房地產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新精品(七篇)

序論：寫(xiě)作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇房地產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新范文，愿它們成為您寫(xiě)作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)發(fā)展管理創(chuàng)新

中圖分類(lèi)號(hào)：C29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1 引言

經(jīng)濟(jì)信息化和全球化的浪潮徹底掀開(kāi)了知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的序幕，隨之帶來(lái)的就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，即挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。21世紀(jì)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，已經(jīng)不是單純的以自然資源和金融資本來(lái)維持發(fā)展的傳統(tǒng)發(fā)展模式，而需要以知識(shí)貫穿整個(gè)管理，把知識(shí)作為新的競(jìng)爭(zhēng)資源。因此，只有不斷地創(chuàng)新管理理念和模式，及時(shí)應(yīng)變市場(chǎng)的需求，把知識(shí)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心，才能將企業(yè)發(fā)展的主動(dòng)權(quán)牢牢的掌握在自己手中，為房地產(chǎn)企業(yè)管理開(kāi)創(chuàng)一片新天地。

2 新時(shí)期企業(yè)管理創(chuàng)新的主要內(nèi)容及意義

2.1 新時(shí)期企業(yè)管理創(chuàng)新的主要內(nèi)容

為適應(yīng)社會(huì)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就必須對(duì)企業(yè)實(shí)行管理的改革和創(chuàng)新，使整個(gè)管理模式處于動(dòng)態(tài)發(fā)展的狀態(tài)。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)水平不斷進(jìn)步的條件下，企業(yè)管理的創(chuàng)新已經(jīng)成為企業(yè)的主要觀念，其內(nèi)容主要包括技術(shù)、組織和制度等。

2.1.1 觀念創(chuàng)新。為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的整體優(yōu)化效益，就必須打破陳規(guī)，沖出舊思想的牢籠，樹(shù)立全新的理念。管理觀念創(chuàng)新是一種創(chuàng)造性的思維活動(dòng)，是企業(yè)管理創(chuàng)新的靈魂，對(duì)企業(yè)的行為和效益有著直接的影響；同時(shí)，管理創(chuàng)新要求的是企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念和價(jià)值觀念的同步創(chuàng)新。

2.1.2 技術(shù)創(chuàng)新。在時(shí)代信息化的今天，企業(yè)分工的主導(dǎo)因素就是技術(shù)，并非資源或者資金問(wèn)題。新技術(shù)的開(kāi)發(fā)可以引導(dǎo)市場(chǎng)的需求，技術(shù)更新決定企業(yè)的發(fā)展方向，可以為企業(yè)贏得更大的市場(chǎng)份額，并且已經(jīng)成了現(xiàn)代化企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的根本途徑。

2.1.3 組織創(chuàng)新。實(shí)行企業(yè)組織創(chuàng)新的根本目的就是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。運(yùn)用新的管理方法，對(duì)企業(yè)進(jìn)行重組與重置，形成新的比例關(guān)系和組織結(jié)構(gòu)，可以讓企業(yè)的效益得到更大的發(fā)揮；同時(shí)，企業(yè)的觀念創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新，必須以組織創(chuàng)新作為依托。

2.1.4 制度創(chuàng)新。制度創(chuàng)新指的就是把觀念創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、組織創(chuàng)新等一系列創(chuàng)新活動(dòng)規(guī)范化、制度化，與此同時(shí)，還要引導(dǎo)觀念創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新有序進(jìn)行。企業(yè)制度的創(chuàng)新是實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新的基本保證，同時(shí)也是管理創(chuàng)新的最高層次。企業(yè)制度創(chuàng)新就是為了能夠建立一支更有效的團(tuán)隊(duì)，使企業(yè)在未來(lái)的發(fā)展中能有更好的效率和成績(jī)。

2.2 新時(shí)期企業(yè)管理創(chuàng)新的重要意義

我國(guó)在工業(yè)經(jīng)濟(jì)向知識(shí)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的特殊時(shí)期，發(fā)展管理創(chuàng)新是知識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，推行企業(yè)的管理創(chuàng)新不僅有利于企業(yè)科技的進(jìn)步和創(chuàng)新，還有利于社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展。在社會(huì)主義條件下，企業(yè)的管理創(chuàng)新是必然的，作為房地產(chǎn)企業(yè)，其管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、組織創(chuàng)新和制度創(chuàng)新是固定的，但是這一系列的創(chuàng)新，還是得經(jīng)過(guò)企業(yè)的有力執(zhí)行方能奏效，如：培養(yǎng)具備各專(zhuān)業(yè)知識(shí)的復(fù)合型人才，協(xié)調(diào)企業(yè)各部門(mén)之間的配合，強(qiáng)化企業(yè)能力等，進(jìn)而使企業(yè)處于統(tǒng)籌兼顧、指揮協(xié)調(diào)的重要地位。

管理創(chuàng)新是時(shí)展和經(jīng)濟(jì)一體化的要求，改革開(kāi)放在我國(guó)的廣泛推行，使得我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)開(kāi)始與國(guó)際貿(mào)易接軌，而目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的管理現(xiàn)狀基本上還是屬于松散型和粗放型的管理模式，其管理水平相對(duì)比較低下。因此，我國(guó)的地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)管理創(chuàng)新來(lái)完善管理體制、提高專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)和經(jīng)營(yíng)管理水平，為企業(yè)日后的發(fā)展謀求更大的空間和利益。

3 房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的主要問(wèn)題

房地產(chǎn)業(yè)在近幾年的發(fā)展速度相當(dāng)快，整體管理水平也有了較大的提高，但是房地產(chǎn)企業(yè)在管理上還是存在很多問(wèn)題的：

3.1 過(guò)分依賴(lài)經(jīng)驗(yàn)、缺乏科學(xué)的經(jīng)營(yíng)理念

部分企業(yè)過(guò)分依賴(lài)自身的經(jīng)驗(yàn)、缺乏經(jīng)營(yíng)理念，而一些自身素質(zhì)不高的企業(yè)家曾因?yàn)椤皠e致”手段取得了輝煌的成績(jī)，于是就對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)理念和操作技能失去了興趣，不對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目做長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。然而，房地產(chǎn)項(xiàng)目本身就具有經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)和報(bào)酬高特點(diǎn)，一些小企業(yè)或家族性企業(yè)卻都是短期行為，無(wú)法擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，也無(wú)法整合建筑產(chǎn)品特色和品牌優(yōu)勢(shì)。有些企業(yè)雖然已經(jīng)開(kāi)始意識(shí)到了知識(shí)的重要性，但對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售還是沒(méi)能做深層次的科學(xué)論證，盲目復(fù)制他人的案例和經(jīng)驗(yàn)，缺乏獨(dú)立思考和分析能力，以致其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。

3.2 財(cái)務(wù)失控隨意大、成本控制意識(shí)薄弱

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)相對(duì)是比較高的，這就在一定程度上削弱和降低了部分房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)自身管理并獲取合理收益的積極性。我國(guó)現(xiàn)在還存在著一些扶持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特殊政策，如施工單位的墊資施工等，這就減少了房地產(chǎn)企業(yè)前期的投入，降低了其開(kāi)發(fā)的門(mén)檻，同時(shí)又提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際效益。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有成本控制意識(shí)，資金管理缺乏統(tǒng)一明確的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制，有些企業(yè)的二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司各自為政、自成體系，母公司無(wú)法有效地進(jìn)行管理……以上種種因素都給房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制帶來(lái)了很大難度

3.3 企業(yè)存在結(jié)構(gòu)性缺陷、不利于制度創(chuàng)新

國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)都從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，從事資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)相當(dāng)少，從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的企業(yè)，要么只經(jīng)營(yíng)商業(yè)房產(chǎn)，要么只經(jīng)營(yíng)住宅房產(chǎn)。這種經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)單—的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式使得企業(yè)普遍拒絕制度創(chuàng)新，無(wú)法實(shí)現(xiàn)人才資源機(jī)制的建立和運(yùn)行模式，就算是曾經(jīng)輝煌過(guò)的企業(yè)，也往往處在于制度創(chuàng)新的盲區(qū)，致使人才大量流失，最終降低企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

4 新時(shí)期推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新的主要措施

4.1 不斷地探索和借鑒新的管理模式

企業(yè)的知識(shí)管理是一個(gè)運(yùn)用信息創(chuàng)造某種行為對(duì)象的過(guò)程，只有把信息與人充分結(jié)合起來(lái)，才能求得企業(yè)的長(zhǎng)期生存與發(fā)展。首先，管理者要開(kāi)拓視野，認(rèn)清當(dāng)前形勢(shì)，拋棄舊理念，樹(shù)立新的管理思路和預(yù)測(cè)意識(shí)；其次，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)人文建設(shè)，重視人才、尊重員工、敢于創(chuàng)新，協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部的人際關(guān)系，提高員工的主人翁意識(shí)。以這些先進(jìn)的理念作為基礎(chǔ)，企業(yè)的管理人員才能明白管理創(chuàng)新的必要性，進(jìn)而適應(yīng)市場(chǎng)的需求，加快企業(yè)的創(chuàng)新和發(fā)展；另外，建立學(xué)習(xí)型組織也是管理模式的一種創(chuàng)新方法。長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)需要具備更多更快的應(yīng)對(duì)能力，建立學(xué)習(xí)型組織，可以把信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)廣泛運(yùn)用到企業(yè)管理中，更有利的實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理模式的創(chuàng)新。

