房屋征收賠償辦法精品(七篇)

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篇(1)

有土地證的拆遷還是按照《國有土地上房屋征收與補償條例》進行賠償，《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

1、被征收房屋價值的補償；

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

3、因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

（來源：文章屋網 ）

篇(2)

一、征收補償中抵押權人的權利保護

《物權法》第191條規定：“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”《城市房地產抵押管理辦法》第38條規定：“因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人；抵押雙方可以重新設定抵押房地產，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同。”第51條規定：“因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍時，抵押人違反前述第38條的規定，不依法清理債務，也不重新設定抵押房地產的，抵押權人可以向人民法院提訟。”由此知道，抵押權人的權利保護在于：得到抵押人（被征收人）或征收補償部門的通知；可以由新的抵押物重新設定新的抵押；依法清理債權債務，解除抵押合同；若所擔保的債權未到期，將所得的價款提存作為擔保或交法院處置；抵押權未通過上述方法得到保護時，抵押權人可以抵押人為被告提起民事訴訟，也可以征收補償部門損害抵押權為由提起侵權訴訟。征收拆遷工作中，擬征收拆遷區域內是否存在抵押，征收補償部門應通過房產登記部門的協助做到胸中有數，對被征收人補償安置的同時，銜接好抵押權保護。

二、抵押權人的權利行使

其一，抵押權人作為他項權權利主體，無權干預所有權人選擇補償安置方式。產權調換還是貨幣補償由被征收房屋所有權人說了算，但是，實現這一權利受到抵押權的制約。從《城市房地產抵押管理辦法》第38條規定來看，抵押權人沒有干預被征收拆遷人選擇安置補償方式的權利，抵押人有通知抵押權人的義務。根據責任政府、信賴政府的要求，政府征收補償安置時，應當確保抵押權得到有效保護：雙方可以重新設定抵押房地產，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同。抵押權人作為利害關系人對政府作出的有關征收的具體行政行為可以依法提起行政訴訟。

其二，抵押權需在法定期限內行使。《物權法》第202條規定：“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。”可見，抵押權人應當在主債權訴訟時效期限內積極行使自己的權利，否則，人民法院就不予保護，喪失勝訴權。在征收拆遷中，征收補償部門有義務向房地產登記部門核實被征收房屋存在抵押的情況，并在征收補償中銜接好抵押權的實現。在征收拆遷中抵押權受到侵害，抵押權人可以在訴訟時效內向抵押人主張抵押權，也可以向征收補償部門主張抵押權侵權損害賠償。

其三，征收拆遷補償安置致使抵押物價值明顯減少，抵押權人可以尋求法律救濟。在征收資不抵債的國有企業房地產時，征收主體與被征收人如存在惡意串通、低價補償、損害抵押權人利益的嫌疑，抵押權人可以選擇私法救濟，也可以選擇公法救濟。《物權法》第193條規定：“抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。”《城市房地產抵押管理辦法》第39條規定：“抵押人占用與管理的房地產發生損毀、滅失的，抵押人應當及時將情況告知抵押權人，并應當采取措施防止損失的擴大。抵押的房地產因抵押人的行為造成損失使抵押房地產價值不足以作為履行債務的擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足。抵押人對抵押房地產價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到賠償的范圍內要求提供擔保。抵押房地產價值未減少的部分，仍作為債務的擔保。”由此可以看出，在抵押人主動減少抵押物價值時，抵押權人的私法救濟途徑是：請求停止行為；請求恢復抵押財產的價值或者提供擔保；請求債務人履行債務。根據《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第12條規定，“與具體行政行為有法律上利害關系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的，可以依法提起行政訴訟”。抵押權人的公法救濟途徑是：就政府征收的具體行政行為申請行政復議或者提起行政訴訟。為了避免抵押物價值減損的嫌疑，政府在征收國有企業房地產時，應當更加規范化操作。

篇(3)

一、征收案件訴權保護時應處理好三個關系

(一)保護訴權與維護征收法律秩序的關系

與原《城市房屋拆遷管理條例》不同，《征收條例》明確將公共利益作為房屋征收的唯一前提，即：房屋征收的根本目的并非為了完成房屋所有權的轉移，而在于實現城市經濟、社會及公共事業的發展。維護客觀法律秩序也是行政訴訟的應有之義。在保護被征收人訴權的同時還應兼顧征收法律秩序的維護。因此，在征收案件的受案范圍和原告資格等問題上，一方面，強調依法保護訴權，對于由征收引發的行政爭議盡可能給予被征收人通過行政訴訟救濟權利的渠道。另一方面也要注意選準司法審查介入行政行為的時機和尺度，以免影響行政管理的連續性與穩定性，影響行政效能和公共利益的實現；同時也防止當事人濫用訴權，造成司法資源的浪費。

（二）立案審查與案件實體審查的關系

房屋征收行政管理過程中行政法律關系錯綜復雜，行政行為間彼此緊密相連。在遵守關于立案受理條件的法律規定時，還應做到“瞻前顧后”、“左顧右盼”。“瞻前”，即審查案件的立案受理標準，“顧后”，即從實體司法審查角度予以考量。如有些案件在形式上符合受理條件，但是從實體審查的角度看，由于行政爭議政策強不適宜由法院審查、訴訟時機不成熟等原因，而不宜作為行政案件加以審查。“左顧右盼”，即不僅要考慮被訴行政行為的可訴性問題，還應考察相關聯行政行為的審查問題，做好各類行政行為司法審查上的銜接，使司法審查既不重復，也不遺漏，審查的時機和程度恰到好處。從而使征收案件能積極穩妥地“收進來”，也能優質高效地“結出去”，實現法律效果和社會效果的統一。當然，也要避免“未立先審”的錯誤傾向，正確處理權和勝訴權的關系，不能以當事人的訴訟請求明顯不成立而限制或者剝奪當事人的訴訟權利。

（三）行政訴訟救濟與民事訴訟救濟的關系

房屋征收既涉及行政法律關系也涉及民事法律關系。行政法律關系和民事法律關系有時還交織在一起，相互牽扯，相互制約。因此，必須注意行政訴訟程序與民事訴訟程序的區別與銜接，促進征收補償相關案件的迅速、妥善解決。在兩種訴訟機制競合情況下，優先選擇對當事人權利救濟更為直接、有效的方式，使房屋征收補償引發的爭議分別通過行政訴訟和民事訴訟途徑加以解決。對此，行政審判庭、民事審判庭以及立案庭應切實加強協調溝通，統一認識，做好兩種訴訟的配合與銜接，以使當事人得到無遺漏的司法救濟，切實保障被征收人的合法權益，實現訴訟經濟。

二、征收案件的受案范圍及排除

（一）受案范圍

除了《征收條例》明確規定的征收決定、補償決定屬于行政訴訟的受案范圍外，我們認為還有以下行政行為也具有可訴性。

1.對未登記建筑的認定、處理行為

根據《征收條例》第24條第2款規定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑或未超過批準期限的臨時建筑給予補償，否則不予補償。可見，從認定行為關系到未登記建筑能否獲得補償，直接關系被征收人的合法權益，應具有可訴性。

關于處理行為的內容和形式，《征收條例》并未明確。一般認為，對違法建筑的處理，根據城鄉規劃管理法律法規的規定主要分為兩種情況：一是對于嚴重影響城市規劃的，限期拆除或者沒收；二是對一般影響城市規劃，尚可采取改正措施的，責令限期改正并處罰款。根據《城鄉規劃法》第64條的規定，兩種處理情形主要涉及行政處罰和行政命令行為，對當事人權益產生實際影響，屬于行政訴訟受案范圍。

2.行政機關違法采取措施迫使被征收人強制搬遷、拆除房屋的行政事實行為

最高法院《關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》（以下簡稱《若干解釋》）第1條的規定，使行政訴訟的受案范圍由法律行為擴展到事實行為，即不僅包括了行政法律行為（具體行政行為），也包括了行政事實行為。因此，在房屋征收中行政機關采取違法措施（如《征收條例》第31條列舉的違法情形）侵犯被征收人人身權、財產權，被征收人提起行政訴訟的，人民法院應予受理。被征收人提起行政訴訟的同時一并提起賠償請求的，根據最高法院《關于審理行政賠償案件若干問題的規定》第28條的規定，法院應當分別立案，根據具體情況可以合并審理，也可以單獨審理。被征收人直接就違法行政事實行為提起行政賠償訴訟的，人民法院也應當受理，并根據最高法院《關于審理行政賠償案件若干問題的規定》第34條的規定，在判決時應當對賠償義務機關致害行為是否違法予以確認。

3.行政補助和行政獎勵

《征收條例》第17條規定，市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。補償和獎勵行為屬于行政給付的范疇，是直接涉及到被征收人權益增損的具體行政行為，對此不服的，被征收人應有權提起行政訴訟。

4.房屋征收補償中的行政不作為

（1）不履行或不當履行房屋征收補償信息公開職責的。在房屋征收過程中，為了避免征收補償過程中的暗箱操作，做到公開透明、公平公正，《征收條例》對于房屋征收過程中各類政府信息的公開做了明確規定。如公布征收方案、調查登記結果、補償情況等。行政機關未依法履行信息公開職責的，則侵犯了被征收人的知情權。被征收人提起履行職責之訴的，屬于人民法院的受案范圍。

（2）不予辦理征收房屋范圍內建設行為的相關手續的。《征收條例》第16條規定，房屋征收范圍確定后，不得實施擴建等不當增加補償費用的行為。房屋征收部門應當通知有關部門暫停辦理相關手續。對此，被征收人認為相關部門按照通知要求不履行辦理相關手續法定職責提起行政訴訟的，法院應當受理。

（3）其他損害當事人的人身權、財產權的行政不作為。如房屋征收過程中遭遇非法暴力強拆，被征收人報警后公安機關不及時出警或不能采取有效措施制止非法強拆，當事人的，屬于行政訴訟受案范圍。

