房地產(chǎn)業(yè)涉稅風(fēng)險精品(七篇)

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篇(1)

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)；涉稅風(fēng)險

在我國財稅改革歷史上，共有過三次重大財稅改革，而營改增是我國三次重大財稅改革中最重大的一次。營改增是我國“十二五”規(guī)劃提出的重點稅制改革方案，2012年首次在上海進行試點，2015年將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納入營改增試點范圍，2016年5月營改增試點全面推向全國全行業(yè)。但是由于營改增后增值稅的核算難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于營業(yè)稅的核算難度，因此營改增后存在諸多的營業(yè)稅涉稅風(fēng)險。根據(jù)以往研究發(fā)現(xiàn)，涉稅風(fēng)險主要包括進項稅額扣除中的涉稅風(fēng)險、特殊業(yè)務(wù)未做視同銷售處理的涉稅風(fēng)險、取得價外費用中隱含的涉稅風(fēng)險、轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)房地產(chǎn)時地價款扣除的涉稅風(fēng)險。這些風(fēng)險是如何形成的且如何去規(guī)避這些風(fēng)險是當(dāng)下營改增后房地產(chǎn)業(yè)管理實踐與理論研究的重點課題。本文試圖基于房地產(chǎn)業(yè)營改增的基本梳理，著重探討營改增后房地產(chǎn)業(yè)面對的增值稅風(fēng)險是怎樣的，如何規(guī)避這些風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”概述

營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響非常大，既有積極影響又有消極影響，其中積極影響體現(xiàn)在稅負(fù)減少、業(yè)務(wù)整合、納稅籌劃等，由于增值稅是價外稅，營業(yè)稅是價內(nèi)稅，根據(jù)以往研究計算可知，營改增前后的平衡率是56%，即如果房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率在56%以下，那么營改增會降低企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)利潤，但如果房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率在56%以上，那么營改增將會為企業(yè)帶來稅負(fù)的增加，經(jīng)研究機構(gòu)測算我國大部分房產(chǎn)企業(yè)毛利率均在56%以下。且根據(jù)測算，原來的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅等綜合稅率為14.97%，而營改增后的綜合稅率為14.49%。因此營改增降低了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)成本。消極影響主要體現(xiàn)于財務(wù)報表，例如增值稅抵扣是在取得增值稅發(fā)票后進行的，而增值稅發(fā)票是工程結(jié)算時取得，折舊需要房地產(chǎn)企業(yè)墊付大量資金，房地產(chǎn)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，墊付資金對其而言具有巨大挑戰(zhàn)性。實際上，營改增對產(chǎn)業(yè)的最最直接的利益主要體現(xiàn)于可以進行稅負(fù)抵扣和避免重復(fù)征稅兩個方面。

二、“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)增值稅涉稅風(fēng)險

(一)進項稅額扣除中的涉稅風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，涉及到眾多領(lǐng)域的增值稅發(fā)票，而進項稅額可以抵扣，但是在增值稅抵扣時容易形成五方面風(fēng)險。一是房地產(chǎn)業(yè)的建筑工人、拆遷補償費用等無法取得增值稅發(fā)票，不得抵扣。二是在開發(fā)階段，從小規(guī)模納稅人購買的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地產(chǎn)自己生產(chǎn)的石灰、瓦、磚等，這些均不能進行增值稅抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工單位的費用(如設(shè)備費用、土建工程施工費、臨時設(shè)施、三通一平的施工費)均不能進行抵扣；在開發(fā)階段支付給政府部門的報批報建費不能抵扣，主要包括招投標(biāo)管理費、拆遷管理費、散裝水泥集資費、消防配套設(shè)施費、人防報建費、交易中心手續(xù)費、標(biāo)底編制費、質(zhì)檢費、安檢費等。三是期間費用中娛樂服務(wù)和居民日常服務(wù)、餐飲服務(wù)、貸款服務(wù)、購進的旅客運輸服務(wù)的費用均不能抵扣進項稅額。此外，在建筑期間的交際支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常損失，在材料等運輸過程中的非正常損失不得抵扣；五是過渡期間營改增之前交易的材料，在營改增之后取得增值稅發(fā)票不得抵扣。

(二)特殊業(yè)務(wù)未做視同銷售處理的涉稅風(fēng)險

增值稅核算中有諸多情況需要做視同銷售處理，否則容易少抵扣增值稅。一是將購買的貨物、委托生產(chǎn)的貨物、自產(chǎn)的貨物用于贈送、分配、投資，將委托生產(chǎn)的貨物、自產(chǎn)的貨物用于個人消費或者集體福利，將代銷貨物用于出售，均視同銷售處理。二是將固定資產(chǎn)作為入股資本需要繳納增值稅，視同銷售；固定資產(chǎn)(自建房產(chǎn))轉(zhuǎn)化為投資性房地產(chǎn)，視同銷售；但是在營改增前以固定資產(chǎn)進行利潤分配是不需要繳納營業(yè)稅的。因此，一些視同銷售的情況，如果不及時繳納增值稅，會產(chǎn)生稅款滯納金。

(三)取得價外費用中隱含的涉稅風(fēng)險

價外費用的內(nèi)容很多，主要是指企業(yè)銷售商品、提供勞務(wù)過程中發(fā)生的除價款之外的各種性質(zhì)的收費，它主要包含看房費、訂金等，以及代其他部門收取的一些費用，如煤氣費印花稅、電視初裝費等。首先，如看房費、訂金等價外費用是否要征收增值稅，目前沒有明確的規(guī)定，但是可以通過相關(guān)法律進行抵扣，例如《房地產(chǎn)所得稅法》中有規(guī)定，只要是以簽訂合同為前提，就可以將其納入銷售收入。因此，通常這些價外費用是不征收增值稅的。其次，如煤氣費印花稅、電視初裝費等代收費用，若以房地產(chǎn)名義收取，則需要繳納增值稅，若以委托方名義收取，則不征收增值稅。

(四)轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)房地產(chǎn)時地價款扣除的涉稅風(fēng)險

國家相關(guān)文件規(guī)定，房地產(chǎn)銷售額的計算需要扣除當(dāng)期允許扣除的土地價款，當(dāng)期允許扣除的土地價款主要是當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積與房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積之比，再乘以支付的土地價款。但是現(xiàn)實中經(jīng)常會以返還的形式進行扣除，因此在財政稅票上的金額不能作為扣除土地價款的計算依據(jù)，而需要扣除返還的土地出讓金。所以轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)房地產(chǎn)時地稅價款存在少繳納增值稅的風(fēng)險。

三、“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)涉稅風(fēng)險防范措施

(一)強化票據(jù)管理，完善稅務(wù)籌劃

增值稅與營業(yè)稅相比，有兩個顯在的好處，一是避免了重復(fù)征稅，二是可以進行進項稅額抵扣。避免重復(fù)增稅的原因是由于增值稅以增值額為計稅基礎(chǔ)，但是這一基礎(chǔ)是通過進項稅額抵扣實現(xiàn)的。因此，票據(jù)管理成為了防范涉稅風(fēng)險的重中之重。一是對上交票據(jù)嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)禁不合格票據(jù)報銷；二是注重供應(yīng)商的選擇，盡量少與小規(guī)模納稅人合作，多與農(nóng)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)品供應(yīng)商合作，因為增值稅對農(nóng)產(chǎn)品具有一定的優(yōu)惠政策；三是簽訂合同時，要嚴(yán)格把控發(fā)票取得時間，減少票據(jù)時間延遲導(dǎo)致企業(yè)資金墊付。其次，要完善稅務(wù)籌劃，一是由于房地產(chǎn)業(yè)是資金與勞動密集型產(chǎn)業(yè)，墊付金額大，生產(chǎn)周期長，因此企業(yè)必須與當(dāng)?shù)丶{稅部門交流溝通，減少納稅申報時間；二是重點關(guān)注當(dāng)?shù)?、產(chǎn)業(yè)等不同領(lǐng)域、地域的優(yōu)惠政策，盡一切可能靠攏產(chǎn)業(yè)政策，享受政策納稅優(yōu)惠；三是對銷售環(huán)節(jié)進行納稅籌劃，例如裝修的增值稅稅率是6%，房產(chǎn)的增值稅稅率是11%，如果不進行分離將會從高征收，因此在銷售時要分離。

