房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃精品(七篇)

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篇(1)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅務(wù)籌劃 風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于風(fēng)口浪尖，如何將利潤空間加大，提升企業(yè)的競爭力，保持房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重心。稅收籌劃是在房地產(chǎn)企業(yè)不違反國家財(cái)務(wù)稅收政策前提下，以提升企業(yè)利潤為目的進(jìn)行的稅收謀劃，但是在稅收謀劃過程中會(huì)出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)需要通過一系列措施對這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制和防范。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要有：

（一）法律風(fēng)險(xiǎn)

我國的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃相關(guān)法律制度目前還不是很完善，針對同一個(gè)問題，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃者和國家稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)有不同的理解和看法，因?yàn)闆]有完善的法律制度進(jìn)行約束和限制，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中可能出現(xiàn)一些涉稅糾紛甚至于違法行為。還有一些企業(yè)對法律沒有深刻的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致出現(xiàn)一些超越法律或者在法律邊緣游走的現(xiàn)狀發(fā)生，這些都會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃產(chǎn)生不利的影響。

（二）政策風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中地位越來越重要，但是目前我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不成熟，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律制度還不盡完善，相關(guān)的規(guī)范性文件很少，這就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中形成巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)和資金有著密切的聯(lián)系，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要對資金進(jìn)行合理的掌控。我國房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)資金大多是貸款融資的，資金越大，稅務(wù)籌劃的空間就會(huì)擴(kuò)大，在創(chuàng)造高額的經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。

（四）行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使得很多企業(yè)看到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，但是房地產(chǎn)行業(yè)和很多行業(yè)都密切關(guān)聯(lián)，與貨幣政策、利率政策、經(jīng)濟(jì)增長、居民收入等諸多方面也是息息相關(guān)的，容易受這些因素影響產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，如果沒有進(jìn)行合理的規(guī)劃，就會(huì)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國當(dāng)前房地產(chǎn)稅收環(huán)境

我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和完善，各種法律體系在不斷的完善中，稅收法律體系也不例外。通過法律制度的完善，建立完善的稅務(wù)法律體系，為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃提供法律依據(jù)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)合法進(jìn)行相關(guān)工作。從目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來講，稅務(wù)法規(guī)建立了較完整的體系，法律執(zhí)行也慢慢的規(guī)范，這些都有利于房地產(chǎn)企業(yè)依法進(jìn)行各項(xiàng)工作。

改革開放后，我國和世界上很多國家都建立了經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已日趨國際化，使得稅收工作也呈現(xiàn)國際化。我國當(dāng)前的稅收環(huán)境呈現(xiàn)出國內(nèi)經(jīng)濟(jì)主體和國外經(jīng)濟(jì)主體共同競爭的收稅局勢，對稅務(wù)發(fā)展提出更高的要求。而房地產(chǎn)行業(yè)最為顯著的一個(gè)特點(diǎn)就是周期長、投資大，同時(shí)會(huì)計(jì)核算和稅收政策在許多口徑上的差異，以及稅收中各稅種針對同一計(jì)稅項(xiàng)目確認(rèn)的差異，造成了稅收計(jì)算工作的難度，稅收過程的復(fù)雜性加大，涉及到多個(gè)稅種，這些稅種是否可以進(jìn)行合理的規(guī)劃，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

三、如何有效控制房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)

對企業(yè)稅收進(jìn)行合理的規(guī)劃，就是將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)減小。房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)橐?guī)模相對較大，所以只有高水準(zhǔn)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展，而稅收籌劃作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中的一項(xiàng)工作，顯然是重中之重。為了對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行。

（一）重視專業(yè)人才的使用

稅收工作具有很強(qiáng)的專業(yè)性，對人才有很高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視專業(yè)性人才的培養(yǎng)及任用，定期組織學(xué)習(xí)財(cái)稅知識(shí)，加強(qiáng)與同行交流，持續(xù)提高稅務(wù)籌劃人員的工作水平。

（二）借鑒專業(yè)的建議

在進(jìn)行重大決策時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的決策者可以向一些專家進(jìn)行咨詢，借鑒專業(yè)的建議或者意見。將專家的建議和房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況結(jié)合在一起，可以有效的對企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。

（三）開展稅收籌劃工作

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重大的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)決策時(shí)，應(yīng)及時(shí)將稅務(wù)籌劃工作跟進(jìn)，企業(yè)稅務(wù)機(jī)構(gòu)人員應(yīng)與其他相關(guān)部門充分交流、深入討論，在完成討論后，設(shè)計(jì)出合理的稅收方案，同時(shí)需要加強(qiáng)稅收方案中經(jīng)濟(jì)收益和風(fēng)險(xiǎn)的評估，對企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行深入的了解。然后將稅務(wù)方案遞交給企業(yè)決策者，相關(guān)部門根據(jù)稅收方案進(jìn)行實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)施過程中，也要對經(jīng)濟(jì)收益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)評估，并進(jìn)行跟蹤記錄，在評估的過程中要保持客觀性。事后應(yīng)總結(jié)評價(jià)，做成資料以備后期參考使用。

（四）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)必須充分的認(rèn)識(shí)到其存在的風(fēng)險(xiǎn)，密切關(guān)注國家相關(guān)政策，做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃能力。及時(shí)的掌握房地產(chǎn)行業(yè)的最新市場動(dòng)態(tài)，從實(shí)際出發(fā)，適時(shí)地對企業(yè)的稅收籌劃方案進(jìn)行調(diào)整。

四、結(jié)束語

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，但是房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在很多方面的風(fēng)險(xiǎn)，為了有效的對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，就要充分的認(rèn)識(shí)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)對稅收政策的學(xué)習(xí)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，合理制定稅務(wù)籌劃方案，使得企業(yè)在較少的運(yùn)營成本下，實(shí)現(xiàn)高經(jīng)濟(jì)收益和低風(fēng)險(xiǎn)，最終保證企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]曹光敏.如何有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2013；5：114-116

[2]劉貞香.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的有效控制[J].經(jīng)濟(jì)視野，013；23：186-187

篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；納稅籌劃

納稅籌劃是指納稅人依據(jù)現(xiàn)行稅法和國際稅收慣例,在稅法許可的范圍內(nèi),對企業(yè)組建、經(jīng)營、投資及籌資等活動(dòng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利于財(cái)務(wù)目標(biāo)的謀劃、對策與安排,在不妨礙正常經(jīng)營的前提下,達(dá)到稅負(fù)最小化,實(shí)現(xiàn)利潤最大化的行為。其外在表現(xiàn)是使納稅人納稅最少,納稅最晚,即實(shí)現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)納稅”。 納稅籌劃是企業(yè)經(jīng)營決策的重要組成部分，它是公民納稅意識(shí)提高的產(chǎn)物。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，已成為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目收入規(guī)模相當(dāng)大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃運(yùn)用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財(cái)行為，有必要對企業(yè)的稅收成本做出計(jì)劃和安排。 當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)在納稅認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)；企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理。導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)過大。因此，有效規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀及分析

目前在我國，能全面精湛整體論述系統(tǒng)納稅籌劃方面的理論專著有限，實(shí)務(wù)方面的探討也較為膚淺和缺乏，對于在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行納稅籌劃，采用哪些策劃方法，以及需要掌握哪些節(jié)稅點(diǎn)，目前我們國家的涉獵者并不多。在房地產(chǎn)行業(yè)，我國稅收環(huán)境日益改善，已有諸多機(jī)構(gòu)開始介入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃，但是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)階段的納稅籌劃研究不容樂觀，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對納稅籌劃的認(rèn)識(shí)不足。

一方面，由于國外的納稅籌劃由來已久，所以我國外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃意識(shí)和手段遠(yuǎn)比內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要強(qiáng)；另一方面，對民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，通過納稅籌劃所獲得的收益都是自己的，因而民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樂于在納稅籌劃上進(jìn)行大膽的嘗試，相反國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則認(rèn)為無論稅負(fù)輕重都是國家的。因而不重視納稅籌劃工作。

我們國家現(xiàn)行稅制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的局限性

我國現(xiàn)行稅制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的局限性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，由于我國目前實(shí)行的稅收法律制度是以流轉(zhuǎn)稅等間接稅種為主體和側(cè)重點(diǎn)的復(fù)合稅制度，由于間接稅種的稅負(fù)具有可轉(zhuǎn)嫁性，納稅籌劃的操作空間不大，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅比例最大的稅種就是流轉(zhuǎn)稅中的營業(yè)稅，這就使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃研究受到了一定程度的局限。第二，由于我們國家目前的稅收體制尚不健全，我們國家尚未開征目前國際上大多數(shù)國家通用的諸如社會(huì)保障稅、遺產(chǎn)稅、贈(zèng)予稅等直接稅稅種，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃研究也因此而受到很大程度的局限。第三，由于我們國家目前的所得稅和財(cái)產(chǎn)稅的體系相對還比較簡單，稅收體制也還不夠完善，也使得我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的研究受到客觀現(xiàn)實(shí)條件的制約。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管水平還有待完善

我國目前由于稅收征管水平的不足造成的稅源或稅基流失現(xiàn)象大為存在，也給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃工作形成了障礙，稅收征管水平的不足主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，在我國，現(xiàn)有的稅收法律法規(guī)及稅收政策還不夠完善，這一不完善性也體現(xiàn)在稅收征收法律方面，我國的稅收征管與發(fā)達(dá)國家尚有一定差距，我國現(xiàn)有稅收法規(guī)不完善，致使部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在思想意識(shí)里認(rèn)為偷逃稅即使被查處了也是有利可圖的，用不著進(jìn)行納稅籌劃。第二，由于稅收征收管理人員素質(zhì)、征管意識(shí)和技術(shù)能力等方面的原因，致使有的稅務(wù)機(jī)關(guān)以組織收入為中心，稅務(wù)人員過大的稅收執(zhí)法裁量權(quán)。使得征納關(guān)系異化，導(dǎo)致部分稅務(wù)執(zhí)法人員與納稅人之間協(xié)調(diào)的余地很大，稅收法規(guī)得不到有效執(zhí)行，企業(yè)違法、違規(guī)行為得不到應(yīng)有的處罰，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的偷稅收益大于納稅籌劃收益和偷稅風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)顯然不會(huì)再去勞神費(fèi)力地進(jìn)行納稅籌劃。所有這些，在一定程度上客觀地阻礙了納稅籌劃在我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普遍運(yùn)用。

篇(3)

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃

稅收籌劃的內(nèi)容主要包括節(jié)稅、避稅、轉(zhuǎn)移稅負(fù)，也就是納稅人以遵紀(jì)守法為前提，通過合理的安排與科學(xué)的籌劃整理出最優(yōu)納稅方式，使企業(yè)在合理避稅中獲得更多經(jīng)濟(jì)利益。當(dāng)實(shí)施營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能通過科學(xué)的稅收籌劃有效減輕納稅負(fù)擔(dān)，還能成功避免重復(fù)征稅問題，使企業(yè)的成本及風(fēng)險(xiǎn)得到降低。因此，基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。

一、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)受到的影響

長時(shí)間以來，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)銷售都需要繳納營業(yè)稅這種價(jià)內(nèi)稅，而營業(yè)稅作為一個(gè)價(jià)內(nèi)稅，極易發(fā)生重復(fù)征稅問題，無論是建筑業(yè)或是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是營銷企業(yè)，房地產(chǎn)鏈條上的分工越明細(xì)，重復(fù)征稅就越嚴(yán)重。這使房地產(chǎn)企業(yè)無形中增加了稅收負(fù)擔(dān)。當(dāng)營改增在房地產(chǎn)行業(yè)得到實(shí)施后，由于每個(gè)環(huán)節(jié)就其新增價(jià)值額征稅，避免了重復(fù)征稅，在一定程度上降低了企業(yè)稅負(fù)。同時(shí)，營改增進(jìn)項(xiàng)抵扣的方式能促使房地產(chǎn)企業(yè)對其經(jīng)營流程重新進(jìn)行設(shè)計(jì)，將以往的粗狂式管理轉(zhuǎn)化成精細(xì)化管理，達(dá)到降稅的目的。但在實(shí)際的運(yùn)作中，房地產(chǎn)企業(yè)的營改增面臨許多改革中的問題，比如建筑業(yè)作為以提供建筑勞務(wù)為主的企業(yè)，其進(jìn)項(xiàng)購進(jìn)業(yè)務(wù)非常少，營改增之后如何對其制定合理的稅率，使其稅負(fù)不至于過重。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成中土地成本作為占比重最大的一個(gè)項(xiàng)目，由于是政府直接收取的土地出讓金，還不能作為抵扣進(jìn)項(xiàng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)有所增加；此外，增值稅納稅人作為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，不同的房地產(chǎn)企業(yè)選擇不同的納稅人，可能會(huì)給企業(yè)的稅負(fù)帶來不同的影響，不同的企業(yè)不能盲目選擇，而應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況以及稅法的相關(guān)規(guī)定申報(bào)不同的納稅人。