（二）受案范圍的排除

1.行政程序尚未終結的不成熟行政行為

《若干解釋》第1條第2款第（六）項規定，對公民、法人或者其他組織權利義務不產生實際影響的行為，不屬于行政訴訟受案范圍。一般認為，該規定的理論依據為“成熟原則”理論。對于尚未成熟的行政行為，法院不予審查。一般而言，判斷行政行為是否成熟的標準為：從實質上，看行政行為是否對相對人產生了實際不利的影響；在形式上，則看行政行為的實施是否形成最后的決定。房屋征收中存在一系列相互關聯、彼此承接的行政行為。有些行政行為尚在行政程序運作之中，尚未對于被征收人的合法權益產生實際影響，司法權介入的時機還不成熟，對此行為提訟的，人民法院不予審查。這些不成熟的行政行為主要包括：

（1）征收決定的前置階段。主要包括擬定征收補償方案、就補償方案征求意見及聽證、社會穩定風險評估報告等。

（2）房屋征收范圍內房屋的調查登記行為。根據《征收條例》第15條規定，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記。調查登記一般在房屋征收決定前進行，是對征收房屋進行評估進而確定補償金額的前提和基礎。調查登記的結果作為評估的參考因素，需經過評估行為才能體現為對被征收人的補償金額。調查登記并非獨立的行為，未對被征收人產生實質影響。對于調查登記結果不服的，可以通過評估的復核、鑒定程序予以解決；也可以在補償決定或補償協議案件中，將其作為事實問題一并審查、確定。

（3）暫停辦理房屋建設手續的通知。根據《征收條例》第16條規定，房屋征收范圍確定后，被征收人不得實施新建等不當增加補償費用的行為，房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。有觀點認為，該通知行為在法律上對房屋所有權人的權利義務產生了影響，且其作出需具備一定的法定要件，故其具有可訴性。我們認為，該暫停通知屬于不成熟的行政行為，不可訴，理由是：首先，該通知的對象系辦理建設手續的規劃、土地、房管、工商、稅務等部門，而非被征收人。該通知的作用需通過相關部門的協力方可實現，屬于尚在行政程序中的行為，不直接對被征收人發生法律效果。其次，對于相關行政機關不辦理建設手續的行為，當事人提起履行之訴的，法院應當受理，在案件審查中對暫停通知一并審查，從而可以有效保護被征收人的合法權益。

需要指出的是，對于上述這些不予受理的階段，應在審查征收決定或補償決定時，視情形一并進行審查。

2.征收決定公告、補償公告

有觀點認為，公告具備具體行政行為的要件，它的做出主體是做出征收決定的市、縣級政府，針對的對象是特定的被征收人，對被征收人產生直接的權利義務，且不具備反復適用性，實踐中可能出現違法的情況，應通過行政訴訟予以救濟。我們認為，公告行為更多的表現為一種送達方式，并未對被征收人設定新的權利義務，不會對被征收人產生實質影響，不屬于行政訴訟受案范圍。況且，這些行為經過司法審查亦無實質意義，徒增混亂，浪費司法資源。至于公告可能產生的違法問題，完全可以通過征收決定、補償決定的司法審查達到救濟權利、監督行政的目的。如征收公告主要可能影響被征收決定案件的期限問題，征收決定只進行公告而沒有送達的，則期限自公告之日起算。既送達又公告的，期限應當按有利于人的方式計算。

三、征收案件的原告資格問題

征收案件中，被征收房屋的所有權人作為行政征收的行政相對人，自然具有原告的訴訟主體資格，不必贅述。下文重點對其他相關人的原告資格進行分析。

（一）征收案件均具有原告資格的主體

1.公有住房承租人

公有住房（包括政府直管公房和單位自管公房）是我國長期實行計劃經濟體制的產物，體現的是政府對就業者廣泛實行的變相工資分配方式，具有濃厚的社會福利性質。因此，公有住房承租權是一種“類所有權”或“相似所有權”。在以往拆遷實踐中，公有住房承租人一般以被拆遷人的身份獲得安置補償。為保障公房承租人的合法權益，這一做法應繼續堅持。同時被征收房屋為公有住房的，鑒于承租權的性質，承租權人作為被征收人的補償標準可以略低于私有房屋產權人，具體標準應由各地方規定。

2.被征收人的繼承人與受遺贈人

被征收人死亡的，繼承人或受遺贈人取得房屋所有權及依附于此的獲得補償的權利。繼承人或受遺贈人為多人時，在遺產分割前，為共有關系，各繼承人或受遺贈人有權獨自或共同提起行政訴訟。

3.未辦理轉移登記手續但已實際交付使用的買受人

買受人雖未辦理轉移登記手續但實際入住的，嚴格來講，房屋所有權尚未轉移，買受人只能要求出賣人履行合同義務，協助辦理轉移登記手續而后獲得所有權。由于房屋征收，該轉移登記已無必要。如果買受人堅持主張要求取得房屋所有權進而獲得被征收人資格的，出于維護法律關系穩定、保護交易安全等因素的考量，可認定該買受人為實際上的房屋所有權人，具有相應的原告資格。

4.預告登記權利人

預告登記權利人經過預告登記的權利，雖然表面上具有債權性，但這種債權由于登記的公示力，具備了對世性，成為“物權化”的債權。盡管預告登記權利人尚不具備物權人的地位，但除了征收等特殊情形，其幾乎必然取得該物權，其地位相當于實際物權人。因此，預告登記權利人具有相應的行政訴訟原告資格。

5.地役權人

《征收條例》第13條第3款規定,房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。在國有土地使用權上設立的地役權亦將隨之滅失。根據《物權法》第121條規定，因不動產被征收致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權獲得相應補償。《征收條例》在征收補償中并未明確對地役權人的補償。我們認為，房屋征收直接導致地役權的滅失，應按照《物權法》的規定對其進行補償。因此，房屋征收、補償行為均會對地役權人的權利義務產生實質影響。地役權人具有提起相應行政訴訟的原告資格。

6.抵押權人

被征收房屋的抵押權人也具有補償決定訴訟的原告資格，但不具有征收決定的原告資格。理由是：抵押權是為擔保債務的履行，當債務人到期不履行債務或發生當事人約定的情形時，以抵押財產優先受償的權利。抵押權對抵押物的交換價值具有直接支配性。根據《物權法》第174條規定，擔保期間，抵押財產被征收的，抵押權人可以就獲得的補償金等優先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存補償金。因此，抵押房屋被征收過程中，涉及房屋補償的行政行為（如補償決定）將影響抵押權人的合法權益，抵押權人一般應具有這些行政行為的原告資格，但補償金額高于房屋擔保的債權金額時除外。

另外，由于抵押權只支配房屋的交換價值，而不涉及房屋的占有、使用、處分、收益權能。征收決定直接導致房屋所有權的滅失，根據抵押權的物上代位性，抵押房屋被征收的，抵押權仍代位存在于征收補償金上，因此，并不影響抵押權人的權利。因此，抵押權人不具備征收決定的原告資格。

（二）征收案件中原告資格的排除

1.私有房屋的承租人

與公有住房承租人有別的是，作為私有住房的承租人一般不能對征收決定、補償決定等行政行為提起行政訴訟。理由主要有：從《征收條例》的規定看，征收的對象系被征收人的房屋，補償只針對房屋的所有權人，而與承租人無關。此其一。其二，根據《合同法》第94條規定，因不可抗力致使不能實現合同目的的，當事人可以解除合同。因國家征收導致租賃合同無法履行的，出租人（被征收人）具有單方解除權，可通知承租人解除合同。相關糾紛應通過《合同法》解決。當然，在房屋征收過程中發生行政事實行為侵犯承租人人身權、財產權的行為的，承租人可就該行政事實行為提起行政賠償之訴。

經營用房承租人的原告資格值得探討。有觀點認為，《征收條例》第17條第1款規定，政府對被征收人給予的補償包括因征收房屋造成的停產停業損失。如房屋征收時未解除租賃關系的，征收人宜將承租人列為第三人。承租人認為補償決定侵犯其合法權益的，應賦予承租人原告資格。我們認為，該觀點有待商榷。首先，從《征收條例》第17條第1款的規定看，獲得補償的主體僅為被征收人。其次，將經營用房屋對外出租，本身就是一種經營行為。因房屋被征收而導致無法繼續出租，可視為“停產停業”。因此“停產停業損失的補償”應由房屋出租人（所有權人）獲得，而與承租人無關。因此，承租人不具有征收決定的原告資格。

2.簽訂買賣合同但未辦理轉移登記也未實際入住的買受人

當事人簽訂買賣合同后，如作為合同標的的房屋被征收的，房屋買賣合同因不可抗力而無法履行，出賣方可單方解除合同。因此引發的糾紛當循著民事訴訟的途徑予以解決。作為享有債權的買受人，不具備相關行政訴訟的原告資格。

篇(4)

關鍵詞：租賃房屋征收；承租人利益保護；立法完善

中圖分類號：D922.33 文獻標識碼：A 文章編號：1003-854X（2016）09-0123-07

近年來，隨著舊城改造和城市公共基礎設施建設步伐的加快，在城市國有土地上征收房屋已經成為一項常態性的活動，而其中經營性租賃房屋的征收補償是法律關系最復雜、糾葛利益最多、也最容易引發糾紛乃至的問題：一方面，在補償項目上，經營性租賃房屋除了應補償房屋本身的價值以外，還涉及停產停業等間接損失的補償，官方的調研數據顯示，非住宅房屋的停產停業損失是近年來房屋征收拆遷中群眾反映較為突出的問題之一；另一方面，在補償對象上，經營性租賃房屋的征收除了對房屋所有權人進行補償外，還應補償實際使用房屋進行商業經營的承租人，而此種情形下承租人的利益訴求與房屋所有權人的利益往往并非一致，甚至沖突，因此法律關系更為復雜。鑒于此，在城市經營性租賃房屋征收中，協調好征收人、房屋所有權人與承租人的利益關系，并對承租人進行妥善、公平、合理的安置不僅事關各方當事人的自身利益，而且對于預防社會不穩定事件發生和城市開發建設的順利進行都具有重要意義。而有效解決此類現實問題最根本的路徑就是在立法上作出明確而具體的規定，為當事人的行為提供清晰的規范指引，為法院處理此類糾紛提供有效的適用依據。但是與現實的迫切需求相比，我國現有立法并未對此類問題予以足夠的回應和關注，甚至在2011年頒布實施的專門用以調整和規范城市房屋征收法律關系的行政法規――《國有土地上房屋征收與補償條例》中，對于征收城市經營性租賃房屋中如何補償承租人竟然只字未提，由此造成了此類問題在立法上的無法可依，也不可避免地造成了司法實踐中法院無法適從、各行其是的混亂局面，進而加劇了租賃房屋征收中各方當事人的矛盾和沖突。