(二)強化內(nèi)部會計人員培訓(xùn)

以上四種風(fēng)險涉及到的會計核算非常復(fù)雜，因此強化內(nèi)部會計人員培訓(xùn)是一個非常重要的防范措施。一是對財務(wù)人員的專業(yè)知識和稅法知識進行定期培訓(xùn)，了解增值稅的核算方式和財務(wù)風(fēng)險潛在點，將風(fēng)險潛在點進行歸納總結(jié)；二是轉(zhuǎn)變財務(wù)人員的觀念，營業(yè)稅核算是簡單化、統(tǒng)一化的核算方式，而增值稅核算是復(fù)雜化的核算方式，財務(wù)人員不能再以懶散、簡單的工作態(tài)度對待票據(jù)核銷，好的財務(wù)人員可以在營改增后減少企業(yè)的稅負(fù)成本，而不稱職的財務(wù)人員則可能高于原來的稅負(fù)成本；三是增值稅納稅申報采用互聯(lián)網(wǎng)電算化，必須強化內(nèi)部財務(wù)人員計算機應(yīng)用能力，快捷、準(zhǔn)確的填報納稅信息。

四、結(jié)語

營改增作為我國有史以來最大的財稅改革，對原來征收營業(yè)稅的產(chǎn)業(yè)具有重大影響。房地產(chǎn)作為我國十年來驅(qū)動經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，固然也不例外。但是營改增后將會帶來一系列的風(fēng)險，如何去規(guī)避這些風(fēng)險是當(dāng)下需要思考的問題。本文基于四種涉稅風(fēng)險，提出了兩種防范措施，但是限于房地產(chǎn)業(yè)營改增實踐依據(jù)不足，本文并不能很詳細(xì)以實踐數(shù)據(jù)支持理論推演，期望后續(xù)研究可以進一步深入探討。

參考文獻：

[1]馮秀娟.“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)增值稅涉稅風(fēng)險及防范[J].財會月刊：上，2016(9)：73-75.

[2]盛立中.房地產(chǎn)業(yè)營改增下的利好和風(fēng)險預(yù)防[J].城市開發(fā)，2016(5)：36-37.

篇(2)

2015年房地產(chǎn)業(yè)將推行“營改增”稅制改革，必將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，如何應(yīng)對財稅風(fēng)險是業(yè)內(nèi)財務(wù)人員普遍關(guān)心的一個問題，當(dāng)前應(yīng)對此進行分析籌劃，防范風(fēng)險。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的意義

目前我國現(xiàn)行的營業(yè)稅存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象，給許多企業(yè)造成了經(jīng)濟壓力，增值稅是以抵扣機制作為核心的，這也是增值稅的本質(zhì)特征，根據(jù)已經(jīng)實行“營改增”的企業(yè)實際核算情況來看，“營改增”的實行在企業(yè)的發(fā)展中表現(xiàn)出一定的促進作用。事實證明，“營改增”的實行是新時代企業(yè)發(fā)展的要求，房地產(chǎn)企業(yè)要順應(yīng)潮流發(fā)展，改善以往的傳統(tǒng)管理模式，營業(yè)稅改增值稅對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整也有一定程度上的意義，其在促進企業(yè)發(fā)展的同時，也包括促進企業(yè)經(jīng)營管理模式的發(fā)展。目前我國大部分的房地產(chǎn)企業(yè)還是處于傳統(tǒng)的粗放管理模式，稅負(fù)加重時有發(fā)生，“營改增”的出臺無疑是為房地產(chǎn)企業(yè)完善自身管理體制和提高企業(yè)管理水平提供了良好的機會。“營改增”之后，如何健全完善自身管理體制和提高企業(yè)管理水平，改善企業(yè)自身的財務(wù)管理水平和風(fēng)險控制，對于房地產(chǎn)企業(yè)有著十分重大的意義。在我國的稅制改革之前，我國的稅收包括營業(yè)稅和增值稅兩個方面，但是兩個稅收同時存在使得企業(yè)稅負(fù)不能夠協(xié)調(diào)?！盃I改增”實行后能在一定程度上減輕企業(yè)稅負(fù)，消除重復(fù)征稅的弊端，減輕企業(yè)繳稅的負(fù)擔(dān)；另一方面，國家在實行稅制改革之后，建筑企業(yè)的“營改增”也得到了實行，建筑施工的材料眾多，稅制改革使得這些材料的采購都可以用獲取的發(fā)票，進行抵扣進項稅?！盃I改增”在房地產(chǎn)企業(yè)的實行，使得企業(yè)的稅收繳納和清算工作更加規(guī)范和嚴(yán)謹(jǐn)，減少了企業(yè)的稅收風(fēng)險和稅負(fù)壓力，促進了企業(yè)的稅收管理工作。

三、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的動因

（1）利于完善稅收鏈條，優(yōu)化稅收稅制改革是增值稅鏈條不斷完善的過程，“營改增”，使增值稅鏈條更加完整，從動態(tài)看，由于產(chǎn)品在最終消費以前的各個環(huán)節(jié)，稅收環(huán)環(huán)相扣，消除了重復(fù)征稅，有利于促進分工，提高經(jīng)濟效益，優(yōu)化增值稅收入的增長。

（2）利于增強財務(wù)稅收管理，促進市場公平競爭因“營改增”后要求賬務(wù)處理規(guī)范，才能正確進行納稅申報，而現(xiàn)有的施工行業(yè)營業(yè)稅的申報方式基本上是粗放型，虛開發(fā)票現(xiàn)象嚴(yán)重，給后續(xù)稅收征管帶來困難，企業(yè)存在極大的涉稅風(fēng)險。同時，規(guī)范行業(yè)市場經(jīng)濟行為，有利于行業(yè)之間的公平競爭，形成良性循環(huán)。

（3）消除重復(fù)征稅，利于企業(yè)減輕稅負(fù)“營改增”后，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)間避免了重復(fù)征稅，可以促進產(chǎn)業(yè)鏈上下游的分工與合作，提高經(jīng)濟效益，促進了產(chǎn)業(yè)鏈總體稅負(fù)的降低。

（4）促進地方政府的房地產(chǎn)政策改革“營改增”后對中央和地方政府間收入分配發(fā)生變化，營業(yè)稅收入全部屬于歸地方收入，增值稅收入25%劃歸地方，差距較大，這就要求盡快推行地方稅制改革，促進倒逼機制的形成，從而推動地方主動改革地方稅制。

四、“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的影響分析

（1）可抵扣進項不足，稅負(fù)大幅上升由于房地產(chǎn)項目的成本費用構(gòu)成主要是土地成本、建筑安裝成本、公共配套成本、房屋裝修成本、財務(wù)費用、各類稅金，企業(yè)很難取得土地成本和公共配套成本的進項，主要原因為：土地成本占到開發(fā)成本的25%～35%之間，由于土地來源多樣，很難依法取得增值稅專用發(fā)票；“營改增”初期的存貨和固定資產(chǎn)將不能被抵扣，房地產(chǎn)業(yè)的存貨在企業(yè)資產(chǎn)中占比很高，按“營改增”政策的一貫性思維，房地產(chǎn)企業(yè)的初期存貨和固定資產(chǎn)會和交通、通信業(yè)一樣不能抵扣。目前，房地產(chǎn)企業(yè)存貨積壓嚴(yán)重，消化存貨大約需要2年～4年時間，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”后銷售存貨時會產(chǎn)生大量的銷項稅額，同時缺少相對應(yīng)的進項稅額進行抵扣，與稅改前繳納的營業(yè)稅相比，項目公司的增值稅稅負(fù)很可能成倍增長。

（2）賬務(wù)處理復(fù)雜，涉稅風(fēng)險加大由于稅收政策的變化巨大，核算難度較原來大幅增加，財務(wù)人員面臨新舊稅制的銜接不適、業(yè)務(wù)處理和稅務(wù)核算的生疏等難題。由于財務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)參差不齊，可能造成財務(wù)核算不合規(guī)、申報不準(zhǔn)確等風(fēng)險?！盃I改增”不但改變了企業(yè)的會計核算體系，而且還帶來了開票、認(rèn)證、報稅、稅款繳納等一系列新問題，稍有不慎便會產(chǎn)生涉稅風(fēng)險。

