房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略范文，愿它們成為您寫作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

摘要：房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融存在息息相關(guān)、相互影響，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處在轉(zhuǎn)型升級(jí)階段，正由以往的粗放型的經(jīng)營(yíng)模式逐步轉(zhuǎn)移到精細(xì)化管理模式。房地產(chǎn)金融是促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的重要支柱，因此同樣也隨著房地產(chǎn)一起進(jìn)入改革創(chuàng)新之路。論文研究了我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展過(guò)程中存在的主要問(wèn)題，并為了解決我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，提出了相關(guān)對(duì)策與建議。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn)金融 金融風(fēng)險(xiǎn) 金融體系

一、房地產(chǎn)金融的特征

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展過(guò)程中的主要問(wèn)題

(1)房地產(chǎn)金融政策缺乏戰(zhàn)略性、系統(tǒng)性

我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展主要是因住房改革制度的需要。總體來(lái)說(shuō)，沒(méi)有具有長(zhǎng)遠(yuǎn)、長(zhǎng)效的機(jī)制和具有實(shí)際指導(dǎo)作用的戰(zhàn)略性目標(biāo)，該這種僅相當(dāng)于臨時(shí)的、短期的種應(yīng)急救援措施。目前，我國(guó)尚未形成卓有成效的房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策，形成了一管就死、一放就亂的亂象現(xiàn)狀。

(2)風(fēng)險(xiǎn)集中一級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢

在我國(guó)房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商以及消費(fèi)者主要依靠信貸資金。而對(duì)房地金融市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)體系只有銀行才有能力支撐起來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的規(guī)模暫時(shí)還未成形，導(dǎo)致了在我國(guó)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)當(dāng)中，銀行面臨著住房抵押貸款在暫時(shí)無(wú)法拋售出去，使得銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)可控度不斷在降低。

我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)當(dāng)中的二級(jí)市場(chǎng)還在進(jìn)行摸索。2005年12月15日，建設(shè)銀行發(fā)行了30.17億元外針對(duì)個(gè)人住房抵押貸款后，就暫沒(méi)有發(fā)現(xiàn)其他銀行發(fā)行類似的新產(chǎn)品。因而二級(jí)市場(chǎng)的融資擔(dān)保嚴(yán)重缺乏有效機(jī)制，阻礙了房地產(chǎn)的融資渠道，二級(jí)市場(chǎng)中的資本的流動(dòng)性無(wú)法得到提高，加重了一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)程度。

(3)尚未形成專業(yè)且獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融服務(wù)支持體系

目前我國(guó)有不少政府部門從不同角度上，各自的職能上對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)管，如住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)局、保監(jiān)局等。多部門的監(jiān)管模式，其應(yīng)變市場(chǎng)的能力滯后，監(jiān)管體系效率十分低下。另外，我國(guó)房地產(chǎn)金融支持體系大部分是非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，專業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)和能對(duì)住房融資評(píng)級(jí)、擔(dān)保和保險(xiǎn)等獨(dú)立機(jī)構(gòu)嚴(yán)重缺乏。與美國(guó)、歐洲等成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)比較起來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)金融體系和組織結(jié)構(gòu)體系還有很多地方不夠完善。

三、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的相關(guān)對(duì)策與建議

(1)堅(jiān)持房地產(chǎn)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向

實(shí)體經(jīng)濟(jì)是以生產(chǎn)或制造產(chǎn)品并直接服務(wù)于生產(chǎn)或生活的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。虛擬經(jīng)濟(jì)主要進(jìn)行資本運(yùn)作，也就是我們平時(shí)說(shuō)的影子經(jīng)濟(jì)。我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)應(yīng)借鑒歐債危機(jī)和美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)。始終要堅(jiān)持以金融經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的杠桿，落實(shí)依靠房地產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)其轉(zhuǎn)型升級(jí)，最終促進(jìn)房地產(chǎn)健康、持續(xù)發(fā)展。

(2)實(shí)行我國(guó)雙線并行的房地產(chǎn)政策

建議政府執(zhí)行雙線并行的房地產(chǎn)政策，困難戶、低收入群體的居住問(wèn)題主要通過(guò)政府部門的保障房進(jìn)行解決，而由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來(lái)解決其他群體的住房問(wèn)題。對(duì)于中等收入的家庭，政府應(yīng)調(diào)控商品市場(chǎng)的商品房來(lái)滿足市場(chǎng)需求，同時(shí)提高中產(chǎn)階級(jí)的家庭的支付能力。對(duì)于高等收入者，應(yīng)由市場(chǎng)根據(jù)供需平衡關(guān)系進(jìn)行處理，政府可借助貨幣手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給平衡，逐步建立我國(guó)特色的商品房體系和保障性住房體系。

(3)改革房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，創(chuàng)建多元化的融資渠道

我國(guó)應(yīng)逐步建立起全方位、多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，加大直接和間接融資手段。使當(dāng)前直接融資和間接融資之間結(jié)構(gòu)的不合理現(xiàn)象得到徹底改變，促進(jìn)證券市場(chǎng)的快速發(fā)展。

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利用資本市場(chǎng)融資非常有限。主要是受到如下兩方面的影響：第一，企業(yè)由于自身實(shí)力達(dá)不到上市的條件，第二受到國(guó)家宏觀政策調(diào)控影響，監(jiān)管部門嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)融資。為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可嘗試使用差別化政策措施，提高房地產(chǎn)融資資本比例。開拓其他的新的融資渠道，可以探討引進(jìn)保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)融資行列中。

(4)完善房地產(chǎn)金融法律體系和監(jiān)管機(jī)制

首先，應(yīng)從立法的角度上加快法制建設(shè)的進(jìn)程，國(guó)家要對(duì)房地產(chǎn)融資從法律層面上進(jìn)行研究與探討，通過(guò)法律來(lái)確立房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的功能和利益。其次，應(yīng)形成分業(yè)監(jiān)督管理的機(jī)制，形成具有實(shí)際效能的分業(yè)監(jiān)督管理。各部門間政策的協(xié)調(diào)性應(yīng)要加強(qiáng)，在辦事流程上無(wú)縫對(duì)接，在政策上避免出現(xiàn)矛盾的情況和法律上的空白。最后，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的建立。一是對(duì)房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化的逐步構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。二是，加強(qiáng)對(duì)預(yù)警系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管力度。三是，加強(qiáng)信息不對(duì)稱與道德風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管。

參考文獻(xiàn)：

[2]杜光平.中國(guó)住房金融體系研究：(碩士學(xué)位論文).西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2005.