一、保護承租人利益之正當性基礎：法理依據與現實背景

1.法理依據：承租人在租賃房屋征收中的獨立利益

與單純作為住宅用途使用的房屋相比，城市經營性租賃房屋在價值上具有以下明顯特點：前者純粹為生活資料，其價值全部體現為作為房屋本身的靜態財產價值；后者為生產資料，具有資本的性質，其價值不僅包含有作為房屋本身的靜態財產價值，而且還有動態的商業經營價值：相應地，對于后者的征收在價值補償上。應當既包括對靜態房屋財產利益的補償，也包括對動態商業經營利益的補償。在房屋所有人自己使用被征收房屋從事商業經營的情形下。由于所有權的各項權能完全由房屋所有人自己單獨行使，因此這些靜態財產價值和動態使用價值的補償應完全歸屬于房屋所有人自不存在疑問。但是，在房屋所有人將房屋出租給他人用于商業經營時，房屋的所有權權能就發生了分離，即占有、使用和收益三項權能由承租人行使，房屋所有人僅保留表征所有權本質的處分權能；與此相應，由不同權能行使所產生的價值利益也應歸屬于不同的主體，即因占有、使用而產生的動態價值利益應歸屬于承租人。因房屋本身所產生的靜態價值利益（如房屋增值）歸屬于所有權人。可見，在租期未滿時征收經營性租賃房屋不僅意味著對房屋所有人財產所有權的剝奪，而且也是對承租人基于占有使用房屋而形成的用益權利的剝奪，而后者的利益是完全獨立于前者的，由此就決定了承租人在租賃房屋被征收時享有獨立的法律地位和補償利益。

因此，在征收城市經營性租賃房屋時，有一部分補償費用應該是專屬于承租人的，這些費用一般包括：（1）搬遷補助費。該項費用用于補償因征收拆遷導致房屋實際使用人無法繼續使用房屋。需要將房屋內的財物搬遷到其他地方所花費的費用。在房屋存在租賃關系的情況下，實際占有使用房屋的是承租人，需要搬遷的自然也是承租人，因此該項“搬遷補助費用”應當支付給承租人。對此我國1991年頒布實施的《城市房屋拆遷管理條例》第31條明確規定：“被拆除房屋使用人因拆遷而遷出的，由拆遷人給付搬家補助費。”2001年頒布實施的《城市房屋拆遷管理條例》則更是直接將承租人明確規定為此項費用的補償對象之一，即第31條規定的“拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費”。（2）固定設施拆除及裝修損失。在租賃房屋用于商業經營的情形下，由于不同行業對于房屋的裝飾、裝修有不同的要求，因此在承租房屋用于商業經營的情形下，幾乎所有的承租人都要對房屋進行裝修改造。以適合特定的行業經營風格。對此《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第223條第1款規定：“承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。”因此在經出租人同意而對租賃房屋進行裝修并修建了固定設施的情況下，對于租賃房屋征收的補償應當包括這一部分添附物的價值。而補償的對象就是承租人，因此如果承租人與房屋所有人就此項添附物的補償無特別約定或約定不明，則此項“固定設施拆除及裝修損失”就應當支付給承租人。（3）停產停業損失。在租賃房屋用于商業經營的情形下，租賃房屋在租賃期未滿時被拆除，則意味著承租人無法繼續生產經營。必然會產生停產停業損失，對此2001年《城市房屋拆遷管理條例》第33條規定：“因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。”因此在實際生產經營人為承租人的情形下，該部分“停產停業損失”的補償費用應當歸屬于承租人。（4）臨時安置補助費（過渡費）。此項費用用于在房屋安置情形下，對房屋拆遷至新的安置房屋交付期間房屋實際使用人的補償，租賃房屋在租賃期內被征收時，根據“買賣不破租賃”的原則，租賃合同仍繼續有效，承租人有權繼續使用新的安置房屋，對于承租人在此期間自行安排使用房屋的。征收人應當支付安置補助費。對此1991年《城市房屋拆遷管理條例》第31條規定：“在規定的過渡期內。被拆除房屋使用人自行安排住處的，拆遷人應當付給臨時安置補助費。”2001年《城市房屋拆遷管理條例》更是以多個條文對此予以明確，例如，第31條第2款規定：“在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費。”第32條第2款規定：“因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費。”因此在租賃房屋被征收并以產權調換方式進行安置的，如果承租人在過渡期間自行安排使用房屋，則該部分“臨時安置補助費”應歸屬于承租人。（5）提前搬遷獎勵。在征收拆遷實踐中，為了鼓勵被征收人提前搬遷，一般都對被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內提前搬遷的行為給予搬遷獎勵。例如，《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第32條就規定：“被拆遷私有房屋和已購公有住房的所有權人或者租賃房屋的承租人在規定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以給予提前搬家獎勵費。”可見此項費用是專門支付給房屋實際使用人的。在征收租賃房屋時，房屋的實際使用人系承租人，因此該項補償費用應當歸屬于承租人。

2.現實背景：承租人利益被漠視的具體表現

雖然承租人在征收拆遷中享有獨立于房屋所有權人的利益、地位和權利，但與房屋征收人和房屋所有權人相比，其無疑處于弱勢地位，由此導致在征收拆遷過程中，承租人的補償利益經常被漠視甚至剝奪。主要有以下兩種表現：

（1）承租人在房屋所有權人與征收拆遷人的“踢皮球游戲”中無所適從。雖然我國2001年《城市房屋拆遷管理條例》多個條文將承租人作為征收補償的對象，并且規定在對出租人進行安置前應先行對承租人進行補償。但在征收拆遷實踐中，征收人和房屋所有權人經常互相推諉，都拒絕向承租人履行安置或補償義務：征收人以承租人不是補償對象為由將其推給房屋所有人，而房屋所有人以自己也是受損人無義務向承租人補償為由將承租人推給征收人。實踐中因此類相互推諉引發的糾紛乃至暴力惡性事件時常見諸于報端。例如，2010年發生在陜西省西安市的“拆遷自焚事件”中，承租人溫某爬上一寫字樓的13樓樓頂將汽油倒在自己身上欲自焚，原因是溫某承租的商鋪租期還不到一半就要被拆遷，而“拆遷辦”對承租戶的補償請求不予理會。認為補償只針對被拆遷房屋的所有人，不與承租商戶直接協商，要求承租人去找房屋出租人按照房屋租賃合同索賠。而房屋所有人西安某公司表示：“我是房東只是出租房子，至于那些商戶的損失，我不可能賠償，賠償是拆遷辦的事情。”在幾十次找“拆遷辦”和出租人均無結果的情況下，溫某最終無奈走上了汽油自焚之路。此種境況不能不讓人感到寒心，其實在我國當今的征收拆遷現實中，溫某的遭遇絕不是個例，而只是眾多承租人弱勢地位的縮影；每每遇到承租房屋被征收拆遷時，承租人除了不斷地被通知盡快搬走之外，無人關注其損失如何補償，而承租人自己處在征收人和房屋所有人的夾縫中，不知究竟該向誰主張自己的合法權益。從而在“踢皮球游戲”中一步步被逼成“釘子戶”。

（2）在征收人與房屋所有人的“暗箱操作”中利益被侵害。在城市租賃房屋征收拆遷中，不僅存在征收人與房屋所有人“互踢皮球”、置承租人利益于不顧的現實，而且還經常發生征收拆遷的實施單位故意繞開承租人，直接與房屋所有人串通起來以損害承租人利益的方式換取房屋所有人盡快達成拆遷協議的情形，其中不乏因此引發糾紛而訴諸法律的案例。例如，2009年4月27日發生在吉林省長春市的全國首例給被拆遷房屋承租人賠償數額達總補償款60%的判例就是此種現實的典型表現。在該案中，承租人自2003年起便租賃長春市朝陽區房屋經營洗車養護店，征收實施單位長春市一家房地產開發公司在拆遷該房屋時故意繞開承租人，同房屋所有人互相串通私下達成了120萬元的安置協議，其中包括了停產停業等應歸屬于承租人的補償費用，但房屋所有人拒絕向承租人支付任何費用。而征收人也以所有補償款已經全部支付給房屋所有人、承租人再無權主張為由拒絕向承租人支付任何補償費用，無奈之下，承租人將征收單位和出租人至長春市朝陽區人民法院，要求分得應屬于自己的拆遷補償款。2010年3月5日，法院做出民事判決，判令拆遷單位給付被拆遷房屋承租人經濟補償款共計人民幣567540元，占總補償款的60%。給被拆遷房屋承租人60%的拆遷補償在全國尚屬首例，到目前也是最高比例的補償。但實際生活中，承租人能夠得到如此高的賠償非常罕見。而且這也是通過艱辛的訴訟方式爭取的結果，大多數情況下，承租人的利益都被湮沒在征收人和房屋所有人兩方私下達成的“協議”中，承租人的結果是要么被“凈身出戶”，要么只能得到象征性的“補償”，很少能得到公平合理的補償。

