企業(yè)委托管理合同精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇企業(yè)委托管理合同范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：　國際酒店管理集團(tuán)；中國高星級酒店業(yè)主；委托管理

1　引言

近年來，由于中國高星級酒店國際化進(jìn)程的加速，以及國際酒店管理集團(tuán)對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ年P(guān)注，促使大量國際酒店管理集團(tuán)進(jìn)入中國，其中絕大部分都采用了委托管理方式快速進(jìn)入中國市場。伴隨著國際酒店管理集團(tuán)的迅速擴(kuò)張，高昂的管理費(fèi)用與低下的投資回報已成為中國酒店業(yè)主與國際酒店管理集團(tuán)管理方關(guān)系緊張的導(dǎo)火索，甚至導(dǎo)致管理合同的終止。本文重點(diǎn)研究我國高星級酒店業(yè)主與國際酒店管理集團(tuán)的委托管理關(guān)系現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上，提出影響我國高星級酒店業(yè)主與管理方關(guān)系的關(guān)鍵因素與相應(yīng)對策，以期為改善委托管理下我國高星級酒店業(yè)主與國際酒店管理集團(tuán)的合作關(guān)系提供一定的借鑒。

2　文獻(xiàn)綜述

委托管理模式發(fā)源于美國，現(xiàn)已成為國際酒店管理集團(tuán)拓展海外業(yè)務(wù)的重要途徑。1988年美國康奈爾大學(xué)James教授首次闡述了委托管理模式下酒店管理合同的相關(guān)概念、運(yùn)作特點(diǎn)、談判要點(diǎn)和合同條款。此后，國外學(xué)者進(jìn)行了以管理合同為關(guān)注點(diǎn)的酒店業(yè)主與管理方關(guān)系的相關(guān)研究。

第一，酒店管理合同契約條款的相關(guān)研究。酒店管理合同是雙方建立合作關(guān)系的法律前提。James(1988a，1988b)認(rèn)為隨著酒店業(yè)主談判能力的增強(qiáng)，業(yè)主得以更多地介入酒店運(yùn)營，在管理合同期限長短、績效考核標(biāo)準(zhǔn)的制定及合作終止條款設(shè)置等方面都掌握了更多的發(fā)言權(quán)。James(1997)指出酒店管理合同的變化趨向?qū)I(yè)主有益。Howard(1998)指出，管理合同不僅會影響酒店管理目標(biāo)的實現(xiàn)，還會影響酒店組織架構(gòu)的安排以及業(yè)主和管理方的關(guān)系。Karen(1999)指出合理平衡雙方利益的酒店管理合同才是實現(xiàn)業(yè)主與管理方良性互動和酒店長期經(jīng)營目標(biāo)的重要保證。James(2009)詳細(xì)闡述了管理合同條款的十二個改變。Richard,(2010)通過對2009年各酒店集團(tuán)委托管理收益的比較分析，以及金融危機(jī)對酒店管理合同條款影響的研究，預(yù)測了業(yè)主與管理方未來五到七年的合作趨勢。

第二，對委托管理模式下酒店業(yè)主與管理方矛盾糾紛處理實例的研究。Michael(1994)指出溝通協(xié)商和內(nèi)部調(diào)解是酒店業(yè)主與管理方處理矛盾糾紛的主要選擇，而一旦溝通破裂、協(xié)商無門時，就要依照管理合同約定的爭議解決程序提起仲裁甚至訴訟。Michael(1997)和Michael(1998)認(rèn)為酒店業(yè)主的優(yōu)勢正在加強(qiáng)，盡管管理合同中已寫明合同終止條件，但當(dāng)業(yè)主單方終止合同時，管理公司別無選擇只能離場。James和Kristi(2003)認(rèn)為無論業(yè)主與管理方在管理合同上簽署了怎樣的條款，那些法律裁決的先例才是爭議解決辦法的最終依據(jù)。William(2003)通過對法庭處理的多起管理方違背業(yè)主利益行為的判決的分析，指出管理方隱瞞業(yè)主收受回扣、同意接管與現(xiàn)管酒店存在競爭關(guān)系的酒店等行為都損害了業(yè)主利益，也為管理合同的延續(xù)埋下了隱患。

近年，國內(nèi)研究者也開始關(guān)注中國酒店委托管理中業(yè)主方與管理方的合作問題。尹真(2006)認(rèn)為酒店管理公司的經(jīng)驗對創(chuàng)造良好的業(yè)績起著重要作用。鄒益民和鮑娟(2007)指出，業(yè)主自身角色正確定位、飯店硬件匹配、合同全面合理、業(yè)主準(zhǔn)確選擇管理集團(tuán)和管理合同有效實施這五個維度都會影響委托管理成功與否。對管理方的研究主要集中于委托管理模式的研究。陳勇(2006)在對酒店管理合同發(fā)展歷程梳理的基礎(chǔ)上，指出酒店管理合同發(fā)展初期具有“將不可抗力導(dǎo)致的酒店管理公司的經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給酒店業(yè)主，以確保酒店管理公司在委托管理模式下生存和發(fā)展”的特點(diǎn)。陳勇(2007)結(jié)合新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論，探討了如何構(gòu)建酒店管理合同受托方激勵約束機(jī)制，并分析了酒店管理合同所涉及的利益相關(guān)方的職責(zé)與權(quán)限。陳勇(2008)在對國內(nèi)52家國際品牌酒店的業(yè)主代表訪談和問卷調(diào)查的基礎(chǔ)上，從酒店管理方的選擇、報酬、控制、競爭和聲譽(yù)五方面，分析了酒店管理方激勵約束現(xiàn)狀，提出業(yè)主應(yīng)由直接管理向間接管理轉(zhuǎn)變。

3　中國高星級酒店委托國際酒店管理集團(tuán)管理的發(fā)展動因

3.1我國高星級酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

3.1.1行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大

隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，星級酒店固定資產(chǎn)投資在2000至2008年間顯著增加，其中五星級和四星級酒店投資額分別增長361％和312％，居行業(yè)領(lǐng)先水平；星級酒店的數(shù)量從2001年的7358家增加到2009年的14237家，年均增速為8.7％，其中五星級酒店更是從1989年的3家、1999年的77家，迅猛發(fā)展到2009年的506家，四五星級酒店比例也由10年前的7.7％升至2009年底的17.5％，即使在經(jīng)濟(jì)不景氣的09年，高星級酒店仍然維持了20％的增長率。

3.1.2國際品牌增量明顯

國際酒店管理集團(tuán)管理的高星級酒店數(shù)量逐年增多。1982年北京建國飯店引進(jìn)香港半島酒店集團(tuán)管理，拉開了國內(nèi)酒店引進(jìn)國際酒店管理公司和國際酒店品牌的序幕。2005年，洲際、希爾頓、萬豪和雅高集團(tuán)相繼出售其在歐美市場的大量酒店以騰出資金用于拓展中國市場。“僅2006年2月的一周，洲際便在中國新簽10家酒店，而喜達(dá)屋、萬豪、雅高等集團(tuán)也都對自己中國區(qū)域的負(fù)責(zé)人提出了高端酒店數(shù)量3年內(nèi)增長50％的要求”。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2010年初，已有40多家國際酒店管理集團(tuán)的70多個品牌進(jìn)入中國，共管理1000多家酒店。世界排名前十位的國際酒店管理集團(tuán)均已進(jìn)入中國市場，管理酒店480家。

3.1.3行業(yè)進(jìn)入微利時代

2009底中國旅游飯店業(yè)協(xié)會與仲量聯(lián)行集團(tuán)對全國25個城市酒店業(yè)績的問卷調(diào)查顯示：截至2009年年末，全國星級酒店平均客房出租率為57.88％，較2008年下降了0.42個百分點(diǎn)，而五星級酒店平均客房出租率更是在全國平均水平以下，僅為51.06％。平均房價方面，由于2009年初高星級為酒店應(yīng)對金融危機(jī)普遍為采取了壓縮內(nèi)部費(fèi)用等措施降低成本，甚至“降星銷售”，致使五星級酒店2009年平均房價降至622.80元，較2008年下降了10.08％。近年來高星級酒店的“投入產(chǎn)出比”僅維持在O.35左右，表現(xiàn)為高端酒店規(guī)模增長最階段恰恰為酒店經(jīng)營效益下滑最為明顯階段，行業(yè)已進(jìn)人微利時代。

3.2中國高星級酒店委托國際酒店管理集團(tuán)管理的動因

3.2.1國際酒店管理集團(tuán)的利益驅(qū)動

采用委托管理模式，國際酒店管理集團(tuán)可以達(dá)到不通過原始資本的積累而實現(xiàn)迅速擴(kuò)張的目的，因此，為了更好地把握中國市場的拓展機(jī)遇、獲得更強(qiáng)的市場 話語權(quán)，采取與背景誠信且頗具實力的大業(yè)主“捆綁”簽約的戰(zhàn)略合作模式已成為國際酒店管理集團(tuán)的首選。如：洲際酒店管理集團(tuán)與保利集團(tuán)合作管理佛山保利洲際酒店、與綠地集團(tuán)合作管理南京綠地洲際酒店；萬豪酒店管理集團(tuán)與綠地集團(tuán)建立鄭州萬豪酒店、與富力地產(chǎn)集團(tuán)建立北京富力萬麗酒店。此外，國際酒店管理集團(tuán)還通過建立中國區(qū)客戶服務(wù)中心，控制旗下各酒店的客源輸送，并以此獲得可觀的渠道費(fèi)用和訂房傭金，這些財務(wù)報表中顯示為銷售費(fèi)用的收益，往往不為業(yè)主察覺，卻正逐漸成為國際酒店管理集團(tuán)商業(yè)盈利的中心。

