，實現(xiàn)與土地部門、房產部門進行房產信息交流或共享，建立健全以《房屋出租稅務登記》為主要內容的房屋出租戶管理登記制度，完善租賃房產稅源數(shù)據(jù)庫，建立長效房屋租賃稅務管理機制。

（二）加強宣傳力度，提高公民依法主動納稅的意識。我們應該廣泛運用各種新聞媒體及公共場所，特別是要借助基層社區(qū)、街道辦事處、小區(qū)物業(yè)管理公司等社會力量，經常性、專項性宣傳房屋租賃的有關稅收政策，全面提高私房出租者納稅意識和對稅收知識的知情度，幫助納稅人樹立依法申報納稅的觀念。對主動申報納稅的典型要宣傳，對偷逃稅行為要曝光，建立起群眾知法、守法、護法、監(jiān)督執(zhí)法的良好氛圍。

（三）制定科學合理的房屋租賃業(yè)綜合稅率，簡化征收方式。因私房租賃業(yè)稅收與個人利益直接相關，私房租賃業(yè)綜合稅負的高低，直接影響國家的稅收收入與納稅人利益分配。為了方便納稅人申報納稅和稅務機關加強征管，針對房屋出租業(yè)涉及的稅種過多，建議立法機構組織稅收法律專家對涉及房屋租賃業(yè)的六個稅種進行修改整合，積極借鑒國際經驗，堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”的原則，將房屋租賃業(yè)的營業(yè)稅、房產稅、城市維護建設稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅統(tǒng)一征收為一種稅，科學制定房屋租賃業(yè)綜合稅率，一次性征收，分稅種入庫。讓私房業(yè)主按綜合稅率申報納稅，一目了然，省去了私房出租收入六個稅種、三個地方性收費的繁瑣計算，簡化自行申報手續(xù)，方便納稅人。改變房屋租賃業(yè)房產稅的計稅依據(jù)，參照國際上通行的做法，取消對個人出租房屋按租金收入計征房產稅的有關規(guī)定，均按房屋的實際價值征稅。

（四）建立和試行主動申報優(yōu)惠稅率、被動補稅高檔稅率的納稅申報誘導機制。個人私房出租稅收征管難度大的一個根本原因，是房屋出租稅收的負擔過重。適當降低個人房屋出租稅收的負擔水平，實行主動申報優(yōu)惠稅率、被動補稅高檔稅率的差別稅率，有利于培養(yǎng)納稅人申報納稅的自覺性，將一大批隱性的房屋出租戶納入正常的稅收管理，促進房屋出租業(yè)稅收的穩(wěn)定增長。

（五）充實征管力量，建立健全協(xié)稅護稅網(wǎng)絡。建立健全以公安、房管部門、房屋租賃中介機構和街道居委會、小區(qū)物業(yè)管理公司等為依托的私房出租稅收協(xié)稅護稅網(wǎng)絡，利用這些單位網(wǎng)點多，人員充足的特點，進一步提高對房屋出租業(yè)稅源的監(jiān)控水平。征管分局必須有專人負責私房出租稅收的征收管理工作。同時，建立房屋出租稅收的定期巡查制度或者不定期地組織開展房屋出租稅收的專項整頓，以進一步加強對零星、臨時稅源和漏征漏管戶的稅收征管。鑒于稅務機關的人員少，而出租房的情況一直在不斷的變化，稅務部門在集中力量清理規(guī)范后，可以將日常稅收征管工作委托房管部門、房屋租賃中介機構和街道居委會、小區(qū)物業(yè)管理公司等單位進行代征，并給付一定的手續(xù)費。要提高私房出租業(yè)稅收征管的透明度，稅務機關要定期對私房出租稅收的征管情況予以公告，促使私房出租者相互監(jiān)督。

篇(7)

房地產業(yè)現(xiàn)在已成為帶動經濟發(fā)展的強大動力，研究房地產業(yè)，尤其是房地產市場對經濟的發(fā)展有建設性意義。研究房地產市場，特別是房地產的供應和需求情況，發(fā)現(xiàn)的問題和影響市場的因素的數(shù)量和結構，將經濟管理和發(fā)展戰(zhàn)略，將有助于塑造城市政府提供參考，對房地產市場的未來的合理預期，促進城市經濟的全面發(fā)展，不斷改善人民生活，提高了房地產行業(yè)的水平，穩(wěn)定發(fā)展。。基于目前的房地產稅，上海和重慶房產稅作比較，并從實施的結果分析，提出解決問題的相關措施。

【關鍵詞】

房地產市場；房產稅；穩(wěn)定發(fā)展

1 滬渝房產稅實施效果分析

1.1 對地方稅收收入方面

截至5月從官方披露倉儲重慶試點房產稅征稅的角度來看，只有幾十萬美元的稅收，不夠支付房款的高端房地產。盡管物業(yè)稅的實施時間還比較短，確實，但當前形勢下，發(fā)射信號并不樂觀。事實上，科學的稅務流程和相關配套制度與一個有效的物業(yè)稅征收的納稅人的高度是保護的一個重要的先決條件。然而，目前試點物業(yè)稅征收缺乏法律依據(jù)，國家沒有出臺相關文件的編寫和管理法規(guī)，地方政府沒有動力避稅和細分，從而征收物業(yè)稅從GaN積極實施，納稅人采取各種手的尷尬，成為地方財政收入的重要來源，增加目標似乎有點牽強。