二、現行《國有土地上房屋征收與補償條例》對承租人保護的缺失

2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》刪除了補償承租人的有關規定。表面上看似乎簡化了法律關系。但實際上造成了對承租人保護的缺失。

1.承租人的法律地位被不斷弱化直至消除

基于承租人在征收拆遷中的弱勢地位和利益被漠視的現實，我國的征收拆遷立法歷來都賦予了承租人在拆遷補償法律關系中當事人的法律地位，使其有機會直接參與到征收拆遷法律關系當中，以便于其維護自己的合法權益。在1991年《城市房屋拆遷管理條例》中，承租人被明確列為被拆遷人，與房屋所有人同等享有被拆遷入所應享有的權利。例如，該條例第3條規定：“本條例所稱的被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人和被拆除房屋及其附屬物的使用人”，而其中的“被拆除房屋及其附屬物的使用人”一般指的就是承租人。在2001年《城市房屋拆遷管理條例》中，承租人雖然未被規定為被拆遷人，但仍然是征收拆遷法律關系的當事人。而且該條例至少以七個條文的內容規定了承租人的實體權利和程序權利。可見，1991年和2001年兩部征收拆遷立法在制度設計上都對承租人的利益保護問題給予了關注，但即便立法做了如此規定，在征收拆遷現實中承租人利益被漠視和損害的現象仍然比較嚴重，因此此后的立法要解決的問題是應當如何進一步加強對承租人利益的保護，以改變立法規定在現實中難以得到真正落實的狀況。但令人遺憾的是，2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》不但未沿著這一立法方向加強對承租人的保護，而且全部刪除了此前兩部舊條例中對承租人保護的規定，整個新條例對承租人只字未提，結果是將承租人完全排除于征收拆遷法律關系之外。這一對承租人態度的變化在三個條例的立法目的上也均有體現，1991年《城市房屋拆遷管理條例》將“保護當事人合法權益”作為立法目的之一，2001年《城市房屋拆遷管理條例》也將“維護拆遷當事人的合法權益”作為立法目的之一，這兩部條例中的“當事人”都包括承租人，但2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》卻將“保護、維護當事人合法權益”改為“保障被征收房屋所有權人的合法權益”，即在立法目的上就將承租人直接排除在保護對象之外。這一做法明顯是一種嚴重的倒退，遭到了學界普遍的批評和反對。

2.承租人在補償協商中的參與權利被剝奪

在城市租賃房屋征收中，被征收的客體是房屋所有權，而房屋所有權是屬于房屋所有人的，與承租人并無直接關系，在是否同意征收這一問題上，房屋所有人具有絕對的發言權，承租人對此并不享有實體權利。因此也無需征求承租人的意見。但是在如何補償這一問題上，承租人是應當享有發言權和參與協商權的，因為補償不僅是對房屋本身靜態價值的補償，而且還涉及房屋動態使用利益的補償，而后者是屬于承租人的，由此也就決定了對于該部分究竟應該如何補償承租人應當享有參與協商的機會和權利。對此2001年《城市房屋拆遷管理條例》第13條就規定：“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。”根據此項規定，對于存在租賃關系的房屋被征收的情況下。征收拆遷人應當與被拆遷人和房屋承租人簽訂三方協議。而不得單獨與被拆遷人簽訂補償協議。值得注意的是，該條規定使用的表述是“應當”而不是“可以”，從法律解釋的角度而言，該條規定屬于必須遵守的強制性規定而不是可以選擇適用的任意性規定。由于條例的頒布部門是國務院。因此這一規定在性質上應當屬于行政法規的強制性規定，根據《合同法》第52條關于“違反法律和行政法規強制性規定的合同無效”的規定，在征收租賃房屋中，如果簽訂安置補償協議時沒有承租人的參與。將被視為違反了行政法規的強行性規定而歸于無效。這就從程序上保障了承租人在補償協商中的參與權，但是2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》卻刪除了承租人參與補償協商的條款，將與房屋征收部門訂立補償協議的另一方當事人僅限定為“被征收人”，而按照該條例第2條的解釋，“被征收人”僅指房屋所有權人而不包括承租人。這樣的規定等于是剝奪了承租人在房屋征收補償協商中的參與權，使其喪失了表達意見的權利和機會。

3.承租人的法律救濟權利被剝奪

因征收拆遷租賃房屋而產生的停業停產損失、搬遷費用等補償費用應歸屬于承租人，因此對于這些費用的補償方案和評估辦法的確定、以及評估機構的選擇應當有承租人的實質性參與，而且在就這些問題無法達成協議的情況下，應當進一步賦予承租人以相應的行政救濟權和司法救濟權，從程序上保證承租人的利益不受侵害。對此1991年《城市房屋拆遷管理條例》第14條規定：“拆遷人與被拆遷人對補償形式等經協商達不成協議的，由批準拆遷的房屋拆遷主管部門裁決，當事人對裁決不服的，可以向人民法院。”這里的“被拆遷人”包括房屋承租人，可見在該條例中，承租人享有申請行政裁決權和司法訴訟權。2001年《城市房屋拆遷管理條例》第16條規定：“拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的。經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。”2003年《城市房屋拆遷估價指導意見》第6條也規定：“拆遷估價機構的確定應當公開透明。采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。”這里的“當事人”包括承租人，因此上述條例和指導意見也賦予了承租人相應的程序參與權、申請行政裁決權和司法救濟權。但是這些規定在2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》中都蕩然無存，完全被刪去，結果是不但使承租人輸在立法的“起跑線”上，也不符合新條例第3條規定的房屋征收應當遵循“程序正當”原則的要求。

4.將征收人與房屋所有人之間的“踢皮球游戲”合法化

由于在拆遷過程中，房屋所有人與征收人經常相互推諉，無人愿意主動面對承租人的補償問題，因此必須在立法上將對承租人的補償作為一項法定義務予以明確規定，才能杜絕“踢皮球游戲”現象的發生。對此，1991年《城市房屋拆遷管理條例》第27條規定：“拆遷人對應當安置的被拆除房屋使用人，依照本條例規定給予安置。”據此，作為房屋實際使用人的承租人屬于明文規定的被安置人。2001年《城市房屋拆遷管理條例》第27條規定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償；被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換：產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”該條例將承租人的利益是否得到維護作為是否給予作為被拆遷人的房屋所有人安置的前提條件，具體而言，房屋所有人只有在符合以下兩種情況之一時才能得到補償：一是與承租人經過協商就原租賃關系的解除達成一致：二是雖然未就租賃關系協商一致，但是對承租人進行了妥善安置。可見，處理好與承租人的關系是房屋所有人獲取補償的前提條件，這就從立法上要求房屋所有人不能不顧承租人的利益而徑行與征收拆遷人達成協議損害承租人利益。但是在2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》中，這些規定全部被取消，使得房屋所有人在對承租人沒有進行任何安置補償的情況下即可徑行先得到補償或安置。如此一來，房屋所有人在獲得補償前首先必須安置好承租人的這一法定義務被取消，導致的結果只能是房屋所有人更加漠視承租人的利益，更加肆無忌憚地與征收人互相串通損害承租人的利益。

三、保護承租人利益的思考：完善《國有土地上房屋征收與補償條例》的建議

1.以立法形式保護承租人之根據

正如2001年《城市房屋拆遷管理條例》起草者所言：“雖然承租人不是被拆遷房屋的所有權人，但拆遷活動也會影響他們的生產、生活，給其帶來損失，如果不能給予其利益強有力的保護，有可能帶來嚴重的社會影響，不利于社會穩定。”因此在征收租賃房屋時“既要保護房屋所有權人的利益，也要兼顧房屋承租人的權益”。值得注意的是，這一認識在2011年《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》中也曾得到了體現，該征求意見稿第15條和第28條的規定中明確使用了“利害關系人”的概念，使得承租人可以被納入其中；第29條、30條也有“房屋承租人”的相關規定，雖然這些內容與2001年《城市房屋拆遷管理條例》相關規定如出一轍，沒有新的突破，但至少仍然承認了承租人作為拆遷法律關系主體的法律地位。但最后正式頒布的文本還是刪除了所有與承租人有關的內容，全部條文對承租人只字未提。完全將承租人排除于征收拆遷法律關系之外。為何要如此？立法者給出了以下兩點理由：第一，“征收導致所有權的喪失，從法律關系上講，給予補償的應當是被征收房屋所有權人，而不應對承租人補償”；第二，“私房承租是私有房屋所有權人和承租人之間形成的民事法律關系，在因征收不能實現合同目的的情形下，對承租人如何進行補償，可以在租賃合同中約定”。據此，“綜合上述情況，沒有對承租人的補償作出規定。對私房承租人的問題，則應依據相關的法律規范來解決。”