篇(2)

[關(guān)鍵詞] SCP 房地產(chǎn)金融 政策建議

一、研究背景

自2006年后期開始的美國(guó)房屋次級(jí)抵押貸款演變成的金融危機(jī)給美國(guó)以及全球造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失,據(jù)美國(guó)債券研究機(jī)構(gòu)2008年11月12日發(fā)表的文章披露全球金融危機(jī)導(dǎo)致的信貸損失將超過(guò)1.4萬(wàn)億美元,超過(guò)美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的10%。 在追溯危機(jī)發(fā)生原因的過(guò)程中,我們發(fā)現(xiàn):對(duì)次級(jí)抵押貸款投機(jī)性的運(yùn)作和狂熱的市場(chǎng)一起造成就了此次房地產(chǎn)泡沫,加上缺乏有效的金融監(jiān)管機(jī)制,最終造成了泡沫的破裂并引發(fā)了全球性的金融危機(jī)。

如今經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)面作用已明顯體現(xiàn)出來(lái),但是相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明中國(guó)經(jīng)濟(jì)似乎正在回暖,如樓價(jià)就有上漲,這和央行實(shí)行寬松的貨幣政策有關(guān),同時(shí)也和市場(chǎng)的信心以及預(yù)期有關(guān)。在這種宏觀經(jīng)濟(jì)背景之下,本文以SCP為分析范式,分析了我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)并在此基礎(chǔ)之上提出了相應(yīng)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。

所謂SCP范式是20世紀(jì)30年代,由以梅森和貝恩為主要代表的哈佛學(xué)派提出:認(rèn)為結(jié)構(gòu)(Structure)、行為(Conduct)、績(jī)效(Performance)之間存在著因果關(guān)系――即市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定企業(yè)行為,企業(yè)行為決定市場(chǎng)運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)績(jī)效。為了獲得理想的市場(chǎng)績(jī)效,重要的是通過(guò)公共政策來(lái)調(diào)整不合理的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析

1.市場(chǎng)集中度

市場(chǎng)集中度是指特定產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)集中程度,一般用該產(chǎn)業(yè)中最大的主要的廠商所擁有的生產(chǎn)要素或其產(chǎn)銷量占整個(gè)產(chǎn)業(yè)的比重來(lái)表示。集中度用CRn表示(n表示企業(yè)數(shù)),指在規(guī)模總處于前幾位的企業(yè)在生產(chǎn)、銷售、資產(chǎn)、利潤(rùn)等方面的累計(jì)數(shù)量占整個(gè)行業(yè)指總規(guī)量的比重,計(jì)算公式如下所示:CRn=∑Xi/X。式中,n為企業(yè)數(shù),X代表產(chǎn)業(yè)規(guī)模,如總產(chǎn)量、總銷售額等:Xi為第i個(gè)企業(yè)的規(guī)模;i表示第i個(gè)企業(yè)。本文主要就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行貸款 做市場(chǎng)集中度研究,下表就是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)集中度的近似度量:

從上表上可以看出,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的集中度低,其中2003年和2008年的數(shù)據(jù)不包括在香港上市的前十名內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。集中度在2005年達(dá)到了最高,隨后又下降,且其余年份均未超過(guò)10%。這與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性結(jié)構(gòu)有關(guān),在中國(guó)市場(chǎng)化程度較高地區(qū),上海前十位發(fā)展商的市場(chǎng)占有率為23%,深圳還不到20%,而香港前九家房地產(chǎn)集團(tuán)(新鴻基、和黃、新世界等)占據(jù)的市場(chǎng)份額達(dá)到80%,日本積水物產(chǎn)的市場(chǎng)占有率達(dá)到29%,美國(guó)前三名的房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)占有率達(dá)到45%。因此,按企業(yè)融資的集中度算,我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是競(jìng)爭(zhēng)型的。

2.進(jìn)入壁壘

(1)必要的資本量

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)金融市場(chǎng)需要一定的資本量,但不同金融機(jī)構(gòu)要求不盡相同的。一般要求自有資金達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算總投資額的30%,并且還要求在項(xiàng)目獲得貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。但是事實(shí)上我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資本進(jìn)入壁壘并不高,主要由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)興旺,導(dǎo)致一方面由于資本的逐利性使得大量滿足基本條件的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生,另一方面銀行放松對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制,很多房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高――這可以從我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率 可以看出:

另外,從不同省份看,大部分省份的資產(chǎn)負(fù)債率與全國(guó)水平相差不大,僅有極個(gè)別地區(qū)有較大差距:如北京在2006年的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到80.3%,而和青海則分別為45.1%和47.7%。據(jù)此我們可以推測(cè)出:目前進(jìn)入我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要壁壘――必要的資本量不構(gòu)成明顯的障礙,很多企業(yè)符合基本要求,并且取得了大量的貸款,對(duì)于上市融資仍舊只限于極少的一部分房地產(chǎn)企業(yè),對(duì)于現(xiàn)階段的很多房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在較高的壁壘。

(2)政策法規(guī)

政策法規(guī)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入金融市場(chǎng)或者獲得相關(guān)融資權(quán)利的制度因素。政策法規(guī)對(duì)我過(guò)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)構(gòu)成的壁壘程度可以從政府和銀行兩方來(lái)加以分析。