3.2.2業(yè)主實現(xiàn)投資目標(biāo)的利益驅(qū)動

近年來，大量有實力的地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進(jìn)入酒店領(lǐng)域，如萬達(dá)、泰達(dá)、恒大、綠地等公司，委托國際酒店管理集團(tuán)管理能為其帶來“最大化的綜合價值”。一是公關(guān)活動平臺。通過高星級酒店來展現(xiàn)企業(yè)的品牌、形象、實力和企業(yè)文化。二是穩(wěn)定的現(xiàn)金流。雖然酒店的經(jīng)營毛利潤只有35％左右，卻可以產(chǎn)生穩(wěn)定而充沛的現(xiàn)金流，保證企業(yè)信用、支付能力和經(jīng)濟(jì)實力的體現(xiàn)。三是快速培育聯(lián)動品牌。通過聘請國際品牌酒店集團(tuán)管理配套酒店提升未來土地升值空間。四是合理避稅。房產(chǎn)開發(fā)商將企業(yè)所得轉(zhuǎn)化為飯店的固定資產(chǎn)投資以減少稅款，相當(dāng)于部分酒店投資來源于政府稅收。五是獲取政府優(yōu)惠政策。很多城市對含有高星級酒店項目開發(fā)的住宅給予優(yōu)惠政策，如土地出讓“半買半送”、稅費(fèi)減免等。六是不動產(chǎn)保值增值，滿足資本市場在財務(wù)統(tǒng)計上對連續(xù)經(jīng)營收入要求的目的，同時起到增加公司市值的作用。七是建立長期資本收益。酒店屬于商業(yè)用地，原則上只要用地規(guī)范，在供應(yīng)上不受限制，因此容易獲取土地資源。因此，當(dāng)酒店項目成為地產(chǎn)開發(fā)的一部分時，業(yè)主會從綜合土地成本、政府要求、商業(yè)地產(chǎn)增值、避稅等多個角度加以考慮。

3.2.3地方政府的政策引導(dǎo)

在各地舊城改造中，規(guī)劃了很多體量巨大的城市綜合體，作為綜合體中的高星級酒店，不僅為城市提供高端商務(wù)平臺，還扮演著城市會客廳的角色。2007年，河北石家莊出臺《關(guān)于鼓勵新建五星級酒店的意見》、深圳出臺《龍崗區(qū)關(guān)于加快高星級酒店發(fā)展暫行規(guī)定》；2008年湖北鄂州出臺《關(guān)于加快發(fā)展高星級酒店業(yè)的若干意見》；2009年，包括江蘇南通、內(nèi)蒙固陽、重慶武隆、湖北大悟、海南儋州等近20個地方政府出臺了相關(guān)政策，鼓勵高星級酒店建設(shè)；2010年，福建上杭、廣東陽江、廣西貴港亦出臺相關(guān)政策加快高星級酒建設(shè)。各地政府在用地面積、土地價格、稅費(fèi)優(yōu)惠、現(xiàn)金獎勵等多方面的優(yōu)惠政策成為高星級酒店建設(shè)的重要推手。

4　中國高星級酒店委托國際酒店管理集團(tuán)管理問題分析及預(yù)防化解

4.1中國高星級酒店委托國際酒店管理集團(tuán)管理中存在的問題

酒店業(yè)主和管理方之間實際上是一種將酒店業(yè)主的有形資產(chǎn)與管理方的無形資產(chǎn)相結(jié)合的利益共同的合作方式。伴隨著高星級酒店采用委托管理模式迅速擴(kuò)張，管理方與業(yè)主矛盾也日益凸顯。

在酒店策劃籌建階段，問題主要表現(xiàn)為酒店開業(yè)前預(yù)算的制定是否嚴(yán)格執(zhí)行國際酒店管理集團(tuán)的制度與品牌標(biāo)準(zhǔn)，如證照不齊是否仍如期開業(yè)，是否聘用集團(tuán)指定的設(shè)計師，是否選擇酒店集團(tuán)推薦的設(shè)備供應(yīng)商等。

在管理合同簽署階段，問題主要集中在酒店人事安排、財務(wù)安排、資產(chǎn)安排、業(yè)績考核等四方面。首先是業(yè)主方權(quán)利的保障。如大部分酒店管理合同的區(qū)域非競爭條款中限制性區(qū)域界定模糊、限制年限過短等，致使很多酒店開業(yè)不久就面臨同一集團(tuán)旗下同品牌競爭。其次是業(yè)主方管理權(quán)限范圍的界定。以人事任免為例，業(yè)主方通常要求派駐業(yè)主代表或委任副總經(jīng)理、財務(wù)副總監(jiān)在酒店任職，以享有充分的監(jiān)督和控制權(quán)；而管理方則擔(dān)憂委派人員的雙重身份不便酒店的日常管理，甚至影響最終業(yè)績考評。再次，酒店業(yè)主有效行使權(quán)利存在障礙，如業(yè)主很難知曉年度財務(wù)預(yù)算中詳實的酒店經(jīng)營數(shù)據(jù)；業(yè)主對管理方推薦的總經(jīng)理等高層人選的工作背景等信息知曉不夠全面；物資采購方面，因?qū)I(yè)所限，對大額支出、供應(yīng)商的選擇等也存在審批難度。

在經(jīng)營管理階段，矛盾主要反映在雙方經(jīng)營理念、人員效率和集團(tuán)費(fèi)用分?jǐn)偧澳甓蓉攧?wù)預(yù)算方案編制等方面。一是關(guān)于人員效率的分歧。管理方往往指責(zé)業(yè)主派駐的高層管理人員作用不明顯且有的傾向。二是關(guān)于集團(tuán)費(fèi)用分?jǐn)偙壤姆制纾饕性诟甙旱募瘓F(tuán)海外促銷宣傳費(fèi)與營銷效果的問題、前期中央預(yù)訂系統(tǒng)投資與后期實際收益不符問題、酒店員工接受集團(tuán)培訓(xùn)的費(fèi)用和顧客忠誠計劃費(fèi)用問題等。三是在年度財務(wù)預(yù)算方案編制上的分歧。按酒店管理方的財務(wù)預(yù)算方案實施，當(dāng)達(dá)到業(yè)主設(shè)定的財務(wù)指標(biāo)時對管理方給予獎勵，這一“雙重指標(biāo)”做法目前普遍存在于外資品牌酒店。

典型的矛盾沖突案例有：南京希爾頓酒店和上海仕格維麗致酒店因經(jīng)營業(yè)績不佳分別于2006年和2009年被撤牌；雅高集團(tuán)在上海的首家精品酒店――璞邸酒店和由萬豪集團(tuán)管理的廣州天倫萬怡大酒店，因管理合同中未對業(yè)主酒店物業(yè)轉(zhuǎn)讓行為設(shè)限而導(dǎo)致管理方話語權(quán)缺失最終被撤牌；由新加坡華業(yè)集團(tuán)投資建設(shè)的蘇州吳宮喜來登和廈門索菲特大酒店，因業(yè)主發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整，于2009年先后變身為蘇州吳宮泛太平洋大酒店和廈門泛太平洋大酒店。

4.2委托管理中矛盾預(yù)防與化解

4.2.1前期策劃籌建階段

第一，科學(xué)規(guī)劃綜合體項目。開發(fā)商需慎重對待綜合體項目酒店建設(shè)的必要性以及開發(fā)時序問題；管理方要全面評估和篩選項目，同時還應(yīng)將自己的優(yōu)勢體現(xiàn)在項目總體規(guī)劃和定位能力上，找到與業(yè)主的契合點(diǎn)。第二，業(yè)主方與管理方應(yīng)緊密配合開展籌建開業(yè)工作。在策劃籌建階段，遵循“功能決定結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)決定外觀”原則進(jìn)行設(shè)計建造，并從投資和管理的角度對項目建設(shè)進(jìn)程統(tǒng)籌兼顧。第三，在籌備開業(yè)階段，雙方應(yīng)對團(tuán)隊人選嚴(yán)格把關(guān)。審慎選擇酒店總經(jīng)理，籌備團(tuán)隊的工作應(yīng)貫穿于酒店前期準(zhǔn)備及開業(yè)后的初期經(jīng)營階段。第四，高質(zhì)量的可行性研究和市場調(diào)研先行。研究報告對投資回報的測算可以幫助管理方對項目潛在的收益和風(fēng)險進(jìn)行評估，引導(dǎo)處于建設(shè)階段的酒店在相關(guān)布局和設(shè)施上進(jìn)行調(diào)整以適應(yīng)市場需求，幫助酒店管理層制定準(zhǔn)確的開業(yè)收支預(yù)算，并制定合理的定價策略及收益預(yù)測。

4.2.2中期合同簽署階段

第一，業(yè)主必須熟悉國際酒店管理集團(tuán)的管理合同。要掌握合同談判節(jié)奏，談判期太短不利于爭取有利條款，而過分拖延也會產(chǎn)生風(fēng)險。第二，業(yè)主應(yīng)從總體利益上審視管理合同。在指定供應(yīng)商方面，若業(yè)主希望自己采購且有能力自己采購，則采購權(quán)應(yīng)該歸業(yè)主所有，管理方提供協(xié)助。在合同里應(yīng)明確限制集團(tuán)同一品牌或同檔次品牌在一定地域、一定時期內(nèi)的發(fā)展。在人力成本方面，業(yè)主應(yīng)要求管理方做出人員成本占營收比例的財務(wù)測算，并在合同中寫明約束性條款。在成本劃分方面，應(yīng)明確劃分“營運(yùn)成本”和“業(yè)主成本”。在酒店運(yùn)營賬戶監(jiān)管方面，應(yīng)建立財務(wù)雙簽制度，合理監(jiān)控酒店重大合同簽署和預(yù)算外大額費(fèi)用支出；業(yè)主還要獲取對酒店年度計劃和年度預(yù)算的審批權(quán)。在對酒店高層的任命權(quán)和審批權(quán)方面，業(yè)主應(yīng)擁有委派業(yè)主 代表和酒店副職(副總經(jīng)理、財務(wù)副總監(jiān))的權(quán)力，以及對總經(jīng)理、營銷總監(jiān)和財務(wù)總監(jiān)三大關(guān)鍵崗位的審批權(quán)。第三，科學(xué)設(shè)計業(yè)績考核指標(biāo)。可在傳統(tǒng)的RevPAR和GOP兩大考核指標(biāo)基礎(chǔ)上，增加“收益指數(shù)(RGI)”考核指標(biāo)，跟蹤比較一定數(shù)量競爭酒店的RevPAR情況，判斷本酒店在競爭市場上的相對位置。此外，典型的房地產(chǎn)指標(biāo)――“物業(yè)每平方米收入(RevPSM)”對評估酒店投資回收情況及管理效率也有一定可取之處。第四，創(chuàng)新薪酬機(jī)制。要建立經(jīng)營價值與物業(yè)價值掛鉤的酒店管理方薪酬機(jī)制，將所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)融合，激勵管理方在關(guān)注經(jīng)營業(yè)績的同時，平等地關(guān)注酒店物業(yè)價值，利于降低業(yè)主為了出售酒店物業(yè)尋求終止管理合同的欲望，實現(xiàn)雙方長久穩(wěn)定的合作。第五，對酒店物業(yè)轉(zhuǎn)讓行為設(shè)限。酒店管理方應(yīng)對業(yè)主股份轉(zhuǎn)讓、重組以及酒店實物資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓設(shè)定一些條件。比如：業(yè)主有義務(wù)在交易前，促使股份或資產(chǎn)的受讓人與酒店管理方簽訂協(xié)議，確保新的業(yè)主接受原管理合同條款，使酒店管理方可以不受干擾繼續(xù)經(jīng)營酒店。