筆者認為，這些理由不足以成為將承租人排除于征收拆遷法律關系之外的根據：其一，在房屋存在租賃關系的情況下，征收不僅導致靜態所有權的喪失，而且還導致動態租賃權的喪失，因此，補償的對象不僅是被征收房屋的所有權人。還應當包括被征收房屋的租賃權人；給予前者補償的是房屋本身所有權滅失造成的損失，給予后者補償的是合法租賃權被剝奪造成的損失。正如2001年《城市房屋拆遷管理條例》起草者所言，雖然承租人不是被拆遷房屋的所有權人，但拆遷活動也會影響他們的生產、生活，給其帶來損失，如果不能保護其利益，有可能帶來嚴重的社會影響。不利于社會穩定，因此在征收租賃房屋時“既要保護房屋所有權人的利益，也要兼顧房屋承租人的權益”。其二，雖然房屋租賃是一種基于合同而產生的民事法律關系，但承租人獲得補償安置的依據并非是其與房屋所有權人之間存在合法的租賃關系，而是其對被拆遷房屋的合法占有和使用。而且，在房屋存在租賃關系的情況下，除了房屋本身的價值補償以外，其他補償都屬于應當支付給承租人的，因此基于此種直接利益關系，承租人應當成為征收拆遷法律關系中的利害關系人，參與到征收拆遷補償活動中。其三，在因征收不能實現租賃合同目的的情形下，如何補償承租人的損失雖然“可以在租賃合同中約定”，但是如果當事人在租賃合同中對此沒有約定或者約定不明時該如何解決？實踐中大量存在的糾紛就是因為沒有約定引起的，立法不能對此視而不見。其四，按照立法者的理由，在沒有約定的情況下“對私房承租人的問題，則應依據相關的法律規范來解決”，這里的“相關的法律規范”具體是指哪些法律規定，立法者沒有任何的指引和提示。筆者認為，除了合同法以外，現有的法律體系中并沒有能夠適用于此種情形的“相關法律規范”，因此“依據相關的法律規范來解決”完全是一句空話。其五，立法者認為，根據《合同法》第94條的規定，因不可抗力致使不能實現合同目的的，當事人可以解除合同，國家征收導致租賃合同無法繼續履行的，作為出租人的被征收人對租賃關系享有法定的單方解除權，可以直接根據《合同法》第96條的規定通知承租人解除合同。自通知到達承租人時合同即解除。這些認識表明，在立法者看來，由于房屋征收而導致合同解除屬于不可抗力的法定解除情形，也就意味著此種情況下的解除合同出租人無需承擔賠償責任，那么如果租賃合同對補償問題沒有約定，承租人該向誰主張損失補償呢？此時承租人面臨著兩難：一方面，出租人解除合同是基于不可抗力，因此可以免于承擔賠償責任。從而使得承租人向出租人主張損失賠償沒有合法根據：另一方面。雖然按規定要對搬遷費、停產停業損失等屬于承租人的損失進行補償，但由于承租人既不是被征收人也不是當事人，因此無法直接從征收人處直接獲得補償。這樣一來，承租人將被置于更加不利的境地，導致其補償費用的確定由征收人和房屋所有人兩家“說了算”，為房屋所有人與征收人“惡意串通”或“踢皮球”損害承租人利益提供了機會和可能。

2.完善《國有土地上房屋征收與補償條例》的建議

在城市租賃房屋征收中，承租人參與征收法律關系具有充分的法理依據和現實背景，但僅依《合同法》和租賃合同不足以保護承租人的利益，有必要在征收立法中對承租人的利益予以適當保護。

（1）在征收拆遷法律關系中賦予承租人以當事人的法律地位。在1991年《城市房屋拆遷管理條例》中，承租人被明確列為被拆遷人，該條例第3條規定，“本條例所稱的被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人和被拆除房屋及其附屬物的使用人”，對于其中的“被拆除房屋及其附屬物的使用人”，該條例進一步解釋為“是指在拆遷范圍內具有正式戶口的居民和在拆遷范圍內具有營業執照或者作為正式辦公地的企事業單位”。可見，在我國第一部房屋拆遷立法中。承租人和房屋所有人具有同等的法律地位，都是征收拆遷法律關系中的“被拆遷人”。在2001年《城市房屋拆遷管理條例》中，承租人雖然未被規定為被拆遷人，但仍然是拆遷法律關系的當事人。因此，有必要在未來征收條例修改中繼續明確承租人的法律地位，具體模式可以有以下兩種選擇：一是明確規定承租人為被征收入，使其在涉及針對房屋使用權補償中享有與房屋所有人同等的法律地位；二是可以不將其規定為被征收入，但至少將其視為征收法律關系的當事人，明確賦予其相應的實體和程序權利。值得注意的是，2011年《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》第15條和第28條曾經使用了“利害關系人”的表述，第29條、第30出現了“房屋承租人”的表述，可見，將承租人作為征收法律關系當事人曾經是立法者的選項之一。

（2）賦予承租人參與征收補償協議簽訂的權利。在征收租賃房屋時，因剝奪房屋使用權產生的補償應當屬于承租人，因此承租人與該部分費用的補償具有最直接的利害關系，那么就該部分費用在簽訂補償協議時必然應有承租人的參與。過去的征收拆遷立法一直堅持了此項原則，例如，2001年《城市房屋拆遷管理條例》第13條規定：“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。”根據該條規定，涉及租賃房屋征收拆遷的，在房屋所有人未與承租人就補償達成協議的情況下。拆遷人不能撇開承租人直接與房屋所有人簽訂補償協議，而是應由拆遷人、房屋所有人和出租人簽訂三方協議，這樣就通過法律明文規定的方式賦予了承租人的締約參與權。2001年《城市房屋拆遷管理條例》還將房屋所有人與承租人達成補償協議或者先行安置承租人作為拆遷人向房屋所有人補償的前提，該條例第27條規定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。”這樣的規定就促使房屋所有人積極與承租人達成補償協議，而不是將承租人推給拆遷人。隨著城市租賃房屋征收拆遷工程越來越多和我國法治社會建設的不斷加快，立法應對承租人在此方面的參與權利進一步加強，在未來的立法修改中對承租人的協議簽訂參與權利予以恢復并進一步完善。

（3）在以產權調換方式補償時賦予承租人重新訂立租賃合同的權利。在租賃合同未到期的情況下，如果征收人以產權調換的方式為房屋所有人提供新的安置房屋，該新房屋應視為是原房屋的替代物，如果承租人愿意繼續承租，房屋所有人應當繼續與承租人簽訂租賃合同，在民法原理上，這是“買賣不破租賃”原則的要求。這一原則在1991年、2001年兩部征收拆遷立法中都有體現，但這兩部征收拆遷條例都將產權調換安置方式作為房屋所有人與承租人不能達成協議情況下的唯一選擇，不甚合理。對于具體的補償方式應當由房屋所有人選擇。只要充分照顧到了承租人補償利益就可以了，而不宜強制規定補償方式，否則有對承租人利益保護過度并干涉房屋所有人對補償方式選擇之嫌，如果房屋所有人選擇了產權調換的補償方式，則應繼續與承租人建立租賃關系，但由于現行2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》未規定承租人的此項權利，在未來的修改完善中應當規定在以產權調換方式補償的情況下，賦予承租人重新訂立租賃合同的權利。

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關鍵詞：征地拆遷；安置補償；被征拆農戶；伊寧市

中圖分類號：F29 文獻標志碼： A 文章編號：1673-291X（2011）07-0161-02

伴隨著經濟全球化與城鄉一體化進程的推進，各地城市建設速度加快，城市建設用地需求也在進一步擴張，大批農民宅基地被占用，由此引發的社會矛盾也越來越突出。為深入了解被征拆農戶安置補償的實際情況，筆者采用發放問卷及訪談的方式對新疆伊寧市被征拆農戶問題進行了深入調查。

一、數據來源與方法

1.研究區概況。伊寧市位于東經80°04′～81°29′，北緯43°50′～44°09′，地處伊犁河谷中部，伊犁河的北岸，是伊犁哈薩克自治州首府所在地。現轄8鄉、1鎮、1場、8個街道辦事處。土地總面積675.6平方公里。2009年末總人口45.92萬，其中城市人口31.17萬，城市化率達到了67.88%，中心城區建成區面積37平方公里。

2.數據來源。選取伊寧市近郊塔什庫瑞克鄉、漢濱鄉及巴顏岱鎮作為調查點，有意識的選取農戶進行問卷調查。共發放問卷100份，回收問卷84份，問卷有效率為84%。

3.內容與方法。問卷涉及兩塊內容，第一部分是農戶基本情況，包括性別、年齡、文化程度等八個方面，第二部分是關于征地拆遷安置情況的調查，包括農戶征地拆遷意愿、對政府征地拆遷安置政策及程序評價等方面的內容。在調查的過程中，主要采取發放問卷及訪談的方式。

二、伊寧市征地拆遷安置補償基本情況

1.征地拆遷現狀。2010年，伊寧市計劃征收征用土地13 158.1畝。截至2010年7月，已征收土地占72.08%。計劃拆遷總戶數345戶，其中拆遷集體土地的259戶，占計劃拆遷戶的72.18%。截至2010年7月12日，已簽訂合同的占計劃拆遷的45.22%，其中涉及拆遷集體所有的房屋130戶，占83.33%。

2.征拆安置補償方式。伊寧市征收集體土地上的房屋拆遷安置補償方式主要實行貨幣補償和產權調換的兩種方式，被拆遷人可在兩者之間選擇其一。具體情況如下：（1）房屋附屬物（指房屋用地范圍內除房屋以外的其他建筑物、構筑物和其他有價值的附著物以及配套的各類管線、設備等）的補償，一律采用貨幣方式補償。（2）對集體土地上的房屋拆遷實行貨幣補償的，按照伊寧市政府頒布的當年或上一年度的房屋市場重置建造價給予補償。（3）集體土地上房屋拆遷實行產權調換的，被拆遷人可選擇伊寧市人民政府統一建設的農牧民安居房或保障性住房進行房屋產權調換。按被拆（搬）遷正房實際建筑面積的1∶1.2的范圍內，以安居房或保障性住房進行調換，具體調換方式如下：1）按1∶1.2比例調換安居房或保障性住房，面積不足80平方米的，按80平方米調換。2）按1∶1.2比例調換安居房或保障性住房，面積超過200平方米的，按200平方米給予調換。對原房屋超出調換比例建筑面積部分按照當年或上一年度的房屋市場重置建造價格給予補償。

三、被征拆農戶的調查分析

1.被拆遷戶基本情況。此次調研被訪者男女性別比例為13∶8；漢族與少數民族族別比例為71∶13；年齡30歲以下的占31%，30～49歲的占51.2%，50歲及以上的占17.9%；被訪者文化程度高中及其以上的占50%，初中學歷的占31%，小學及其以下的占19%；平均每戶4.3人；被拆遷戶房屋土木、磚木與磚混結構比為15∶35∶14；家庭人均收入2 000元以下的占29.8%，2 000元～5 000元的占40.5%，5 000元～10 000元的占22.6%，10 000元以上的占7.1%。