4.2 加強(qiáng)投資決策管理, 提高資產(chǎn)使用效益

為適應(yīng)市場(chǎng)的需求，房地產(chǎn)企業(yè)必須調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，徹底改變片面追求產(chǎn)值和規(guī)模的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，減少呆滯資產(chǎn)以提高企業(yè)投資效益。一方面，可以借鑒國(guó)家的宏觀調(diào)整政策調(diào)整企業(yè)投資方向，優(yōu)化生產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，明確投資重點(diǎn)，加大住宅及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使自身的產(chǎn)品更具有競(jìng)爭(zhēng)力，并且能夠在市場(chǎng)中處于領(lǐng)先地位；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該搞清楚市場(chǎng)各類(lèi)建設(shè)的建規(guī)模和要求進(jìn)度，在此基礎(chǔ)上調(diào)整生產(chǎn)計(jì)劃，確保項(xiàng)目前景好、見(jiàn)效快，爭(zhēng)取做到在同一年開(kāi)工、竣工并獲得良好收益，改變目前老項(xiàng)目無(wú)法竣工，新項(xiàng)目資金不足的局面；另外，可以通過(guò)控制商品庫(kù)存量來(lái)確定在建規(guī)模。對(duì)于新項(xiàng)目的施工，要遵循“三不開(kāi)”原則，即無(wú)明確銷(xiāo)售前景的高檔商住樓和別墅不開(kāi)，已出現(xiàn)商品房滯銷(xiāo)地段的工程不開(kāi)，不急需的公建及市政配套工程不開(kāi)。最后，對(duì)于那些半截子工程，應(yīng)該具體情況具體對(duì)待，而對(duì)于因前期投入資金過(guò)大，前景不明朗的熟地，要果斷地將土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)约涌熨Y金周轉(zhuǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益。

4.3 進(jìn)行制度創(chuàng)新、建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的企業(yè)制度體系

制度創(chuàng)新與管理創(chuàng)新是息息相關(guān)的，制度是一個(gè)企業(yè)實(shí)行管理的根本，而制度創(chuàng)新則是房地產(chǎn)企業(yè)管理整體創(chuàng)新的有力保障。房地產(chǎn)企業(yè)制度的創(chuàng)新應(yīng)該立足于我國(guó)的基本國(guó)情，通過(guò)改革企業(yè)制度、人才、經(jīng)營(yíng)者和股東的共同利益，來(lái)改革其經(jīng)營(yíng)機(jī)制和市場(chǎng)；與此同時(shí)，還應(yīng)該健全公司制的法人治理結(jié)構(gòu)，使各權(quán)力機(jī)構(gòu)，如：決策機(jī)構(gòu)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)，能夠積極配合并且互相監(jiān)督。所以說(shuō)，要想適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求，就必須建立有助于企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的企業(yè)制度，同時(shí)完善公司制的法人治理結(jié)構(gòu)，建立面向現(xiàn)代化市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，使企業(yè)能早日適應(yīng)市場(chǎng)變化并與國(guó)際接軌。

4.4 加強(qiáng)人才資源的開(kāi)發(fā)管理

當(dāng)今世界是知識(shí)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，就必須大力加強(qiáng)人力資源的開(kāi)發(fā)和管理。人是觀念創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、組織創(chuàng)新和制度創(chuàng)新的主題，是企業(yè)發(fā)展的重要元素，房地產(chǎn)企業(yè)的管理創(chuàng)新需要依靠大量善于經(jīng)營(yíng)管理又懂技術(shù)的復(fù)合型人才，因此，為日后能更好的迎接知識(shí)經(jīng)濟(jì)的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)人才資源的開(kāi)發(fā)管理，把人力資源作為企業(yè)管理的核心，重視企業(yè)高科技人才的培養(yǎng)，加大智力投資的比重，尤其是對(duì)復(fù)合型人才的培養(yǎng)力度，為企業(yè)培養(yǎng)出一直既有技術(shù)經(jīng)驗(yàn)，又有組織能力和創(chuàng)新能力的團(tuán)隊(duì)；同時(shí)還要建立一套健全的人力資源開(kāi)發(fā)管理的激勵(lì)制度，包括社會(huì)保障制度、薪酬制度、精神激勵(lì)制度等，真正的既要留住人才，又要培養(yǎng)人才。

5 結(jié)語(yǔ)

總而言之，面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要想占有一席之地，就必須對(duì)企業(yè)實(shí)行管理創(chuàng)新，從轉(zhuǎn)變觀念到加快制度創(chuàng)新再到注重管理方法的創(chuàng)新，使企業(yè)能夠合理的配置資源，并且轉(zhuǎn)變企業(yè)的組織方式和運(yùn)營(yíng)方式。同時(shí)，保證在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)品領(lǐng)域的創(chuàng)新與經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)相適應(yīng)，客觀分析內(nèi)部環(huán)境，完善管理制度，形成合理的管理模式，走適合企業(yè)自身發(fā)展的創(chuàng)新之路。

參考文獻(xiàn)：

篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理；產(chǎn)品設(shè)計(jì)；完善措施

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

隨著新世紀(jì)的到來(lái)，科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)的加速增長(zhǎng)，使居民的收入在一定程度上不斷增加，從而使人們的生活水平大幅度提高。各個(gè)行業(yè)的理念不斷更新，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)是資源性的競(jìng)爭(zhēng)模式，隨著科學(xué)技術(shù)和人們理念的不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著新的競(jìng)爭(zhēng)模式——那就是能力競(jìng)爭(zhēng)。所以在現(xiàn)代社會(huì)中房地產(chǎn)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)中起著關(guān)鍵作用，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的靈魂。

1 產(chǎn)品定位的步驟

在現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位主要分為三個(gè)步驟：一、市場(chǎng)定位；二、設(shè)計(jì)定位；三、營(yíng)銷(xiāo)定位。市場(chǎng)定位工作指的是將產(chǎn)品定位在最具有需求的目標(biāo)市場(chǎng)。設(shè)計(jì)定位指的是根據(jù)客戶對(duì)產(chǎn)品外觀及其他功能的要求進(jìn)行精心的設(shè)計(jì)，以達(dá)到客戶的審美需求和居住需要。營(yíng)銷(xiāo)定位指的是在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中怎樣將產(chǎn)品進(jìn)行推廣，是使產(chǎn)品得到廣大消費(fèi)者的支持。

1.1房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品定位的步驟

在整個(gè)房地產(chǎn)公司的運(yùn)行過(guò)程中，在公司產(chǎn)品定位工作的實(shí)施過(guò)程中主要有地產(chǎn)的策劃部門(mén)、項(xiàng)目部、銷(xiāo)售部以及管理項(xiàng)目部參與。地產(chǎn)策劃部門(mén)針對(duì)公司的運(yùn)營(yíng)狀況及市場(chǎng)調(diào)研資料對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃和分析；銷(xiāo)售部門(mén)就公司的各種銷(xiāo)售計(jì)劃做出詳細(xì)的方案，同時(shí)將計(jì)劃方案交給項(xiàng)目部處理，項(xiàng)目部進(jìn)行定位和確定；項(xiàng)目部對(duì)基礎(chǔ)資料進(jìn)一步完善和補(bǔ)充之后，銷(xiāo)售部在完善資料的基礎(chǔ)上明確市場(chǎng)定位，積極的了解客戶需求，制定出明確的市場(chǎng)定位建議書(shū)，并與最初的成本相結(jié)合之后，同時(shí)將自有或公建的經(jīng)營(yíng)策劃方案考慮進(jìn)去，這些資料和研究將與設(shè)計(jì)部的理念之間形成互動(dòng)和交流。銷(xiāo)售部結(jié)合設(shè)計(jì)部門(mén)的設(shè)計(jì)理念和結(jié)論，將產(chǎn)品定位建議書(shū)編制好。