4.2.3后期經(jīng)營管理階段

第一，家具、裝置和設(shè)備(FF&E)儲備資金的提取和使用。雙方應(yīng)聚焦于如何審慎靈活使用儲備資金，既保證酒店有充足修繕資金可供使用，又兼顧業(yè)主自由支配這部分資金的意愿，避免資金的占用和閑置。第二，合理控制人力成本。要對酒店組織結(jié)構(gòu)和崗位進(jìn)行流程再造，增加管理寬度，壓縮管理層級。實施區(qū)域化集中管理措施，將收益管理、營銷和IT支持等業(yè)務(wù)整合到集團(tuán)劃定的“小區(qū)域”，起到減員增效作用。第三，建立酒店業(yè)主與管理方企業(yè)文化融合機(jī)制。在尊重彼此文脈、人脈基礎(chǔ)上，以文化整合和價值認(rèn)同為紐帶，促進(jìn)業(yè)主公司利潤導(dǎo)向的傳統(tǒng)層級文化與管理公司品牌價值導(dǎo)向的制度規(guī)范文化相融合，形成適應(yīng)酒店現(xiàn)實情況的獨(dú)特的企業(yè)文化。第四，化解預(yù)算編制爭議。酒店年度預(yù)算和資源配置的討論必須圍繞兩個主題展開：如何戰(zhàn)勝競爭對手，如何超越去年的收入。雙方討論的著眼點(diǎn)應(yīng)從成本和收入方面的討價還價轉(zhuǎn)向?qū)で蟾玫亟鉀Q問題的方法。

4.2.4重視四大相關(guān)因素

第一，聘請堅守職業(yè)道德的專業(yè)酒店咨詢?nèi)藛T。富有責(zé)任感的專業(yè)咨詢?nèi)藛T能客觀地評價項目。在酒店發(fā)展階段出具全面客觀的可行性研究報告、推薦業(yè)主代表和副職人選、協(xié)助業(yè)主進(jìn)行合同談判。在酒店業(yè)績明顯下滑時，對存在問題進(jìn)行診斷，獻(xiàn)計獻(xiàn)策。在管理公司撤牌前期，分析原因，評估終止管理合約的風(fēng)險。在更換品牌期間，輔助管理團(tuán)隊平穩(wěn)過渡和交接。第二，構(gòu)建行業(yè)協(xié)會和業(yè)主聯(lián)盟的信息分享平臺。首先，行業(yè)協(xié)會應(yīng)與旅游行政管理部門脫鉤，成為不帶行政色彩的專業(yè)社會組織，公正維護(hù)業(yè)主與管理方權(quán)益及規(guī)范酒店經(jīng)營行為。其次，行業(yè)協(xié)會應(yīng)與酒店業(yè)主聯(lián)盟共同打造一個交流經(jīng)驗、分享心得的渠道，幫助業(yè)主協(xié)調(diào)與政府、管理公司、旅行社等各方關(guān)系。第三，加強(qiáng)旅游管理部門服務(wù)功能。在政策層面建立協(xié)調(diào)機(jī)制，根據(jù)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀制定有利于引導(dǎo)不同檔次、不同特色酒店均衡發(fā)展的政策。從信息服務(wù)層面，及時采集酒店經(jīng)營數(shù)據(jù)，為投資者和酒店業(yè)主提供參考。第四，完善相關(guān)法律法規(guī)。在市場監(jiān)管方面，出臺行業(yè)準(zhǔn)入條件或公告，從源頭上控制酒店供給過剩帶來的各種不利；在職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)方面，制定酒店職業(yè)經(jīng)理人標(biāo)準(zhǔn)，建立酒店職業(yè)經(jīng)理人發(fā)展平臺；在品牌標(biāo)準(zhǔn)方面，應(yīng)就國際酒店管理集團(tuán)在中國從事委托管理提出具體的信息披露要求，向業(yè)主方提供完整的品牌標(biāo)準(zhǔn)。

5　結(jié)論

5.1本研究的結(jié)論與貢獻(xiàn)

第一，本次研究發(fā)現(xiàn)酒店管理集團(tuán)的利益驅(qū)動、業(yè)主實現(xiàn)投資目標(biāo)的利益驅(qū)動以及地方政府的政策引導(dǎo)共同驅(qū)動了中國高星級酒店委托國際酒店管理集團(tuán)管理的發(fā)展。

第二，歸納了造成業(yè)主方和管理方?jīng)_突的主要原因。在酒店策劃籌建階段，主要為酒店開業(yè)前預(yù)算的制定是否嚴(yán)格執(zhí)行國際酒店管理集團(tuán)的制度與品牌標(biāo)準(zhǔn)；在管理合同簽署階段，主要集中在酒店人事安排、財務(wù)安排、資產(chǎn)安排、業(yè)績考核等四方面；在經(jīng)營管理階段，主要反映在雙方經(jīng)營理念、人員效率和集團(tuán)費(fèi)用分?jǐn)偧澳甓蓉攧?wù)預(yù)算方案編制。

第三，良好的酒店業(yè)主與國際酒店管理集團(tuán)的委托管理關(guān)系需要旅游管理部門、行業(yè)協(xié)會和酒店衍生機(jī)構(gòu)的支持與配合(如圖1)。

本文首次將酒店業(yè)主與管理方?jīng)_突的化解對策提前到酒店策劃籌建階段，并輔以其他相關(guān)因素的考慮，使研究成果更具現(xiàn)實意義。同時，概括了理想的酒店業(yè)主與管理方關(guān)系構(gòu)建機(jī)制，期望為國際酒店管理集團(tuán)與中國酒店業(yè)主關(guān)系的處理，提供比較科學(xué)的理論支持。

篇(2)

合同簽署地點(diǎn)：________________

甲方：____________________公司

地址：________________________

法定代表人：__________________

注冊資本：____________________

營業(yè)范圍：____________________

組織形式：____________________

營業(yè)期限：____________________

企業(yè)年金基金受托管理業(yè)務(wù)資格

證書編號：________________

郵政編碼：____________________

聯(lián)系電話：____________________

乙方：_____________________銀行

地址：________________________

法定代表人：__________________

注冊資本：____________________

營業(yè)范圍：____________________

組織形式：____________________

營業(yè)期限：____________________

企業(yè)年金基金托管業(yè)務(wù)資格

證書編號：________________

郵政編碼：____________________

聯(lián)系電話：____________________

為了確保__________企業(yè)年金基金財產(chǎn)的安全，保護(hù)受益人的合法權(quán)益，根據(jù)《企業(yè)年金試行辦法》《企業(yè)年金基金管理試行辦法》《__________企業(yè)年金計劃》《__________企業(yè)年金基金受托管理合同》及其他有關(guān)規(guī)定，甲方委托乙方為__________企業(yè)年金基金的托管人，從事托管業(yè)務(wù)。

雙方同意本著真誠合作、平等自愿和誠實信用的原則，開展此項合作。

為明確甲、乙雙方在__________企業(yè)年金基金財產(chǎn)的管理、托管運(yùn)作以及相互監(jiān)督等相關(guān)事宜中的權(quán)利、義務(wù)及職責(zé)，確保受托財產(chǎn)的安全，保護(hù)雙方的合法權(quán)益，特訂立本合同。

第一章 定義和釋義

在本合同中，除上下文另有規(guī)定外，下列用語應(yīng)當(dāng)具有如下含義：

1．1 本合同：指甲方與乙方簽署的《__________企業(yè)年金基金托管合同》（合同編號：）及其附件，以及甲、乙雙方對該合同及附件作出的任何有效變更。

1．2 企業(yè)年金：指__________企業(yè)及其職工在依法參加基本養(yǎng)老保險的基礎(chǔ)上，自愿建立的社會養(yǎng)老保險制度。

篇(3)

物業(yè)管理中有著哪些法律關(guān)系

要想把物業(yè)管理工作搞好，首先應(yīng)當(dāng)理順物業(yè)管理中心的法律關(guān)系。只有理順了關(guān)系，才能夠知道臬直轄市各方面的關(guān)系。物業(yè)管理工作中幾個主要方面有：房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人、發(fā)展商、物業(yè)管理公司和其他與物業(yè)管理相關(guān)連的行業(yè)以及政府有關(guān)部門。

1、發(fā)展商早期在物業(yè)管理中的作用

發(fā)展商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關(guān)部門綜合驗收合格后，經(jīng)過房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這里的法律關(guān)系的變化是發(fā)展商由原來擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。對于一處新的住宅區(qū)，包括公寓或別墅，發(fā)展商在竣工前，一般是先期委托物業(yè)管理公司介入新建物業(yè)的管理工作。有時發(fā)展商也自己充當(dāng)物業(yè)管理的角色。不論發(fā)展商是自己來管理物業(yè)或是委托其他管理公司來管理新建的物業(yè)，都是在為新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人提供服務(wù)。對于新建物業(yè)來說，由于發(fā)生了產(chǎn)權(quán)交易行為，發(fā)展商的角色變了，位置也變了。發(fā)展商由原先對物業(yè)的擁有，變?yōu)椴糠謱ξ飿I(yè)的擁有或完全不擁有。

發(fā)展商先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)或自己自行管理物業(yè)的行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業(yè)初期，廣大新的產(chǎn)權(quán)所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業(yè)管理公司。發(fā)展商只是臨時已有的新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。這一時期物業(yè)管理公司的費(fèi)用一般由發(fā)展商支付或預(yù)先墊付，因為這一時期物業(yè)管理公司在這一新的物業(yè)管理中尚無收益。由于交易行為和物業(yè)管理公司的介入，發(fā)展商對新建物業(yè)的作用逐漸退居二線。如發(fā)展商直接聘請管理公司，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業(yè)主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。

2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人（業(yè)主）

由于購買了物業(yè)，購房人成了新建物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人，合法地?fù)碛兴徫飿I(yè)。房屋產(chǎn)權(quán)所有人對物業(yè)擁有所有權(quán)與使用權(quán)。由于發(fā)展商在銷售物業(yè)之前，已臨時安排物業(yè)管理公司對所購物業(yè)進(jìn)行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利，認(rèn)同發(fā)展商的安排。當(dāng)新建物業(yè)入住率達(dá)到50%或50%以上時，發(fā)展商應(yīng)會同物業(yè)管理公司召開房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會（或稱業(yè)主大會）。