（3）發(fā)票管理嚴(yán)格，違規(guī)處罰嚴(yán)厲代開、虛開增值稅發(fā)票的違法處罰比營業(yè)稅更嚴(yán)厲，刑法第205條規(guī)定了虛開增值稅專用發(fā)票罪；第206條規(guī)定偽造、出售偽造的增值稅專用發(fā)票罪；第208條規(guī)定了非法購買增值稅專用發(fā)票、購買偽造增值稅專用發(fā)票罪等，個人和單位所受的處罰最高可判無期或者沒收財產(chǎn)。當(dāng)前，房地產(chǎn)和建安企業(yè)普遍存在較多虛開“甲供材”現(xiàn)象，在“營改增”新形勢下，商品買賣的合同、物流、資金流、發(fā)票等要素將相互印證，由“甲供材”引發(fā)的虛開、代開專用發(fā)票行為將被有效遏制。

五、提前籌劃，積極制定實施應(yīng)對策略

（1）改革管理模式，適應(yīng)稅改帶來的變革“營改增”絕不僅是簡單的稅務(wù)管理改變，而是會影響企業(yè)管理各方面的重大變革，對企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、資質(zhì)管理、業(yè)務(wù)模式、管理流程、關(guān)聯(lián)交易、供應(yīng)商選擇、合同條款、管理環(huán)節(jié)等帶來一系列重大影響。例如，在選擇供應(yīng)商時，一般納稅人和小規(guī)模納稅人進項稅抵扣差異達(dá)到13%。

（2）重視人員培訓(xùn)，加強內(nèi)部控制建設(shè)未雨綢繆，提前組織人員培訓(xùn)，加強學(xué)習(xí)，增進對“營改增”的認(rèn)識。增值稅計稅復(fù)雜，可抵扣項目的增值稅專用發(fā)票是影響成本和稅負(fù)的關(guān)鍵，不僅要求財務(wù)人員熟悉增值稅抵扣，更要求營銷、采購和工程人員熟悉財務(wù)和稅務(wù)知識，共同協(xié)作實現(xiàn)進項稅的充分抵扣。制訂增值稅內(nèi)部控制體系和工作流程，內(nèi)部控制對企業(yè)的管理具有重要的促進作用，面對“營改增”可能帶來的變化，加強內(nèi)部控制顯得更加重要和迫切，提前應(yīng)對和防范“營改增”后帶來的經(jīng)濟和稅務(wù)風(fēng)險。

（3）重視采購管理，避免合同條款陷阱對原有的采購模式，需按照“票、款、貨”三流一致的規(guī)定進行調(diào)整，即開具抵扣憑證的銷售單位、提供勞務(wù)的單位與接受貨款的單位一致，才能實現(xiàn)進項稅額的抵扣。對不同納稅類型的供應(yīng)商進行評審，測算不同情況下不同供應(yīng)商的價格平衡點。簽訂采購合同時，注意是否為含稅價格、開票時限與條件等，規(guī)避合同陷阱。

（4）借鑒“營改增”經(jīng)驗，盡快適應(yīng)過渡期借鑒其他行業(yè)的“營改增”經(jīng)驗，規(guī)避各類風(fēng)險。在2014年度結(jié)賬前，對本年稅收政策梳理學(xué)習(xí)，對賬務(wù)中存在的風(fēng)險自查補救，做好“營改增”與匯算清繳準(zhǔn)備。妥善處理“營改增”過渡期間事宜，確保企業(yè)利益最大化。

（5）延遲購貨，加快清理庫存房地產(chǎn)企業(yè)盡量在“營改增”前延遲購貨，或開具發(fā)票，保證購貨的進項稅額足額抵扣；“營改增”后稅率將提升為11%或17%，比“營改增”前大幅提高，應(yīng)盡快銷售庫存房產(chǎn)及物資規(guī)避高額稅負(fù)。

六、結(jié)束語

篇(3)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)正確運用

21世紀(jì)房地產(chǎn)業(yè)在我國土地產(chǎn)業(yè)和商場產(chǎn)業(yè)占據(jù)較為大的面積和巨大金額的投資，在這一基礎(chǔ)上存在一定的風(fēng)險，涉及到眾多稅點。 主要稅種有營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和所得稅。這些稅費金額大，如果能合理地進行稅收籌劃，能夠降低投資項目的成本，加強房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的觀念，促進稅收制度的進一步完善。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃及分析

房地產(chǎn)業(yè)大額投資隱形到了一定的風(fēng)險及施工難度，涵蓋了一系列的稅點，筆者將在自己工作當(dāng)中的一些遇到的問題進行分析將房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)正確的運行及分配利用。促進多方面多方面稅務(wù)正確的分配，加強稅務(wù)在企業(yè)中的合法利用，完善稅務(wù)的避稅和漏稅。企業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)是遵守有關(guān)法規(guī)，在制定和施行相關(guān)稅務(wù)政策程序和措施的基礎(chǔ)過程上，來完善稅收。

我們將進一步的對稅務(wù)進行解刨及探析：

（一）合法性稅法是處理征納關(guān)系的共同準(zhǔn)繩

稅務(wù)籌劃是在完全符合稅法、 不違反稅法的前提下進行的，是在納稅義務(wù)沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，房地產(chǎn)企業(yè)做出繳納低稅負(fù)的決策，依法行政的稅務(wù)機關(guān)對此不應(yīng)反對，這一特點使稅務(wù)籌劃與偷稅具有本質(zhì)的不同。

（二）籌劃性經(jīng)營行為的發(fā)生是企業(yè)納稅義務(wù)產(chǎn)生的前提，納稅義務(wù)通常具有滯后性

稅務(wù)籌劃不是在納稅義務(wù)發(fā)生之后想辦法減輕稅負(fù)，而是在前期通過充分了解現(xiàn)行稅法和財務(wù)知識， 結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)全方位的經(jīng)濟活動進行有計劃的規(guī)劃、設(shè)計、安排來尋求未來稅負(fù)相對最輕、經(jīng)營效益相對最好的決策方案的行為，是一種合理合法的預(yù)先籌劃，具有超前性。

（三）目的性房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不應(yīng)是單一的而應(yīng)是一組目標(biāo)

直接減輕稅收負(fù)擔(dān)是納稅籌劃產(chǎn)生的最初原因，是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)、 最核心的目標(biāo)。此外，還包括有：延緩納稅、保證賬目清楚、納稅申報正確、繳稅及時足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，以避免不必要的經(jīng)濟、名譽損失，實現(xiàn)涉稅零風(fēng)險，確保自身利益不受無理、 非法侵犯以維護主體合法權(quán)益。

（四）多維性

籌劃過程的多維性從時間上看，稅務(wù)籌劃貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的全過程，任何一個可能產(chǎn)生稅金的環(huán)節(jié)，均應(yīng)進行稅務(wù)籌劃。不僅生產(chǎn)經(jīng)營過程中規(guī)模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務(wù)籌劃，而且在設(shè)立之前、生產(chǎn)經(jīng)營活動之前、新產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計階段，都應(yīng)進行稅務(wù)籌劃，選擇具有節(jié)稅效應(yīng)的注冊地點、組織類型和產(chǎn)品類型；從空間上看，稅務(wù)籌劃活動不僅限于本企業(yè)，應(yīng)同其他單位聯(lián)合，共同尋求節(jié)稅的途徑。

房地產(chǎn)業(yè)在我國國有產(chǎn)業(yè)中占有一定的領(lǐng)域，它的稅務(wù)率也占了一大部分。在企業(yè)中稅務(wù)這一方面占據(jù)好大一部分要素。增值稅和效率稅有著共同的特征及體系?，F(xiàn)在好居民在購買房屋的同時房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在銷售樓的同時包含了稅點進去。