1.2流程設(shè)計(jì)最優(yōu)化

（1）產(chǎn)品定位組織結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新化。在現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)的管理中采用矩陣式管理模式，在現(xiàn)有人員中抽出人員組成新的項(xiàng)目小組，在規(guī)定的時(shí)間要求之內(nèi)做好該項(xiàng)目工作。在該項(xiàng)目工作結(jié)束之后，將小組成員調(diào)回原來(lái)的部門(mén)。采用矩陣結(jié)構(gòu)管理模式能夠改善房地產(chǎn)行業(yè)人員緊缺的情況，并能形成新的管理思路和模式，強(qiáng)化各個(gè)部門(mén)之間的交流和討論，提高房地產(chǎn)企業(yè)的工作效率。（2）市場(chǎng)調(diào)研方式創(chuàng)新化。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研工作的進(jìn)行中，為了使顧客能真實(shí)的反應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的需求，必須采用新的調(diào)研方式改進(jìn)現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)中的問(wèn)卷調(diào)查和訪問(wèn)調(diào)查模式。比如由房地產(chǎn)行業(yè)的設(shè)計(jì)部門(mén)設(shè)計(jì)出不同模式的房屋，并制作出不同的房屋模型，在人群流動(dòng)量較大的市區(qū)進(jìn)行宣傳活動(dòng)，請(qǐng)顧客選出自己最想要的房屋模型并說(shuō)出自己選擇的理由，同時(shí)贈(zèng)送小禮品。采用這種模式能夠掌握客戶的真實(shí)需求。（3）形成閉環(huán)結(jié)果，及時(shí)反饋信息。在房地產(chǎn)企業(yè)的工作中，項(xiàng)目策劃工作的主要目標(biāo)之一是對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確的定位并達(dá)到客戶的要求，所以必須強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)的分析，將客戶群進(jìn)行細(xì)化分類(lèi)，針對(duì)不同的客戶定位不同的產(chǎn)品，最后形成產(chǎn)品定位的詳細(xì)策劃書(shū)，并請(qǐng)相關(guān)的專(zhuān)業(yè)人員對(duì)策劃書(shū)進(jìn)行評(píng)定，形成一個(gè)閉環(huán)結(jié)果，同時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)中的變更是否按照具體情況變更進(jìn)行及時(shí)的跟蹤，使變更得到有效的監(jiān)控。

2創(chuàng)新產(chǎn)品

在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)工作的進(jìn)行過(guò)程中，要將市場(chǎng)空白點(diǎn)和需求結(jié)合在一起，分析和提煉國(guó)內(nèi)某些項(xiàng)目產(chǎn)品及市場(chǎng)，采用差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，創(chuàng)新各類(lèi)新產(chǎn)品。

2.1規(guī)劃與戶型創(chuàng)新化

在現(xiàn)代房地產(chǎn)工作的進(jìn)行過(guò)程中必須要對(duì)地形以及周?chē)h(huán)境做到詳細(xì)的了解，尋找出項(xiàng)目的最優(yōu)建設(shè)地理優(yōu)勢(shì)，建設(shè)出最合理適宜的總體分布格局。比如有一個(gè)被山水所環(huán)繞的小鎮(zhèn)，在關(guān)于該小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程中就要突出小鎮(zhèn)的山水特色，使住戶感受到美妙的山水美景。房地產(chǎn)企業(yè)中戶型的競(jìng)爭(zhēng)是其中最為激烈的競(jìng)爭(zhēng)之一，所以要針對(duì)不同的戶型提供不同的創(chuàng)新點(diǎn)。如在某住宅小區(qū)中花園洋房的設(shè)計(jì)中，改變了傳統(tǒng)別墅建設(shè)中多層的概念，引入空中院落的設(shè)計(jì)理念，取得較好的效果。

2.2立面與景觀的創(chuàng)新化

傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)立面的設(shè)計(jì)主題，在立面外面標(biāo)注特殊符號(hào)，如古典、西式等。在現(xiàn)代房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，主要從外觀上進(jìn)行塑造和刻畫(huà)，從而制定出統(tǒng)一風(fēng)格、鮮明特色的品牌形象。如在某小區(qū)房屋的建設(shè)中，采用清新典雅的古典風(fēng)，形成各種獨(dú)特風(fēng)韻的建筑群體，在面料的設(shè)計(jì)中采用花崗巖和清水面磚作為裝飾面，從而給人以古典、沉穩(wěn)和端莊的形象，從某種程度上達(dá)到了品牌效應(yīng)。

在現(xiàn)代建筑中所追求的創(chuàng)新主要指的是在景觀設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新，建設(shè)不同格局風(fēng)味的景觀。在園林景觀的設(shè)計(jì)中可以采用不同的建設(shè)風(fēng)格如北歐、英倫、東南亞、日本、意大利風(fēng)情等，這些不同風(fēng)情的創(chuàng)造和設(shè)計(jì)均是房地產(chǎn)企業(yè)在園林景觀設(shè)計(jì)中獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì)。此外，在建筑的設(shè)計(jì)過(guò)程中必須針對(duì)不同的地理環(huán)境設(shè)計(jì)不同風(fēng)格的建筑。如某房地產(chǎn)商在關(guān)于一個(gè)蘆葦叢生、水鳥(niǎo)出入的濕地的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，就將原來(lái)的池塘留存，整個(gè)小區(qū)的景觀圍繞著池塘展開(kāi)，設(shè)計(jì)者在對(duì)原始池塘進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的設(shè)計(jì)和改造之后，將它建設(shè)成一個(gè)原生態(tài)的水域，其主題以原生態(tài)水景為最佳創(chuàng)意點(diǎn)，形成了具有大型池塘水景的建筑群，該觀點(diǎn)的提出在某種程度上達(dá)到了一些客戶的需求。

2.3技術(shù)創(chuàng)新化

在房地產(chǎn)行業(yè)中技術(shù)創(chuàng)新是各種新東西的使用和開(kāi)發(fā)，比如開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品、新技術(shù)等。隨著現(xiàn)代社會(huì)的不斷發(fā)展以及人們生活水平的提高，我國(guó)房地產(chǎn)必須面向節(jié)能、環(huán)保以及可持續(xù)方向發(fā)展。在項(xiàng)目的工作過(guò)程中要引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)和成果，在材料使用過(guò)程中，采用各種環(huán)保性能較好的材料。在現(xiàn)代房地產(chǎn)中技術(shù)創(chuàng)新主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一、科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新；二新材料、產(chǎn)品升級(jí)以及新設(shè)備的改良等方面。如太陽(yáng)能新技術(shù)的使用等，在無(wú)錫某小區(qū)的建設(shè)過(guò)程中，采用新型建筑磚塊解決了建筑體系中出現(xiàn)裂縫的毛病。在南京某小區(qū)的建設(shè)中，建成中國(guó)第一例零耗能住宅，這是通過(guò)引進(jìn)國(guó)外成熟的技術(shù)即采用樓板的采暖和制冷技術(shù)，最終取得良好的銷(xiāo)售效果。

3設(shè)計(jì)過(guò)程中成本控制化

在現(xiàn)代建筑的設(shè)計(jì)過(guò)程中，必須要對(duì)各種資源進(jìn)行合理利用，對(duì)材料效果、施工技術(shù)、產(chǎn)品性能以及客戶敏感度等各個(gè)方面進(jìn)行綜合控制，使設(shè)計(jì)過(guò)程的成本得到控制。

3.1 設(shè)計(jì)準(zhǔn)備工作控制化

設(shè)計(jì)師在準(zhǔn)備設(shè)計(jì)工作的過(guò)程中必須按照設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)及限額進(jìn)行設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中注意成本控制意識(shí)的培養(yǎng)。如關(guān)于室內(nèi)的設(shè)計(jì)必須規(guī)定限額，對(duì)軟硬件的造價(jià)進(jìn)行控制；在建筑設(shè)計(jì)施工合同中要確定一些比較硬的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，避免在建筑過(guò)程中過(guò)分強(qiáng)調(diào)安全性而忽略經(jīng)濟(jì)性。如在現(xiàn)代的許多高層建筑中鋼筋含量不足50kg/m2，有的甚至低于40kg/m2，就這一項(xiàng)的計(jì)算，按照合肥修改市場(chǎng)的價(jià)格計(jì)算，就節(jié)約60-100元/m2。在項(xiàng)目的建設(shè)中按一定數(shù)目如5萬(wàn)m2計(jì)算，就鋼筋這一項(xiàng)的成本節(jié)約達(dá)到了300萬(wàn)元以上500萬(wàn)元以下。

3.2 設(shè)計(jì)階段的優(yōu)化

在現(xiàn)代建筑的設(shè)計(jì)施工過(guò)程中，必須優(yōu)化整個(gè)設(shè)計(jì)施工方案，尤其是對(duì)方案的中的技術(shù)必須進(jìn)行一定程度的優(yōu)化。設(shè)計(jì)施工的主要方面在基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、節(jié)能設(shè)計(jì)、人防方案以及對(duì)飾面材料的優(yōu)化。如在某一個(gè)住宅區(qū)中人防方案的設(shè)計(jì)中，丟棄機(jī)械停車(chē)方案。不但節(jié)約初期關(guān)于車(chē)庫(kù)投資的90萬(wàn)元，而且減少了后期環(huán)節(jié)中的銷(xiāo)售和運(yùn)營(yíng)成本。同時(shí)在施工設(shè)計(jì)過(guò)程中對(duì)基礎(chǔ)形式進(jìn)行進(jìn)一步的論證，是在施工設(shè)計(jì)過(guò)程中對(duì)成本和工期進(jìn)行控制的另一種方法。比如在某一項(xiàng)目的施工過(guò)程中選擇更加經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的GFC樁，能夠最大程度節(jié)省資源，加快工期。在節(jié)能環(huán)節(jié)使用動(dòng)態(tài)權(quán)衡法代替七項(xiàng)指標(biāo)法，綜合使用多項(xiàng)節(jié)能措施，確定最佳的經(jīng)濟(jì)方案。