3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會（業(yè)主大會）

房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會是一個非常重要的會議，由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)召集此會議。因為產(chǎn)權(quán)所有人來自不同蝗地方，互不相識，不可能有效地組織起來召開此大會，所以召集、組織業(yè)主大會的責(zé)任就落在發(fā)展商或物業(yè)管理公司戶上。發(fā)展商在與物業(yè)管理公司的委托管理合同中就應(yīng)明確規(guī)定，當(dāng)入住率達(dá)到50%時，物業(yè)管理公司有責(zé)任牽頭組織召開業(yè)主大會。

業(yè)主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機(jī)構(gòu)——物業(yè)業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會每年至少召開一次。住宅

區(qū)業(yè)主大會對議題進(jìn)行表決時，每一戶為一票。業(yè)主可將自己的權(quán)利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權(quán)利，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

業(yè)主大會主要行使以下職權(quán)：

（一）選舉、罷免物業(yè)管理委員會的組成人員；

（二）監(jiān)督管委會的日常工作；

（三）聽取和審查管委會的工作報告；

（四）對住宅區(qū)或物業(yè)（寫字樓、商廈）內(nèi)有關(guān)業(yè)主重大利益的事項做出決策；

（五）修改業(yè)主公約；

（六）改變或撤銷物業(yè)管理委員會的有關(guān)決定。

（七）批準(zhǔn)管委會章程。

4、物業(yè)管理委員會的性質(zhì)及法律地位

物業(yè)管理委員會是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)管理中的常設(shè)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，管理委員會的成員景要由房屋產(chǎn)權(quán)所有人選出的代表構(gòu)居，代表廣大業(yè)主的權(quán)益。同時管理委員會也應(yīng)當(dāng)吸收當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會和派出所的代表參加。既然物業(yè)管理委員會是帥業(yè)主大會選舉出的代表組成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益，是物業(yè)管理中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，那么管理委員會就應(yīng)該是一個長期的、穩(wěn)定的組織，一個松散、虛設(shè)的管理委會不可能起到應(yīng)該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應(yīng)該到房屋管理機(jī)構(gòu)備案，并到民政部門社團(tuán)法人機(jī)構(gòu)辦理登記，以確定其性質(zhì)與法律地位。物業(yè)管理委員會的主要職責(zé)如下：

（一）管理委員會負(fù)責(zé)制定管委會章程；

（二）負(fù)責(zé)今后召集并主持業(yè)主大會；

（三）負(fù)責(zé)考察、選擇、招聘物業(yè)管理公司；

（四）與新的或原來的物業(yè)管理公司重簽訂委托管理合同；

（五）管委會有權(quán)審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（六）保管、監(jiān)督和決定物業(yè)維修基金和公用設(shè)施專用基金（啟動基金）的使用；

（七）審議管理公司上年的財務(wù)收支善和來年的財務(wù)預(yù)算；

（八）審議管理公司制訂的年度管理計劃、配套工程和重大維修工程項目（鍋爐、配電設(shè)備、電梯、中央空調(diào)、供暖等）；

（九）監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理工作；

（十）審議新的物業(yè)管理公約及各種管理規(guī)章制度等等。

物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理公司之間是聘用關(guān)系。物業(yè)管理委員會是物業(yè)的主人、所有人，物業(yè)管理公司是為之提供服務(wù)的。物業(yè)管理委員會一般應(yīng)設(shè)常務(wù)工作人員一至兩名，費(fèi)用一般應(yīng)從管理啟動基金里撥付。

5、物業(yè)管理公司

物業(yè)管理公司是一種信托機(jī)構(gòu)，屬中介組織。它是執(zhí)行信托職能的服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理這個行業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域里有著非常重要的位置。開發(fā)和拆遷都是一時性的工作，幾個月或幾年就可以完成，而物業(yè)管理卻是延續(xù)性的，可延續(xù)幾十年。搞物業(yè)管理應(yīng)眼光放遠(yuǎn)，急功近利是不會搞好的。

物業(yè)管理公司是依據(jù)委托管理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行管理職責(zé)的。一般情況下，委托管理合同首先是由發(fā)展商代表廣大業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂。等召開業(yè)主大會，業(yè)主物業(yè)管理委員會成立后，再由物業(yè)管理委員會代表全體業(yè)主正式與物業(yè)管理公司續(xù)簽委托管理合同。

有的情況下，發(fā)展商并沒有選聘物業(yè)管理公司，而由自己本身來承擔(dān)起管理者的重任。如果是發(fā)展商自己充當(dāng)管理者的話，也要經(jīng)過房地局的批準(zhǔn)，并禽《物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》。即使是發(fā)展商作為管理者，當(dāng)管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。

6、承租人（房屋租用人）

承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)系，并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使用物業(yè)的某一部分，有的情況是顯主委托管理公司將其擁有的物業(yè)的某一部分出租給承租人的。承租人與業(yè)主的關(guān)系是租賃關(guān)系。承租人在與業(yè)主的租賃契約里應(yīng)當(dāng)保證遵守管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理和物業(yè)管理委員會的監(jiān)督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約。

篇(4)

關(guān)鍵詞：委托 酒店管理合同

一、委托管理酒店的興起

1948年希爾頓酒店公司在波多黎各合作經(jīng)營Carribe Hilton酒店時使用的“利潤共享租賃”。利潤分成業(yè)主占四分之三、酒店管理公司占四分之一，但業(yè)主必須承擔(dān)低于營運(yùn)毛利的所有損失。這就是酒店管理合同委托管理的雛形。此后，這種經(jīng)營模式在全球迅速蔓延。一方面，它使酒店管理公司有效地規(guī)避了海外經(jīng)營的政治風(fēng)險、環(huán)境風(fēng)險；另一方面，又使酒店管理落后的國家地區(qū)得以獲得專業(yè)酒店管理公司的無形資源。

而在我國，進(jìn)入八十年代，隨著改革開放的興起，原有的國有賓館已經(jīng)嚴(yán)重滯后，面對不斷涌入的境外游客，除了在硬件上做文章外，無法提供專業(yè)化的服務(wù)，僅靠自身摸索提高管理水平應(yīng)對不斷提升的服務(wù)要求是完全不可能的。在此背景下，聘請國際酒店集團(tuán)委托管理成為當(dāng)時最佳解決途徑。酒店委托管理使酒店業(yè)主能夠在不具備專業(yè)酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗的情況下，獲得酒店管理公司提供的專業(yè)分工收益，使酒店不動產(chǎn)得到增值，獲取酒店經(jīng)營收益的重要經(jīng)營方式。“通過管理合同的形式開展委托管理經(jīng)營，飯店聯(lián)號可輸出高級人力資源、客戶網(wǎng)絡(luò)資源以及品牌和聲譽(yù)等無形資源，其強(qiáng)大的營銷與市場拓展能力、標(biāo)準(zhǔn)化動作體系、技術(shù)能力、成本控制能力以及人才培養(yǎng)能力獎大大提高單體飯店成功的可能性[參考文獻(xiàn)：

鄒益民;戴維奇;.單體飯店連鎖化經(jīng)營模式的戰(zhàn)略選擇:資源基礎(chǔ)理論的觀點(diǎn)[J]旅游科學(xué).2006,(02)]”。

據(jù)國家旅游局信息中心2008年1月統(tǒng)計數(shù)據(jù)，世界排名前10位的國際酒店管理公司均已進(jìn)入中國市場。

在這種背景下，為推進(jìn)浦東建設(shè)而建的金茂大廈，當(dāng)時也并沒有選擇自主經(jīng)營酒店，而是與知名酒店管理公司凱悅國際合作，為了給國際商務(wù)游客提供了一流的服務(wù)和齊全的酒店設(shè)施，在53至87層建成金茂君悅大酒店――當(dāng)時世界最高的酒店。酒店一開業(yè)即受到舉世矚目，不僅成為上海酒店業(yè)市場的領(lǐng)頭羊，也推動了上海日后的高星級酒店市場的發(fā)展。此后，金茂集團(tuán)又分別在三亞、北京、深圳復(fù)制成功經(jīng)驗，與多家酒店管理公司合作分別開出了金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店、金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬豪酒店。

二、委托管理酒店的困局

在引進(jìn)國外專業(yè)酒店管理公司的初始，由于酒店管理公司耳目一新的管理理念，嚴(yán)謹(jǐn)標(biāo)準(zhǔn)的管理制度，貼心周到的服務(wù)提供，令整個酒店行業(yè)出現(xiàn)了改頭換面的變化。這一切讓在計劃體制浸多年的業(yè)主們受到前所未有的沖擊，沒有任何相關(guān)管理經(jīng)驗的業(yè)主們，在這時，必然全盤聽從酒店管理公司的意見。雖然業(yè)主也有向酒店派駐人員，但基本只把自身當(dāng)作酒店主管部門人員看待，或者即使派駐人員參與酒店經(jīng)營，卻由于“屁股指揮腦袋”，也未能執(zhí)行業(yè)主監(jiān)管的職責(zé)。業(yè)主對酒店管理公司完全處于一種放任盲從的狀態(tài)。

隨著國內(nèi)旅游市場的不斷發(fā)展，國際酒店集團(tuán)大舉進(jìn)入中國市場，搶占市場份額，而經(jīng)過多年的酒店經(jīng)營經(jīng)驗，業(yè)主們也在與酒店管理公司交流中得到了樸素自發(fā)的成長，在業(yè)主的眼中，酒店管理公司逐漸走下“神壇”，甚至業(yè)主開始對酒店管理公司出現(xiàn)不信任，甚至是排斥。究其原因，主要有二：其一，業(yè)主要求經(jīng)濟(jì)利益的迅速實現(xiàn)，而酒店管理公司更專注自身的品牌建設(shè)，短期內(nèi)不能帶來明顯的利潤成為業(yè)主與酒店管理公司分歧的焦點(diǎn)；其二，由于業(yè)主初期沒有建立有效的監(jiān)管制度，發(fā)揮監(jiān)管的責(zé)任，有些酒店管理公司人員為獲取更為直接的基本管理費(fèi)，犧牲利潤率，擴(kuò)大收入，甚至出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)犯罪行為。在這樣的背景下，業(yè)主急病亂投醫(yī)，以強(qiáng)權(quán)介入的方式干預(yù)管理公司對酒店的日常經(jīng)營，引致雙方矛盾進(jìn)一步激化，效益也越差。