第一,中央對(duì)土地實(shí)際控制力不強(qiáng)造成了我國(guó)城市土地供給失調(diào),地方政府在增加財(cái)政收入以及過(guò)分依賴房地產(chǎn)建設(shè)來(lái)提高當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)的雙重利益拉動(dòng)下,采取“化整為零”的辦法,使得“分級(jí)限額審批制度”執(zhí)行混亂。第二,商業(yè)銀行為追求經(jīng)營(yíng)規(guī)模和監(jiān)管機(jī)制不健全,進(jìn)一步放松了政策在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的阻止作用,如對(duì)專款專項(xiàng)的跟蹤審查等。第三,從國(guó)家建設(shè)部和央行信貸政策看,商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款,只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,嚴(yán)禁跨地區(qū)使用 。這使得房地產(chǎn)金融市場(chǎng)帶有區(qū)域性的壟斷。另外,制度因素構(gòu)成的壁壘往往和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略或者目標(biāo)有關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)不同種類的房屋,會(huì)享受不同的待遇,如經(jīng)濟(jì)適用房和商業(yè)用房就存在很大的不同。如“重點(diǎn)扶持符合中低收入家庭購(gòu)買能力的住宅項(xiàng)目,對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。” 最后,還與我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展目標(biāo)有關(guān),如支持西部大開發(fā)和農(nóng)村房屋建設(shè)等。

綜上所述,政策法規(guī)一方面提升了房地產(chǎn)企業(yè)融資的壁壘,另一方面也降低了房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本,總體而言政策法規(guī)是構(gòu)成區(qū)域性壟斷的一個(gè)重要因素。

從上面的論述我們可以得出結(jié)論,我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)具有雙重特色:區(qū)域間壟斷和區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域間壟斷主要是由于相關(guān)金融信貸政策造成,而區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)主要是和我國(guó)現(xiàn)行的土地管理制度中央和地方利益沖突、銀行監(jiān)管機(jī)制不健全和房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)低有關(guān)。這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)形成了縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場(chǎng)的混亂。

三、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)行為

上述縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場(chǎng)的混亂使得我國(guó)金融機(jī)構(gòu)存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。近年來(lái),我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好,雖然于2008年爆發(fā)了全球性的金融危機(jī),但是對(duì)我國(guó)總體金融市場(chǎng)影響目前看來(lái)不大。但是由于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于高速發(fā)展階段,加上國(guó)家實(shí)施的住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略,這需要房地產(chǎn)金融市場(chǎng)大力支持;由于我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展較晚,因此市場(chǎng)不健全,監(jiān)管體系效率不高,這造成了市場(chǎng)的混亂。

1.假按揭行為

“假按揭”是個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)利用虛假個(gè)人住房交易,套取銀行信用的一種欺詐行為。 “假按揭”發(fā)放以后,暫時(shí)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)每月還款,等到房屋遇到真正的購(gòu)房者時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)提前還貸注銷抵押登記或以轉(zhuǎn)按揭方式將住房轉(zhuǎn)讓給真正的購(gòu)房者。 真假按揭具體流程對(duì)比如下圖

“假按揭”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、個(gè)人和銀行都蘊(yùn)藏著的巨大風(fēng)險(xiǎn)。首先是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)銷售的高風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。一旦遇到住房不能實(shí)現(xiàn)真正的銷售,銀行將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn);其次是對(duì)于個(gè)人信用產(chǎn)生了不良影響;最后是銀行將面臨債權(quán)懸空的風(fēng)險(xiǎn)。“假按揭”沒(méi)有真實(shí)的個(gè)人支付能力做支撐而是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了隱藏風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)負(fù)責(zé)每月還款,但一旦資金鏈出了問(wèn)題,風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)立刻顯現(xiàn)。銀監(jiān)會(huì)在2006年下半年的大規(guī)模貸款專項(xiàng)檢查中發(fā)現(xiàn),截至2006年6月末,國(guó)內(nèi)銀行涉及假按揭的貸款金額達(dá)數(shù)十億元。今年從4月份到6月份主要城市如北京、杭州、福州等地退房率都有增高的跡象,有的地區(qū)達(dá)30%,今年五月份北京出現(xiàn)了最大額度假按揭騙貸案,因此這對(duì)于銀行系統(tǒng)來(lái)說(shuō),值得警惕。

2.房地產(chǎn)開發(fā)商的信用欺詐行為

房地產(chǎn)開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)商利用目前房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱、監(jiān)管的缺陷,利用虛假的資料和欺詐手段套取銀行資金而增加銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。目前開發(fā)商慣常使用的欺詐方式包括虛假按揭手段或一房多貸、虛增注冊(cè)資本、虛抬房?jī)r(jià)等手段套取銀行貸款,一些實(shí)力有限的開發(fā)商在達(dá)不到“四證”齊全的地步時(shí)就以流動(dòng)貸款來(lái)頂替開發(fā)資金,在貸款到期時(shí)通過(guò)展期方式,將短期貸款轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期開發(fā)貸款。所以通過(guò)這些手段房地產(chǎn)商套取到銀行資金,一旦生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受阻或遇到房?jī)r(jià)大跌,企業(yè)資金鏈斷裂,將直接導(dǎo)致銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