二、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅務(wù)籌劃

（一）營業(yè)稅籌劃

營業(yè)稅是我們稅務(wù)體系里最為主要的稅務(wù)， 在銷售的同時無形的已經(jīng)形成了一種稅務(wù)。根據(jù)我國人口占據(jù)世界第一的要素上面，房地產(chǎn)業(yè)也普遍在國內(nèi)外形成了一種史上以來的大體制的行業(yè)。尤其在房地產(chǎn)業(yè)售前服務(wù)，屬于不動產(chǎn)，稅率皆為5%。有些企業(yè)將售樓稅點降低在最低限度。

（二）增值稅籌劃

增值稅對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進口貨物的單位和個人就其實現(xiàn)的增值額征收的一個稅種。增值稅已經(jīng)成為我國最主要的稅種之一，增值稅的收入占我國全部稅收的60%以上，是最大的稅種。增值稅由國家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收，稅收收入中75%為中央財政收入，25%為地方收入。進口環(huán)節(jié)的增值稅由海關(guān)負(fù)責(zé)征收，稅收收入全部為中央財政收入。2011年10月31日，財政部公布財政部令，增值稅、營業(yè)稅起征點有較大幅度上調(diào)。

（三）房產(chǎn)稅籌劃

房產(chǎn)稅的征稅的是房產(chǎn)，在合法的條件下引領(lǐng)稅務(wù)在房產(chǎn)業(yè)多元化利用。如何從房產(chǎn)的土地轉(zhuǎn)入正確的使用效率，來權(quán)證中小型企業(yè)中存在的一些稅務(wù)因素。上文已經(jīng)明確的闡述了房地產(chǎn)業(yè)給人們帶來了便利，在房地占地有一定的空間。室內(nèi)的裝備設(shè)施，都是進行核算及分析。

（四）企業(yè)所得稅籌劃

中小型企業(yè)在社會中占有一定的空間，公司內(nèi)部都有每部分物資流動正確運營的程序化體系。就在酒店房地產(chǎn)業(yè)這一部分，闡述企業(yè)所得稅怎么籌劃的進程。來完善產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)在企業(yè)當(dāng)中的主營因素之一。企業(yè)所得稅在我國產(chǎn)業(yè)里占有博大的稅務(wù)，有些較為廣大的資產(chǎn)在一定程度上進行稅務(wù)查收。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中應(yīng)注意的問題

（一）考慮經(jīng)濟環(huán)境配套性

現(xiàn)在房地產(chǎn)這行業(yè)銷售方面競爭也很大，面臨客戶和房地產(chǎn)的投資的各種原因，有些單位采取各種相關(guān)行銷方式，建立和客戶良好的關(guān)系 盡量采取降低一些成本措施。 對稅務(wù)這一塊也有相對的了解和采取不同的方式進行， 對購買房價的市民帶來了一些幫助和優(yōu)惠。 一些相關(guān)部分的政府采取一些措施引領(lǐng)百姓對房間稅務(wù)有基本認(rèn)識， 這也需要一些部門工作人員良好的配合， 讓正確運營好稅收這一點，盡量取得一些稅務(wù)政策優(yōu)惠。另外稅務(wù)機關(guān)單位對企業(yè)也有一定的影響。

（二）按照企業(yè)稅務(wù)規(guī)章，企業(yè)也有一定的利益效益

根據(jù)房產(chǎn)稅務(wù)籌劃條列， 大多數(shù)企業(yè)都在竭盡全力做好減稅務(wù)的措施， 通過另外一種方式來采取減稅的措施，盡量避免最小的稅務(wù)加收。當(dāng)新發(fā)生的費用或損失小于取得的利益時，該項籌劃方案才是合理的，當(dāng)費用或損失大于取得的利益時，該籌劃方案就是失敗的方案。一種優(yōu)良的稅務(wù)必須是多種稅收的選擇， 不能就這樣的當(dāng)做是最小的稅務(wù)就是好優(yōu)秀的了。

（三）稅法和會計制度的分離

由于會計核稅法的規(guī)則不同、基本要素和遵循的法則也不同，房地產(chǎn)業(yè)和會計這一塊有一些不同的說法。會計主體是根據(jù)會計信息需求者的要求進行會計核算的單位，可以說是一種大家要遵循的法制也可以說是一種經(jīng)濟的脊髓， 納稅主體是指依法直接負(fù)有納稅義務(wù)的基本納稅單位（或自然人） ，也就是稅法規(guī)定的獨立納稅人。因此，會計主體和納稅主體是相同的，有的時候也完全不一樣。由于會計制度與稅法的目的不同，對收益、費用、資產(chǎn)、負(fù)債等的確認(rèn)時間和范圍有時也不相同， 從而導(dǎo)致企業(yè)稅前會計利潤與應(yīng)納稅所得之間產(chǎn)生差異― ―時間性差異和永久性差異。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的發(fā)展方向

房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)備了會計，有會計規(guī)章制度和培訓(xùn)的最基本的知識， 尤其是要掌握好一定的專業(yè)知識和精通稅務(wù)知識，這樣在企業(yè)中也突出了會計稅務(wù)的這一要點。稅務(wù)會計的本職工作：一是要根據(jù)會計稅收規(guī)章法條、可免除一些不需要的項目、利潤和稅務(wù)進行比較和計量，計算和繳納應(yīng)交稅金，編制納稅申報表來滿足稅務(wù)機關(guān)對稅務(wù)信息的要求。 二是根據(jù)企業(yè)的利潤進行預(yù)算和籌備，對稅務(wù)利潤進行運營和合理計劃，發(fā)揮房地產(chǎn)會計的實力和特點效果及作用，盡量保持在房地產(chǎn)稅收為最低。 稅務(wù)籌劃作為一種綜合的管理模式， 所采取的方案很多。 從環(huán)節(jié)上看，包括預(yù)測方法、決策方法、規(guī)劃方法等；從學(xué)科上看， 包括統(tǒng)計學(xué)方法、數(shù)學(xué)方法、運籌學(xué)方法以及會計學(xué)方法等，因此， 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃在方法上的綜合性特點使籌劃活動是一項高智 力的活動，需要周密的規(guī)劃、廣博的知識，深則精致的方案。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；稅務(wù)籌劃

東莞房地產(chǎn)業(yè)是東莞國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。然而，東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近年來也面臨市場競爭激烈、開發(fā)成本上升、土地成交價格攀高、銷售量縮減等問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃是且前東莞房地產(chǎn)業(yè)打造核心競爭力的有效方法之一。

一、東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險與成本

稅務(wù)籌劃的風(fēng)險是指實行稅務(wù)籌劃因各種原因失敗而付出的代價。主要包括：稅務(wù)籌劃基礎(chǔ)不穩(wěn)、稅收政策變化、稅收執(zhí)行不規(guī)范以及目的偏差。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計制度不健全，相關(guān)信息嚴(yán)重失真或領(lǐng)導(dǎo)部門對稅務(wù)聳劃缺乏足夠清醒的認(rèn)識，就會造成稅務(wù)籌劃基礎(chǔ)的不穩(wěn)定，增加風(fēng)險性。稅務(wù)籌劃是一種事前行為，具有長期性和預(yù)見性，而國家政策、稅收法規(guī)在今后一段時間內(nèi)有可能發(fā)生變化。如果稅收政策發(fā)生變化，就有可能使得按原稅收政策實行的合理合法的方案。變得既不合理又不合法。這種稅收政策變化的不可預(yù)知性，可能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險大為增加。稅收執(zhí)行不規(guī)范。即由于稅收行政執(zhí)法不規(guī)范，從而導(dǎo)致稅務(wù)籌劃失敗的風(fēng)險。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃，不是想盡辦法去偷稅、漏稅和逃稅，而是最大限度利用稅法賦予納稅人的權(quán)利，用足、用活、用好國家和地方政府的稅收優(yōu)惠政策，以實現(xiàn)在法律允許范圍內(nèi)充分運用合法手段減輕稅負(fù)的目的。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)往往面臨不同稅負(fù)的多種納稅方案的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)可以避重就輕。選擇低稅負(fù)的納稅方案，合理減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，這是房地產(chǎn)企業(yè)增強競爭力的有效手段之一。但是，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃行為要以不違法為前提，如果采取違法手段來減少納稅支出，不僅會破壞房地產(chǎn)企業(yè)的信譽和形象，而且還會受到嚴(yán)厲的經(jīng)濟制裁。造成無可挽回的負(fù)面影響。稅務(wù)籌劃和其他財務(wù)管理決策一樣，既有收益也有風(fēng)險。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃時，不僅要考慮籌劃方案可能產(chǎn)生的收益，也要充分考慮到籌劃方案可能面臨的風(fēng)險。