究竟是為什么會產(chǎn)生這些問題，又應(yīng)該怎樣解決這種困局呢，業(yè)主與酒店管理公司的關(guān)系實質(zhì)到底是什么？

金茂集團(tuán)在管理伊始也存在著困局，從一開始對酒店管理公司放任自流，完全依賴，甚至對自身管理酒店專業(yè)水平是否與酒店管理公司對等而感到自卑，雖然當(dāng)時也有向酒店派駐人員，但卻在酒店辦公，由酒店發(fā)放工資福利，在酒店參加活動、培訓(xùn)，接受酒店企業(yè)文化熏陶，徹頭徹尾的是一名酒店員工，而非業(yè)主公司員工，可想而知，到底能履行多少業(yè)主監(jiān)管職責(zé)。經(jīng)過幾年的經(jīng)營后，作為業(yè)主的金茂集團(tuán)也開始逐步思考如何去管理酒店，并在實踐中開始逐步介入管理，大膽推動酒店平均房價的上漲，主動平衡平均房價與出租率的關(guān)系，推動酒店經(jīng)營改善，事后的經(jīng)營業(yè)績及市場狀況也證明業(yè)主經(jīng)營策略的準(zhǔn)確判斷，業(yè)主的正確導(dǎo)入不僅不會阻礙酒店發(fā)展，而且會有利于酒店的發(fā)展，也提升了業(yè)主與酒店管理公司對話的信心。此后，業(yè)主又推動酒店成本節(jié)約，介入酒店采購，打造業(yè)主的供應(yīng)鏈平臺，對旗下酒店的供應(yīng)鏈進(jìn)行整合，為酒店節(jié)約了采購成本，同時推動酒店成本節(jié)約，將旗下不同酒店的優(yōu)秀經(jīng)驗進(jìn)行分享，提升了酒店的管理業(yè)績。業(yè)主的話語權(quán)越來越強(qiáng)，管理公司也越來越愿意接受業(yè)主的意見。究其原因，是作為業(yè)主的金茂集團(tuán)對自身定位及對與酒店管理公司的關(guān)系有著清晰的認(rèn)識，做“有實力、懂行業(yè)、負(fù)責(zé)任、講道理”的業(yè)主。

三、業(yè)主與酒店管理公司的關(guān)系實質(zhì)――委托關(guān)系

委托理論是上世紀(jì)30年代，由美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家伯利和米恩斯提出。指一個或多個行為主體根據(jù)一種明示或隱含的契約，指定、雇傭另一些行為主體為其服務(wù)，同時授予后者一定的決策權(quán)利，并根據(jù)后者提供的服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量對其支付相應(yīng)的報酬[ 歐文.E.休斯：《公共管理導(dǎo)論》（第2版）, 中國人民大學(xué)出版社,2001]。授權(quán)者就是委托人，被授權(quán)者就是人。

委托理論是建立在非對稱信息博弈論的基礎(chǔ)上的。非對稱信息指的是某些參與人擁有但另一些參與人不擁有的信息。信息不對稱可能會帶來道德風(fēng)險，所謂道德風(fēng)險是指從事經(jīng)濟(jì)活動的人在最大限度地增進(jìn)自身效用的同時做出不利于他人的行動，或者說是：當(dāng)簽約一方不完全承擔(dān)風(fēng)險后果時所采取的自身效用最大化的自私行為。在酒店運(yùn)營期中，作為業(yè)主尤其需要防范道德風(fēng)險的發(fā)生。

委托理論的主要觀點(diǎn)認(rèn)為：委托關(guān)系是隨著生產(chǎn)力大發(fā)展和規(guī)模化大生產(chǎn)的出現(xiàn)而產(chǎn)生的。其原因一方面是生產(chǎn)力發(fā)展使得分工進(jìn)一步細(xì)化，權(quán)利的所有者由于知識、能力和精力的原因不能行使所有的權(quán)利了；另一方面專業(yè)化分工產(chǎn)生了一大批具有專業(yè)知識的人，他們有精力、有能力行使好被委托的權(quán)利。但在委托的關(guān)系當(dāng)中，由于委托人與人的效用函數(shù)不一樣，委托人追求的是自己的財富更大，而人追求自己的工資津貼收入、奢侈消費(fèi)和閑暇時間最大化，這必然導(dǎo)致兩者的利益沖突。在沒有有效的制度安排下人的行為很可能最終損害委托人的利益[ 歐文.E.休斯：《公共管理導(dǎo)論》（第2版）, 中國人民大學(xué)出版社,2001]。

在酒店委托管理經(jīng)營方式下，由于酒店所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，作為委托人的業(yè)主不可能擁有和作為人的酒店管理公司同樣多的信息，存在信息不對稱，而且雙方的目標(biāo)又完全不同――委托人著眼于資產(chǎn)的增值與回報，人著眼于管理費(fèi)和品牌溢價。

四、業(yè)主管理的基石――酒店管理合同

美國康奈爾大學(xué)教授艾斯特在其著作中提出，酒店管理合同是酒店業(yè)主和酒店管理公司之間簽訂的書面協(xié)議，根據(jù)此協(xié)議，酒店管理公司被授權(quán)以酒店業(yè)主的名義代表酒店業(yè)主運(yùn)營、管理酒店，并為酒店業(yè)主負(fù)責(zé)，作為回報，酒店管理公司得到管理酬金。管理合同的基本概念是由三個基本部分組成的：第一，經(jīng)營者有全權(quán)經(jīng)營管理酒店的權(quán)利，不受酒店業(yè)主的干擾；第二，酒店業(yè)主支付一切經(jīng)營費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用，并承擔(dān)所有權(quán)風(fēng)險；第三，除重大疏忽或欺詐行為之外，酒店經(jīng)營者的行為受酒店業(yè)主的保護(hù)。[ James J Eyster. The negotiation and administration of hotel and restaurant management contracts(3rd Ed.)[M]. NY: Cornell University School of Hotel Administration, 1988: 23.]

酒店管理合同的經(jīng)營模式有效實現(xiàn)了酒店所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，資本雄厚但缺乏酒店管理經(jīng)驗和專業(yè)技能的酒店業(yè)主可以降低經(jīng)營不善的風(fēng)險，得以進(jìn)入酒店市場。同時，酒店管理公司得到低成本拓展其資源網(wǎng)絡(luò)和市場份額的機(jī)會。浩華國際酒店管理咨詢公司受國際酒店協(xié)會的委托所做的報告指出，酒店管理合同是一種有益的機(jī)制，它創(chuàng)造了處理酒店業(yè)主和酒店管理公司關(guān)系的有效安排[ Withiam, Glenn. Positive report on management contracts [J] Cornell Hotel and Restaurant Administration Quartely, 1993 Oct: 14-21]。

如上所述，業(yè)主與酒店管理公司關(guān)系的實質(zhì)就是委托關(guān)系。酒店業(yè)主和酒店管理公司通過簽署管理合同，約定雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。酒店業(yè)主委托酒店管理公司作為自己的人，經(jīng)營管理酒店。酒店管理公司則以人的身份。

五、業(yè)主管理具體內(nèi)容

1、資產(chǎn)管理

資產(chǎn)是酒店營運(yùn)必須具備的基本要素,也是業(yè)主在酒店投資過程中最直接的體現(xiàn)。業(yè)主擁有酒店的所有權(quán)，所有的硬件設(shè)施和存貨均為業(yè)主所有。如何維護(hù)好酒店資產(chǎn)，使之保值增值，是業(yè)主最為關(guān)心的問題。在高端品牌酒店中，資產(chǎn)種類繁多，大到機(jī)器設(shè)施設(shè)備，小到毛巾、玻磁銀器皿超過5000個品種。但就目前酒店行業(yè)的整體情況來看，資產(chǎn)管理是酒店管理中普遍存在的薄弱環(huán)節(jié)，資產(chǎn)流失、維護(hù)保養(yǎng)不及時、使用壽命嚴(yán)重縮水、管理不到位、責(zé)任不明確是酒店資產(chǎn)管理中存在的嚴(yán)重問題。

為了更好地維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，保證酒店資產(chǎn)的完整安全，應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)特性，確定資產(chǎn)盤查方式和周期，強(qiáng)化日常資產(chǎn)管理檢查，加強(qiáng)資產(chǎn)盤點(diǎn)清理和資產(chǎn)管理流程審計，及時解決存在的問題，發(fā)現(xiàn)差異及時糾偏。

金茂集團(tuán)在之前的君悅酒店的資產(chǎn)管理上，也存在著管理薄弱的問題，開業(yè)采購也非業(yè)主方進(jìn)行主導(dǎo)，也沒有建立定期的資產(chǎn)盤查制度，業(yè)主對資產(chǎn)做不到心中有數(shù)，直接導(dǎo)致后期更新改造、維護(hù)保養(yǎng)上更加無從抓起。但隨著時間的推移，資產(chǎn)管理越來越受到重視，新開業(yè)的酒店的開業(yè)采購均由業(yè)主主導(dǎo)，運(yùn)營酒店建立酒店資產(chǎn)名錄，并對酒店資產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)行評估。

2、分析評價

對酒店盈利能力的評價，是酒店經(jīng)營業(yè)績分析的重要內(nèi)容。RevPar是國際酒店行業(yè)產(chǎn)業(yè)公認(rèn)的而且是最常用的經(jīng)營業(yè)績衡量標(biāo)準(zhǔn)，是指每間可借出客房產(chǎn)生的平均實際營業(yè)收入，即實際平均房價乘以出租率。一般來說，提供全功能服務(wù)的酒店總收入中有50%―65%是來自客房。但僅以RevPar為來分析一家酒店的經(jīng)營業(yè)績也是不夠的，還需綜合業(yè)主利潤率、成本費(fèi)用指標(biāo)等多重指標(biāo)進(jìn)行綜合評判。

此外，除了對盈利能力的分析外，還需要關(guān)注管理水平及效率的分析評價。畢竟作為人的酒店管理公司與業(yè)主的利益天然存在分歧，而由酒店管理公司派出的經(jīng)理人也是有固定任期的，眼前的短期利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于長期利益。

分析評價，尤其是經(jīng)營業(yè)績評價在金茂集團(tuán)歷來得到重視，每月均會有業(yè)績評價會對酒店的經(jīng)營數(shù)據(jù)進(jìn)行專門的分析評價。除對收入、入住率、業(yè)主利潤、業(yè)主利潤率、RevPar、業(yè)主利潤、業(yè)主利潤率等常用指標(biāo)進(jìn)行分析外，還在客房、餐飲、成本、能耗等多方面進(jìn)行分析研究，并根據(jù)實際情況，不定期對酒店進(jìn)行專題研究。此外，還以常規(guī)的內(nèi)部審計，不定期的調(diào)研等多種形式進(jìn)行管理評價。