3.商業(yè)銀行的操作不規(guī)范行為

這主要是指商業(yè)銀行業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)或業(yè)務(wù)操作的不合理,在貸款受理,審批及貸后管理等環(huán)節(jié)中審查和管理不嚴(yán)。這主要表現(xiàn)在以下幾方面:一是貸前受理,未嚴(yán)格審查貸款資料的真實(shí)性:如開發(fā)商的自有資金投入、企業(yè)經(jīng)營(yíng)的合法性、項(xiàng)目手續(xù)的齊全性、借款人的收入以及所購(gòu)房屋的交易價(jià)格的合理性等;二是貸款審批時(shí),未嚴(yán)格審查借款人的信用情況及還款能力,對(duì)貸款數(shù)額和貸款期限的控制不嚴(yán);三是未嚴(yán)格控制放款條件,在未辦妥抵押登記手續(xù)后即發(fā)放貸款,或者未按業(yè)務(wù)流程操作規(guī)定對(duì)抵押物進(jìn)行核押等;四是在貸后管理中,未及時(shí)跟蹤催辦抵押權(quán)證及產(chǎn)權(quán)證,未對(duì)逾期貸款進(jìn)行跟蹤管理等。

四、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)績(jī)效

1.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)績(jī)效之――促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面

本部分主要通過(guò)相關(guān)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)來(lái)說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的績(jī)效。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的繁榮與發(fā)達(dá)對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的表現(xiàn)是間接的。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)作用主要是促進(jìn)投資,通過(guò)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),進(jìn)而帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和增加就業(yè)。

從上面的數(shù)據(jù)可以看到,自2003到2009年3月份,我國(guó)房地產(chǎn)投資開發(fā)國(guó)內(nèi)貸款余額是一直上升的,并且在2009年3月份達(dá)到了2.17萬(wàn)億元。這主要是因?yàn)榻陙?lái),房地產(chǎn)行業(yè)資本收益率較高,導(dǎo)致大量資本流入該行業(yè),同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)都是偏競(jìng)爭(zhēng)型的結(jié)構(gòu),因此進(jìn)入壁壘較低,而銀行也因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的興旺,加上我國(guó)金融市場(chǎng)的不發(fā)達(dá),因此較高的貸款增速是必然的結(jié)果。拿2005年來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增量的貢獻(xiàn)率是3.4%,在第三產(chǎn)業(yè)中居第四位。這一年國(guó)內(nèi)貸款總額為3918.07億元,但是房地產(chǎn)業(yè)的增加值為8243.8億元,由此看出房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的活躍對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)確實(shí)具有積極的作用。

2.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的負(fù)面影響

(1)由于競(jìng)爭(zhēng)的無(wú)序性,使得銀行的風(fēng)險(xiǎn)集中度較高。原因有三:一是房地產(chǎn)企業(yè)大量的貸款,購(gòu)置土地,盲目擴(kuò)張的同時(shí),土地成本的增高加劇了企業(yè)貸款的非理;而一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題,在土地成本虛高的情況下,銀行就要承擔(dān)大量的不良資產(chǎn);二是我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá),企業(yè)融資大部分發(fā)生在一級(jí)市場(chǎng),而金融機(jī)構(gòu)少,金融產(chǎn)品單一使得大量的風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行,在沒(méi)有建立有效風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制的情況下必然會(huì)導(dǎo)致高信貸風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)由于銀行之間競(jìng)爭(zhēng),使得在發(fā)放貸款時(shí)操作不規(guī)范,發(fā)放不理性;三是由于我國(guó)沒(méi)有建立個(gè)人信用制度,因此在個(gè)人住房抵押貸款總額不斷飆升的情況下,這些行為雙向拉高了銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

(2)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)過(guò)熱,促使了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生,反過(guò)來(lái)不利于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。本文截取1990-2007 年的全國(guó)商品房銷售均價(jià)和M2做一個(gè)OLS實(shí)證分析。因?yàn)槲覈?guó)的利率政策同西方的不同,且房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá),因此信貸對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)具有重要作用。貨幣供給寬松,購(gòu)房的融資條件,如利率、還款期限、貸款成數(shù)等相對(duì)會(huì)比較優(yōu)厚;反之,則比較嚴(yán)苛。貨幣供給量與房?jī)r(jià)應(yīng)是同向變動(dòng)關(guān)系。以貨幣供給代表金融層面的狀況考察分析地產(chǎn)泡沫。其中M2單位:億元;HP(房屋銷售平均價(jià)格)單位:元/平方米。

對(duì)房?jī)r(jià)( HP) 與貨幣供給M2 進(jìn)行簡(jiǎn)單線性回歸分析: HP= 0.0068X + 1006.84

t= 13.99

R2 = 0.9245F=195.96 按照此模型的解釋,房?jī)r(jià)和貨幣供給有著強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系:貨幣供給每增加1億元,對(duì)房?jī)r(jià)有0.0068元/平方米的貢獻(xiàn)。

五、政策建議

這次危機(jī)給我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的建設(shè)帶來(lái)了深刻的謹(jǐn)示:一方面,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng),在外部流動(dòng)性大量涌入(其中包括熱錢)的情況下,價(jià)格大幅快速上漲;另一方面我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)相當(dāng)?shù)穆浜?一級(jí)市場(chǎng)(Primary Market)不健全,基本上沒(méi)有建立二級(jí)市場(chǎng)(Second Market),在經(jīng)濟(jì)日益全球化的今天,是不利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展與創(chuàng)新。這種外部資金的大量涌入該行業(yè)與相關(guān)金融市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)是我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)矛盾。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)可以為房地產(chǎn)行業(yè)提供有效的資金支持,從投資角度看,可以直接增加經(jīng)濟(jì)效率的潛在能力與促進(jìn)就業(yè),但是過(guò)熱的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)會(huì)促使通脹預(yù)期引發(fā)的非理性購(gòu)買,就會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫,并引發(fā)地產(chǎn)金融危機(jī),最終造成泡沫經(jīng)濟(jì)。這種現(xiàn)象在美國(guó)、泰國(guó)、中國(guó)香港和日本都有發(fā)生,今年七月份央行、國(guó)家發(fā)改委等六部委先后對(duì)房地產(chǎn)發(fā)出加強(qiáng)監(jiān)管的信號(hào),這意味著國(guó)家正對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施從緊的政策。鑒于此,筆者在上述分析的基礎(chǔ)上試圖給出下列相關(guān)政策建議:

1.政府應(yīng)該積極的促使我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的建設(shè):完善、改進(jìn)一級(jí)市場(chǎng)建設(shè),加強(qiáng)二級(jí)市場(chǎng)建設(shè),有條件的降低二級(jí)市場(chǎng)的準(zhǔn)入機(jī)制,并提供相關(guān)制度支持;

2.應(yīng)該大力推動(dòng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管的創(chuàng)新,建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范體系,如建立和健全全國(guó)性的風(fēng)險(xiǎn)管理監(jiān)督機(jī)制以及個(gè)人、企業(yè)的信用信息機(jī)制等;同時(shí)還應(yīng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)自身的管理水平、業(yè)務(wù)能力不斷提升;

3.政府應(yīng)該不失時(shí)機(jī)的提供相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和促使制度變遷性的制度支持,以使得我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)生劇烈的波動(dòng)。我國(guó)的房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程,但是這并不意味著零風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)榕菽钠屏咽且粋€(gè)風(fēng)險(xiǎn)積聚的過(guò)程,泡沫的衍生花了6年的時(shí)間,泡沫破滅的過(guò)程至少也要兩年。在我國(guó)今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的條件下,仍舊不能實(shí)行激進(jìn)的信貸緊縮政策,同時(shí)應(yīng)該密切注意資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng),以使得提供的宏觀經(jīng)濟(jì)政策具有較好的前瞻性。

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篇(3)

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來(lái)已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來(lái)幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來(lái)以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來(lái)源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒(méi)有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。

二、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。

（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開盤，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來(lái)滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬(wàn)平方米，應(yīng)該說(shuō)通過(guò)與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。

如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過(guò)各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過(guò)程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問(wèn)題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過(guò)程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問(wèn)題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過(guò)客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。

（2）減少企業(yè)過(guò)度預(yù)支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營(yíng)資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過(guò)度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì)，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團(tuán)為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡(jiǎn)改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬(wàn)多人民幣，再加上當(dāng)時(shí)市場(chǎng)不景氣，地價(jià)下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無(wú)力自拔，資產(chǎn)運(yùn)行狀況急劇惡化，當(dāng)時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過(guò)詳細(xì)的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險(xiǎn)引起的財(cái)務(wù)危機(jī)，使企業(yè)走出了困境。

（3）嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來(lái)的每一分錢，實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤(rùn)。

【參考文獻(xiàn)】

[1]高聚輝:房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢(shì)展望.中國(guó)房地產(chǎn)金融,2006,06

[2]潘愛青:房地產(chǎn)融資問(wèn)題研究.科技創(chuàng)業(yè)月刊,2006,07

[3]劉晴:我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題及對(duì)策研究.黑龍江對(duì)外經(jīng)貿(mào),2006,07

篇(4)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 融資渠道 

 

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題現(xiàn)狀 

 

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。 

2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。 

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。 

 

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的主要原因 

 

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。 

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來(lái)已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來(lái)幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。 

3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來(lái)以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。 

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來(lái)源渠道較為單一。 

5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。 

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。 

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒(méi)有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑 

 

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。 （1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。 

（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。 

篇(5)

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年以來(lái)已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來(lái)幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來(lái)以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來(lái)源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒(méi)有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。

（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開盤，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來(lái)滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬(wàn)平方米，應(yīng)該說(shuō)通過(guò)與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。

如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過(guò)各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過(guò)程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問(wèn)題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過(guò)程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問(wèn)題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過(guò)客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。

篇(6)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；形成機(jī)制；房地產(chǎn)開發(fā)商；銀行；演化博弈

一、 引言

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一直上揚(yáng)，且保持高位運(yùn)行。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)分偏離內(nèi)在價(jià)值時(shí)，泡沫成份被大量轉(zhuǎn)移給了金融機(jī)構(gòu)。而當(dāng)房地產(chǎn)金融系統(tǒng)中積累的泡沫壓力太大時(shí)，系統(tǒng)運(yùn)行的內(nèi)在機(jī)制將以急性和突發(fā)性的方式來(lái)釋放壓力，泡沫破裂的最危險(xiǎn)的結(jié)構(gòu)甚至?xí)俪烧麄€(gè)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。因此，要深入研究我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的特殊機(jī)理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體制和宏觀調(diào)控提供決策支持。

本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行建立演化博弈模型，并根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)政府調(diào)控和利率調(diào)控的不同特點(diǎn)分階段進(jìn)行分析，基于不同階段政府的不同調(diào)控行為，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行不同初始條件，得出不同階段二者不同的演化穩(wěn)定策略和房地產(chǎn)金融狀況。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型

1． 博弈假設(shè)。根據(jù)模型的設(shè)計(jì)思想，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型做出如下假設(shè)：

假設(shè)1：局內(nèi)人。博弈雙方為房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行，且均是風(fēng)險(xiǎn)中性的，博弈雙方各為相似個(gè)體組成的不同群體，且博弈過(guò)程屬于非對(duì)稱的有限理性復(fù)制動(dòng)態(tài)進(jìn)化博弈；

假設(shè)2：策略空間。在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中，銀行群體只存在兩種策略集合：（寬松信貸，緊縮信貸），而房地產(chǎn)開發(fā)商也只存在兩種策略集合：（投資，投機(jī)）；

假設(shè)3：支付。支付是房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段中得到的效用水平。

2． 博弈模型。以2×2非合作重復(fù)博弈為例，對(duì)演化博弈論的思想作一些分析，如表1的支付矩陣所示。

其中，假設(shè)p表示房地產(chǎn)開發(fā)商群體在一次博弈中采取策略1(投資)的概率，q表示銀行群體在博弈中采取策略1（寬松信貸）的概率，而概率可解釋為群體中選取該策略的參與人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分別表示房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行采取不同策略時(shí)的收益。