東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃時除了可能會產(chǎn)生意想不到的風(fēng)險之外。也有可能會增加成本。稅務(wù)籌劃成本是房地產(chǎn)企業(yè)因進行稅務(wù)籌劃而增加的支出。稅務(wù)籌劃成本可分為顯性成本和隱性成本。顯性成水是指房地廣：開發(fā)企業(yè)在實施稅務(wù)籌劃時實際發(fā)生的相關(guān)費用和支出。具體表現(xiàn)為：支付稅務(wù)專家費用、籌建或完善組織的成本、組織之間物質(zhì)和信息的交流成本、制定和實施計劃的成本、談判成本、監(jiān)管成本和相關(guān)聯(lián)的管理成本等。隱性成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于實施稅務(wù)籌劃所產(chǎn)生的連帶經(jīng)濟行為的費用和支出。

成本效益分析是東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃時必須認(rèn)真考慮和對待的問題。當(dāng)東莞房地產(chǎn)扦發(fā)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃的收益大于其籌劃成本時，應(yīng)當(dāng)積極開展和實施稅務(wù)籌劃：當(dāng)東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃的成本高于其收益時。就應(yīng)當(dāng)主動放棄稅務(wù)籌劃。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本效益分析時，還要認(rèn)真考慮稅收籌劃的風(fēng)險大小。在沒有風(fēng)險時，自然是收益越大越好；但存在風(fēng)險時。高風(fēng)險往往伴隨著高收益。在這種情況下，東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就不能簡單比較收益的大小。還應(yīng)該考慮風(fēng)險的高低以及經(jīng)過風(fēng)險調(diào)整后的收益大小。

二、東莞房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要方法

綜合運用國內(nèi)外專家學(xué)者稅務(wù)籌劃的方法與技術(shù)，東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的主要方法有轉(zhuǎn)讓定價法、因素分析法、遞延納稅籌劃法、比較法、避稅臨界點法、分劈法等。

轉(zhuǎn)讓定價法是指兩個或兩個以上有經(jīng)濟聯(lián)系的經(jīng)濟實體為共同獲得更多的利潤而在銷售活動中進行的價格轉(zhuǎn)讓。這種方法普遍運用于母子公司、總分公司、有經(jīng)濟聯(lián)系的企業(yè)之間。

因素分解法又稱杜邦分析法，是以凈資產(chǎn)收益率為核心。將因素分解，提示各因素對凈資產(chǎn)收益率的影響。

遞延納稅籌劃法是指企業(yè)采用一些推遲實現(xiàn)銷售收入或加大前期成本費用扣除的方法，降低企業(yè)的應(yīng)納稅所得額，達(dá)到推遲納稅的目的。

比較法是在不違法的情況下，對多個納稅方案計算納稅效果，比較其綜合稅負(fù)。從中選擇稅負(fù)最低、納稅風(fēng)險最小的方案，

避稅臨界點法的關(guān)鍵是，尋找最佳稅負(fù)的臨界點。借以享受免稅或減稅等稅收優(yōu)惠政策，保護企業(yè)及個人的合法權(quán)益。

分劈法是指在合理合法的情況下。把應(yīng)納稅所得額、財產(chǎn)、交易合同進行適當(dāng)分劈，達(dá)到節(jié)稅的目的。

三、東莞房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在的主要問題

1、稅務(wù)籌劃與偷稅、漏稅相混淆。東莞不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃時沒有準(zhǔn)確把握稅務(wù)籌劃的本質(zhì)。偷稅是指納稅人在發(fā)生應(yīng)稅行為、產(chǎn)生納稅義務(wù)后。采取不法手段隱瞞全部或者部分納稅義務(wù)，達(dá)到不履行或者不足額履行納稅義務(wù)的行為。漏稅是由于納稅人不熟悉稅法規(guī)定和財務(wù)制度，或者由于工作粗心大意等原因造成的。偷稅具有明顯的欺詐性和違法性。是國家所禁止和嚴(yán)厲打擊的行為。漏稅也是國家禁止的行為。稅務(wù)籌劃是符合稅法以及政府相關(guān)規(guī)定的合法行為。

2、只重稅負(fù)高低。忽略了其他因素。目前，東莞的一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受經(jīng)濟利益驅(qū)動，單純從稅收籌劃的角度去考慮或?qū)嵤┮恍┓桨?，結(jié)果在實際工作中往往達(dá)不到預(yù)期效果，甚至是得不償失。例如，企業(yè)所得稅是企業(yè)開展稅收籌劃的重點，而有的企業(yè)許多稅收籌劃都是通過減少本期利潤來達(dá)到減少所得稅目的的，這可能會給企業(yè)帶來利潤指標(biāo)下降的負(fù)面影響。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有著眼于整個籌劃期間的稅負(fù)最小化，只考慮當(dāng)年的稅負(fù)最低，而沒有考慮這種稅負(fù)減少對其他年份的影響。

3、缺乏稅務(wù)籌劃專業(yè)人才。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面普遍存在專業(yè)人才極度匱乏的現(xiàn)象。東莞有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財會人員往往對稅務(wù)知識一知半解，只能夠填寫會計報表和納稅申報表，卻不會對申報表進行具體分析，甚至不知道哪些稅收政策有利于企業(yè)、哪些不利，更談不上事先的稅務(wù)籌劃。

4、片面夸大稅務(wù)籌劃的作用。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運用稅務(wù)籌劃時，錯誤地認(rèn)為稅務(wù)籌劃一定可以增加企業(yè)的鼐利。實際上，稅務(wù)籌劃也并不一定是盈利的唯一方法。

四、東莞房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在問題的對策

1、樹立法治觀念，依法實施稅務(wù)籌劃。依法籌劃是稅收籌劃工作的基礎(chǔ)和前提。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行稅收籌劃時必須嚴(yán)格遵守國家和地方政府的相關(guān)稅收法規(guī)。任何違法的稅收籌劃，無論一時取得的成果如何顯著，但遲早是要失敗和付出代價的。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要熟悉國家和地方政府的稅收法規(guī)以及相關(guān)規(guī)定，又要仔細(xì)分析企業(yè)經(jīng)營的特點，悉心掌握與自身生產(chǎn)經(jīng)營密切相關(guān)的內(nèi)容，最終將兩者有機結(jié)合起來，選擇既符合企業(yè)經(jīng)濟利益又符合稅法規(guī)定的稅務(wù)籌劃方案。

2、提高稅務(wù)籌劃的專業(yè)化水平。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施稅費籌劃時，籌劃人員必須要具有相當(dāng)?shù)亩愂諏I(yè)知識和水平。要對國家和地方政府的稅收征管形式、內(nèi)容和方法有很深的認(rèn)識和了解，才能對當(dāng)前房地產(chǎn)的稅收政策進行充分的分析、研究和設(shè)計，才能降低企業(yè)的成本和納稅負(fù)擔(dān)。為實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化提供條件。因此，東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要全面提高稅務(wù)籌劃人才的專業(yè)水平。

3、提高交流和溝通的能力。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施稅務(wù)籌劃行為最終要達(dá)到的目的是節(jié)稅，而節(jié)稅目標(biāo)的實現(xiàn)必須依賴稅務(wù)機關(guān)承認(rèn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃行為合法。只有得到稅務(wù)機關(guān)的認(rèn)可。并且依照法定程序履行了相關(guān)義務(wù)和責(zé)任，稅務(wù)籌劃行為才會轉(zhuǎn)化為企業(yè)實實在在的經(jīng)濟效益。東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須與稅務(wù)機關(guān)工作人員誠心交流和溝通，并以誠信納稅的行為。樹立企業(yè)良好的納稅信譽和形象。取得稅務(wù)機關(guān)的高度信任和認(rèn)同。力求實現(xiàn)與稅務(wù)機關(guān)的“雙贏”。