二、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義

在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)是根基，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)行業(yè)，它是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，更是人民生活改善的一項(xiàng)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。當(dāng)實(shí)施營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能成功避免重復(fù)征稅問題，還能通過科學(xué)的稅收籌劃有效減輕納稅負(fù)擔(dān)，使企業(yè)的成本及風(fēng)險(xiǎn)得到降低。因此，基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。

營改增以后對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃有積極意義。一是稅收籌劃能幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高其經(jīng)濟(jì)效益。通過稅收籌劃，納稅人能減少房地產(chǎn)企業(yè)支出稅費(fèi)增加利潤。二是幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低稅收風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)出臺(tái)并實(shí)施營改增稅收政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員務(wù)必要熟練掌握一系列稅收政策，增強(qiáng)納稅意識(shí)，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的誠信納稅，通過完善稅收籌劃來降低其稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。三是對提高辦稅人員水平、督促國家建立健全稅收制度等起到積極作用。在任何國家的避稅與反避稅的博弈中，稅制越健全避稅的空間越小，企業(yè)避稅的渠道趨于對政策的熟練運(yùn)用，比如減稅免稅的運(yùn)用等。而不是能有多少可鉆的空子。正所謂愚昧者抗稅、愚蠢者偷稅、聰明者避稅、精明者籌稅，營改增促使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員獲得良好的培訓(xùn)空間與個(gè)人發(fā)展空間，為房地產(chǎn)企業(yè)依法籌稅、誠信納稅提供良好條件，同時(shí)促使國家在稅收法律法規(guī)的不斷完善中堵住稅收缺陷與不足。

三、基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議

（一）科學(xué)合理申報(bào)納稅人身份

在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施營改增后，所有增值稅納稅人都要按照增值稅納稅人的相關(guān)規(guī)定申請納稅人身份，增值稅納稅人身份分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，劃分的標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)營規(guī)模的大小和會(huì)計(jì)核算是否健全，一旦認(rèn)定后身份不同計(jì)稅方法不一樣，一般納稅人使用進(jìn)項(xiàng)抵扣計(jì)算繳納增值稅而小規(guī)模納稅人則以全部銷售額計(jì)算繳納增值稅，當(dāng)然一般納稅人使用的通用稅率為17%，而小規(guī)模納稅人使用的是征收率3%。

經(jīng)過測算我們以為企業(yè)的購進(jìn)業(yè)務(wù)達(dá)到一定比例有必要按照規(guī)定申報(bào)一般納稅人，否則稅負(fù)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出小規(guī)模納稅人的平均稅負(fù)。并且需要提醒的是，按照現(xiàn)行增值稅納稅人管理規(guī)定，對于年應(yīng)稅銷售額超過財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，沒有按照規(guī)定期限申報(bào)一般納稅人的，稅務(wù)部門將要求按照一般納稅人稅率計(jì)算增值稅并且不得做進(jìn)項(xiàng)抵扣，亦不得為其代開增值稅專用發(fā)票，如果企業(yè)的財(cái)務(wù)管理發(fā)生了這樣的申報(bào)失誤，企業(yè)的稅負(fù)將大幅度增加。但需要提醒的是并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都被認(rèn)定為一般納稅人才好，比如提供建筑勞務(wù)為主的企業(yè)和以不動(dòng)產(chǎn)銷售為主的企業(yè)由于進(jìn)項(xiàng)稅額很低，認(rèn)定為一般納稅人一方面使用一般納稅人的較高的稅率（預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)為11%的增值稅稅率），另一方面卻幾乎沒有進(jìn)項(xiàng)抵扣，那么同樣會(huì)大大增加企業(yè)的稅負(fù)。這種情況下不如按照小規(guī)模納稅人的征收率繳納增值稅。

（二）加強(qiáng)管理增值稅發(fā)票，及時(shí)獲取可抵扣發(fā)票

對于認(rèn)定為一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)將使用增值稅專用發(fā)票，要求專人開具、專人保管。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)使其內(nèi)部管理水平得到提高，并促使財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)學(xué)習(xí)稅務(wù)知識(shí)。作為增值稅一般納稅人一方面要管理好銷項(xiàng)稅發(fā)票的開具和管理，另一方面加強(qiáng)管理各項(xiàng)購進(jìn)業(yè)務(wù)，包括固定資產(chǎn)購進(jìn)的管理和采購材料的管理，及時(shí)取得增值稅專用發(fā)票和相應(yīng)的抵扣聯(lián)。尤其是在與大多數(shù)建筑公司或銷售公司發(fā)生業(yè)務(wù)往來時(shí)，由于對方可能是小規(guī)模納稅人，要積極協(xié)調(diào)獲取稅務(wù)部門代開的增值稅專用發(fā)票以期正常完成抵扣。而作為小規(guī)模納稅人的房地產(chǎn)建筑施工企業(yè)競爭將更加激烈，由于難于實(shí)現(xiàn)外部稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，致使一些建筑企業(yè)選擇從工程質(zhì)量入手，降低成本獲得期望的利潤。這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部質(zhì)量監(jiān)管和外部質(zhì)量監(jiān)控，盡量選擇那些與增值稅一般納稅人資格相符的、具備正規(guī)資質(zhì)的建筑施工企業(yè)，既能保證工程質(zhì)量，又為后期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅打下基礎(chǔ)。

筆者可以預(yù)見，基于增值稅避免重復(fù)征稅促進(jìn)社會(huì)化專業(yè)協(xié)作的重要杠桿作用，未來幾年，社會(huì)上的建筑業(yè)會(huì)發(fā)生優(yōu)勝劣汰整合兼并的熱潮，那些資質(zhì)缺失、質(zhì)量不過關(guān)的游走型建筑施企業(yè)會(huì)大批淘汰。