通過(guò)分析可得：

房地產(chǎn)開發(fā)商以p和（1-p）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]

同理：

銀行以q和（1-q）的概率選取策略1和2的平均收益是：

u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]

根據(jù)演化博弈理論，若同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行選擇相同的戰(zhàn)略S，其利潤(rùn)相等，則任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行不會(huì)改變其戰(zhàn)略。當(dāng)同種群房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行中某個(gè)參與者試驗(yàn)不同的戰(zhàn)略S'，稱之為變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行，而當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行獲得比同種群其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行更高的利潤(rùn)時(shí)，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行必然會(huì)模仿變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行。反之，當(dāng)變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤(rùn)低于其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行的利潤(rùn)時(shí)，其它房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將保持原戰(zhàn)略而該變異房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行也將從戰(zhàn)略S'調(diào)整為戰(zhàn)略S這樣，戰(zhàn)略S成為有限種群演化穩(wěn)定戰(zhàn)略。

房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的復(fù)制動(dòng)態(tài)實(shí)際上是描述某一特定策略房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行中被采用的頻數(shù)或頻度的動(dòng)態(tài)微分方程。根據(jù)演化的原理，一種策略的適應(yīng)度或支付比種群的平均適應(yīng)度高，這種策略就會(huì)在種群中發(fā)展，即適者生存體現(xiàn)在這種策略的增長(zhǎng)率大于零，即房地產(chǎn)開發(fā)商或銀行將持續(xù)的選擇這一策略。

復(fù)制動(dòng)態(tài)方程為：

房地產(chǎn)開發(fā)商：

dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]

銀行：

dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]

于是動(dòng)態(tài)復(fù)制系統(tǒng)平衡點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的策略組合為房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化均衡，而房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行演化博弈均衡的穩(wěn)定性取決于其在合作和非合作時(shí)所能帶來(lái)的收益大小比較，在達(dá)到演化穩(wěn)定策略時(shí)群體中的個(gè)體仍在不斷變化，即呈現(xiàn)出內(nèi)部不斷變化而總體不變的的過(guò)程。

對(duì)于上述由微分方程表示的群體動(dòng)態(tài)演化過(guò)程，其均衡點(diǎn)的局部穩(wěn)定性可由該系統(tǒng)的相應(yīng)的雅克比矩陣局部穩(wěn)定性分析得到：

J=

（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]

這樣，運(yùn)用雅克比矩陣局部穩(wěn)定性原理，通過(guò)分析房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)化不同發(fā)展階段中演化穩(wěn)定策略，可以系統(tǒng)地論述房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的演進(jìn)過(guò)程，從而為防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)提供一定的啟發(fā)和建議。

三、 演化博弈穩(wěn)定性分析

從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，根據(jù)不同發(fā)展階段中政府調(diào)控的重點(diǎn)和央行基準(zhǔn)利率調(diào)控政策的特點(diǎn)，本文將房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展階段分為四個(gè)階段：

1． 1998年~2003年：初步繁榮發(fā)展階段。1998年，我國(guó)開始實(shí)行城鎮(zhèn)住房分配制度貨幣化改革，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府提出了實(shí)施增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需的方針政策，培育房地產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，中央銀行在五年內(nèi)共有五次降低存貸款基準(zhǔn)利率，推行寬松的貨幣政策，通過(guò)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

同時(shí)由于人們改善居住條件的要求產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，而國(guó)家政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的限制與要求并不太高，房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻比較低，房地產(chǎn)投資額、施工面積等指標(biāo)均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也快速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片繁榮景象。

在該時(shí)期內(nèi)，當(dāng)銀行實(shí)行寬松的信貸政策時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，并且處于市場(chǎng)化初期，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)行為的違規(guī)成本也很小，因此當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商投資高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，基于巨大的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠及時(shí)賣出樓盤，能獲得巨大收益；同理在房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)的情況下，銀行放出更多的貸款，則獲得利息等收益也大大高于房地產(chǎn)開發(fā)商投資時(shí)的收益。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

當(dāng)銀行實(shí)行緊縮的信貸政策時(shí)，只有房地產(chǎn)開發(fā)商從事投資行為時(shí)，才能及時(shí)順利地獲得貸款從而取得更大的收益。

當(dāng)處于1998年~2003年的房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)初步繁榮發(fā)展階段，房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，銀行短期內(nèi)忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，采取寬松的貨幣政策，而房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷涌入大量的資金，這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，有可能會(huì)催生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開始形成。

2． 2004年~2007年：宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)階段。2003年以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市住房銷售價(jià)格上漲明顯，部分城市住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)投資過(guò)熱的趨勢(shì)。

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象，政府出臺(tái)了一系列密集的調(diào)控措施，期間房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象有所遏制，但是隨著居民住房需求持續(xù)快速增長(zhǎng)以及住房購(gòu)買力的不斷增強(qiáng)，部分地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房大量增加。該時(shí)期內(nèi)來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)投資快速上漲，貸款增速也基本保持較高水平。

雖然受到政府宏觀調(diào)控和加息等方式，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商投機(jī)行為的打擊力度不夠，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益仍然遠(yuǎn)大于所付出的成本。因此在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為利益仍高于投資行為的利益所得。

但在此時(shí)期政府目標(biāo)著重于宏觀調(diào)控、抑制投機(jī)，因此無(wú)論銀行采取何種信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為時(shí)的銀行收益將小于房地產(chǎn)開發(fā)商投資行為時(shí)的利益所得。此外，若銀行實(shí)行寬松的信貸政策，貸款總額將高于緊縮信貸政策下，從而銀行獲得更大的收益。

則當(dāng)處于2004年~2007年的政府機(jī)制投機(jī)階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)策略且銀行采取寬松信貸的策略。