4、從整體和長遠(yuǎn)戰(zhàn)略進行稅務(wù)籌劃。東莞房地廣：開發(fā)企業(yè)納稅籌劃要有整體的稅務(wù)籌劃思路和方案，應(yīng)從企業(yè)的整體利益出發(fā)，不僅要關(guān)注財務(wù)、稅務(wù)方面的事項，也應(yīng)關(guān)注日常經(jīng)營的方方面面，不能只注重戰(zhàn)術(shù)籌劃，輕視戰(zhàn)略籌劃，顧此失彼。稅務(wù)籌劃應(yīng)在項目決策之初就開始，對整個項目要高瞻遠(yuǎn)矚，合理規(guī)劃，并應(yīng)充分考慮自身的納稅成本。通過合理、合法的手段來實現(xiàn)納稅籌劃，以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

參考文獻：

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文章編號：1005-913X（2015）07-0120-03

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國稅收收入的重要來源。根據(jù)《中國稅務(wù)年鑒2014》，2013年我國房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入占我國當(dāng)年稅收收入的12.97%，僅次于批發(fā)業(yè)和零售業(yè)的13.23%，在產(chǎn)業(yè)稅收收入中排名第二。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營周期長，業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉及稅種多，涉稅風(fēng)險高，房地產(chǎn)業(yè)已成為稅務(wù)稽查工作的重點和難點。2004年至2015年（2009年除外），十多年來國家稅務(wù)總局均將房地產(chǎn)業(yè)列為稅收專項檢查項目，房地產(chǎn)業(yè)是唯一獲得如此“優(yōu)待”的行業(yè)，可見房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險之高。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)的問題

（一）未按成本對象準(zhǔn)確核算開發(fā)成本

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號，下文簡稱“31號文”），成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。確定計稅成本對象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本核算的基礎(chǔ)。只有準(zhǔn)確劃分成本對象，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中發(fā)生的各類成本費用才能準(zhǔn)確歸集和核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在動工建設(shè)之前都須向規(guī)劃部門提交工程建設(shè)規(guī)劃圖并備案，修改規(guī)劃必須向規(guī)劃部門提出申請。這表明說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在動工之前已經(jīng)清楚開發(fā)項目規(guī)劃建設(shè)的開發(fā)產(chǎn)品種類，也就是可以確定成本對象的。但是在稅務(wù)稽查實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在未準(zhǔn)確劃分成本對象的情況。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未將開發(fā)項目內(nèi)建造的會所、幼兒園等配套設(shè)施單獨列為成本對象，而將會所、幼兒園等配套設(shè)施的開發(fā)成本列入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本中。這主要是因為31號文規(guī)定企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的配套設(shè)施如果是屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了規(guī)避上述規(guī)定，故意不準(zhǔn)確劃分成本對象，將配套設(shè)施并入開發(fā)產(chǎn)品進行成本核算，根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品銷售比例一并結(jié)轉(zhuǎn)。

（二）關(guān)聯(lián)方借款利息稅前扣除

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的行業(yè)，在國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的情況下，銀行收緊房地產(chǎn)業(yè)的貸款。從銀行貸款困難使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)向成本更高的信托產(chǎn)品融資。信托公司為了保障信托產(chǎn)品的安全，一般會以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式獲得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目公司的股權(quán)，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目公司的股東。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向信托公司的借款就成了向關(guān)聯(lián)方借款了。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實施條例，關(guān)聯(lián)方借款必須符合相關(guān)條件在計算應(yīng)納稅所得額時才準(zhǔn)予扣除。企業(yè)如果未能按照稅法及其實施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，證明相關(guān)交易活動符合獨立交易原則；或者該企業(yè)的實際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方，企業(yè)的相關(guān)利息支出只能按照關(guān)聯(lián)方借款規(guī)定的比例扣除。在稅務(wù)稽查實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在未提供相關(guān)證明資料而全額扣除關(guān)聯(lián)方借款利息的情況。

（三）管理費用與開發(fā)成本間接費用混淆

在稅務(wù)實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費用和房地產(chǎn)開發(fā)費用中的管理費用容易混淆。之所以要對兩者進行區(qū)分，是由于在土地增值稅清算中，開發(fā)間接費用是可以據(jù)實并加計扣除，而管理費用只能按比例限額扣除。因此部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意或無意將管理費用盡量轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)成本的開發(fā)間接費用中，同時控制管理費用的列支，使按比例扣除的金額大于實際發(fā)生額。開發(fā)成本增加，加計扣除額也同樣會增加，相應(yīng)地就減少了土地增值額。房地產(chǎn)企業(yè)通過這種方式以求減少應(yīng)納土地增值稅。

（四）不按規(guī)定預(yù)提開發(fā)成本

企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑安裝工程完工后，未最終辦理結(jié)算的情況下未能取得全額的發(fā)票，國家稅務(wù)總局在31號文里規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在計算應(yīng)納稅所得額時，允許將預(yù)提（應(yīng)付）費用列為計稅成本。31號文規(guī)定了預(yù)提成本的具體要求和標(biāo)準(zhǔn)。為了使得開發(fā)成本和銷售收入相匹配，前期少交企業(yè)所得稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傾向于在前期多列支成本費用。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定預(yù)提開發(fā)成本也就不足為奇了。

（五）多列（虛列）成本費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算復(fù)雜，開發(fā)環(huán)節(jié)中計算復(fù)雜且可以進行稅收籌劃的稅種是土地增值稅和企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的增值額對企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅和企業(yè)所得稅影響甚大。為了節(jié)約稅收支出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意在開發(fā)成本上做文章，想方設(shè)法增加開發(fā)成本。在稅務(wù)實踐中，稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在使用虛開發(fā)票、假發(fā)票列支成本費用的情況。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)問題的原因

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，從土地購買到開發(fā)建設(shè)的全過程需要大量、持續(xù)的資本供應(yīng)。根據(jù)中國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2006年至2012年的平均資產(chǎn)負(fù)債率為74.2%，2013年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源統(tǒng)計中，企業(yè)自籌資金比例是38.83%，國內(nèi)貸款比例是16.11%，其他資金來源比例是44.62%。應(yīng)付上游施工企業(yè)的工程款和預(yù)收下游購房者的定金預(yù)收款和個人按揭貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)信用融資的重要來源。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售所得資金須全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，預(yù)售資金的核撥按建設(shè)進度進行，這些情況會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流相對緊張。企業(yè)肯定存在節(jié)約稅收現(xiàn)金支出的動力。由于預(yù)售資金受到監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入比例計算的營業(yè)稅的稅務(wù)風(fēng)險較低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般就在計算相對復(fù)雜的土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種上做文章。

（二）成本結(jié)轉(zhuǎn)的時間性差異

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑安裝工程完工后，未最終辦理結(jié)算的情況下未能取得全額的發(fā)票，雖然國家稅務(wù)總局在31號文里規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在計算應(yīng)納稅所得額時，允許將預(yù)提（應(yīng)付）費用列為計稅成本，但31號文對預(yù)提成本還是明確了具體要求和標(biāo)準(zhǔn)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，前期結(jié)轉(zhuǎn)成本少，應(yīng)納企業(yè)所得稅就多；后期取得相關(guān)開發(fā)成本的合法憑證，開發(fā)成本增大，但是后期發(fā)生的銷售收入未能足以覆蓋成本。在稅務(wù)實踐中企業(yè)應(yīng)納企業(yè)所得稅額為負(fù)數(shù)需要申請退稅，但申請退稅并不退還利息，申請退稅的流程也相對復(fù)雜。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張，有時外部融資的年利率高達(dá)20%的情況下，企業(yè)寧愿承擔(dān)稅收風(fēng)險，先按照預(yù)估的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)成本（通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)估的開發(fā)成本是比較接近實際的）。若事后面臨稅務(wù)檢查，企業(yè)預(yù)估的開發(fā)成本大部分都已經(jīng)取得合法票據(jù)了，成本是實際發(fā)生的；稅務(wù)機關(guān)要處理，也只能對不按期申報的稅款加收滯納金。每天萬分之五的滯納金相當(dāng)于年利率18.25%，有時還低于外部融資成本。