（三）科學(xué)利用稅收優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)減稅免稅目的

增值稅減免稅條例有諸多規(guī)定，比如利用摻兌廢渣在生產(chǎn)原料中且比例不低于30%的生產(chǎn)的特定建材產(chǎn)品，給予免稅；以廢舊瀝青混凝土為原料生產(chǎn)的再生瀝青混凝土，且在生產(chǎn)原料中比重不低于30%的給與增值稅即征即退；采用旋窯法工藝生產(chǎn)并且生產(chǎn)原料中摻兌廢渣（含水泥熟料）不低于30%的給予增值稅即征即退；此外，隨著綠色建筑理念的推廣，增值稅對認(rèn)定為新型節(jié)能環(huán)保墻體材料的產(chǎn)品將給與免稅或即征即退的優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)企業(yè)要科學(xué)利用好這些稅收優(yōu)惠政策，積極稅收籌劃實(shí)現(xiàn)減稅免稅。

（四）注重經(jīng)營活動(dòng)管理，合理開展稅收與成本聯(lián)動(dòng)籌劃

一是對供應(yīng)方的資格和價(jià)格進(jìn)行比較。房地產(chǎn)企業(yè)到底應(yīng)該在一般納稅人處購進(jìn)貨物還是在小規(guī)模納稅人那里購進(jìn)貨物？在質(zhì)量相當(dāng)?shù)那疤嵯乱龀杀九c稅收的聯(lián)動(dòng)籌劃，比如從一般納稅人處購進(jìn)一批增值稅稅率17%的貨物，價(jià)稅總計(jì)117萬元，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為17萬元；從小規(guī)模納稅人處購進(jìn)同樣一批貨物，在無法取得增值稅專用發(fā)票的前提下，該批貨物只有等于100萬元，企業(yè)的預(yù)期成本才不會(huì)改變，低于100萬元企業(yè)獲得額外利潤，如果高于100萬，即意味著企業(yè)成本費(fèi)用增加。二是利用稅率差異。當(dāng)同一納稅人的同一項(xiàng)業(yè)務(wù)既涉及一般物資又涉及建筑業(yè)勞務(wù)時(shí)候，一般物資的稅率是17%，建筑業(yè)的稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業(yè)務(wù)不同納稅對象稅率不同的差異，減少企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)；

（五）加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法

在企業(yè)進(jìn)行合理避稅的過程中，制訂以及實(shí)施籌劃方案，要注意合法性的基本要求與準(zhǔn)則。所以，企業(yè)必須嚴(yán)格遵守我國法律、法規(guī)、制度的規(guī)范，在合法的范圍內(nèi)進(jìn)行合理避稅，保障合理避稅行為的合法性。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)充分關(guān)注國家法律環(huán)境的變化，考慮國際相關(guān)法規(guī)及行業(yè)準(zhǔn)則的約束。

另外，由于稅務(wù)執(zhí)法機(jī)關(guān)擁有自由裁量權(quán)，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)貒囟悪C(jī)關(guān)的溝通與協(xié)調(diào)，熟悉當(dāng)?shù)氐亩愂照鞴芴攸c(diǎn)和具體要求，對稅務(wù)部門的指導(dǎo)要主動(dòng)積極地接受，定期向其咨詢政策的最新發(fā)展動(dòng)態(tài)，并進(jìn)行理解、掌握，為制訂合理的籌劃方案提供參考。制訂方案、實(shí)施方案的過程中，對本地稅務(wù)部門的征收管理方法要時(shí)刻關(guān)注，以取得本地部門的認(rèn)同。實(shí)施方案的后期階段，倘若與稅務(wù)部門在理解上存在不一致的問題，企業(yè)應(yīng)予以合理解釋。

四、結(jié)語

“營改增”的最終目的在于協(xié)調(diào)社會(huì)負(fù)擔(dān)和政府收入之間的矛盾，降低社會(huì)稅負(fù)。雖然，在“營改增”初期，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨很多的問題，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營也會(huì)遭受一定的挫折，但是，只要合理進(jìn)行稅收籌劃，營改增必定是推進(jìn)企業(yè)發(fā)展的重要保障。

參考文獻(xiàn)：

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篇(4)

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問題

要分析我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問題，首先得了解一個(gè)概念――稅務(wù)籌劃，稅務(wù)籌劃，是納稅人在國家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過對投資、經(jīng)營、核算等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運(yùn)用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達(dá)到盡可能降低稅收負(fù)擔(dān)或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。[2]由于我國稅法體系還處在完善階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了自己短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)利用，以身涉法，偷稅漏稅問題嚴(yán)重。在我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本中，稅收成本比重較大。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)節(jié)眾多中，拿地、拆遷、設(shè)計(jì)、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業(yè)管理等等經(jīng)濟(jì)行為無不涉及到交稅，稅收籌劃的空間巨大。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)便打起了稅收的主意，在企業(yè)稅務(wù)籌劃過程中鉆法律的空子避稅者有之，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)甚至在以上各環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了逃稅漏稅的現(xiàn)象。

除了逃稅漏稅以外，風(fēng)險(xiǎn)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)問題也不容小視。由于市場、國家政策等一系列因素的影響，稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)頗高，而我國房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)防范風(fēng)險(xiǎn)的體制并不完善，在遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，很多的房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)采取有效措施來控制。筆者調(diào)查了多家房地產(chǎn)企業(yè)，總結(jié)出其風(fēng)險(xiǎn)大致有一下幾種，一是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)和資金有著千絲萬縷的聯(lián)系，企業(yè)所進(jìn)行的每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都需要對資金進(jìn)行合理的掌控。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來源于銀行體系，企業(yè)融資越大，稅務(wù)籌劃的空間也就越大。但稅務(wù)籌劃在給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，也使企業(yè)面臨著不小的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二是政策風(fēng)險(xiǎn)，近十來年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，其在國民經(jīng)濟(jì)中所占的比重與日俱增，但由于我國市場經(jīng)濟(jì)起步較晚，法律體系還不健全，與房地產(chǎn)有關(guān)的具體的規(guī)范性文件較少，這就使得部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中形成很大的風(fēng)險(xiǎn)。三是行業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)。受房地產(chǎn)企業(yè)巨大經(jīng)濟(jì)利益的誘惑，很多企業(yè)把眼光轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)企業(yè)，有些企業(yè)不惜血本投資房地產(chǎn)行業(yè)，但投資房地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)利益并存，并且房地產(chǎn)行業(yè)相比其它行業(yè)更復(fù)雜，如果沒有合理的稅務(wù)規(guī)劃，就會(huì)給企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)數(shù)額巨大，所以，經(jīng)過稅務(wù)籌劃省下來的錢絕非小數(shù)目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產(chǎn)企業(yè)的難題。

接下來，筆者將聯(lián)系案例，分析房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的相關(guān)準(zhǔn)則，以期解決以上問題。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的相關(guān)原則