3、日常營運(yùn)管理

作為業(yè)主，有必須參與到酒店的日常營運(yùn)管理中。一可以掌握酒店一手經(jīng)營信息，對酒店經(jīng)營發(fā)展預(yù)判奠定基礎(chǔ)。二學(xué)習(xí)專業(yè)管理公司先進(jìn)管理經(jīng)驗，提升酒店管理水平。三監(jiān)控日常經(jīng)營，降低道德風(fēng)險發(fā)生的概率。

業(yè)主管理體現(xiàn)在酒店日常經(jīng)營管理中，一般在酒店高層委派高級管理人員，通常為副總經(jīng)理和財務(wù)副總監(jiān)等關(guān)鍵崗位；其余的業(yè)主公司人員，通常保留一小部分，不直接參與酒店的日常經(jīng)營管理，而是作為業(yè)主辦公室，協(xié)助酒店對外以法人身份辦理相關(guān)事務(wù)，同時監(jiān)控酒店經(jīng)營目標(biāo)、現(xiàn)金狀況等，從而為業(yè)主管理提供決策依據(jù)。

在金茂旗下酒店，業(yè)主委派高級管理人員有業(yè)主代表、副總經(jīng)理、財務(wù)副總監(jiān)和工程副總監(jiān)等關(guān)鍵崗位，參與并監(jiān)督酒店日常營運(yùn)管理，分析、評估酒店運(yùn)營管理現(xiàn)狀及趨勢，協(xié)助本部研究行業(yè)發(fā)展趨勢，支持公司戰(zhàn)略目標(biāo)與年度目標(biāo)的達(dá)成。酒店不具法人身份，而是作為業(yè)主公司分公司存在，派駐酒店的高級管理人員同時在業(yè)主公司內(nèi)兼職，不僅對酒店經(jīng)營負(fù)責(zé)，也對業(yè)主投資負(fù)責(zé)。此外在業(yè)主公司一般還配財務(wù)一人，行政一人，處理業(yè)主公司及酒店需業(yè)主協(xié)助的相關(guān)事務(wù)。參考文獻(xiàn)：

鄒益民;戴維奇;.單體飯店連鎖化經(jīng)營模式的戰(zhàn)略選擇:資源基礎(chǔ)理論的觀點(diǎn)[J]旅游科學(xué).2006,(02)

歐文.E.休斯：《公共管理導(dǎo)論》（第2版）, 中國人民大學(xué)出版社,2001

歐文.E.休斯：《公共管理導(dǎo)論》（第2版）, 中國人民大學(xué)出版社,2001

篇(5)

一、物業(yè)管理的內(nèi)涵

物業(yè)公司在處理與大多數(shù)業(yè)主以及少數(shù)業(yè)主的關(guān)系時經(jīng)常會遇到是管理還是放縱的考量。由于物業(yè)公司負(fù)責(zé)的對象是作為共同體的業(yè)主大會的公共意志，因此在日常的管理中，應(yīng)當(dāng)有權(quán)在一定限度內(nèi)限制少數(shù)業(yè)主的不當(dāng)或違法行為，甚至可以動用一定的強(qiáng)制力，比如依照業(yè)主大會確定的規(guī)則，對不遵守相應(yīng)規(guī)則的人的行為予以制止甚至提訟。

對物“管理”與對人“管理”的矛盾統(tǒng)一：現(xiàn)代物業(yè)管理展現(xiàn)對物管理與對人管理的二重性，使得有的人希望將“物業(yè)管理”改為“人居服務(wù)”，然而，有權(quán)的對世性與作為所有權(quán)客體的物的獨(dú)立性是相應(yīng)的，“所有權(quán)之標(biāo)的物須為獨(dú)立之一體”，但是隨著大規(guī)模合住住宅的出現(xiàn)，這種獨(dú)立性受到了極大的限制，縱橫交錯的分割所有關(guān)系，緊密相連的毗連狀態(tài)，專有共有部分犬牙交錯，使得居住業(yè)主必須調(diào)整或改變“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”的傳統(tǒng)觀念或生活習(xí)慣，必須共同參與制定規(guī)約，組織區(qū)分所有權(quán)人或住戶會議等。

1、物的管理

對物的管理狹義上分為四類：

（1）保存行為，即以防止建筑物滅失、毀損或其權(quán)利喪失、限制等為目的維持其現(xiàn)狀之行為，包括建筑物的簡易修繕，如屋頂漏雨時的簡易修補(bǔ)、門窗玻璃破碎的換修等。

（2）改良行為，指不變更物的性質(zhì)，而增加其效用或價值之行為，如污墻刷成粉壁、地板加貼瓷磚以增美觀等。

（3）利用行為，指為滿足區(qū)分所有權(quán)共同需要，不變更物的性質(zhì)，對共有部分或基地所為之使用、收益行為，例如地下室辟為停車場等。

（4）處分行為，指就物之權(quán)利為移轉(zhuǎn)、設(shè)定或消滅，使之發(fā)生權(quán)利變動之行為，如將共有部分設(shè)定專用使用權(quán)，由特定人專屬的、排他的使用等。

2、人的管理

對人的管理是指對區(qū)分所有權(quán)人群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理，其對象不以居住于公寓大廈內(nèi)的區(qū)分所有權(quán)人之行為為限，凡出入?yún)^(qū)分所有建筑物之人的行為，均應(yīng)納入，其內(nèi)容可分為對建筑物不當(dāng)毀損行為之處置、對建筑物不當(dāng)使用行為之規(guī)制，以及對生活妨害行為之防患等。

二、物業(yè)管理法律關(guān)系的概念

法律關(guān)系是法律規(guī)范在調(diào)整人們行為的過程中所形成的一種特殊的社會關(guān)系，即權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系，物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系的一種，即物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整人們在物業(yè)管理過程中形成的權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系。包括以下幾層含義：

（一）物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整物業(yè)管理活動的結(jié)果。要想搞好物業(yè)管理工作，理順物業(yè)管理中的各方關(guān)系是非常必要的。物業(yè)管理中存在著開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司及業(yè)主委員會這幾方面的關(guān)系。只有理順了這些方面的關(guān)系，才能夠知道怎樣協(xié)調(diào)各方的關(guān)系，做到有法可依，執(zhí)法必嚴(yán)，從而完善物業(yè)管理中的法律關(guān)系。

（二）物業(yè)管理法律關(guān)系是在物業(yè)法律規(guī)范調(diào)整之下物業(yè)管理主體之間的社會關(guān)系，這種社會關(guān)系包括了業(yè)主管理委員會與物業(yè)公司之間的關(guān)系，業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系，業(yè)主與業(yè)主委員會之間的關(guān)系以及這些主體與行政管理部門之間的關(guān)系。

（三）物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理中各參與主體之間的關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系并不是以物業(yè)管理行為和由此產(chǎn)生的后果為內(nèi)容，而是以物業(yè)管理主體權(quán)利和義務(wù)為內(nèi)容的。比如：某物業(yè)公司與某業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，合同簽訂后一個月物業(yè)公司如約提供了物業(yè)管理整體策劃及維修保養(yǎng)房屋、公用設(shè)施和公用設(shè)備的技術(shù)文件，并承諾：該物業(yè)公司提供國內(nèi)一流服務(wù)。由業(yè)主委員會付給物業(yè)公司服務(wù)費(fèi)。從這個案例中，雙方簽訂合同的行為，物業(yè)管理公司提供文件的行為，和業(yè)主委員會給付管理費(fèi)的行為，都不是物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容，只有雙方在合同中享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)才是物業(yè)管理中物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容。

三、物業(yè)管理參與人及其法律地位

物業(yè)管理工作中幾個主要方面有：房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人、發(fā)展商、物業(yè)管理公司和其它與物業(yè)管理相關(guān)聯(lián)的行業(yè)以及政府有關(guān)部門。

1、發(fā)展商

發(fā)展商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關(guān)部門綜合驗收合格后，經(jīng)過房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這里的法律關(guān)系的變化是發(fā)展商由原來擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。對于一處新的住宅區(qū)，包括公寓或別墅，發(fā)展商在竣工前，一般是先期委托物業(yè)管理公司介入新建物業(yè)的管理工作。有時發(fā)展商也自己充當(dāng)物業(yè)管理的角色。不論發(fā)展商是自己來管理物業(yè)或是委托其它管理公司來管理新建的物業(yè)，都是在為新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人提供服務(wù)。對于新建物業(yè)來說，山于發(fā)生了產(chǎn)權(quán)交易行為，發(fā)展商的角色變了，位置也變了。發(fā)展商由原先對物業(yè)的擁有，變?yōu)椴糠謱ξ飿I(yè)的擁有或完全不擁有。

發(fā)展商先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)或自己自行管理物業(yè)的行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業(yè)初期，廣大新的產(chǎn)權(quán)所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業(yè)管理公司。發(fā)展商只是臨時已有的新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。這一時期物業(yè)管理公司的費(fèi)用一般由發(fā)展商支付或預(yù)先墊付，因為這一時期物業(yè)管理公司在這一新的物業(yè)管理中尚無收益。由于交易行為和物業(yè)管理公司的介入，發(fā)展商對新建物業(yè)的作用逐漸退居第二線。如發(fā)展商直接聘請管理公司，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業(yè)主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。

2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人（業(yè)主）

由于購買了物業(yè)，購房人成了新建物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人，合法地?fù)碛兴徫飿I(yè)。房屋產(chǎn)權(quán)所有人對物業(yè)擁有所有權(quán)與使用權(quán)。由于發(fā)展商在銷售物業(yè)之前，己臨時安排物業(yè)管理公司對所購物業(yè)進(jìn)行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利，認(rèn)同發(fā)展商的安排。當(dāng)新建物業(yè)入住率達(dá)到50%或50%以上時，發(fā)展商應(yīng)會同物業(yè)管理公司召開房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會（或稱業(yè)主大會）。

3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會（業(yè)主大會）

房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會是一個非常重要的會議，由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)召集此會議。業(yè)主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機(jī)構(gòu)—物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會每年至少召開一次。住宅區(qū)業(yè)主大會對議題進(jìn)行表決時，每一戶為一票。業(yè)主可將自己的權(quán)利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權(quán)利，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