1.2 對房地產投機抑制方面

住房，以促進在同一時間，土地集約利用，根據(jù)上海27，推出了“上海市實施暫行辦法》對個人住房征收房產稅試點的一部分，以確保每一個60平方米的住房，稅率，一般人群，同時也體現(xiàn)了“分化”。重慶市房產稅改革試點，走一步看一步。 “這個設計是一個用于精確打擊投資投機性需求。”尹總監(jiān)，復旦大學，房地產研究中心說，征收物業(yè)稅，增加成本的夾持部分，短期試點城市將由房地產市場造成的負面影響，將有助于抑制投資投機需求，穩(wěn)定價格。

雖然在年初制定的房地產稅，的確在一定程度上使投機炒房者“望而卻步”，人們變得更合理的住房消費，但由于物業(yè)稅的設計和收集的財產的實際困難，在這個過程中固有的弊端市場持續(xù)低迷一段時間后，他們開始逐漸上升的趨勢。事實上，如前所述，物業(yè)稅的物業(yè)持有成本遠遠低于持有的房地產收益的增加，抑制作用是有限的，大多數(shù)人在做決策時考慮更多的往往不是物業(yè)稅，但真正購買房地產首付利率及償還率。

2 推進我國房產稅改革的建議

有人認為，土地是稀缺資源，誰占有使用，就應該用稅收調節(jié)這一行為。但我認為，納稅人使用土地這一稀缺資源的代價已經體現(xiàn)在土地出讓金上了。撇開我們是否應該引入土地使用稅，納稅人收購已支付的土地使用權根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅的面積，現(xiàn)在我們將它的值（可以是昂貴的保險費）財產原值支付房產稅，物業(yè)稅與兩個重疊征稅，是稅收制度調整的余地。有人又認為，這樣做是為了抵制企業(yè)低價跑馬圈地。但我認為，為此目的，完全可以加大單位土地面積土地使用稅的標準，而不應疊加征稅，不應用一個不合理的行為去抑制另一個不合理的行為。為此，為推進我國房產稅改革，提出以下幾條建議：

2.1 征稅范圍的確定：將房產稅視角延伸到鄉(xiāng)鎮(zhèn)

上海和重慶兩個試點城市在集體土地上的房屋鄉(xiāng)鎮(zhèn)個人住房開征房產稅的實施細則中沒有提及，但城市和農村建設用地流轉機制的不斷成熟，城市和農村建設用地“同價右邊的”是必然的趨勢。在農村地區(qū)，超過房屋所有權的合法單位或以上標準的房產稅的稅務居民，幫助保護，促進城市產業(yè)的健康發(fā)展是消除城市和農村地區(qū)之間的差異，避免過度分享農村住房，土地資源。

現(xiàn)行普適的稅法對在農村集體土地上的房產未提及繳納房產稅，房產是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，可是房產的所有人不一定就是鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。因此，應將房產稅征稅范圍視角延伸到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一方面將非鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的多套房產納入計稅范圍，另一方面將鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的第一套自己居住房產之外的房產計入征稅范圍。

2.2 合理設計房產稅稅率

房地產稅稅率確定納稅人稅負輕重的水平和政府稅收多少，不僅直接配送，但也反映了該國在一定時期的財政政策取向。國家與納稅人之間的關系，所以房地產稅率來確定一個合理的水平，房地產稅設計的挑戰(zhàn)是關鍵。

我認為我國房地產稅應選擇比例稅率，并且其稅率水平的確定應考慮一下方面。首先，稅率的設計到大約80%的收入來自主稅20%，以便其他80%的居民將支付很少或沒有稅。其次，稅率水平不宜過高。這也與我國稅制改革—低稅率0的目標相一致。第三，對于不同的用途，不同檔次的房地產差分比例稅率。受現(xiàn)實因素的影響，不同的是比例稅率精心設計分類應根據(jù)住宅的價格，其他類型的稅收的偏差幅度不會太大。因此，公平的原則，實施不同的利率能反映房地產稅制改革，但不過分增加稅收征管難度，符合效率原則。

2.3 合理設置稅收優(yōu)惠

重慶和上海的試點方案，旨在在新的和高檔住房房產稅，從而在一個相對有限的效果。我認為政府應該從經驗中學習，盡快為征稅對象擴展到所有居民持有房產，它應該是政策調整的一個重要方向。因此，建議采取上海和重慶兩市保持物業(yè)稅改革方案，即只針對高端房地產和物業(yè)稅的新套，物業(yè)稅只被定義為“個人住房調節(jié)稅”或“個體住房消費奢侈稅”應該是一個合理的稅收優(yōu)惠政策，優(yōu)惠政策將被轉移到更多的普通個人住房，并應設置合理的免稅空間，對于一些特定類型的保障性住房，住房等不動產價格和其他業(yè)主的房地產收入不高，貸款期限仍然是房地產，少征或免征物業(yè)稅。

2.4 實施真正的城市居民階梯式供房

在不同的情況下，城市居民，階梯室的實施。首先，只是工作，收入低的“打工仔”，提供廉租房，控制一室一廳的月租金每月收入10%。其次，經過幾年的工作，并逐步完善了工薪階層的收入，提供了一套經濟適用住房，面積90平方米。三一個成功的職業(yè)生涯中高收入群體，購買商品房可以開區(qū)，不僅限于價格。

基本保障房費如何解決？總體而言，依靠當?shù)卣馁Y源來解決，但當?shù)卣斄τ邢蓿虼耍瑧摻档屯恋爻杀荆恋厥找娴慕ㄗh允許地方政府收入，二是要公平合理的補償給農民；三舊城改造，的原拆除原有建筑，不應該給予過多的補償。 “通過這種方式，政府將沒有花多少錢，把價格控制下。”

【參考文獻】

[1]王浩.探析我國房產稅對于房價的調控效應[J].價格理論與實踐，2011（7）