2.被征地拆遷農戶意愿分析。調查問卷顯示，40.5%的農戶愿意房屋征收拆遷，59.5%的農戶不愿意房屋被征收拆遷。不愿意拆遷的原因主要表現在補償標準、補償方案、安置地點等方面，其中：認為補償方案不合理的占19.1%，補償標準過低的占23.5%。

3.對征地拆遷安置補償程序及實施的滿意度。（1）對征地拆遷安置補償法律法規的主觀認識。關于“您對伊寧市征地拆遷的安置補償政策的了解情況”統計中，沒有農戶表示完全了解，9.5%的居民基本了解，66.7%的農戶了解一點，23.8%的農戶完全不了解。關于“您是否看過伊寧市相關的征地拆遷安置補償文件規定”調查時，有92.7%的農戶選擇沒有。（2）對征地拆遷安置補償政策及實施程序的評價。對于“您對政府的征地拆遷安置補償政策及程序滿意嗎”調查時，1.2%的農戶表示滿意，63.1%的農戶表示一般，33.3%的農戶表示不滿意，2.4%的農戶表示很不滿意。對于“您對自家的征地拆遷安置補償總體感覺”調查時，有2.3%的農戶感覺很滿意，15.6%的農戶感覺較滿意，43.1%的農戶表示一般，21.7%的農戶表示不太滿意，17.3%的農戶表示很不滿意。

4.拆遷的顧慮。在“您在征地拆遷安置中最關心的問題”調查時，房屋拆遷的賠償的占30.8%，房屋確權占24.5%，就業問題占22.1%，醫療和養老占18.8%。

四、存在的問題及原因分析

問卷在調查農戶拆遷意愿時，有3/5的農戶不愿意拆（搬）遷，補償標準低、方案不合理、安置地點以及就業問題是主要原因。在對征地拆遷的安置補償政策的了解情況調查時，1/4的農戶完全不了解，9/10的農戶沒有看到過相關的安置補償文件規定。在對政府的征地拆遷安置補償政策及程序滿意調查時，63.1%的農戶表示一般，33.3%的農戶表示不滿意。通過問卷中的問題“您在征地拆遷中最關心的問題”的統計，發現房屋的拆遷賠償、安置房的確權、就業問題是農戶比較關心的問題。通過訪談調查了解，在整個征地拆遷過程中，真正拒不搬遷的釘子戶并不多，大多數農戶只是選擇適合自己的合理可行的安置補償方案，因此政府采取強行拆遷的現象很少。

農戶拆遷意愿調查時，3/5農戶認為“拆遷補償標準偏低”，這在中國土地征收拆遷中具有一定的普遍性，這是由于集體土地上農戶房屋拆遷管理政策幾乎為零所造成的。目前中國正面臨新《國有土地上房屋征收與補償條例》征求意見中，而集體土地上房屋征收拆遷管理的政策幾乎為零。雖然依據現行的規定，農村房屋拆遷屬于征地拆遷范疇，主要適用《土地管理法》，但《土地管理法》并未明確將農戶房屋從土地征收中分離出來，而將其定義在“地上附著物”中。伊寧市雖然嚴格按照《新疆維吾爾自治區實施土地管理法辦法》的規定，參考新計價字[2001]500號文件、新國土資發[2009]131號《自治區重點建設項目征地拆遷補償標準》，制訂了伊政辦[2010]188號《伊寧市城鄉房屋拆（搬）遷安置管理辦法（試行）》，對被征地拆遷農戶進行安置補償，但在采用貨幣補償時只對房屋及其附屬物按照市場重置價給予一定補償，沒有體現對房屋底下的土地權益、以及農民后續生活的安置補償，所以一定程度上農戶認為“拆遷安置補償標準偏低”。

五、結論與思考

伊寧市被征拆農戶的安置補償主要采取貨幣補償和產權調換這兩種方式。多數被拆遷人選擇產權調換這種方式，因為政府鼓勵這種方式，并給予按產權調整后的安居房或住房實際建筑面積每平方米150元的補助。

針對拆遷安置補償標準偏低，被征地拆遷農戶整體滿意度不高的問題，建議政府層面從以下幾點做起：（1）嚴格界定公共利益，以公共利益為前提，合理實施土地征用行為，加強對土地使用的監管，進一步建立健全征地拆遷補償安置的法律和法規。建議國家盡快出臺《農村房屋拆遷管理條例》，政府應按照科學補償原則，給予被征拆人合理補償，規范因征地所引發的農村房屋拆遷相關問題。（2）做好土地報批和房屋評估、測量等基礎性工作。土地報批是依法用地的前提。所有在建項目，都要依法辦理各種項目立項、報批手續，要超前謀劃，科學調度，確保依法用地。房屋評估、測量等業務工作是基礎性工作，要依法依規，按方案操作，精心細致，科學嚴謹，為征地拆遷工作順利實施提供扎實的基礎保障。（3）亮化征地拆遷整個過程，對被征拆農戶發放征地拆遷安置補償相關文件，使被拆遷人充分了解政府的做法，提高征地拆遷透明度。（4）健全征地拆遷安置補償機制，建立完善對失地農民重新就業培訓的機制。完善失地農民的社會保障體系，例如，建立最低生活保障機制、就業創業優惠機制、養老醫療保險機制和資金籌措管理機制等。

參考文獻：

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[3]袁凌云.征地拆遷工作需要把握的幾個問題[J].理論導報，2010，(3)：42.

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關鍵詞：城市房屋拆遷     拆遷矛盾    相應對策。

自70年代末期起，中國房地產業突破了理論與實驗進入了較為理性的平和發展之后，也隨著中國經濟飛速發展而崛起，自2003年至今進入了發展高峰。隨著經濟的飛速發展，城市形象建設也逐漸被重視。城市拆遷問題，成為我國目前比較重視的城市問題。妥善安排城市拆遷工作，也是我國城市建設發展的重要紐帶。

一、城市拆遷中的主要問題。

1、城市拆遷中的利益沖突。

城市拆遷中，雙方的利益沖突矛盾斗爭最為激烈。我國各大城市拆遷工作中，都面臨拆遷賠償安排中，雙方對彼此利益分配不滿，未能和諧調節，從而引發經濟糾紛的實例。經濟利益分配未滿足被拆遷方的條件，基本上拆遷工作就很難繼續進行下去了。拆遷方與被拆遷方，各自立場不同，若雙方不能達成合作協議，拆遷方市場不能及時拓展，被拆遷方無法獲得利益，雙方均有損失，影響甚遠。甚至雙方會將矛盾擴大，引發法律糾紛。

2、城市拆遷中政府相關部門分工不明確。

城市拆遷工作中，政府各相關部分部門分工不明確，各項拆遷手續、拆遷證明無法及時到位；拆遷賠償條款不明確、不公開。使得部分拆遷方無法在計劃時期內解決拆遷工作，影響市場開拓進程，帶來部分損失。同時也使得被拆遷方無法明確自己應得的賠償金額、房屋；易導致不必要的誤會，引發民事糾紛。

3、城市拆遷中賠償不公所引發的糾紛。

往往城市拆遷過程中，被拆遷方處于較為弱勢的一方。拆遷方難免會忽視部分被拆遷方的某些賠償要求及附加條款，引發不公賠償的產生。后期未及時協商，導致被拆遷方做出過激行為來拖延拆遷工作進行，甚至引發社會強度關注。

二、城市拆遷矛盾的相應對策。

1、拆遷方做出相應的賠償措施。

在城市拆遷矛盾中，比較常見的都屬于被拆遷方對于拆遷方所賠償的不滿而引發的矛盾。一般情況下，拆遷方只要做出相應的房屋賠償、部分的經濟賠償就可以與被拆遷方達成協議，解決問題的。而實際工作中，往往工作的展開比較困難，多戶被拆遷戶的賠償也讓拆遷方承載著較大的經濟壓力，從而導致工作中出現些許紕漏。致使拆遷雙方未達成利益賠償共識，引發利益矛盾。拆遷方最好在拆遷工作做，做好統計工作、協商工作、賠償內容的詳細分析。從而減少矛盾的產生，加速市場拓展的工作。

2、相關賠償法則的公開。

現今我國正在高度關注城市拆遷工作，相關法律法規也相繼出臺，只是尚未完善。詳細具體的相關賠償標準內容尚未完善。《城市拆遷管理條例中》表明：貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。由于國家并沒有給予詳細的賠償規定，被拆遷方無法獲知自己的應得賠償，故矛盾也較多。

3、設立拆遷矛盾協調的相關中介部門。

在城市拆遷工作中，拆遷雙方所引發的矛盾的時候，此時雙方無法繼續協商洽談。此時就若出現一個中間部門進行調節洽談工作，平復雙緒，致使雙方能在較為理智的情況下提出自己的拆遷要求，使得工作正常進行。調節部門的產生，使得拆遷工作在進行的過程中，矛盾不會急劇加增，過激抵制行為也會得到相應的控制減少，拆遷工作的進行也相對容易進行些。拆遷過程中所產生的矛盾也較為平和些，解決矛盾也較為容易。

4、政府相關部門工作分工明確化。

城市拆遷工作中需至各個相關部門辦理相關手續，部分手續在辦理過程中相對而言較為緩慢繁瑣。由于部分部門無法得到相關答復，致使部分工作無法進行，影響開工進程，無法達到預期市場拓展目標，造成部分經濟損失。部分被拆遷方對自己的利益賠償不滿、對拆遷賠償無法得知相關詳細內容，無法找到相關部門解決問題。如若有良好的政府部分分工，各項拆遷工作的進行也就稍微比較容易進行。