此時(shí)處于房地產(chǎn)市場(chǎng)初步宏觀調(diào)控時(shí)期，盡管政策采取了一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭有所抑制，但房地產(chǎn)需求依舊異常旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，在銀行采取寬松的信貸政策情況下，銀行貸款規(guī)模迅速擴(kuò)大，使得銀行貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)處于急劇積累的過(guò)程中，同時(shí)貸款規(guī)模的擴(kuò)大也進(jìn)一步助長(zhǎng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和投機(jī)活動(dòng)的升級(jí)，二者之間形成了一種互相推動(dòng)的螺旋式前進(jìn)的惡性循環(huán)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷膨脹。

3． 2008年~2009年：鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段。自2007年底起，一方面受到全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的影響，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒濃重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央銀行連續(xù)五次降息，同時(shí)采取一系列稅費(fèi)優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)，從而能再次拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但2009年下半年以來(lái)，基于房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的勢(shì)頭明顯，政府出臺(tái)了一系列密集且嚴(yán)厲的調(diào)控政策，旨在打擊投機(jī)性住房行為，維持正常的住房需求。

在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益將小于其違規(guī)成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將大于其采取投機(jī)行為取得的收益。

而在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無(wú)法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。而當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)，若銀行采取寬松的信貸政策將比緊縮的信貸政策取得的收益大。

則該階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到演化穩(wěn)定策略，即房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略。

在鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)階段，受國(guó)際整體經(jīng)濟(jì)的消極影響，房地產(chǎn)價(jià)格開始回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入不景氣的局面，房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加，房地產(chǎn)貸款的呆賬壞賬將有所增加，如果此時(shí)銀行采取緊縮的信貸政策，提高貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少房地產(chǎn)貸款，則將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價(jià)格的下降，最終會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機(jī)。

4． 2010年~2011年：加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、嚴(yán)厲打擊投機(jī)行為。自2010年起，政府出臺(tái)一系列房地產(chǎn)重拳調(diào)控政策，綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等手段，先后出臺(tái)了房地產(chǎn)稅、限購(gòu)令等嚴(yán)厲政策，極大地加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

在此時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商從事投機(jī)行為獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其付出的成本。因此，在此時(shí)期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資行為時(shí)獲得的收益將遠(yuǎn)大于其采取投機(jī)行為取得的收益。

而在該時(shí)期內(nèi)，無(wú)論銀行采取寬松還是緊縮的信貸政策，若房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)行為，由于懲罰力度較大，投機(jī)行為的收益很小，如果資金鏈發(fā)生斷裂，則無(wú)法保證按時(shí)還款付息，從而銀行的收益較小。

則當(dāng)處于該階段時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行初始狀態(tài)采取什么樣的博弈策略，最終都會(huì)回到房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取寬松信貸的策略；或者房地產(chǎn)開發(fā)商采取投資策略且銀行采取緊縮信貸的策略。

在嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)階段，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)受到調(diào)控影響，價(jià)格增速回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為將逐漸消失，無(wú)論銀行采取寬松或緊縮的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商都將采取投資的策略，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康快速的發(fā)展。

四、 結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的演化博弈模型中，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于市場(chǎng)化初期階段時(shí)和政府初步的不斷進(jìn)行宏觀調(diào)控階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行的演化穩(wěn)定策略均為銀行采取寬松的信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)商采取投機(jī)的策略。這意味著當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展時(shí)，供需兩旺的勢(shì)頭明顯，房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲，房地產(chǎn)業(yè)有利可圖，銀行忽略了房地產(chǎn)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，紛紛擴(kuò)大貸款規(guī)模，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷涌入大量的資金，同時(shí)這進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，兩者交互作用，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)開始形成并且不斷加劇。

而當(dāng)處于鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，房地產(chǎn)開發(fā)商的演化穩(wěn)定策略為投資策略，銀行采取寬松的信貸政策。這意味著房地產(chǎn)價(jià)格開始下滑，房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值降低，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)將迅速增加，而如果此時(shí)銀行采取緊縮的信貸政策，控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模，則將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣現(xiàn)象，加快房地產(chǎn)價(jià)格的下降，最終會(huì)使得房地產(chǎn)泡沫破滅，形成金融危機(jī)。

因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為，需要政府嚴(yán)格、持續(xù)的執(zhí)行有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從宏觀政策的角度分析，政府可從以下幾方面著手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)：

（1）從信貸政策的角度來(lái)看，根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況，寬松的信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)效果不大，因此央行應(yīng)加緊市場(chǎng)流動(dòng)性的回收工作，繼續(xù)實(shí)施緊縮的信貸政策，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也有助于降低通貨膨脹。

（2）從政府財(cái)政政策角度來(lái)看，政府應(yīng)將資金重心向基礎(chǔ)制造業(yè)傾斜，大力發(fā)展實(shí)業(yè)，防止產(chǎn)業(yè)空心化危機(jī)的發(fā)生，以加強(qiáng)房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力。

（3）從政府的金融體系改革來(lái)看，政府一方面要對(duì)整個(gè)金融體系加強(qiáng)監(jiān)管力度，一方面應(yīng)該進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款制度，促進(jìn)其技術(shù)創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，將股市與樓市之間的資金向?qū)崢I(yè)轉(zhuǎn)移，從而在根本上解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。

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篇(7)

摘要房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于先導(dǎo)地位，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，在局部地區(qū)出現(xiàn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象，房地產(chǎn)資金緊缺，加之我國(guó)房地產(chǎn)金融體系結(jié)構(gòu)和功能的不完善，使得在我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)更為突出。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)特點(diǎn)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于先導(dǎo)地位，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一。企業(yè)是競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，所需資金量人，資源占用多，而且涉及到社會(huì)非常敏感的住房問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，在局部地區(qū)出現(xiàn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象，房地產(chǎn)資金緊缺，加之我國(guó)房地產(chǎn)金融體系結(jié)構(gòu)和功能的不完善，使得我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)更為突出。因此，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)體系建設(shè)的探析具有重大的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