（一）合法性原則

合法是稅務(wù)籌劃最基本的準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)只有在保證所經(jīng)營的項(xiàng)目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國家稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，否則再能促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的項(xiàng)目方案都不一定能實(shí)施，即便實(shí)施了也會(huì)受到相應(yīng)的懲罰。影響整個(gè)企業(yè)的形象。合法性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是充分利用法律鼓勵(lì)的稅務(wù)籌劃，其次是適當(dāng)尋找法律放任的籌劃，三是謹(jǐn)慎選擇法律盲區(qū)的籌劃。各房地產(chǎn)企業(yè)一定要摒棄僥幸心理，嚴(yán)格依照國家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時(shí)也保護(hù)的自己的利益。

（二）籌劃要考慮綜合性原則

綜合性原則是指在進(jìn)行某一稅種的稅務(wù)籌劃時(shí)，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負(fù)最輕、長期稅負(fù)最輕。以下案例將說明這一點(diǎn)。

現(xiàn)有一A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開發(fā)公司B進(jìn)行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬作為出資與B公司進(jìn)行合作開發(fā)房產(chǎn)；第二種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開發(fā)。假設(shè)A公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與B公司協(xié)商，分得現(xiàn)金60萬。在第一種方式下，60萬收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀荆诠痉值?0萬元時(shí)，相當(dāng)于公司將合作開發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為360萬元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動(dòng)產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營業(yè)稅及附加為19.8萬元，企業(yè)所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。在第二種情況下，房產(chǎn)完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個(gè)公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補(bǔ)稅，即A公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為60萬元。

我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負(fù)相比第一種方式要輕很多。

（三）籌劃要考慮風(fēng)險(xiǎn)均衡原則

現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化不斷，錯(cuò)綜復(fù)雜，所有的企業(yè)活動(dòng)都或多或少存在風(fēng)險(xiǎn)，同樣，節(jié)稅也有一定的風(fēng)險(xiǎn)，一般來說節(jié)稅力度與風(fēng)險(xiǎn)呈正比例關(guān)系，也就是說企業(yè)節(jié)稅力度越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。在上述案例中，第二種方式雖然稅負(fù)要輕，但A公司要承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，而且B公司不負(fù)責(zé)還本。在第一種投資方式中，A公司雖然稅負(fù)較重，但是其直接參與了房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，獲得開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。另外，在稅務(wù)籌劃過程中，如果籌劃人員素質(zhì)不高，籌劃時(shí)機(jī)選擇欠妥等，那么稅務(wù)籌劃方案也就不能很好的使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

篇(5)

（一）企業(yè)內(nèi)部問題。

從企業(yè)內(nèi)部來看，其稅務(wù)籌劃存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。首先，很多的房地產(chǎn)企業(yè)對于企業(yè)稅務(wù)籌劃的認(rèn)識(shí)尚處于起步階段，在很多認(rèn)識(shí)上的不清晰直接影響了后續(xù)工作的開展。其次，還有的企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的模式不專業(yè)，有待優(yōu)化。最后，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，不具有抗擊風(fēng)險(xiǎn)的能力。特別是近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，其在操作過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。雖然國家也已經(jīng)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，但是行業(yè)內(nèi)總體風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄的現(xiàn)象還需要一段時(shí)間才能得以解決。

（二）外部環(huán)境問題。

首先，由于受到我國稅率制度的影響，客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中存在一定的局限性。其次，從行業(yè)的大環(huán)境來來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)業(yè)務(wù)能力整體較差。

二、房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃的必要性

當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作十分必要。首先，通過稅務(wù)籌劃，企業(yè)能夠合法減少稅務(wù)開支，減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提升利潤空間。其次，通過稅務(wù)籌劃等相關(guān)手段，還能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到最大限度的控制。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對策

（一）認(rèn)清稅務(wù)籌劃，建立預(yù)警機(jī)制。

我國的房地產(chǎn)企業(yè)要想解決稅務(wù)籌劃過程中出現(xiàn)的種種問題，認(rèn)清稅務(wù)統(tǒng)籌，建立科學(xué)的預(yù)警機(jī)制是前提。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，應(yīng)該將優(yōu)惠力度大且具有伸縮性的稅種作為工作對象。需要注意的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括企業(yè)重大戰(zhàn)略事件、企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制、最新涉稅政策等。這些都是在建立稅務(wù)籌劃工作預(yù)警機(jī)制應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

（二）統(tǒng)籌稅務(wù)籌劃工作。

稅務(wù)籌劃本就是一項(xiàng)內(nèi)容復(fù)雜，涉及面很廣的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。想要做好稅務(wù)籌劃，需要工作人員具備多方面的素質(zhì)。只有這樣，才能讓稅務(wù)籌劃的各個(gè)環(huán)節(jié)具有可操作性，也才具有實(shí)際的意義。

（三）靈活運(yùn)用稅收政策。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)常見的稅種為土地增值稅和房產(chǎn)稅，在對這類稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃的時(shí)候，政策的差異化條款就能派上用場。其次，企業(yè)還可以選擇成本最低的稅種進(jìn)行納稅，在合理科學(xué)的情況下降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。最后，在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中，要及時(shí)關(guān)注國家的各項(xiàng)稅種政策，在稅務(wù)籌劃時(shí)選擇具有最大優(yōu)惠的稅種。

（四）完善稅收法律制度。

首先，國家應(yīng)該結(jié)合實(shí)情，加大對于稅收制度的改革力度，對于政策中出現(xiàn)的漏洞和空白予以及時(shí)的修正和補(bǔ)救。其次，國家相關(guān)部門應(yīng)該加大執(zhí)法力度，對于在執(zhí)法過程中發(fā)現(xiàn)的偷稅、漏稅企業(yè)給予嚴(yán)懲，加大處罰力度能夠有助于遏制不法行為的發(fā)生。

結(jié)束語：

篇(6)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；稅收籌劃；稅收政策；經(jīng)濟(jì)效益

一、稅收籌劃的定義

稅收籌劃是指納稅人站在企業(yè)管理的高度上，并在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，選擇涉稅整體經(jīng)濟(jì)利益最優(yōu)化的納稅方案來處理生產(chǎn)、經(jīng)營和投資及理財(cái)活動(dòng)的一種企業(yè)涉稅管理活動(dòng)，也是一種既合理又合法的“節(jié)稅”行為。

二、稅收籌劃技術(shù)