三、城市拆遷工作過程中問題矛盾的原因分析。

1、拆遷賠償相關制度的不明確。

現今我國的《城市房屋拆遷管理條例》具體相關賠償經濟利益細則的規定不是很明確。致使我國城市拆遷賠償工作落差較大，被拆遷方不明確自己應得的賠償具體價值，以及拆遷方對賠償的價值沒有達到被賠償方的期望值，以至于彼此雙方在進行協調時，容易發生部分誤解，從而引發矛盾的

產生。

2、拆遷方的不公賠償。

由于被拆遷方現今處于較為弱勢的狀態，許多被拆遷方家庭收入較低，生活壓力較大，社會地位較低。而拆遷方往往社會影響力較大，在進行拆遷工作的同時往往會動用部分社會資源，來推動自己工作進度。這方面便致使被拆遷方承載的壓力更大，很容易妥協部分不公賠償條款。而部分被拆遷方會因為壓力太大，進行部分過激的抵抗行為，導致矛盾最大化，產生不良后果，造成不良社會影響。

四、結束語。

關于城市拆遷中所產生的各種問題矛盾及糾紛，都有相應的解決辦法對策。城市拆遷工作中的問題，需在工作實踐中不斷需求正確的解決方式，需要政府各個相關部門積極配合、明確分工、制度透明。

隨著我國的房地產業的高速發展，城市拆遷問題矛盾解決也成為了我國不可回避的一大重要問題。本文的以上觀點對該問題及問題產生的原因進行了詳細的分析，也相應提出了部分解決觀點。

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第一條為了規范征收集體所有土地房屋拆遷工作，保護被拆遷人的合法權益，保障城鄉建設順利進行，根據《中華人民共和國土地管理法》和其他有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條在本市行政區域內因征收集體所有土地而拆遷房屋及其附屬設施,并對被拆遷人進行補償、安置的，適用本條例。

第三條集體所有土地房屋拆遷，應當遵循依法管理、合理補償、妥善安置的原則，并符合土地利用總體規劃、城市規劃、村莊和集鎮規劃，有利于土地集約和節約利用。

第四條本條例所稱的拆遷人是指各縣（市）、區人民政府設立或者指定的實施集體所有土地房屋拆遷工作的機構。

本條例所稱的被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬設施的所有權人。

第五條市土地行政管理部門主管全市集體所有土地房屋拆遷管理和監督工作，各縣（市）、區土地行政管理部門負責本行政區域內集體所有土地房屋拆遷管理和監督工作。

市和縣（市）、區建設、發展與改革、規劃、農業、公安、工商、勞動保障、民政等行政管理部門，應當按照各自職責，協同做好集體所有土地房屋拆遷管理工作。

第六條市和縣（市）、區人民政府應當依照本條例規定的職責，做好本行政區域內的集體所有土地房屋拆遷管理工作。

被拆遷房屋所在地的鄉（鎮）人民政府、街道辦事處，應當協助做好集體所有土地房屋的拆遷工作。

第二章拆遷管理

第七條市和縣（市）、區人民政府應當依據土地利用年度計劃制定本行政區域內的集體所有土地房屋拆遷計劃，合理控制拆遷規模。

第八條集體所有土地征收方案經依法批準并公告后，市和縣（市）、區人民政府及有關部門在拆遷范圍內不得辦理房屋新建、擴建、改建審批手續，不得辦理房屋和土地用途變更手續。

在拆遷范圍內有下列情形的，房屋拆遷時不作為補償安置的依據：

（一）辦理入戶和分戶，但因出生、婚姻、軍人退伍、大中專學生畢業、刑滿釋放和解除勞動教養等原因確需辦理入戶和分戶的除外；

（二）轉移房屋所有權和宅基地使用權。

第九條拆遷人應當依據依法批準的集體所有土地征收方案、拆遷規劃紅線圖和本條例有關規定，制定集體所有土地房屋拆遷實施方案，經縣（市）、區土地行政管理部門審核后報本級人民政府批準。

集體所有土地房屋拆遷實施方案的內容應當包括：拆遷范圍、補償安置的對象和條件、不予補償安置的情形、補償安置的方式和標準、補償安置資金預算和落實、安置用房和遷建用地的安排、搬遷期限等。

前款規定的補償安置資金應當根據資金預算專戶確認、儲存，安置用房和遷建用地可以折價計入，任何單位和個人不得挪用。土地行政管理部門應當加強對補償安置資金使用的監督。

第十條土地行政管理部門在審核集體所有土地房屋拆遷實施方案時，應當公開告知被拆遷人和其他利害關系人有要求聽證的權利,但在集體所有土地征收方案批準前已經對房屋拆遷實施方案聽證的除外。被拆遷人和其他利害關系人申請聽證的，土地行政管理部門應當及時組織聽證。

第十一條土地行政管理部門應當在集體所有土地房屋拆遷實施方案批準之日起五日內拆遷公告，公布建設項目名稱、拆遷人、拆遷范圍、補償安置的方式和標準、搬遷期限、救濟途徑等事項。

拆遷人應當向被拆遷人公布拆遷補償安置的具體方案，并做好宣傳、解釋工作。

第十二條拆遷人變更拆遷范圍的，應當重新辦理集體所有土地房屋拆遷實施方案審核和批準手續；終止拆遷項目的，應當辦理注銷手續并由土地行政管理部門公告。

第十三條拆遷人拆遷集體所有土地房屋，可以自行實施拆遷，也可以委托具有相應拆遷能力的其他組織實施拆遷。

第十四條拆遷人與被拆遷人應當根據本條例規定簽訂拆遷補償安置協議。協議應當載明補償標準和金額及其支付期限、安置方式、安置用房地點和面積、安置用房交付期限、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、搬家補助費和臨時安置補助費、違約責任以及當事人認為需要訂立的其他條款。

拆遷補償安置協議示范文本由市土地行政管理部門統一監制，并報市人民政府備案。

第十五條拆遷補償安置協議簽訂后，一方當事人不履行協議的，另一方當事人可以依照約定向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院提訟。

第十六條拆遷人和被拆遷人在拆遷公告確定的搬遷期限內經協商達不成拆遷補償安置協議的，可以向所在地的縣（市）、區人民政府申請裁決。裁決機關應當自受理裁決申請之日起三十日內依法作出書面裁決。

當事人對裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。當事人逾期拒不履行裁決確定的義務，又不申請行政復議或提起行政訴訟的，作出裁決的機關可以申請人民法院強制執行。

實施強制執行前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機構辦理證據保全。

第十七條拆遷有所有權糾紛或因其他原因產權不明的房屋，在拆遷公告確定的搬遷期限內未能解決糾紛或確認產權的，由拆遷人提出補償安置方案，報縣（市）、區土地行政管理部門批準后依法實施拆遷。拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機構辦理證據保全。

第十八條除人民法院依法強制執行以外，任何單位和個人不得強行拆除被拆遷人的房屋。

第十九條土地行政管理部門應當建立和健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。

土地行政管理部門應當建立信息公開制度，將土地征收的批準文件、房屋拆遷實施方案的有關情況等予以公開，并接受公眾查詢。

第二十條土地行政理管部門應當建立拆遷管理舉報制度，公開舉報電話、來信來訪地址和其他聯系方式。收到舉報后，應當落實專人負責處理，并將處理結果及時告知舉報人。

第三章補償安置一般規定

第二十一條拆遷人應當根據被拆遷房屋的用途對被拆遷人按照本條例的規定給予補償安置。

本條例所稱的住宅用房是指依法取得的用于生活起居的房屋。

本條例所稱的非住宅用房是指依法取得的除住宅用房及其附屬設施以外的房屋。

本條例所稱的附屬設施是指住宅用房附屬的經認定合法的畜舍、門斗及建于宅基地以外的廁所等設施。

未經縣級以上規劃或土地行政管理部門批準改變房屋用途的，拆遷時按原房屋用途認定。

第二十二條拆遷范圍內未取得合法的集體建設用地土地使用權證或者房屋權屬來源證明文件的建筑和超過批準期限的臨時建筑，使用人必須在拆遷公告規定的搬遷期限內自行拆除，不予補償。逾期未拆除的，依法。

拆遷未超過使用期限的臨時建筑，按重置價格結合剩余使用期限給予適當補償。

第二十三條被拆遷房屋的可補償安置面積，按照被拆遷人提供的合法的集體建設用地土地使用權證或房屋權屬來源證明文件記載的建筑面積計算。被拆遷人因正當原因確實無法提供集體建設用地土地使用權證或房屋權屬來源證明文件，以及集體建設用地土地使用權證或房屋權屬來源證明文件未記載房屋建筑面積的，按照土地、規劃等行政管理部門依法認定的建筑面積計算可補償安置面積。

第二十四條拆遷房屋需要價格評估的，土地行政管理部門應當將拆遷補償評估項目向社會公告，并在拆遷人和被拆遷人的公開監督下從報名的具有法定資格的房地產評估機構中隨機產生一家評估機構。拆遷人應當與評估機構簽訂委托評估協議，評估所需費用由拆遷人承擔。

評估價格應當公示。房地產評估機構應當將被拆遷人的姓名、評估因素、評估依據、評估價格等主要情況在拆遷范圍內公示，接受社會監督。公示時間不得少于十日。

被拆遷房屋價格評估的具體辦法由市人民政府另行制定。

第二十五條拆遷人提供的安置用房和安置過渡用房應當符合國家和省規定的有關設計規范要求和工程質量標準，并按有關規定驗收合格。

第四章住宅用房補償安置

第二十六條住宅用房的拆遷補償安置，可以實行調產安置，也可以實行貨幣安置，對符合市和縣（市）、區人民政府規定條件的被拆遷人，還可以實行遷建安置。被拆遷人有權選擇具體的補償安置方式。

調產安置是指由拆遷人提供住宅用房作為產權調換，安置被拆遷人。

貨幣安置是指由拆遷人提供相應的補償資金，被拆遷人自行選購安置用房。

遷建安置是指由拆遷人提供遷建用地和費用，被拆遷人自行建造安置用房。

調產安置和遷建安置地點的確定必須符合土地利用總體規劃、城市規劃、村莊和集鎮規劃的要求。

第二十七條拆遷住宅用房，應當以集體建設用地土地使用權證或房屋權屬來源證明文件記載的事項作為安置計戶依據，拆遷時符合市和縣（市）、區宅基地管理辦法規定的分戶條件的，可以作為安置計戶依據。