3.3 施工過(guò)程中成本的控制

在現(xiàn)代房地產(chǎn)的建設(shè)過(guò)程中，縮短工期和降低造價(jià)是施工階段的重點(diǎn)工作。在設(shè)計(jì)中進(jìn)行優(yōu)化工作，精心選擇材料，并使施工單位不隨意改變?cè)O(shè)計(jì)方案，此外還要考慮客戶的敏感度，這些均是施工過(guò)程中成本控制的重點(diǎn)。在客戶敏感的部位如外墻的立面等必須將品質(zhì)和成本結(jié)合在一起。如在選擇外墻的裝飾材料以及室內(nèi)和景觀所用的材料時(shí)必須綜合權(quán)衡，選擇最佳方案。

4結(jié)語(yǔ)

總之，產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的靈魂。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須對(duì)成本、工期、質(zhì)量等各個(gè)方面進(jìn)行考慮和綜合評(píng)價(jià)，使整個(gè)房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理方案更加全面化，從根本上提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中的各項(xiàng)措施，從而加強(qiáng)產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力，打造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品牌質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

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篇(3)

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，戰(zhàn)略成本動(dòng)因分析，結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因，執(zhí)行性成本動(dòng)因

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利的時(shí)代。這也使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真正認(rèn)識(shí)到以極高的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)、粗放式的開(kāi)發(fā)已成過(guò)去，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始逐步走上了集約化經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展道路，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本的管理控制的關(guān)注將越來(lái)越重視。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施戰(zhàn)略成本動(dòng)因分析方法的適用性

傳統(tǒng)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)成本管理著眼于基于房地產(chǎn)項(xiàng)目的全生命周期、以過(guò)程管控、聚焦合同、全員參與主旨的成本管理理念，以此來(lái)減少建筑材料和人工成本等各類(lèi)成本浪費(fèi)，高效實(shí)現(xiàn)成本管理的充分“節(jié)流”。而房地產(chǎn)戰(zhàn)略成本管理是成本管理與戰(zhàn)略管理有機(jī)結(jié)合的產(chǎn)物，是傳統(tǒng)成本管理對(duì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境變化所做出的一種適應(yīng)性變革，它更多是立足企業(yè)戰(zhàn)略高度、審視所有成本產(chǎn)生原因，力圖站在房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條之上跳出成本看成本，以此在更高視野和戰(zhàn)略高度優(yōu)化企業(yè)的成本管理模式。而為了保證成本管理戰(zhàn)略的有效性，需要找出成本的驅(qū)動(dòng)因素供決策者參考，戰(zhàn)略成本動(dòng)因分析因此產(chǎn)生。它又可以分為結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因（structural cost driver）與執(zhí)行性成本動(dòng)因（executional cost driver）。通過(guò)戰(zhàn)略成本動(dòng)因分析可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本進(jìn)行有效控制，并可以獲得長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因分析

結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因是指決定企業(yè)基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)如長(zhǎng)期投資等相關(guān)的成本動(dòng)因。其形成常需要較長(zhǎng)時(shí)間；而且一經(jīng)確定往往很難變動(dòng)；同時(shí)，這些因素往往發(fā)生在生產(chǎn)開(kāi)始之前。因此必須慎重行事站，在支出前進(jìn)行充分評(píng)估與分析。另外，這些因素既決定了企業(yè)的產(chǎn)品成本，也會(huì)對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量、人力資源、財(cái)務(wù)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等方面產(chǎn)生極其重要的影響。因此，對(duì)結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因的選擇可以決定企業(yè)的成本態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因主要有：

1、規(guī)模經(jīng)濟(jì)：所謂規(guī)模經(jīng)濟(jì)是指在價(jià)值鏈活動(dòng)規(guī)模較大時(shí)，活動(dòng)的效率提高或活動(dòng)成本因可分?jǐn)傆谳^大規(guī)模的業(yè)務(wù)量而使單位成本降低。對(duì)于不同的企業(yè)，對(duì)其最有利的規(guī)模類(lèi)型是不同的。企業(yè)應(yīng)該選擇敏感性最強(qiáng)的規(guī)模類(lèi)型充分發(fā)揮其規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)可以通過(guò)多重渠道實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)：比如房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)并，通過(guò)低價(jià)收購(gòu)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張。使購(gòu)并企業(yè)獲得的資產(chǎn)大大超過(guò)購(gòu)并成本和購(gòu)并價(jià)格，或超過(guò)新建企業(yè)的投資。這在一定程度上刺激了企業(yè)實(shí)施購(gòu)并的積極性和主動(dòng)性。實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、提高企業(yè)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的動(dòng)機(jī)。獲取土地等生產(chǎn)要素的動(dòng)機(jī)。企業(yè)購(gòu)并可能以直接實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)；另外房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)也可以在政府統(tǒng)一運(yùn)作下完成。各級(jí)地方政府通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，完成前期土地的規(guī)模開(kāi)發(fā)。然后通過(guò)土地招投標(biāo)市場(chǎng)，按照規(guī)劃片區(qū)由各開(kāi)發(fā)企業(yè)在競(jìng)標(biāo)所得的地塊上進(jìn)行組團(tuán)式或居住小區(qū)式開(kāi)發(fā)；還可以通過(guò)企業(yè)戰(zhàn)略同盟。戰(zhàn)略同盟可以克服較大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙方招投標(biāo)大型土地項(xiàng)目資金不足的劣勢(shì)，在大型國(guó)有土地招投標(biāo)中避免殘酷競(jìng)爭(zhēng)，哄抬地價(jià)，提高土地投資成本，達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)，戰(zhàn)略同盟各方共盈的目的。

2、整合程度：上述規(guī)模經(jīng)濟(jì)與水平一體化相關(guān)聯(lián)，而整合程度指的是垂直一體化程度。整合（integrate）是指企業(yè)為了為自己所負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域更廣泛更直接，在本企業(yè)業(yè)務(wù)流中向兩端延伸至直接銷(xiāo)售、零部件內(nèi)制和原材料提供等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用自己在房地產(chǎn)主業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中形成的晶牌、管理經(jīng)驗(yàn)、人才儲(chǔ)備、技術(shù)水平、企業(yè)形象及其良好的公共關(guān)系等資源，把與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的、與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)呈縱向社會(huì)分工關(guān)系的行業(yè)或部門(mén)(如建筑材料的生產(chǎn)、流通；裝修材料的生產(chǎn)或流通；裝潢設(shè)計(jì)與施工；利用自營(yíng)房地產(chǎn)進(jìn)入商業(yè)、旅游、餐飲、信息服務(wù)等領(lǐng)域)納入其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍，分散單一產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)展利潤(rùn)生長(zhǎng)點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)效果。

3、學(xué)習(xí)（learning）與溢出：企業(yè)價(jià)值鏈活動(dòng)可以經(jīng)過(guò)學(xué)習(xí)的過(guò)程提高作業(yè)效率從而使成本下降。為了適應(yīng)入世后國(guó)際大型房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，剛剛成長(zhǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采取積極的應(yīng)對(duì)措施通過(guò)不斷學(xué)習(xí)來(lái)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，主要應(yīng)體現(xiàn)以下特點(diǎn)： （1）企業(yè)員工都是為各種“不同目標(biāo)”走到一起來(lái)的，企業(yè)必須創(chuàng)造一個(gè)大多數(shù)員工都贊同的核心價(jià)值，激發(fā)其共同愿望； （2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身的特點(diǎn)決定了開(kāi)發(fā)過(guò)程必須是一個(gè)系統(tǒng)過(guò)程，各部門(mén)人員不能再通過(guò)“契約”方式聯(lián)合，而是通過(guò)“心靈”的結(jié)合組成一個(gè)整體； （3）房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)各類(lèi)科學(xué)交叉的綜合體，全體員工要善于不斷學(xué)習(xí)，在定性學(xué)習(xí)基礎(chǔ)上向定量學(xué)習(xí)轉(zhuǎn)變； （4）房地產(chǎn)業(yè)又貴在創(chuàng)新站，通過(guò)學(xué)習(xí)，擯棄傳統(tǒng)的思維方式和常規(guī)的開(kāi)發(fā)程序，創(chuàng)造有自身特色的開(kāi)發(fā)模式。 總之，房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)型組織能充分發(fā)揮員工的創(chuàng)造力，個(gè)人價(jià)值得到充分體現(xiàn)，企業(yè)效益得以提高。房地產(chǎn)企業(yè)可以能保持較快的學(xué)習(xí)速度或保持專(zhuān)業(yè)的學(xué)習(xí)，就能獲得相應(yīng)的成本優(yōu)勢(shì)。