4、物業(yè)管理委員會的性質(zhì)及法律地位

物業(yè)管理委員會是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)管理中的常設(shè)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，管理委員會的成員主要由房屋產(chǎn)權(quán)所有人選出的代表構(gòu)成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益。同時管理委員會也應(yīng)當(dāng)吸收當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會和派出所的代表參加。既然物業(yè)管理委員會是由業(yè)主大會選舉出的代表組成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益，是物業(yè)管理中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，那么管理委員會就應(yīng)該是一個長期的、穩(wěn)定的組織，一個松散、虛設(shè)的管理委會不可能起到應(yīng)該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應(yīng)該到房屋管理機(jī)構(gòu)備案，并到民政部門社團(tuán)法人機(jī)構(gòu)辦理登記，以確定其性質(zhì)與法律地位。

5、物業(yè)管理公司

物業(yè)管理公司是依據(jù)委托管理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行管理職責(zé)的。一般情況下，委托管理合同首先是由發(fā)展商代表廣大業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂，即前期物業(yè)管理；等業(yè)主物業(yè)管理委員會成立后，再由物業(yè)管理委員會代表全體業(yè)主正式與物業(yè)管理公司續(xù)簽物業(yè)管理合同。有的情況下，發(fā)展商并沒有選聘物業(yè)管理公司，而由自己本身來承擔(dān)起管理者的重任。如果是發(fā)展商自己充當(dāng)管理者的話，也要經(jīng)過房地局的批準(zhǔn)，并取得《物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》。即使是發(fā)展商作為管理者，當(dāng)管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。

6、承租人（房屋租用人）

承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)系，并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使用物業(yè)的某一部分，有的情況是業(yè)主委托管理公司將其擁有的物業(yè)的某一部分出租給承租人的。承租人與業(yè)主的關(guān)系是租賃關(guān)系。承租人在與業(yè)主的租賃契約里應(yīng)當(dāng)保證遵守管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理和物業(yè)管理委員會的監(jiān)督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約。

7、其它相關(guān)機(jī)構(gòu)

管理公司依據(jù)委托管理合同在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展管理工作，需要和其他管理工作有關(guān)的公司發(fā)生聯(lián)系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機(jī)構(gòu)，建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關(guān)新時期委托合同，由他們就物業(yè)內(nèi)新時期業(yè)務(wù)提供服務(wù)。這里產(chǎn)生的直接法律關(guān)系是管理公司與這些公司簽約，但其結(jié)果卻直接影響業(yè)主，所以重大的協(xié)議、合同、管理公司應(yīng)請管委會審議。

四、物業(yè)管理法律關(guān)系的種類

物業(yè)管理法律關(guān)系可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。

（一）平權(quán)的物業(yè)管理法律關(guān)系與隸屬的物業(yè)管理法律關(guān)系

按照物業(yè)管理法律關(guān)系主體的相互地位，可以把物業(yè)管理法律關(guān)系分為兩大類：一類是平權(quán)的物業(yè)管理法律關(guān)系，即法律關(guān)系主體之間是平等的，沒有相互隸屬的關(guān)系，這一類法律關(guān)系主要是指物業(yè)管理民事法律關(guān)系，如民法關(guān)系。另一類是隸屬的物業(yè)管理法律關(guān)系，即法律關(guān)系主體是相互隸屬的，例如行政法律關(guān)系。

（二）一般的物業(yè)管理法律關(guān)系和具體的物業(yè)管理法律關(guān)系

按照物業(yè)管理法律關(guān)系的具體化程度不同可以劃分為一般的物業(yè)管理法律關(guān)系和具體的物業(yè)管理法律關(guān)系。一般的物業(yè)管理法律關(guān)系的特點(diǎn)在于該關(guān)系的主體不是具體的個人、社會組織或國家機(jī)關(guān)。具體的物業(yè)管理法律關(guān)系的特點(diǎn)在于，該關(guān)系的主體是具體的（或者一方是具體的，或者雙方都是具體的），該關(guān)系的產(chǎn)生不但要有物業(yè)管理法律的規(guī)定,而且要有具體事實的發(fā)生，否則法律關(guān)系不能建立起來。

（三）絕對物業(yè)管理法律關(guān)系和相對物業(yè)管理法律關(guān)系

具體物業(yè)法律關(guān)系依據(jù)主體單方具體化還是雙方具體化可以劃分為絕對物業(yè)管理法律關(guān)系和相對物業(yè)管理法律關(guān)系。絕對物業(yè)管理法律關(guān)系的主體的一方——權(quán)利人是具體的，而另一方——義務(wù)人則是除了權(quán)利人之外的所有的人，這種法律關(guān)系以一個人對其他一切人的形式表現(xiàn)出來。相對物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，無論權(quán)利人還是義務(wù)人都是具體的，這種法律關(guān)系則是以個人對個人的形式表現(xiàn)出來。

五、物業(yè)管理存在的問題及解決辦法

（一）存在的問題

1、有些地方貫徹落實《物業(yè)管理條例》不到位，政府職能轉(zhuǎn)變不理想

遲至2003年9月1日我國才正式施行第一部全國性的物業(yè)管理行政法規(guī)《物業(yè)管理條例》，要求政府依法行政，既要到位，又不能越位，要充分尊重業(yè)利，尊重業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用，主要由當(dāng)事人通過合同來約束物業(yè)管理行為以及解決產(chǎn)生的糾紛。《物業(yè)管理條例》適應(yīng)各地物業(yè)管理發(fā)展程度差異太大的現(xiàn)實，對有些問題只做了原則性規(guī)定，需要各地制定實施細(xì)則去具體化。很多地方做的是不錯的，研究制定了符合本地實際的實施細(xì)則，但也有一些地方做得不夠，沒有很好地落實，至今沒有制定《物業(yè)管理條例》的實施細(xì)則和配套辦法，影響了《物業(yè)管理條例》的執(zhí)行效果。

2、部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識不強(qiáng)，行為不規(guī)范

《物業(yè)管理條例》非常強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理活動中的重要作用，要求物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，這需要物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的服務(wù)意識和服務(wù)水平，為業(yè)主提供保質(zhì)保量的物業(yè)管理服務(wù)。但實踐中，相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)是從原房管部門、單位后勤管理部門轉(zhuǎn)制而來，或者是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生而來，有的企業(yè)服務(wù)意識不強(qiáng)。部分物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量不能使業(yè)主滿意;有的企業(yè)收費(fèi)不透明，巧立名目，多收費(fèi)、少服務(wù)，提供的服務(wù)質(zhì)價不符;一些物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，擅自改變共享建筑、共享設(shè)施的用途，或利用其經(jīng)營謀取利益，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益；一些不具有法定資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)也非法從事物業(yè)管理經(jīng)營，擾亂了物業(yè)管理市場;個別物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)人員處理問題的態(tài)度生硬、方式簡單，甚至發(fā)生損壞業(yè)主財產(chǎn)、毆打業(yè)主的惡性事件。這些行為損害了物業(yè)管理行業(yè)的形象。

3、業(yè)主自我管理、自我約束的意識和能力較弱

實踐中業(yè)主大會成立難的問題十分突出，其原因有兩方面：一方面是由于籌備成立業(yè)主大會要擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》等文件的草案，要確認(rèn)業(yè)主身份、確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單，這些工作需要籌備組投入一定的精力；另一方面是業(yè)主參與意識普遍不強(qiáng)，眾多業(yè)主之間難以形成一致意見。有些地方?jīng)]有及時按照《物業(yè)管理條例》，將原有的業(yè)主委員會制度調(diào)整為業(yè)主大會制度，仍然存在少數(shù)業(yè)主委員會成員自行決策的情況，不能體現(xiàn)民主協(xié)商和少數(shù)服從多數(shù)的原則，容易發(fā)生少數(shù)業(yè)主委員會成員損害大多數(shù)業(yè)主利益的情況。業(yè)主公約是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則，對業(yè)主自我管理和自我約束有重要作用，但相當(dāng)多的業(yè)主缺乏公約意識，不少小區(qū)沒有制定業(yè)主公約，或者制定了僅流于形式，業(yè)主違反公約的現(xiàn)象較為普遍，對此也缺乏有效的制約手段。

4、“質(zhì)價相符”的價格機(jī)制還沒有完全形成

《物業(yè)管理條例》規(guī)定了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)原則，國家發(fā)改委會同建設(shè)部制定了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，但不少地方還沒有研究提出當(dāng)?shù)氐木唧w貫徹執(zhí)行意見，仍然采用政策規(guī)定代替合同約定，硬性規(guī)定物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不符合物業(yè)管理服務(wù)這一民事活動應(yīng)當(dāng)由雙方約定價格的精神。不少地方把應(yīng)該由政府部門或其它社會主體承擔(dān)的事項攤派給物業(yè)管理企業(yè)，企業(yè)不堪重負(fù)，也間接增加了業(yè)主負(fù)擔(dān)；此外，部分居民受長期“分房修房靠單位”觀念的影響，沒有養(yǎng)成物業(yè)管理消費(fèi)習(xí)慣，住房物業(yè)管理消費(fèi)觀念淡薄，隨意拖欠或拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象較為普遍。物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率偏低的狀況不利于了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

5、住房專項維修資金制度貫徹落實不到位

住房專項維修資金的問題在《物業(yè)管理條例》貫徹過程中逐步突出出來。對于房改房，有的地方?jīng)]有按照規(guī)定從售房款中提取專項維修資金，或者提取了但在代管過程中被挪用，或用于發(fā)放項目貸款至今沒有收回;有的地方售房款己被原售房單位挪用或使用，提取專項維修資金沒有著落。對于商品房，多數(shù)地方雖然按照規(guī)定建立了專項維修資金制度，但資金歸集面小，歸集率低;個別地方甚至至今尚未建立商品房專項維修資金。這些問題給住房共享部位共享設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造造成困難。

（二）解決辦法分析

要解決我國物業(yè)管理的這些問題，應(yīng)該要建立起規(guī)范化、專業(yè)化、成熟的物業(yè)管理市場，并從以下方面努力：

1、加速立法，建立物業(yè)管理法律體系，不但要有法可依，還應(yīng)切實可行，具體細(xì)致，如消防安全細(xì)則、物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)章等。

2、改革現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引進(jìn)競爭機(jī)制，創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境，業(yè)主委員會能夠真正行使權(quán)利，能夠自由選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。開展物業(yè)管理多種經(jīng)營，政府適當(dāng)放寬物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的政策限制，為持續(xù)快速健康發(fā)展提供資金保證。規(guī)模較小的物業(yè)管理企業(yè)可考慮合并、重組等方式，以擴(kuò)大規(guī)模，謀求更好的生存空間和發(fā)展環(huán)境。

3、引導(dǎo)社會公眾加深對物業(yè)管理的了解，糾正偏見及錯誤看法，創(chuàng)造良好的社會輿論環(huán)境，便于物業(yè)管理工作的開展。另一方面物業(yè)管理企業(yè)也要通過良好的服務(wù)來逐步改變?nèi)藗兊挠^念。