（三）稅制漏洞導(dǎo)致開發(fā)成本虛增

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是生產(chǎn)和銷售商品房的企業(yè)，由于稅制的原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報繳納的是營業(yè)稅而不是增值稅。增值稅的鏈條在房地產(chǎn)業(yè)被人為割斷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購進貨物取得的增值稅專用發(fā)票并不需要認(rèn)證，主管稅務(wù)機關(guān)未能及時了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得成本發(fā)票情況。而現(xiàn)行建筑業(yè)納稅人區(qū)別不同情況分為自開票納稅人和代開票納稅人。代開票納稅人提供完稅憑證、營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證復(fù)印件、建筑勞務(wù)合同或其他有效證明，外出經(jīng)營稅收管理證明，中標(biāo)通知書等工程項目證書等材料便可到應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機關(guān)申請為其代開發(fā)票。對于無項目證書的工程項目，納稅人應(yīng)提供書面材料，材料內(nèi)容包括工程施工地點、工程總造價、參建單位、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等。從規(guī)定上看，建筑業(yè)納稅人向稅務(wù)機關(guān)申請代開建筑業(yè)發(fā)票的程序并不復(fù)雜，代開發(fā)票的稅務(wù)機關(guān)只是對納稅人提供的書面資料進行核實，不需要對建筑業(yè)納稅人申請代開發(fā)票的業(yè)務(wù)進行實地核實。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就通過虛假的建筑工程合同、假發(fā)票、虛開發(fā)票等手段虛增開發(fā)成本。

（四）部門間信息未能有效共享

開發(fā)一個房地產(chǎn)項目需要經(jīng)過若干個主管部門的審批、許可和監(jiān)管，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的信息分散在這些部門里。長期以來，稅務(wù)部門與這些監(jiān)管部門之間沒有建立有效的信息溝通和交換制度，難以在房地產(chǎn)開發(fā)過程中對開發(fā)商進行有效的監(jiān)控。稅務(wù)部門與監(jiān)管部門間信息未能有效溝通，由于管轄權(quán)的原因，國稅部門和地稅部門在房地產(chǎn)業(yè)征管上也未能有效銜接。2002年起，新增企業(yè)的企業(yè)所得稅由國稅部門負(fù)責(zé)征管；2009年起新增企業(yè)所得稅納稅人中，應(yīng)繳納增值稅的企業(yè)，其企業(yè)所得稅由國家稅務(wù)局管理；應(yīng)繳納營業(yè)稅的企業(yè)，其企業(yè)所得稅由地方稅務(wù)局管理。2015年，房地產(chǎn)業(yè)的“營改增”正在醞釀出臺中，又會出現(xiàn)貨物勞務(wù)稅與企業(yè)所得稅的征管由兩個稅務(wù)機關(guān)負(fù)責(zé)的情況。這種征管模式不僅增加納稅人的負(fù)擔(dān)，也不利于征管信息的溝通。

稅務(wù)部門之間、稅務(wù)部門與其他監(jiān)管部門間信息未能有效溝通，使得稅務(wù)部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅情況缺乏有效監(jiān)管，使企業(yè)有空子可鉆。

三、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征管的政策建議

（一）加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本對象管理

成本對象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本核算的基礎(chǔ)，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)重視對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本對象管理。根據(jù)國家稅務(wù)總局在2014年6月16日下發(fā)的《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告 2014年第35號），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務(wù)機關(guān)。其實如果待開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年才向主管稅務(wù)機關(guān)報送成本對象確定專項報告，企業(yè)大部分的成本費用已經(jīng)列支了，成本對象的計稅成本已經(jīng)基本確定了。主管稅務(wù)機關(guān)此時若發(fā)現(xiàn)納稅人成本對象確定有誤，要求納稅人調(diào)整成本對象，相當(dāng)于要重新核算開發(fā)成本，這是很費時費力的事情。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于動工當(dāng)年，在第一次進行企業(yè)所得稅年度申報時向主管稅務(wù)機關(guān)報送成本對象的專項報告。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對納稅人報送的成本對象確定專項報告做好歸檔工作，及時進行分析，對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，及時輔導(dǎo)企業(yè)進行合理調(diào)整，并對企業(yè)加強后續(xù)管理。

（二）加強對房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)日管

稅務(wù)征管部門要不斷強化基礎(chǔ)管理、堵塞征管漏洞。針對房地產(chǎn)業(yè)，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)建立房地產(chǎn)業(yè)項目跟蹤管理制度，設(shè)立臺賬對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的登記、動工、銷售等過程實行全程跟蹤管理，對企業(yè)報送的資料及時進行分析審核，同時加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的成本分析和票據(jù)審核力度。建筑業(yè)勞務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的重要構(gòu)成部分，從源頭上對建筑業(yè)進行監(jiān)管，有利于增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的真實性和準(zhǔn)確性。因此，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強對建筑業(yè)的日管，完善建筑業(yè)納稅人的項目管理制度，加強對建筑業(yè)納稅人承接工程的真實性和收入的準(zhǔn)確性管理，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合建筑業(yè)納稅人利用虛假合同、虛假發(fā)票和虛開發(fā)票虛增開發(fā)成本。完善房地產(chǎn)業(yè)納稅評估工作，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定時進行相關(guān)稅源分析，發(fā)現(xiàn)問題及時檢查；涉嫌偷逃稅的，及時移交稽查部門。

稅務(wù)部門應(yīng)利用房地產(chǎn)業(yè)進行“營改增”的契機，重新梳理房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅收政策，減少因稅制不完善導(dǎo)致的征管問題。

（三）建立部門間的信息傳遞制度

信息管稅的前提是稅務(wù)機關(guān)須掌握企業(yè)涉稅信息。稅務(wù)部門要盡力爭取相關(guān)部門的支持與配合，加強與土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門以及銀行等金融機構(gòu)的協(xié)調(diào)和協(xié)作，定期與這些部門進行信息交流共享，及時掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料和相關(guān)信息，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施立體化管理。如在征地環(huán)節(jié)，稅務(wù)部門可到土地管理部門了解掌握具體的征地時間和土地金額；在銷售環(huán)節(jié)，通過到房管部門取證開發(fā)項目銷售情況，以發(fā)現(xiàn)以房抵債或隱匿收入的現(xiàn)象；在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中，都應(yīng)及時和銀行等金融機構(gòu)交流溝通，嚴(yán)格監(jiān)控納稅人的收入和所得，準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)企業(yè)的資金往來，實行全程動態(tài)跟蹤。借助金稅三期稅收管理系統(tǒng)，國稅和地稅部門應(yīng)實現(xiàn)共管企業(yè)的信息互通，提高管理效能。

篇(6)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅收政策 征收辦法

房地產(chǎn)稅收是指以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟行為作為征稅對象的稅類，是在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、消費的全過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商要繳納的稅收的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有投資大、稅負(fù)重等特點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，必須充分了解我國現(xiàn)行的稅收政策，并對籌資活動進行全方位、多層次的運籌，降低企業(yè)涉稅風(fēng)險和費用，以實現(xiàn)企業(yè)價值最大化目標(biāo)。

1.房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策簡介

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策主要涉及項包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。據(jù)統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)涉及的這些稅收，幾乎占到開發(fā)商銷售收入的15%-20%,再加上房地產(chǎn)企業(yè)高額的土地獲取成本，融資成本，房地產(chǎn)行業(yè)超額利潤的神話很難實現(xiàn)。以下就各項稅種的影響進行逐一探析。

2.房地產(chǎn)各項主要稅種及其對企業(yè)影響

2.1營業(yè)稅及其附加，在預(yù)收賬款環(huán)節(jié)隨即征收

房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅率為5%，可以作為所得稅前利潤成本扣除，是房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種之一。另外還有兩個附加稅費，即城市維護建設(shè)稅和教育費附加。營業(yè)稅、城建稅、教育費附加即我們平常所說的“兩稅一費”，通常我們在計算開發(fā)成本時，可把“兩稅一費”綜合計算為5.55%。區(qū)別在于：房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的計稅依據(jù)主要是房屋銷售收入；而城建稅、教育費附加的計稅依據(jù)是營業(yè)稅。從中可以看出它們的層次關(guān)系，即城建稅和教育費附加皆屬于附加稅費性質(zhì)，本身并沒有特定的、獨立的納稅對象，隨營業(yè)稅繳納而繳納，亦隨營業(yè)稅的減免而減免。