4、技術(shù)。技術(shù)在企業(yè)價(jià)值鏈的各項(xiàng)活動(dòng)（作業(yè)）中應(yīng)用水平是決定其成本高低的關(guān)鍵因素之一。在科技創(chuàng)新日益頻繁與快速發(fā)展的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)建立健全技術(shù)創(chuàng)新機(jī)制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度的重點(diǎn)，提高技術(shù)創(chuàng)新能力和經(jīng)營(yíng)管理水平是企業(yè)發(fā)展壯大的關(guān)鍵措施，這樣的企業(yè)才會(huì)擁有技術(shù)創(chuàng)新的主體。房地產(chǎn)企業(yè)可以圍繞以下方面展開(kāi)：（1）推廣信息技術(shù)；（2）開(kāi)發(fā)新品精品；（3）應(yīng)用科技成果。總之，只有那些房地產(chǎn)企業(yè)才能保持其成本領(lǐng)先地位的技術(shù)變革能為企業(yè)帶來(lái)持久的成本優(yōu)勢(shì)。

5、多樣性。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于我們處于“賣(mài)方市場(chǎng)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品同質(zhì)化、價(jià)格同質(zhì)化，推廣方式同質(zhì)化。在此情況下，房地產(chǎn)商應(yīng)利用建筑業(yè)"建材業(yè)"設(shè)計(jì)業(yè)的技術(shù)應(yīng)用，不斷推出對(duì)消費(fèi)者更具吸引力的新產(chǎn)品。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，貼近市場(chǎng)，充分了解客戶的需求，不斷滿足廣大消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)這一特殊商品的需求。房地產(chǎn)企業(yè)可以從多方面努力：首先，追求設(shè)計(jì)的獨(dú)特性。其次，注重功能的前瞻性。房地產(chǎn)是城市建設(shè)的重要組成部分，要緊跟現(xiàn)代城市的發(fā)展趨勢(shì)。要滿足細(xì)分群體的多元化的需求，房地產(chǎn)的功能設(shè)計(jì)既要體現(xiàn)前瞻性，又要保持后延性。總之，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的多樣性這樣不僅能夠滿足客戶的要求，還能有效地降低成本。

三、房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行性成本動(dòng)因分析

執(zhí)行性成本動(dòng)因是指決定企業(yè)作業(yè)程序的成本動(dòng)因。它是在結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因決定以后才成立的。而且這些成本動(dòng)因多屬非量化的成本動(dòng)因，其它成本的影響因企業(yè)而異。執(zhí)行性成本動(dòng)因主要有：

1、生產(chǎn)能力運(yùn)用模式：生產(chǎn)能力運(yùn)用模式主要通過(guò)固定成本影響企業(yè)的成本水平。

由于固定成本在相關(guān)的范圍內(nèi)不隨產(chǎn)量的增加而改變，當(dāng)企業(yè)的生產(chǎn)能力利用率提高，產(chǎn)量上升時(shí)站，單位產(chǎn)品所分擔(dān)的固定成本相對(duì)較少，從而引起企業(yè)單位成本的降低。

房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本也和其他的商品經(jīng)營(yíng)成本一樣，按成本額的大小與經(jīng)營(yíng)工程量的關(guān)系分為固定成本和變動(dòng)成本兩類(lèi)。房地產(chǎn)企業(yè)的固定成本是相對(duì)穩(wěn)定的，每年不會(huì)有較大的變動(dòng)。這其中包括如土地成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的管理費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等都屬固定成本。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，為了應(yīng)對(duì)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，公司都保持著一定的規(guī)模，而維持這個(gè)規(guī)模的沉沒(méi)成本即固定成本是十分巨大的。在后金融危機(jī)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮通過(guò)承擔(dān)保障性住房建設(shè)來(lái)分擔(dān)和消化固定成本，從而更好地維持企業(yè)的生存。

2、聯(lián)系：所謂聯(lián)系，是指各種價(jià)值活動(dòng)之間彼此的相互關(guān)聯(lián)。這種關(guān)聯(lián)可分為兩類(lèi)：一類(lèi)是企業(yè)內(nèi)部聯(lián)系；另一類(lèi)是企業(yè)與供應(yīng)商（上游）、客戶（下游）間的垂直聯(lián)系。

在縱向的價(jià)值鏈上，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的優(yōu)勢(shì)資源積累，通過(guò)業(yè)務(wù)整合和良好的資金鏈，逐步向復(fù)合性地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心，業(yè)務(wù)范圍逐漸向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)行業(yè)延伸，成為集開(kāi)發(fā)、建材、裝飾、銷(xiāo)售、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理等為一體的新型復(fù)合地產(chǎn)公司。與此同時(shí)，在橫向上，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定程度應(yīng)通過(guò)與其他房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略性資源與核心競(jìng)爭(zhēng)力上的整合,以謀求更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，走戰(zhàn)略聯(lián)盟之路是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

3、全面質(zhì)量管理：與傳統(tǒng)質(zhì)量管理不同的是，全面質(zhì)量管理強(qiáng)調(diào)質(zhì)量管理的范圍應(yīng)是全過(guò)程的質(zhì)量控制，企業(yè)的每一名員工都要承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。全面質(zhì)量管理的宗旨是以最少的質(zhì)量成本獲得最優(yōu)的產(chǎn)品質(zhì)量。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,房地產(chǎn)企業(yè)的全面質(zhì)量管理也必定具有的一般特點(diǎn)，即全面性、全過(guò)程性、全員性。

（1）內(nèi)容與方法的全面性。也就是要強(qiáng)化工作質(zhì)量對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量重要性的認(rèn)識(shí)，在緊抓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)，還要注意和不斷提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中各項(xiàng)工作的質(zhì)量。

（2）全過(guò)程性。房地產(chǎn)企業(yè)而言，也就是不僅要抓好建筑施工階段含房屋的預(yù)售工作的質(zhì)量管理工作，還要做好前期準(zhǔn)備階段包括項(xiàng)目決策與策劃、各種行政申請(qǐng)和審批、設(shè)計(jì)和施工的招標(biāo)等、房屋銷(xiāo)售階段以及售后服務(wù)階段等影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體質(zhì)量的各階段的質(zhì)量管理工作。

（3）全員性。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是要求通過(guò)加強(qiáng)教育和培訓(xùn)培養(yǎng)全體職員從高層決策人員到一線售樓人員的質(zhì)量主體意識(shí)，謀取全體員工對(duì)質(zhì)量的承諾，與此同時(shí)還要將質(zhì)量目標(biāo)層層分解到個(gè)人，從而形成質(zhì)量管理人人關(guān)心、人人有責(zé)、共同努力、全員參與的局面。

4、員工對(duì)企業(yè)的向心力：房地產(chǎn)企業(yè)各部門(mén)的每一名員工都與成本直接相關(guān)站，只有依靠全體員工的互相配合，共同努力，房地產(chǎn)企業(yè)才能將成本置于真正的控制中，才能實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。

從以上分析可以看出，執(zhí)行性成本動(dòng)因與結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因有著不同性質(zhì)：結(jié)構(gòu)性成本動(dòng)因分析主要是解決決策層問(wèn)題，因而，其所要求的戰(zhàn)略性選擇是怎樣才是“最優(yōu)”問(wèn)題；而執(zhí)行性成本動(dòng)因分析是在企業(yè)基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)既定的情況下，提高各種生產(chǎn)執(zhí)行性因素的能動(dòng)性及優(yōu)化它們之間的組合，從而降低價(jià)值鏈總成本，因而，其所要求的戰(zhàn)略性強(qiáng)化是“最佳”的效果目標(biāo)。前者解決資源優(yōu)化問(wèn)題，是前提；而后者解決績(jī)效提高問(wèn)題，是其持續(xù)。二者缺一不可。戰(zhàn)略成本動(dòng)因分析為房地產(chǎn)企業(yè)改變成本地位，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力提供了契機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本是由一組獨(dú)特的成本動(dòng)因來(lái)控制，而每一個(gè)成本動(dòng)因都可能成為企業(yè)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)源，選擇于已有利的成本動(dòng)因作為成本競(jìng)爭(zhēng)的突破口是房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的一項(xiàng)策略，應(yīng)引起管理者的足夠重視。

參考文獻(xiàn)

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篇(4)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng)；宏觀調(diào)控；建筑設(shè)計(jì)；創(chuàng)新