一 、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。可以有三種存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主體，通過(guò)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期，以開發(fā)符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品、物業(yè)和附帶的服務(wù)，來(lái)獲取最大效益的經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品是土地權(quán)利及其附屬信心。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，對(duì)金融業(yè)依賴比較大，而國(guó)家時(shí)常通過(guò)利率、政策、法規(guī)等對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)手段對(duì)其進(jìn)行調(diào)節(jié)，如土地供給政策、住房改革政策、金融的建筑產(chǎn)品，這些都具有不可移動(dòng)性，它們不能離開周圍的環(huán)境而獨(dú)立存在。其次，由于它們所處地區(qū)、地段的不同，其特點(diǎn)和價(jià)值將會(huì)大相徑庭。再次，房地產(chǎn)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、建筑風(fēng)格會(huì)受當(dāng)?shù)厝宋摹L(fēng)俗、地理、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、氣候等多種因素影響而風(fēng)格迥異。故房地產(chǎn)物業(yè)具有強(qiáng)烈的地域特征。

房地產(chǎn)物業(yè)不可能存在兩種完全相同的產(chǎn)品，即使建筑物相近，地理位置也不可能相同。它更不可能像其它工業(yè)產(chǎn)品一樣可以進(jìn)行批量生產(chǎn)。再次，房地產(chǎn)物業(yè)單件設(shè)計(jì)、露天施工，受自然環(huán)境影響較大。因此，產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化程度低。

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，從購(gòu)置土地到建造成不動(dòng)產(chǎn)，少則數(shù)十萬(wàn)元，多則數(shù)千萬(wàn)元，甚至數(shù)億元，往往使很多投資者望而卻步，所以，投資規(guī)模比較大。不僅如此，由于地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)土地開發(fā)、前期論證、策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建造、營(yíng)銷、物業(yè)管理等多個(gè)階段，經(jīng)歷時(shí)間較長(zhǎng)，少則一兩年，多則數(shù)年至十幾年，故回收周期長(zhǎng)。

房地產(chǎn)業(yè)受宏觀政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響大。房地產(chǎn)的消費(fèi)屬于大眾消費(fèi)，很多時(shí)候還具有投資的性質(zhì)。而宏觀經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)水平不僅會(huì)影響消費(fèi)者的收入，還會(huì)影響消費(fèi)政策、財(cái)政稅收政策等，必然影響房地產(chǎn)投資。

房地產(chǎn)由于在空間上的不可移動(dòng)性，一旦對(duì)將來(lái)的需求預(yù)測(cè)不準(zhǔn)或環(huán)境發(fā)生變化，則會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。加上投資規(guī)模大、開發(fā)周期長(zhǎng)、開發(fā)過(guò)程環(huán)節(jié)多、涉及面廣等多種因素的影響，從而增加了房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、帶動(dòng)性大。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，它的產(chǎn)業(yè)鏈比較長(zhǎng)，它的發(fā)展可以帶動(dòng)建筑工程、鋼鐵、機(jī)械、建材、家具等許多行業(yè)的發(fā)展。這一行業(yè)的發(fā)展有利于帶動(dòng)其他行業(yè)的更好的發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的全面進(jìn)步。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要問(wèn)題

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中定會(huì)出現(xiàn)一系列相關(guān)的問(wèn)題，宏觀環(huán)境趨緊、企業(yè)稅收管理和房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷存在一定的問(wèn)題。

首先，宏觀環(huán)境趨緊。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展以及由此引發(fā)的房?jī)r(jià)快速上漲，只是一種表面現(xiàn)象，在這種現(xiàn)象的背后則隱藏著諸多深層次問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)在房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策上并沒(méi)有一個(gè)明晰的戰(zhàn)略目標(biāo)和規(guī)則，而是處于“頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳”的擅變狀態(tài)，這種現(xiàn)象在近兩年表現(xiàn)尤為突出。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理存在一定的問(wèn)題。由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入，地稅部門負(fù)責(zé)征收營(yíng)業(yè)稅，而銷售收入實(shí)現(xiàn)后的盈利所得則由國(guó)稅部負(fù)責(zé)征收，且房地產(chǎn)企業(yè)所使用的發(fā)票和開發(fā)成本中收取的建筑安裝工程發(fā)票都是由地稅部門負(fù)責(zé)管理的，這就給國(guó)稅部門稅源監(jiān)控帶來(lái)了一定的難度。房地產(chǎn)企業(yè)利用各種手段隱匿售房收入，主要表現(xiàn)在：隱匿預(yù)收房款，成本費(fèi)用支出不實(shí)，多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷存在一定的問(wèn)題。如：營(yíng)銷觀念相對(duì)落后，營(yíng)銷管理科學(xué)性不強(qiáng)，營(yíng)銷資產(chǎn)價(jià)值不高，營(yíng)銷人員的形象有待于提高。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)新的發(fā)展道路

出于房地產(chǎn)的特征和存在的問(wèn)題，它該向著怎樣的一個(gè)方向發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展可以走這樣的道路：

房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的深入分析和準(zhǔn)確判斷，選擇合適的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)入，形成特色經(jīng)營(yíng)。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟以及競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)也被逐漸細(xì)分，房地產(chǎn)的各類產(chǎn)品也越來(lái)越多，它們各具特點(diǎn)和特色，滿足市場(chǎng)上各種購(gòu)房者的不同消費(fèi)需求。

企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)有利于房地產(chǎn)業(yè)的全而發(fā)展。在當(dāng)前市場(chǎng)狀態(tài)下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)存在資金少，規(guī)模小的現(xiàn)狀，企業(yè)的持續(xù)發(fā)展受到阻礙。企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)可以說(shuō)是勢(shì)在必行。通過(guò)這樣的發(fā)展和經(jīng)營(yíng)模式，房地產(chǎn)應(yīng)該會(huì)有好的發(fā)展前景，走向更健康的發(fā)展道路。

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