（1）免稅技術(shù)。（2）減稅技術(shù)。（3）稅率差異技術(shù)。（4）分割技術(shù)。（5）扣除技術(shù)。（6）成本（費(fèi)用）調(diào)整技術(shù)。（7）臨界點(diǎn)籌劃技術(shù)。（8）利用稅收優(yōu)惠技術(shù)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)具有規(guī)模大、投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長、涉稅標(biāo)的金額大、收益高等特點(diǎn)，這決定了房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的稅收籌劃是多方面的，合理、科學(xué)的稅收籌劃有利于企業(yè)抑制偷稅、漏稅的不合法行為，規(guī)范納稅行為，進(jìn)一步降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和管理與經(jīng)營成本，從而有利于企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

四、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的必要性

（1）房地產(chǎn)行業(yè)涉及的征稅科目較多，稅負(fù)較重，涉及到的征稅稅種也較多，進(jìn)行合理科學(xué)的稅收籌劃，可以避免企業(yè)重復(fù)納稅，節(jié)約外部開支成本；

（2）合理的稅收籌劃有助于降低房地產(chǎn)行業(yè)的管理成本和經(jīng)營成本，實(shí)現(xiàn)稅后利益最大化，提高企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)經(jīng)營能力；

（3） 進(jìn)行稅收籌劃，有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)自身對稅收籌劃的重視，這樣就會(huì)減少其負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、違法風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等，有助于其健康發(fā)展；

（4） 房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃有助于企業(yè)提高自身的財(cái)務(wù)管理水平，完善自身的財(cái)務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)合法、高效的財(cái)務(wù)控制，提高自覺納稅意識(shí)，也可以促進(jìn)我國稅收工作的開展；

（5）房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃有利于相關(guān)的稅收法律法規(guī)制度的完善，為實(shí)現(xiàn)我國構(gòu)建法治社會(huì)的目標(biāo)作出貢獻(xiàn)；

（6）房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃，也利于行業(yè)內(nèi)提高資源重復(fù)利用率，合理的配置資源，減少不必要的浪費(fèi)，為我國走可持續(xù)發(fā)展道路，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展作出貢獻(xiàn)；也有助于國家制定的宏觀調(diào)控政策的施行。

五、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的具體策略

1、從企業(yè)所得稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了其在開發(fā)產(chǎn)品未完工時(shí)可以先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)繳企業(yè)所得稅，待完工時(shí)再重新調(diào)整計(jì)稅成本。稅務(wù)機(jī)關(guān)按照國稅發(fā)[2009]31號(hào)文《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》指定的5%——20%的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率與實(shí)際毛利率相比存在較大差額，若將差額毛利率合法合理地應(yīng)用到稅收籌劃中，對于企業(yè)利用差額毛利率獲得資金使用的時(shí)間價(jià)值，緩解資金緊張?zhí)峁┯欣麠l件。

房地產(chǎn)行業(yè)所得稅的繳納情況是分月、分季預(yù)繳，年終匯算清繳，而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品完工與未完工結(jié)算之間也存在跨月、跨季度的情況，房地產(chǎn)行業(yè)所得稅的核算可分為三個(gè)階段來籌劃：第一階段為開發(fā)產(chǎn)品未完工，先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算；第二階段為竣工但未辦理結(jié)算手續(xù)，未取得全額發(fā)票，經(jīng)鑒證后按預(yù)算造價(jià)預(yù)提費(fèi)用，計(jì)算預(yù)計(jì)銷售毛利率；第三階段是完工并辦理竣工結(jié)算手續(xù)，根據(jù)銷售毛利率進(jìn)行納稅調(diào)整并計(jì)算企業(yè)所得稅。因此房地產(chǎn)行業(yè)可以合理推遲竣工時(shí)間，合理地把差額毛利率應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃中，把合法推遲交納的稅款巧轉(zhuǎn)為無息貸款充分提高資金使用效率，獲得資金的時(shí)間使用價(jià)值。

2、從土地增值稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收籌劃

從土地增值稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收籌劃主要可從建房方式和分散收入兩個(gè)方面著手：

（1）根據(jù)不同建房方式進(jìn)行稅收籌劃

我國稅法規(guī)定，合作建房建設(shè)完畢后自用的，可暫免征收土地增值稅，建成后要轉(zhuǎn)讓的，就需補(bǔ)交土地增值稅，代建房不屬于土地增值稅的征稅范圍。故采用代建房方式進(jìn)行稅收籌劃可在一定程度上降低企業(yè)外部成本，減輕企業(yè)稅負(fù)。具體操作如下例：

某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一塊價(jià)值350萬元的土地使用權(quán)，2007年，公司在該土地上建造商務(wù)樓并以1100萬元價(jià)格售出。假設(shè)商務(wù)樓的建筑成本為500萬元，土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額為800萬元。則該公司應(yīng)該繳納的稅費(fèi)為如下幾步：（其中成本利潤率10%，城建稅7%，教育費(fèi)附加3%）：首先計(jì)算應(yīng)納建筑安裝營業(yè)稅=500×（1+10%）/（l-3%）×3%=17.01萬元，其次計(jì)算銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅=1100×5%=55萬元，第三，增值率=（1100-800）/800=37.5%，第四，應(yīng)納土地增值稅=300×30%=90萬元，第五，應(yīng)納城建稅、教育費(fèi)附加=（17.01+55）×（7%+3%）=7.2萬元，最后計(jì)算公司應(yīng)納稅費(fèi)合計(jì) =17.01+55+90+7.2=169.21萬元。

如果該公司進(jìn)行納稅籌劃，將其銷售行為轉(zhuǎn)為代建房行為，卻會(huì)發(fā)生不一樣的結(jié)果，籌劃前后成本基本相同，稅負(fù)卻不同，我國稅法規(guī)定單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)的購置成本后的余額作為營業(yè)額。如下例：

公司在開發(fā)寫商務(wù)樓前，首先將土地按350萬元的價(jià)格銷售給最終客戶，然后以800萬元的價(jià)格與客戶簽代建合同，房屋建成后可得800萬元的建筑安裝收入。因此，該公司將土地以350萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給客戶，只需繳納建筑安裝營業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加，不須繳納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營業(yè)稅、土地增值稅，也不再負(fù)擔(dān)營業(yè)稅。