一、引言

近年來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口數(shù)量的激增，我過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)迅猛的發(fā)展態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)、地價(jià)不斷攀升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了廣大普通居民的購(gòu)買(mǎi)極限，因此為了抑制房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，我國(guó)各級(jí)政府相繼制定了“二元住房制度體系”、住房結(jié)構(gòu)調(diào)整、“基本住房制度”等各項(xiàng)調(diào)控政策，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行，促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展的民生性，以及構(gòu)建和諧社會(huì)都起到了很好的作用。但同時(shí)也增大了房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈性，給現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)的發(fā)展提出了難題。因此現(xiàn)階段急需加強(qiáng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策下建筑設(shè)計(jì)的發(fā)展與創(chuàng)新問(wèn)題研究，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的主要內(nèi)容與特點(diǎn)

自1978年住房制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了蓬勃的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)制度體系也不斷完善，但在住房保障制度、住房供應(yīng)政策、住房結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面存在一些不足，這直接導(dǎo)致我國(guó)部分地區(qū)房?jī)r(jià)迅速攀升，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。目前為了抑制房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)我國(guó)各級(jí)政府制定了一系列的宏觀調(diào)控政策，比如國(guó)十條、國(guó)五條、限資令、限購(gòu)令等。但總體來(lái)說(shuō)現(xiàn)代我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策更加強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的民生性，即把更多數(shù)精力放在普通居民家庭、首次置業(yè)者、低收入者等居民的住房需求上，在金融、稅收等方面給予他們更多的支持；對(duì)于從事普通住房、保障住房開(kāi)發(fā)的企業(yè)，政府也通過(guò)貸款優(yōu)惠、稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼等方式給予支持和鼓勵(lì)，堅(jiān)決避免住房投機(jī)行為干擾房?jī)r(jià)以及影響普通居民家庭的購(gòu)房。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策下建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)新

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的變化及特點(diǎn)，現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)新也要與時(shí)俱進(jìn)，依據(jù)本國(guó)、本地區(qū)的市場(chǎng)環(huán)境、自然環(huán)境、人文文化等特點(diǎn)，注意從建筑形態(tài)、建筑功能、建筑技術(shù)等角度進(jìn)行發(fā)展和創(chuàng)新。

1、建筑形態(tài)的創(chuàng)新

建筑形態(tài)的創(chuàng)新就是人們?cè)趯?duì)建筑進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，從建筑結(jié)構(gòu)的制約中解脫出來(lái)，采用開(kāi)放性的設(shè)計(jì)理念和構(gòu)思方法，利用數(shù)量，方位，動(dòng)靜，光線及時(shí)空等條件，從結(jié)構(gòu)變異、表皮變異、質(zhì)感變異、生態(tài)變異、生物技術(shù)和綠色變異以及物質(zhì)變異等角度，對(duì)建筑的實(shí)體形體、實(shí)體態(tài)勢(shì)以及空間形體、空間態(tài)勢(shì)進(jìn)行優(yōu)化和創(chuàng)新，從而形成與以往任何建筑都不同的更優(yōu)秀的建筑形態(tài)。建筑形態(tài)的創(chuàng)新直接在建筑的外在形象中表現(xiàn)出來(lái)，可以直接被視覺(jué)觀察到或者觸覺(jué)感受到，因此也是現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新的主要?jiǎng)?chuàng)新途徑和手段。

自20 世紀(jì)90 年代未以來(lái)，建筑形態(tài)逐漸引起廣大學(xué)者、設(shè)計(jì)師的關(guān)注和重視，紛紛開(kāi)展相應(yīng)的研究工作，并取得了重要的理論成果。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策下，現(xiàn)代建筑形態(tài)的創(chuàng)新要更加注重以人為本，更多的引進(jìn)一些自然、人文元素，在美化建筑形態(tài)的同時(shí)，增大現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)的實(shí)用性和人性化，比如在建筑形態(tài)創(chuàng)新中注意人文精神的體現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)人與人的關(guān)系，人與群體的關(guān)系以及人與自然地關(guān)系。

2、建筑功能的創(chuàng)新

建筑功能就是建筑的使用要求，如居住、飲食、娛樂(lè)、會(huì)議等各種活動(dòng)對(duì)建筑的基本要求，是決定建筑形式的基本因素，建筑各房間的大小，相互間聯(lián)系方式等等，都應(yīng)該滿足建筑的功能要求。建筑功能的概念非常復(fù)雜，不僅包含技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的因素，還包括心理、情感、美學(xué)等方面的因素，其中每一項(xiàng)因素都相互關(guān)聯(lián)、密切聯(lián)系，并隨著時(shí)代和地區(qū)的不同而不斷變化的，他們直接反映和構(gòu)成了建筑功能的內(nèi)部構(gòu)成和復(fù)雜程序，因此建筑功能可以直接反映當(dāng)前社會(huì)的發(fā)展水平和生活方式，它是隨著社會(huì)生產(chǎn)力的不斷發(fā)展和人類(lèi)物質(zhì)文化生產(chǎn)水平的不斷提高而變得日益復(fù)雜。建筑功能的創(chuàng)新就是人們?cè)谠O(shè)計(jì)和使用建筑的過(guò)程中，為了使建筑滿足人們的各種工作、生活需求，而不斷的應(yīng)用新途徑和新方法對(duì)建筑功能進(jìn)行改進(jìn)，建筑功能的創(chuàng)新也是伴隨著社會(huì)的發(fā)展進(jìn)行的，它是建筑創(chuàng)新的關(guān)鍵性部分。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的影響下，建筑功能的創(chuàng)新就要適應(yīng)調(diào)控政策的要求，不斷增加新的實(shí)用，淘汰那些不能滿足現(xiàn)代人們生活需求或不適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的落后功能，使得現(xiàn)代建筑能在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，比如為了響應(yīng)當(dāng)前我國(guó)建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的號(hào)召，建筑功能的創(chuàng)新設(shè)計(jì)就要注意引進(jìn)一些能夠節(jié)能的設(shè)計(jì)元素，特別是對(duì)于那些耗能大的建筑，使其在滿足房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時(shí)，最大限度地節(jié)約能源、水源、土地、建筑材料等。

3、建筑技術(shù)的創(chuàng)新

建筑技術(shù)創(chuàng)新就是人們?cè)诮ㄔ旌褪褂媒ㄖ倪^(guò)程中所應(yīng)用的新手段和新方法，建筑技術(shù)的創(chuàng)新與建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新息息相關(guān)，而且對(duì)其影響深遠(yuǎn)。因?yàn)槿魏谓ㄖ脑O(shè)計(jì)都不能脫離建筑技術(shù)和單獨(dú)進(jìn)行，否則設(shè)計(jì)出來(lái)的將使一棟紙上建筑，因此建筑技術(shù)創(chuàng)新是建筑形態(tài)和建筑功能創(chuàng)新的有力支持和依托，它技術(shù)條件的發(fā)展、成熟和完善程度直接決定著建筑設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的影響下，建筑技術(shù)的創(chuàng)新就是要不斷發(fā)展新的更為科學(xué)有效的施工工藝、管理方法、新型建筑材料、新型建筑設(shè)備等，以提高建筑的建筑進(jìn)度、建造質(zhì)量和建筑安全，并有效減少建造成本，提高建筑企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。同時(shí)建筑設(shè)計(jì)也要充分結(jié)合并有效利用這些新的施工工藝、管理方法、新型建筑材料、新型建筑設(shè)備，使得設(shè)計(jì)出來(lái)的建筑更能滿足調(diào)控政策下房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策下建筑設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展更為健康平穩(wěn)，而建筑設(shè)計(jì)的發(fā)展也會(huì)更為現(xiàn)代化、人性化，更能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策下，未來(lái)的建筑設(shè)計(jì)會(huì)更加注重自然、人文環(huán)境的保護(hù)，更加注重空間，形體，色彩以及虛實(shí)關(guān)系等方面的藝術(shù)追求，更加注重高速度，高效率，高功能等現(xiàn)代科技手段的融入，更加注重避免不同建筑的同一化，更加注重現(xiàn)代服務(wù)設(shè)施的配套化，所以未來(lái)建筑設(shè)計(jì)也一定會(huì)向著回歸自然化、整體藝術(shù)化、高度現(xiàn)代化、高度民族化、服務(wù)現(xiàn)代化以及個(gè)性化等方向發(fā)展。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策雖然在保證市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展的前提下，增大了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈性，但也給建筑設(shè)計(jì)的發(fā)展與創(chuàng)新提供了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，廣大建筑設(shè)計(jì)人員要在充分理解和認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的內(nèi)容和特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，不斷的對(duì)傳統(tǒng)的自然、人文、市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行探索，并注意結(jié)合藝術(shù)學(xué)、建筑結(jié)構(gòu)學(xué)、人體工程學(xué)、材料學(xué)等其他知識(shí)學(xué)科，充分利用新的施工工藝、管理方法、新型建筑材料、新型建筑設(shè)備等元素，為建筑的設(shè)計(jì)創(chuàng)作帶來(lái)創(chuàng)新的源泉和活力。

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篇(5)

Abstract: After the Copenhagen conference on climate change,Low-carbon becomes a hot issue,so the Real-estate Industry also faces the transition to Low-carbon estate after the turmoil in 2009.Firstly,this paper introduces the necessity for Real-estate Industryto develop Low-carbon economy,then it analyses the limiting factors in this transition course,mainly from the following four aspects: awareness of Low-carbon, technological innovation capacity, support of China's financial institution and institutional barriers.Finally,this paper proposes some suggestions for how to develop low-carbon economy in Real-estate Industry.