一般情況下，開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程只要取得政府部門頒發(fā)的銷售許可證就可以進行房屋銷售，此時商品房還是期房建設(shè)階段，購房人不可能取得“商品”，開發(fā)商只能開具一般往來收據(jù)，往往在交房時才開正式銷售發(fā)票，稅務(wù)機構(gòu)征收營業(yè)稅依據(jù)發(fā)票金額，無形之中延緩了納稅時間，影響了國家稅收及時上繳。所以隨后規(guī)定中規(guī)范了營業(yè)稅的征收，對預(yù)收賬款環(huán)節(jié)隨即征收營業(yè)稅，而不是以往待銷售發(fā)票開出以后再征稅。這一措施的實行，對保證財政收入及時入庫和防止項目公司解體而影響國家應(yīng)得稅收起到一定積極作用；但是對房地產(chǎn)企業(yè)來講，稅負(fù)相對提前，勢必對其可調(diào)用資金帶來影響，減少了資金流動量，導(dǎo)致資金運轉(zhuǎn)滯延。

2.2土地增值稅

土地增值稅也是房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種之一。土地增值稅實行4級超額累進稅率，具體是：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；另外如果納稅人建造普通住宅出售，對于增值額未超過扣除項目金額20%的可以免征。

土地是國家資產(chǎn)，國家理應(yīng)在出讓土地時獲取一部分政府收益；通過征收土地增值稅，國家又一次通過征稅形式參與土地增值部分的再分配。對企業(yè)意味著，一方面土地獲取成本加大了，另一方面土地增值稅又沖減了一部分利潤，所以房地產(chǎn)行業(yè)市場在國家宏觀稅收政策調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)利潤會越來越薄。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后不進行開發(fā)直接將空地轉(zhuǎn)讓的，也需要按照規(guī)定的4級超率累進稅率計征土地增值稅。所以土地增值稅實施，抑制房地產(chǎn)開發(fā)中的投機行為，是宏觀調(diào)控的需要加大了開發(fā)商房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成本，在一定程度控制了土地炒作，規(guī)范了土地市場秩序。

但從另外一個角度來說，土地增值稅的實施，使得開發(fā)商成本進一步加大，面臨的生存環(huán)境更加殘酷。

2.3契稅

契稅納稅對象為在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人，屬于行為稅。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，契稅主要體現(xiàn)在土地招拍掛獲取時的稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的契稅政策應(yīng)關(guān)注以下幾點：

第一，以為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益為契稅的征稅依據(jù)。全部經(jīng)濟利息包括貨幣、實物、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利息，如國稅函[2002]1094號規(guī)定，以項目換取等方式承受土地使用權(quán)，屬于契稅征收范圍。又如國稅函[2004]322號規(guī)定，以土地出資，屬于契稅征收范圍，即投資方以土地出資，受讓方以自身股權(quán)作為支付對價，計稅依據(jù)則為作價出資額。

篇(7)

1.住宅二級市場的概念解讀

住宅二級市場源于早前雙軌制下公房轉(zhuǎn)租及公房使用權(quán)交易的逐漸發(fā)展，在當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)、外結(jié)構(gòu)基本確立的背景下，住宅二級市場的基本形式是開發(fā)并發(fā)展住房私有權(quán)出售、出租等交易市場，而有別于一級市場，住宅二級市場的主體是住房產(chǎn)權(quán)的所有者和住房消費者。與滿足住房需求相比，具備較強經(jīng)濟實力的家庭更樂于將購房當(dāng)做一種投資，由此，則即導(dǎo)致了住房擁有率出現(xiàn)了較大的偏差。

2.稅收調(diào)控影響因素對住宅二級市場的影響

許多專家學(xué)者認(rèn)為，稅收調(diào)控政策對住宅一級市場的調(diào)控力度更大，其主旨在于宏觀調(diào)控，在于滿足大多數(shù)居民的住房需求。誠然，這是一種客觀認(rèn)識；然而稅收調(diào)控政策也是一把雙刃劍，僅就住宅二級市場來說，其弊大于利。綜合來說，稅收調(diào)控對住宅二級市場的影響主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

2.1 抑制了住宅二級市場的發(fā)展

近年來，隨著我國稅收調(diào)控政策投放力度的逐步增強，在住宅二級市場中住房交易所涉及到的稅費也逐漸的增多。以2013年江蘇省南京市住宅二級市場為例，住房交易中所涉及的稅費主要包括：①交易過程中0～4%的契稅；②1%的買賣手續(xù)費和0.5‰的印花稅；③申辦產(chǎn)權(quán)證過程中的登記費、產(chǎn)權(quán)證工本費和印花稅；④房地產(chǎn)價格評估費按累進計費率5%～0.1%收取，房屋買賣按成交價格累進費率2.5%～0.5%收取。綜合起來，購買一套100?、交易額15萬元的住房，僅上述稅費就在10600元左右，占房價款的7%。此外，另外一些住宅二級市場比較成熟的一、二線城市在住房交易中所涉及的稅費名目繁多，如北京和上海，稅費類型主要包括契稅、和辦產(chǎn)權(quán)證印花貼稅等等。二手房流轉(zhuǎn)稅賦的加大，導(dǎo)致住宅二級市場的交易量增幅普遍下降，縮小了市場總量，嚴(yán)重抑制了住宅二級市場的健康發(fā)展。

2.2 導(dǎo)致住宅二級市場房價上漲

目前，稅收調(diào)控政策對住宅二級市場的影響主要體現(xiàn)在房價層面。稅費增加導(dǎo)致住宅二級市場供應(yīng)總量減少，供求失衡更加嚴(yán)重，涉稅二手房賣主直接把有關(guān)稅費轉(zhuǎn)嫁到買主頭上，免稅二手房賣主也隨之加價，從而導(dǎo)致二手房價格普遍上漲。在一些大中城市二手房價格甚至直逼新房，迫使住房消費者轉(zhuǎn)向增量商品房，使得新建商品房價格飆升。盡管導(dǎo)致二級市場房價飆升的因素還有很多，但短期內(nèi)漲幅較大，尤其在稅收調(diào)控政策實施前后，我國各地房地產(chǎn)二級市場房價浮動較大，其中的關(guān)鍵因素即是個稅調(diào)控政策起到了決定性作用。由此可見，稅收調(diào)控政策增加了住房交易中產(chǎn)權(quán)所有者和住房消費者的稅費負(fù)擔(dān)，間接惡化了供求關(guān)系，提高了二手房房價，并通過二手房和新房市場聯(lián)動造成房價整體上漲，從而形成房價上漲的惡性循環(huán)。

2.3 增加了住房消費者的購房負(fù)擔(dān)

從近年來我國所采用的稅收調(diào)控政策來看，針對房地產(chǎn)業(yè)的新增稅種幾乎都是流轉(zhuǎn)稅，這些稅負(fù)的最大特點即是易于轉(zhuǎn)嫁。其中尤其對于稅負(fù)易于轉(zhuǎn)嫁的住宅二級市場而言，“薄利多銷”與房地產(chǎn)業(yè)毫無關(guān)聯(lián)，住房的產(chǎn)權(quán)所有者只能通過提高房價來從住房交易中獲得更多的利益，而稅收調(diào)控政策又限制了房價的提升，如此，則轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)就成為了許多產(chǎn)權(quán)所有者的唯一選擇。在這樣的市場環(huán)境下，首先，為了消除“稅費”這一障礙，許多人在住房交易過程中傾向于采用黑白合同的方式避稅，即房屋成交按實際成交價，而繳納各種稅款則按政府區(qū)域房屋指導(dǎo)價，如此則嚴(yán)重擾亂了市場秩序；其次，購房者在購房時的低房價和出售時的高房價之差可能需要繳納更多稅款，購房人目前和未來的納稅風(fēng)險都很高。而對于賣房人來說，二手房交易的稅金完全轉(zhuǎn)嫁給了購房人，只要達(dá)到自己預(yù)期的收益水平即可拋售，二手房交易稅金對其影響很小，這無疑進一步增加了住房消費者的購房負(fù)擔(dān)。