籌劃后該公司應(yīng)納稅：

建筑安裝營業(yè)稅=800×3%=24萬元

城建稅、教育費(fèi)附加 =24×（7%+3%）=2.4萬元

籌劃后可節(jié)稅169.21-（24+2.4）=142.81萬元

（2） 用分散收入的方式來進(jìn)行稅收籌劃。

用分散收入的方式降低土地增值率，減輕房地產(chǎn)稅負(fù)。

常見的分散收入的方式有兩種：將可分除的房地產(chǎn)整體項(xiàng)目剝離出來單獨(dú)處理，達(dá)到盈利不繳納土地增值稅的目的；將一個(gè)整體項(xiàng)目分開多個(gè)工程處理，以降低增值稅率，減輕稅負(fù)。

3、從營業(yè)稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)對營業(yè)稅進(jìn)行稅收籌劃有很多方法，在這里簡單從介紹以下三種方法：

（1）運(yùn)用減少流轉(zhuǎn)次數(shù)的方法進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)在銷售時(shí)按流轉(zhuǎn)次數(shù)繳納營業(yè)稅的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)經(jīng)營中運(yùn)用合理方法減少流轉(zhuǎn)次數(shù)降低營業(yè)稅稅負(fù)。

（2）采用合作建房方式進(jìn)行稅收籌劃。

合作建房的方式一般分為兩種：一種是由雙方通過互換房屋所有權(quán)的方式和土地使用權(quán)的方式合作建房，這時(shí)雙方則需要分別按銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的方式來繳納營業(yè)稅；一種是雙方分別以貨幣資金、土地使用權(quán)出資，成立合營企業(yè)，此時(shí)的交易雙方均不用繳納營業(yè)稅。

六、總結(jié)

隨著整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)總體水平的提高，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)，如何做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃工作，將影響著其如何發(fā)展下去。房地產(chǎn)企業(yè)自身要做好經(jīng)營發(fā)展，需要降低企業(yè)的經(jīng)營成本與管理成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，因?yàn)樾袠I(yè)本身的稅負(fù)過重，因此科學(xué)合理的稅收籌劃工作的開展與施行，將有助于其降低這些成本，減輕稅負(fù)；從而促進(jìn)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住發(fā)展機(jī)遇，促進(jìn)自身能力提高，在競爭激烈的市場中，搶占市場獲得生存與發(fā)展。（作者單位：陽煤集團(tuán)統(tǒng)計(jì)部）

參考文獻(xiàn)

[1]會(huì)計(jì)之友 2011年3月《差額毛利率在房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃中的應(yīng)用》

[2]中國稅網(wǎng) 《企業(yè)所得稅匯算清繳操作指南》2011年3月中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社

篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)籌劃 經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

隨著房地產(chǎn)市場的競爭日益加劇，房地產(chǎn)企業(yè)需要靈活運(yùn)用稅務(wù)籌劃手段，在合理承擔(dān)自身稅負(fù)的前提下，盡可能地降低經(jīng)營成本和資源浪費(fèi)。學(xué)術(shù)界和實(shí)業(yè)界都對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃做出了較為系統(tǒng)而全面的研究，在制度安排和技術(shù)創(chuàng)新方面都有所突破[1]。然而，隨著市場環(huán)境的變化和經(jīng)營條件的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃面臨著兩大問題需要去解決：一是新稅制的頒布和實(shí)施對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃帶來的影響分析；二是緊縮性的房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃帶來的影響分析。

鑒于此，本文在充分分析新的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件的基礎(chǔ)上，分別從理論和實(shí)踐兩個(gè)角度，全面而深入地分析了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，為房地產(chǎn)企業(yè)在新的政策條件下合理稅務(wù)籌劃提供有力的思想指導(dǎo)和技術(shù)支持。一方面，本文運(yùn)用理論工具對房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)做出了深入解析，探求房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的內(nèi)在經(jīng)濟(jì)規(guī)律；另一方面，本文分別對開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)中的稅務(wù)籌劃經(jīng)濟(jì)效應(yīng)做出全面分析，從實(shí)踐環(huán)節(jié)增強(qiáng)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的執(zhí)行效果。

1 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

隨著商品房市場機(jī)制的不斷發(fā)展和完善，房地產(chǎn)企業(yè)也正在經(jīng)歷著市場化的變革。稅務(wù)籌劃的興起，既是房地產(chǎn)行業(yè)市場化的重要表現(xiàn)，也是企業(yè)積極參與市場競爭的必然選擇。因此，宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和行業(yè)特點(diǎn)，無疑對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃起著十分重要的作用。本文將從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)的角度，充分說明稅務(wù)籌劃的必要性和可行性。

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.1 資金密集型 房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型經(jīng)營模式。也就是說，在所有資源配置的過程中，資金要素對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著決定性作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)對資金的市場需求巨大，加之投資回報(bào)周期較長，資金鏈的安全性成為房地產(chǎn)企業(yè)首要考慮的問題。

1.2 生產(chǎn)復(fù)合性 從生產(chǎn)過程角度看，房地產(chǎn)企業(yè)屬于生產(chǎn)復(fù)合型的經(jīng)營方式。換句話說，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程十分復(fù)雜，涉及到的生產(chǎn)環(huán)節(jié)眾多，需要從宏觀層面和微觀層面恰當(dāng)?shù)奶幚砗觅Y金的分配關(guān)系，以保證各個(gè)環(huán)節(jié)的工作正常進(jìn)行，減少不必要的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性 從產(chǎn)業(yè)角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)屬于產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)型經(jīng)營模式，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)中起到引領(lǐng)的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，將會(huì)促進(jìn)地區(qū)娛樂、餐飲、公共服務(wù)等社會(huì)服務(wù)體系的建立和完善，形成產(chǎn)業(yè)互動(dòng)機(jī)制。

正是基于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，我們不難發(fā)現(xiàn)，稅務(wù)籌劃已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)和經(jīng)濟(jì)效益的重要因素之一。稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)的不同經(jīng)營階段具有不同的特點(diǎn)，需要縱觀取得環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的經(jīng)營特點(diǎn)來合理安排稅務(wù)籌劃工作。

在此基礎(chǔ)上，本文分別從取得環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅務(wù)特點(diǎn)出發(fā)，由理論分析和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合，全面而系統(tǒng)地分析稅務(wù)籌劃對房地產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

2 稅務(wù)籌劃經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的理論分析

稅務(wù)籌劃是市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，不僅不是對市場經(jīng)濟(jì)的效率性造成負(fù)面作用，相反可以提高整個(gè)社會(huì)的資源配置效率，增強(qiáng)社會(huì)福利，是市場主體主動(dòng)運(yùn)用市場機(jī)制實(shí)現(xiàn)自身利益最大化的有效工具[2]。