關(guān)鍵詞:低碳經(jīng)濟(jì);房地行業(yè);低碳建筑;創(chuàng)新

Key words: low-carbon economy;real estate industry;low carbon building;innovation

中圖分類(lèi)號(hào):F062.9文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1006-4311(2010)11-0008-02

0引言

2008年,聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署確定6月5日為“世界環(huán)境日”,主題是“轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念,推行低碳經(jīng)濟(jì)”。全球低碳經(jīng)濟(jì)成為大趨勢(shì),由于煤炭和石油的大量消耗給中國(guó)環(huán)境和資源所帶來(lái)的壓力,中國(guó)發(fā)展低碳成為共識(shí)。而房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)是一個(gè)供不應(yīng)求的市場(chǎng),房地產(chǎn)投資占我國(guó)固定資產(chǎn)投資的比重接近20%,占GDP的比重接近10%,其在我國(guó)持續(xù)城市化過(guò)程中還有相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)發(fā)展時(shí)期,因此,房地產(chǎn)行業(yè)是發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)、倡導(dǎo)低碳生活的優(yōu)良載體。

1我國(guó)房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的必要性分析

1.1 房地產(chǎn)發(fā)展低碳的潛力巨大據(jù)《低碳地產(chǎn)研究報(bào)告》統(tǒng)計(jì),我國(guó)現(xiàn)有建筑430億m2,每年新增建筑16~20億m2左右,其中,99%以上是高能耗建筑,而現(xiàn)有的約430億m2的建筑中,只有4%采取了能源效率措施。因此,發(fā)展低碳房地產(chǎn)技術(shù)潛力巨大。據(jù)統(tǒng)計(jì),到2020年,中國(guó)用于建筑節(jié)能項(xiàng)目的投資至少達(dá)到1.5億元,而且據(jù)美國(guó)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)麥克勞?希爾建筑信息公司在報(bào)告中預(yù)測(cè),2013年低碳建筑的產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達(dá)到目前的三倍,也就是906~1400億美元。

1.2 地產(chǎn)低碳的成敗關(guān)系到國(guó)民低碳經(jīng)濟(jì)的成敗房地產(chǎn)在我國(guó)是典型的高排放行業(yè)。專(zhuān)家預(yù)計(jì),2020年我國(guó)建筑能耗將達(dá)到全社會(huì)總能耗的40%;同時(shí),房地產(chǎn)是我國(guó)節(jié)能減排潛力最大的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)處于國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈的中游,與20余個(gè)產(chǎn)業(yè)相關(guān)。在房地產(chǎn)領(lǐng)域采取低碳戰(zhàn)略,將拉動(dòng)上游的產(chǎn)業(yè),帶動(dòng)下游消費(fèi)。如采用大量的可再生能源、低碳技術(shù)和綠色建材產(chǎn)品,勢(shì)必帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展,為我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整提供一條十分重要的途徑。

1.3 低碳經(jīng)濟(jì)有助于平衡我國(guó)房?jī)r(jià)的波動(dòng)低碳經(jīng)濟(jì)的特征之一是經(jīng)濟(jì)性,包含兩方面內(nèi)容:一方面是低碳經(jīng)濟(jì)應(yīng)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則和機(jī)制來(lái)發(fā)展,另一方面是低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不應(yīng)導(dǎo)致人們生活條件和福利水平明顯下降。也就是說(shuō),既反對(duì)奢侈或能源浪費(fèi)型的消費(fèi),又必須使人民生活水平不斷提高。目前,由于我國(guó)高科技產(chǎn)業(yè)以及新能源的開(kāi)發(fā)利用均是初步發(fā)展階段,低碳經(jīng)濟(jì)的推廣階段會(huì)出現(xiàn)短時(shí)期內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲,但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度分析,低碳經(jīng)濟(jì)必然會(huì)有助于房地產(chǎn)成本的降低,由此在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)發(fā)展的過(guò)程中,倡導(dǎo)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)成為強(qiáng)有力的助推器。而且,房地產(chǎn)是資本密集型產(chǎn)業(yè),要使資本與綠色低碳地產(chǎn)相結(jié)合,低碳地產(chǎn)是房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的“平衡基金”和控制資產(chǎn)泡沫、平抑房?jī)r(jià)的“對(duì)沖基金”。

1.4 中國(guó)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)調(diào)整依靠房地產(chǎn)中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀源于十年前我國(guó)通過(guò)啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。客觀的分析,房地產(chǎn)的發(fā)展在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、改變城鄉(xiāng)面貌、提高人們居住水面做出很大的貢獻(xiàn),同時(shí)也為政府提供了一個(gè)巨大的、持續(xù)的收入來(lái)源和相應(yīng)的機(jī)制。我國(guó)的當(dāng)務(wù)之急就是如何繼續(xù)發(fā)揮好房地產(chǎn)的作用為整體的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)調(diào)整服務(wù)。因此,政府當(dāng)前不會(huì)過(guò)度的打壓房地產(chǎn),而是應(yīng)該精細(xì)調(diào)整,平穩(wěn)房?jī)r(jià),將低碳經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展有機(jī)結(jié)合,利用房地產(chǎn)促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)“低碳化”,保障經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型平穩(wěn)實(shí)現(xiàn)。

2低碳房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的限制性因素

2.1 對(duì)房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)缺乏認(rèn)識(shí)程度和政府扶持第一,低碳經(jīng)濟(jì)作為2010年兩會(huì)上的一大亮點(diǎn),在國(guó)家尚未出臺(tái)一系列的法規(guī)之前,人們對(duì)“低碳經(jīng)濟(jì)”、“低碳建筑”、“低碳生活”等名詞的理解會(huì)產(chǎn)生分歧。我國(guó)低碳經(jīng)濟(jì)的衡量、評(píng)價(jià)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系尚未成熟,消費(fèi)者無(wú)法對(duì)低碳建筑和低碳住宅有深刻的認(rèn)識(shí),“低碳住宅”的可信度有待商榷;尤其是在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)的前提下,消費(fèi)者對(duì)“低碳住宅”的購(gòu)買(mǎi)將更加謹(jǐn)慎。第二,當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶端并沒(méi)有真正的從一個(gè)社會(huì)角度和國(guó)家角度認(rèn)識(shí)“低碳”,消費(fèi)者關(guān)注的主要是房?jī)r(jià)以及舒適度等。第三,目前我國(guó)政府并沒(méi)有給出明確的標(biāo)準(zhǔn)和政策扶持。在缺乏標(biāo)準(zhǔn)的情況下“低碳”就成為了一種理念。只有在國(guó)家確定了低碳的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)扶持標(biāo)準(zhǔn)后,才能使整個(gè)建筑業(yè)向真正的低碳之路發(fā)展。

2.2 我國(guó)房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)缺乏先進(jìn)的技術(shù)創(chuàng)新能力

2.2.1 發(fā)達(dá)國(guó)家向發(fā)展中國(guó)家轉(zhuǎn)讓技術(shù)的情況不容樂(lè)觀在世界貿(mào)易組織第七次部長(zhǎng)級(jí)會(huì)議上,發(fā)達(dá)國(guó)家紛紛主張應(yīng)加速推進(jìn)“綠色”貿(mào)易自由化,這其中除了全球應(yīng)對(duì)氣候變化的因素之外,開(kāi)放環(huán)保產(chǎn)品和環(huán)保技術(shù)市場(chǎng)所帶來(lái)的巨大利潤(rùn)也是發(fā)達(dá)國(guó)家熱衷于“低碳”的誘因。發(fā)達(dá)國(guó)家均把“綠色經(jīng)濟(jì)”視為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來(lái)方向,大力推進(jìn)環(huán)保技術(shù)和產(chǎn)品的研發(fā)生產(chǎn),試圖占領(lǐng)下一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的制高點(diǎn),而環(huán)保產(chǎn)品和技術(shù)蘊(yùn)含著較大的出口潛力,對(duì)于打開(kāi)發(fā)展中國(guó)家的市場(chǎng)有很重要的作用。貿(mào)易自由化是全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最終歸宿,但是當(dāng)發(fā)達(dá)國(guó)家以抵抗全球變暖為理由提出單獨(dú)實(shí)現(xiàn)“綠色貿(mào)易”自由化時(shí),為什么沒(méi)有得到發(fā)展中國(guó)家的支持呢?目前全球最先進(jìn)的技術(shù)大部分被發(fā)達(dá)國(guó)家掌握,一旦實(shí)現(xiàn)貿(mào)易自由化,而發(fā)展中國(guó)家因?yàn)樵诩夹g(shù)上的劣勢(shì)和自身碳排量大等原因,在綠色技術(shù)方面擁有巨大的市場(chǎng)潛力。哥本哈根氣候變化大會(huì)旨在為2012年《京都議定書(shū)》第一承諾期到期后的國(guó)際溫室氣體減排達(dá)成新協(xié)議。但前期的談判形勢(shì)不容樂(lè)觀,其中一個(gè)重要障礙就是發(fā)達(dá)國(guó)家始終不肯承諾向發(fā)展中國(guó)家提供資金和轉(zhuǎn)讓技術(shù),幫助它們應(yīng)對(duì)氣候變化及相關(guān)后果。