4、高度重視人才培養(yǎng)。要通過大專院校與自學(xué)考試等多種形式，多種渠道培養(yǎng)物業(yè)管理人才，抓緊對物業(yè)公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員進(jìn)行上崗培訓(xùn)，適時開展對小區(qū)主任的培訓(xùn)。

5、重視業(yè)主委員會的重要作用，及時組建業(yè)主委員會，提高其參與意識，充分發(fā)揮其作用，建立健全監(jiān)督機(jī)制。

篇(6)

單位名稱：_________

法定代表人：_________

住所地：_________

聯(lián)系電話：_________

傳真：_________

受委托方（物業(yè)管理企業(yè)，以下簡稱乙方）：_________

單位名稱：_________

資質(zhì)等級：_________

證書編號：_________

法定代表人：_________

住所地：_________

聯(lián)系電話：_________

傳真：_________

甲方通過（招投標(biāo)，協(xié)議選聘）方式將_________（物業(yè)名稱）委托乙方實行物業(yè)管理服務(wù)。為保障本物業(yè)正常運(yùn)行，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國家、省物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方達(dá)成以下合同條款。

第一條　本合同所涉及的物業(yè)基本情況

物業(yè)名稱：_________物業(yè)類型：_________

座落位置：_________區(qū)_________路（街道）_________號

四至范圍：_________

總建筑面積：_________平方米；其中住宅_________平方米，商場_________平方米，辦公樓_________平方米，工業(yè)廠房_________平方米，停車場（庫）_________平方米。其他：_________。

物業(yè)構(gòu)成見附件一，規(guī)劃平面圖見附件三。

第二條　委托管理服務(wù)期限：物業(yè)管理服務(wù)期限為_________年_________月（不超過整個物業(yè)管理區(qū)域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期未滿，業(yè)主大會成立后業(yè)主委員會與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同終止。

第三條　甲方在該物業(yè)接交2個月前提供一次性開辦費(fèi)_________萬元，用于購買相關(guān)辦公用品和設(shè)備，所形成的固定資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會所有。所購買辦公用品和設(shè)備的清單明細(xì)乙方在物業(yè)接交后2個月內(nèi)交甲方備案。

甲方在該物業(yè)接交2個月前一次性提供給乙方_________萬元的前期物業(yè)管理接管費(fèi)。乙方應(yīng)根據(jù)甲方的需要派員進(jìn)行物業(yè)管理提前介入，并負(fù)責(zé)包括但不限于簽訂物業(yè)管理合同、公共部位二級清理、接管驗收、交房、人員招聘、人員培訓(xùn)等接管有關(guān)事宜。

甲方（需要，不需要）乙方提供前期物業(yè)管理顧問服務(wù)。如需乙方提供前期物業(yè)管理顧問服務(wù)的，前期物業(yè)管理顧問服務(wù)合同另行簽定。

第四條　乙方參與本物業(yè)的竣工驗收，并在物業(yè)移交接管時，與甲方辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù)。

第五條　本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責(zé)任，根據(jù)國家《建設(shè)工程管理質(zhì)量條例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等規(guī)定執(zhí)行。設(shè)施設(shè)備保修期如下：電梯_________月，監(jiān)控智能化設(shè)備_________月，消控設(shè)備_________月，電信設(shè)備_________月，道路_________月，綠化_________月，_________。保修時間確定及計算：由各項工程竣工及設(shè)備安裝完畢經(jīng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè)公司及有關(guān)專業(yè)部門根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，對所完成的建筑、設(shè)備進(jìn)行外觀、調(diào)試和運(yùn)行等方面的檢查測試，并經(jīng)簽章之日起為保修的起始日期。

本物業(yè)共有部分保修責(zé)任內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，按第_________種方式處理：

（一）甲方負(fù)責(zé)返修；

篇(7)

2008年5月10日，濟(jì)南第五座黃河大橋開工建設(shè)，不僅代表著黃河兩岸交通瓶頸將得到有效改善，更意味著這是濟(jì)南首次嘗試BOT模式建設(shè)黃河大橋。新大橋開工點(diǎn)選在濟(jì)南二環(huán)西路新徐浮橋北側(cè)，由濟(jì)南建邦集團(tuán)以BOT的方式投資興建，是黃河首座三塔斜拉橋。建成后的建邦黃河大橋?qū)⑿纬牲S河兩岸“五橋一隧”的交通格局，推動濟(jì)南北跨發(fā)展。

濟(jì)南首嘗BOT黃河大橋

BOT是英文“Build-Operate-Transfer”的縮寫，通常直譯為“建設(shè)－經(jīng)營－轉(zhuǎn)讓”。BOT實質(zhì)是基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)和經(jīng)營的一種方式，以政府和私人機(jī)構(gòu)之間達(dá)成協(xié)議為前提，由政府向私人機(jī)構(gòu)頒布特許，允許其在一定時期內(nèi)籌集資金建設(shè)某一基礎(chǔ)設(shè)施并管理和經(jīng)營該設(shè)施及其相應(yīng)的產(chǎn)品與服務(wù)。同時，政府對該機(jī)構(gòu)提供的公共產(chǎn)品或服務(wù)的數(shù)量和價格可以有所限制，但保證私人資本具有獲取利潤的機(jī)會。整個過程中的風(fēng)險由政府和私人機(jī)構(gòu)分擔(dān)。當(dāng)特許期限結(jié)束時，私人機(jī)構(gòu)按約定將該設(shè)施移交給政府部門，轉(zhuǎn)由政府指定部門經(jīng)營和管理。

建邦黃河大橋就是這樣一座由濟(jì)南建邦集團(tuán)獲得特許經(jīng)營權(quán)的BOT大橋。山東建邦公司于2004年末提出啟動該項目，取得了國土資源部，交通部、國家環(huán)保總局、黃委會、濟(jì)南市規(guī)劃局的相關(guān)批文和中國建設(shè)銀行總行出具的貸款承諾函等支持性核準(zhǔn)要件，2006年5月國家發(fā)改委核準(zhǔn)建設(shè)。

按照協(xié)議，山東濟(jì)南建邦黃河公路大橋有限公司獲準(zhǔn)投資建設(shè)濟(jì)南建邦黃河公路大橋，并獲得對該橋的特許經(jīng)營權(quán)。大橋位于濟(jì)南市天橋區(qū)新徐莊附近，南北分別與濟(jì)南市二環(huán)西路、國道309連接。路線全長5.3公里，其中黃河大橋長2.3公里，兩岸接線長3公里。按國家一級公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，初步設(shè)計概算總投資約9.38億，建設(shè)工期為30個月，預(yù)計2010年底可建成通車。公司在項目投運(yùn)25年后將該橋的運(yùn)營管理權(quán)和大橋及所屬資產(chǎn)無償交還政府。

建邦黃河大橋如何從BOT中盈利

2008年3月25日，濟(jì)南建邦黃河公路大橋有限公司(甲方)總經(jīng)理張偉與濟(jì)南黃河西外環(huán)浮橋有限公司(乙方)董事長馬漢平，共同簽署了濟(jì)南建邦黃河公路大橋委托管理合同書。根據(jù)規(guī)劃，濟(jì)南建邦黃河公路大橋建成投入運(yùn)營后，濟(jì)南黃河西外環(huán)浮橋?qū)⑼Ｖ惯\(yùn)營。為了維護(hù)社會穩(wěn)定，甲方同意將建成后的濟(jì)南建邦黃河公路大橋委托給乙方進(jìn)行管理。委托管理的范圍包括黃河大橋及兩岸連接道路，內(nèi)容主要包括收費(fèi)管理、路政與交通管理、維修養(yǎng)護(hù)及綠化管理三個方面。合同雙方協(xié)商規(guī)定，委托管理期限為自大橋投入運(yùn)營起共25年，保底托管費(fèi)每年800萬元。濟(jì)南市黃河工程局作為合同丙方，對合同中乙方的義務(wù)提供連帶責(zé)任擔(dān)保。在簽訂濟(jì)南建邦黃河公路大橋委托管理合同的同時，甲、乙雙方還就乙方的浮橋停運(yùn)經(jīng)營損失達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，補(bǔ)償金額2000萬元人民幣。

建邦黃河大橋的收益主要來自過橋費(fèi)和大橋冠名費(fèi)。此前，曾有人大代表提議取消濟(jì)南黃河大橋(一橋)過橋費(fèi)，但黃河大橋是山東高速股份有限公司的資產(chǎn)之一，國家批復(fù)同意其經(jīng)營期限是從1999年開始的18年間。山東高速股份是家上市公司，涉及廣大股民利益，所以黃河大橋?qū)⒃趯脻M18年后立即停止收費(fèi)。為便利周邊居民出行，山東高速對周邊居民以辦月票的方式進(jìn)行優(yōu)惠。按照2017年黃河一橋停止收費(fèi)計算，政府屆時將考慮拍賣“冠名權(quán)”以支持大橋維護(hù)等費(fèi)用。同樣的運(yùn)營方式也可能發(fā)生在建邦黃河大橋身上，同時，建邦集團(tuán)還將充分依靠市場化運(yùn)作方式，多渠道吸引社會資金，以保證充分的盈利空間。此外，還將出現(xiàn)一種可能，那就是在大橋投入運(yùn)營后，政府一次性買斷大橋，然后免費(fèi)通行。這將在充分考慮五座黃河大橋運(yùn)營情況的基礎(chǔ)上實行。

首次高調(diào)建橋浮現(xiàn)建邦實力

山東建邦集團(tuán)一向低調(diào)行事，作為總部設(shè)在濟(jì)南的民營企業(yè)集團(tuán)，在今年之前，很少被人提及。其業(yè)務(wù)范圍涉及投資管理、房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理、實業(yè)投資及貿(mào)易、管理咨詢等，除了是山東瑞德的控股股東，在金融領(lǐng)域，建邦不僅是濟(jì)南市商業(yè)銀行、山東濟(jì)南潤豐農(nóng)村合作銀行的股東，還大規(guī)模參與不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)，曾成功運(yùn)作了山東省金屬材料總公司、濟(jì)南中興大廈、山東省藥材公司等多個項目。建邦集團(tuán)除了在此次投資額達(dá)到9億元的BOT項目上不動聲色，還涉及到三聯(lián)商社的“易主風(fēng)波”，被外界廣泛猜測利用“龍脊島”的影子公司買下三聯(lián)商社2700萬股股份。可以看出，建邦集團(tuán)的實力不容小覷。