被拆遷住房的安置人口按照被拆遷人家庭具有常住戶口且實際居住的人口確定。雖有常住戶口，但系寄居、寄養、寄讀的人員，不計入安置人口。

被拆遷人家庭成員雖無常住戶口但屬下列情形之一的人員，可計入安置人口：

（一）原常住戶口在拆遷地的符合規定的現役軍人；

（二）原常住戶口在拆遷地的大中專院校在校學生；

（三）原常住戶口在拆遷地的勞動教養、監獄服刑人員；

（四）符合法律、法規規定以及市和縣（市）、區人民政府規定情形的其他人員。

第二十八條被拆遷人選擇調產安置或貨幣安置的，其住宅用房的可安置面積，按照本條例第二十三條的有關規定確定，但每戶最高不超過建筑面積二百五十平方米；對于符合宅基地申請條件但因未取得宅基地建房或者已建住宅用房建筑面積低于可申請建房建筑面積等原因而造成住房困難的村民，按每戶人均不少于三十平方米建筑面積（以下簡稱低限安置標準）確定可安置面積。

低限安置標準的具體標準和操作規程由市和縣（市）、區人民政府根據當地實際制定和公布。

第二十九條被拆遷人在拆遷范圍內有多處集體所有土地住宅用房的，應當合并計算其住宅用房建筑面積。

被拆遷人在拆遷范圍外另有集體所有土地住宅用房的，在適用低限安置標準時，應當合并計算其住宅用房建筑面積。

被拆遷人在拆遷前合法取得宅基地建造住宅用房，但未按規定拆除原有宅基地住宅用房的，其原有宅基地住宅用房不予補償安置，并應當在規定的期限內自行拆除。未在規定的期限內自行拆除的，依法。

第三十條被拆遷人選擇調產安置的，其補償安置適用下列規定：

（一）安置用房按基本造價，被拆遷房屋按重置價格結合成新，結算差價；

（二）被拆遷房屋建筑面積超過可安置面積的部分，按重置價格結合成新再增加不超過百分之三百的比例給予補償；適用低限安置標準的被拆遷人，其被拆遷房屋建筑面積按照低限安置標準計算；

（三）實際安置用房建筑面積低于可安置面積的部分，按照拆遷公告時被拆遷房屋所在地段與安置用房同類房屋等級的商品住宅的平均價格扣除基本造價結算；

（四）實際安置用房建筑面積超過可安置面積的部分，按照安置用房交付時所在地段同類房屋等級的商品住宅的平均價格結算。

第三十一條被拆遷人選擇貨幣安置的，其補償安置適用下列規定：

（一）住宅用房可安置面積的補償資金，按照拆遷公告時被拆遷房屋所在地段與安置用房同類房屋等級的商品住宅的平均價格扣除基本造價確定；

（二）被拆遷房屋按重置價格結合成新予以補償；被拆遷房屋建筑面積超過可安置面積的部分，按重置價格結合成新再增加不超過百分之三百的比例給予補償；適用低限安置標準的被拆遷人，其被拆遷房屋建筑面積按照低限安置標準計算；

（三）拆遷人按照本款第（一）、（二）項補償金額再增加一定比例的拆遷補償資金。

拆遷人應當在與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議后三十日內將貨幣補償資金交付被拆遷人。

第三十二條被拆遷人選擇遷建安置的，其補償安置適用下列規定：

（一）拆遷人根據村莊和集鎮規劃以及市和縣（市）、區宅基地管理辦法的規定，提供遷建安置用地；

（二）拆遷人負責遷建用地的通水、通電、通路和場地平整，或者支付相應的建設費用；

（三）被拆遷人按有關規定辦理遷建用地手續和建房審批手續，拆遷人應當予以協助；

（四）被拆遷房屋按重置價格予以補償。

第三十三條被拆遷住宅用房的附屬設施，不作為住宅用房安置依據，由拆遷人給予相應補償。

拆遷人應當對被拆遷住宅用房的裝飾費用予以補償。

第三十四條對利用自有合法住宅用房從事生產經營活動并持有工商營業執照的，拆遷人除按照本章的規定予以補償安置外，還應當適當補償停產、停業的經濟損失。具體補償標準由市和縣（市）、區人民政府另行制定。

第三十五條拆遷住宅用房，被拆遷人選擇調產安置或遷建安置且需要臨時過渡的，拆遷協議中應當明確過渡期限和過渡方式，并由拆遷人提供過渡用房或臨時過渡補貼費。協議約定的過渡期限不得超過兩年。被拆遷人有權選擇過渡方式，拆遷人不得強迫或者拒絕。

拆遷人超過協議規定的過渡期限未提供安置用房或遷建用地的，除繼續提供過渡用房或臨時過渡補貼費外，還應當自逾期之月起另行支付臨時過渡補貼費。

第三十六條拆遷人應當支付被拆遷人搬家補貼費；實行調產安置或遷建安置且需要臨時過渡的，拆遷人應當支付雙倍的搬家補貼費。

第三十七條被拆遷人應當在規定的搬遷期限內完成搬遷；提前搬遷的，拆遷人應當給予適當的獎勵。

第五章非住宅用房補償安置

第三十八條拆遷非住宅用房，對被拆遷人應當實行貨幣安置；符合土地利用總體規劃、村莊和集鎮規劃以及市和縣（市）、區人民政府規定的其他條件的，也可以實行遷建安置。

第三十九條對被拆遷人實行貨幣安置的，依照本條例第二十三條規定確定被拆遷房屋補償安置面積，并按當地房地產市場評估價格給予補償。

第四十條對被拆遷人實行遷建安置的，適用下列規定：

（一）拆遷人應當根據市和縣（市）、區人民政府的規定，結合被拆遷房屋的補償安置面積，提供遷建安置用地；

（二）拆遷人負責遷建用地的通水、通電、通路和場地平整，或者支付相應的建設費用；

（三）被拆遷人按有關規定辦理遷建用地手續和建房審批手續，拆遷人應當予以協助；

（四）被拆遷房屋按重置價格予以補償。

第四十一條拆遷非住宅房屋造成被拆遷人停產、停業以及搬遷、過渡的，拆遷人應當根據被拆遷房屋的建筑面積，結合被拆遷房屋的用途、地段、經營狀況等因素支付一次性經濟補貼費。

對被拆遷房屋中無法恢復使用的電梯、空調、通訊設備等重大設施設備以及被拆遷房屋的裝飾費用，在評估機構按照重置價格結合成新進行評估后予以補償。

第四十二條拆遷學校、醫院、宗教場所、軍事設施、文物古跡等非住宅用房的，其拆遷安置補償應當按照有關法律、法規的規定辦理。

第六章法律責任

第四十三條拆遷人違反本條例規定，有下列情形之一的，由土地行政管理部門責令停止拆遷，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，由有關部門依法給予行政處分；造成被拆遷人損失的，依法承擔賠償責任：

（一）拆遷實施方案未經審核和批準而實施拆遷的；

（二）未按拆遷實施方案確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；

（三）未按規定與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議且未經依法裁決進行拆遷的。

第四十四條拆遷人違反本條例規定，有下列情形之一的，由土地行政管理部門責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，由有關部門依法給予行政處分；造成被拆遷人損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）未按時將拆遷補償安置資金及其他補償資金交付被拆遷人的；

（二）將拆遷補償安置資金挪作他用的；

（三）提供的安置用房和安置過渡用房不符合國家和省規定的設計規范要求和工程質量標準，或者未按有關規定驗收合格的；

（四）提供的安置用房因拆遷人的原因不能按期辦理房屋所有權證和土地使用權證的；

（五）提供的遷建用地未取得合法批準文件的；

（六）偽造、涂改或者不向被拆遷人提供規定的拆遷補償安置協議文本的。

第四十五條房地產評估機構與拆遷當事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的房地產市場評估價格的，評估結果無效，由土地行政管理部門重新組織評估；對另一方當事人造成損失的，房地產評估機構應當依法承擔賠償責任，并由有關行政管理部門對房地產評估機構和有關責任人員依法給予行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十六條被拆遷人弄虛作假，偽造、涂改被拆遷房屋有效權屬證明文件的，由土地行政管理部門給予警告，責令限期改正；構成違反治安管理行為的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》的規定予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

阻礙國家工作人員依法執行拆遷公務的，由公安、司法機關依法予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十七條土地行政管理部門和其他有關行政管理部門及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；給被拆遷人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）未按規定拆遷公告的；

（二）對違反本條例規定的拆遷實施方案予以核準的；

（三）未按規定告知被拆遷人和其他利害關系人申請聽證權利的；

（四）對被拆遷人的舉報拒不受理和不依法處理的；

（五）有其他、、行為的。

第七章附則

第四十八條本條例中拆遷住宅用房再增加補償資金的具體比例、臨時過渡補貼費、搬家補貼費、裝飾補償費和拆遷非住宅用房的一次性經濟補貼費的標準和計發辦法，由市和縣（市）、區人民政府另行規定。

第四十九條海曙區、江東區、江北區以及大榭開發區、高新技術產業園區、東錢湖旅游度假區的房屋基本造價、重置價格、商品住宅平均價格由市價格行政主管部門會同市土地、房產行政主管部門測定公布。其他縣（市）、區的房屋基本造價、重置價格、商品住宅平均價格，由當地價格行政主管部門會同土地、房產行政主管部門測定公布，報市價格、土地、房產行政主管部門備案。

第五十條征用集體所有土地以及因公益建設、農村村莊整治、土地整理等占用集體所有土地涉及房屋拆遷的，其房屋拆遷補償安置可參照本條例的有關規定執行。