從博弈論角度看，稅務(wù)籌劃有助于實(shí)現(xiàn)微觀市場主體和公共政府部門的“納稅均衡”，促進(jìn)社會(huì)福利的最大化。之所以如此，是因?yàn)槲⒂^市場利益與公共利益之間存在著相對均衡的博弈關(guān)系，稅務(wù)籌劃可以有效矯正資源配置的非效率性，使得在保證政府征稅需求的情況下，納稅主體選擇理性的調(diào)整方法，降低自身的稅負(fù)水平。從利益相關(guān)者角度看，稅務(wù)籌劃有助于協(xié)調(diào)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和社會(huì)責(zé)任之間的利益關(guān)系。稅務(wù)籌劃是企業(yè)積極參與市場活動(dòng)的重要表現(xiàn)，一方面可以充分自身內(nèi)部資源，以最少的成本投入實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)利益；另一方面可以在承擔(dān)納稅的社會(huì)責(zé)任的基礎(chǔ)上，理性降低納稅數(shù)額，有利于促進(jìn)市場機(jī)制的資源配置效率的提升。從社會(huì)契約論角度看，稅務(wù)籌劃有助于規(guī)避微觀市場主體在納稅方面的道德風(fēng)險(xiǎn)。由于稅收是在公共產(chǎn)品需求的情況下而產(chǎn)生的，市場主體需要按照既定的契約要求承擔(dān)自身的稅負(fù)責(zé)任。稅務(wù)籌劃則為市場主體在處理公共產(chǎn)品服務(wù)和自身經(jīng)濟(jì)增長之間提供了有效的調(diào)整工具，減少了道德風(fēng)險(xiǎn)的可能性。

以上分析，不難看出，稅務(wù)籌劃是市場機(jī)制充分發(fā)揮作用的重要表現(xiàn)，有利于提高市場主體的經(jīng)濟(jì)利益，增強(qiáng)社會(huì)福利。在此基礎(chǔ)上，本文要分別對房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃經(jīng)濟(jì)效應(yīng)進(jìn)行分析。

3 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中，籌資方式是影響房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的重要因素[3]。選擇合理的籌資方式，充分利用籌資方式的稅收優(yōu)惠條件，有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用，為稅務(wù)籌劃提供較大的空間和手段選擇。

籌資方式一般由融資籌資和銀行貸款兩種形式。而確定利息費(fèi)用扣除方式籌劃的臨界點(diǎn)是選擇融資方式的關(guān)鍵。如果利息費(fèi)用扣除方式的籌劃臨界點(diǎn)小于企業(yè)的利息費(fèi)用，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的理性選擇就要按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯蝗绻①M(fèi)用扣除方式的籌劃臨界點(diǎn)大于企業(yè)的利息費(fèi)用，那么，房地產(chǎn)企業(yè)就不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觥Ｖ挥羞@樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中盡可能地降低自身的稅負(fù)承擔(dān)水平，避免不必要的稅收支出，以便提高企業(yè)的整體市場競爭力。

4 房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)中稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

房地產(chǎn)企業(yè)的交易環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類繁多，稅務(wù)籌劃技術(shù)安排較為豐富。本文將從定價(jià)策略和利用稅收政策兩個(gè)方面分別解析稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。在定價(jià)策略方面，房地產(chǎn)企業(yè)首先要解決的問題是稅收臨界點(diǎn)的確定[4]。稅收臨界點(diǎn)的合理確定，有助于房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)確評價(jià)房屋售價(jià)和被扣除項(xiàng)目數(shù)額的大小關(guān)系。經(jīng)驗(yàn)表明，如果房屋售價(jià)約為被扣除項(xiàng)目數(shù)量的1.285倍，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)策略是具有經(jīng)濟(jì)性的。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以享受營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，起到降低自身稅負(fù)的目的。在利用稅收政策方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要充分理解新稅法的具體做法。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用現(xiàn)金折扣的促銷方式，減少財(cái)務(wù)報(bào)表中的房屋銷售數(shù)量，起到降低稅基的作用；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過贈(zèng)送勞務(wù)服務(wù)的優(yōu)惠方式，降低房屋銷售收入，減少自身應(yīng)該承擔(dān)的稅負(fù)水平。

5 房地產(chǎn)企業(yè)保有環(huán)節(jié)中稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析

保有環(huán)節(jié)中的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)因經(jīng)營方式的不同而存在差異。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)在保有環(huán)節(jié)中的經(jīng)營方式主要分為對外租賃和自行經(jīng)營兩種方式。房地產(chǎn)企業(yè)對外租賃房屋，則會(huì)增加租賃收入；如果采用自行經(jīng)營方式，可以獲得投資利益[5]。稅務(wù)籌劃則在兩種經(jīng)營方式下產(chǎn)生不同的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。如果房地產(chǎn)企業(yè)對外出租房屋，那么在獲得租賃收入的情況，也要承擔(dān)因?yàn)樽赓U而產(chǎn)生的稅負(fù)義務(wù)。這樣的話，房地產(chǎn)企業(yè)自身承擔(dān)的稅負(fù)水平就會(huì)增加，對財(cái)務(wù)工作產(chǎn)生了較大的成本支出。如果房地產(chǎn)企業(yè)通過合理的投資渠道自行經(jīng)營房屋，將租賃業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換為投資業(yè)務(wù)，那么不僅可以獲得數(shù)量客觀的投資收益，與此同時(shí)，也可以有效規(guī)避因?yàn)樽赓U而產(chǎn)生的各種稅負(fù)，從而在很大程度上減少自身承擔(dān)的稅負(fù)水平[6]。合理的稅負(fù)籌劃可以使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)收益。

6 小結(jié)

通過以上分析，本文得出以下結(jié)論

6.1 稅收籌劃可以有效減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平，起到積極的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。無論從理論角度，還是從技術(shù)操作角度，稅收籌劃積極的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)是不可否認(rèn)的，不僅可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平，而且，也可以有效提高社會(huì)資源的配置效率，增強(qiáng)整個(gè)社會(huì)的民眾福利。

6.2 稅收籌劃在不同環(huán)節(jié)中的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)存在差異。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程分為開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)，該三個(gè)環(huán)節(jié)各具生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)，而且涉及到的稅收結(jié)構(gòu)也存在差異，所以，稅收籌劃對于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平也就不同，則產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)則存在程度上的差異。

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