2.2.2 房地產(chǎn)自身的技術(shù)創(chuàng)新存在不足第一,技術(shù)研發(fā)及產(chǎn)品轉(zhuǎn)化存在一定的困難,研究經(jīng)費(fèi)不足、起步較晚、技術(shù)不成熟、研發(fā)不均衡、市場(chǎng)前景不確定等問(wèn)題的存在阻礙了技術(shù)創(chuàng)新;而且,由于缺少對(duì)應(yīng)的轉(zhuǎn)化政策和轉(zhuǎn)化方式,限制了節(jié)能技術(shù)向市場(chǎng)轉(zhuǎn)化,轉(zhuǎn)化的成功率下降,產(chǎn)學(xué)研無(wú)法結(jié)合。第二,市場(chǎng)準(zhǔn)進(jìn)制度和監(jiān)管制度不嚴(yán)格,據(jù)2009年上海市建設(shè)工程安全監(jiān)督總站對(duì)112組工程節(jié)能材料的監(jiān)督檢查,顯示抽樣檢查不合格率高達(dá)19.6%,市場(chǎng)上低碳技術(shù)良莠不齊。第三,低碳產(chǎn)品的價(jià)格不利于低碳住宅的普及。由于節(jié)能產(chǎn)品價(jià)格偏高,當(dāng)前市場(chǎng)的客戶端在面臨節(jié)能與價(jià)格的選擇時(shí),往往注重的是一時(shí)的低價(jià),由此也造成投資者對(duì)低碳住宅的積極性不高,低碳房地產(chǎn)的普及較為困難。

2.3 房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)缺乏金融創(chuàng)新支持《京都協(xié)議書(shū)》的簽訂推動(dòng)了全球碳排放權(quán)交易市場(chǎng)的形成并促使其快速增長(zhǎng),碳排放權(quán)衍生為具有流動(dòng)性的金融資產(chǎn),碳排放成本成為市場(chǎng)主體投資決策重要因素。金融機(jī)構(gòu)通過(guò)對(duì)節(jié)能減排和環(huán)保生態(tài)項(xiàng)目提供資金支持,從而使資金流向低排放的企業(yè),促使房地產(chǎn)從高碳環(huán)節(jié)向低碳環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)變。然而,由于缺乏金融創(chuàng)新支持,中國(guó)當(dāng)前在碳排放市場(chǎng)中處于被動(dòng)參與的地位,如果不能提高在國(guó)際碳交易市場(chǎng)中的話語(yǔ)權(quán),最終將被迫按照發(fā)達(dá)國(guó)家制訂的“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行碳測(cè)算、碳交易、繳納碳關(guān)稅,以高價(jià)向發(fā)達(dá)國(guó)家購(gòu)買(mǎi)低碳技術(shù)和碳排放權(quán)。我國(guó)雖然已經(jīng)推出“綠色金融”、“綠色保險(xiǎn)”、“綠色證券”三項(xiàng)綠色環(huán)保政策,但我國(guó)的金融體系存在以下限制因素:

2.3.1 金融機(jī)構(gòu)對(duì)低碳金融的認(rèn)知程度有待提高低碳金融是一項(xiàng)存在歷史較短的金融創(chuàng)新,國(guó)內(nèi)大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)包括商業(yè)銀行對(duì)碳金融業(yè)務(wù)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、審批,以及運(yùn)作模式、風(fēng)險(xiǎn)管理、交易規(guī)則、利潤(rùn)空間等缺乏應(yīng)有的了解,熟悉碳金融業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人才不足,導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)對(duì)發(fā)展碳金融交易業(yè)務(wù)缺乏內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。

2.3.2 低碳金融的社會(huì)效益與金融機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)追求存在矛盾

受技術(shù)水平、自然條件等客觀因素所限,再加上欠缺相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、擔(dān)保和稅收減免等綜合配套制度,向低碳轉(zhuǎn)型的相關(guān)企業(yè)往往會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成本大幅上升,盈利能力下降,雖有社會(huì)效益,但缺乏現(xiàn)實(shí)即期的經(jīng)濟(jì)效益,這直接導(dǎo)致融資機(jī)構(gòu)信貸風(fēng)險(xiǎn)的上升。在現(xiàn)有金融監(jiān)管與運(yùn)行體系下,金融機(jī)構(gòu)無(wú)力分擔(dān)應(yīng)對(duì)環(huán)境變化所帶來(lái)的社會(huì)成本,銀行對(duì)于貸款的安全性、收益性與流動(dòng)性的強(qiáng)調(diào),以及證券市場(chǎng)要求企業(yè)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的雙重壓力,使得與低碳經(jīng)濟(jì)相關(guān)的項(xiàng)目面臨較為嚴(yán)苛的融資環(huán)境。

2.3.3 相關(guān)中介市場(chǎng)發(fā)育不完善與一般的投融資項(xiàng)目相比,CDM項(xiàng)目需要經(jīng)歷較為復(fù)雜的審批過(guò)程,這導(dǎo)致CDM項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng),因此伴隨更大的交易成本。此外,開(kāi)發(fā)CDM項(xiàng)目涉及風(fēng)險(xiǎn)因素較多,非專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)難以具備此類(lèi)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和執(zhí)行能力。在國(guó)外,CDM項(xiàng)目的評(píng)估及排放權(quán)的購(gòu)買(mǎi)大多是由中介機(jī)構(gòu)完成,而國(guó)內(nèi)相關(guān)中介機(jī)構(gòu)尚處于起步階段,難以開(kāi)發(fā)或消化大規(guī)模的項(xiàng)目。國(guó)內(nèi)也缺乏專(zhuān)業(yè)的技術(shù)咨詢(xún)體系來(lái)幫助金融機(jī)構(gòu)分析、評(píng)估、規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和交易風(fēng)險(xiǎn)。

2.3.4 政策法律風(fēng)險(xiǎn)首先,國(guó)際公約的延續(xù)性問(wèn)題構(gòu)成了碳金融市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的最大不確定因素。《京都議定書(shū)》的實(shí)施時(shí)間僅涵蓋2008-2012年,各國(guó)對(duì)其有關(guān)規(guī)定仍存有爭(zhēng)議,目前實(shí)施的各項(xiàng)制度在2012年以后能否延續(xù),這是形成統(tǒng)一的國(guó)際碳金融市場(chǎng)的主要障礙之一;同時(shí),減排認(rèn)證的相關(guān)規(guī)定也可能阻礙市場(chǎng)發(fā)展。因?yàn)?減排單位是由專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管部門(mén)按照既定的標(biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行認(rèn)證。由于技術(shù)發(fā)展的不確定性以及領(lǐng)導(dǎo)者意圖的變化,有關(guān)認(rèn)證的標(biāo)準(zhǔn)和程序缺乏穩(wěn)定性。而且,由于項(xiàng)目交易涉及不同國(guó)家,必將受到東道國(guó)法律的約束。所以,碳金融交易市場(chǎng)發(fā)展面臨著市場(chǎng)交易主體難以預(yù)期和控制的政策風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展面臨制度

2.4.1 房地產(chǎn)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)政策失效當(dāng)前低碳地產(chǎn)在行業(yè)中認(rèn)知程度有限,低碳建筑、低碳住宅在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域還沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的釋義。《中國(guó)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)途徑研究》指出:在目前的集中供熱供冷計(jì)量收費(fèi)機(jī)制下,用戶沒(méi)有節(jié)能的意愿。中國(guó)許多城市出臺(tái)了分時(shí)電價(jià)政策,但是在許多建筑物中沒(méi)有安裝分時(shí)電價(jià)表,導(dǎo)致政策失效。對(duì)于強(qiáng)制性建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況存在較大問(wèn)題,據(jù)2005年的調(diào)查結(jié)果,大城市中新建居住建筑實(shí)際按節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)施工的:北方地區(qū)比例為50%, 夏熱冬冷地區(qū)比例為14%,夏熱冬暖地區(qū)比例僅為11%左右。中國(guó)對(duì)新建建設(shè)項(xiàng)目要求進(jìn)行節(jié)能評(píng)審的政策一直未得到有效實(shí)施。此外,節(jié)能政策、能源價(jià)格、財(cái)稅政策、環(huán)境保護(hù)等涉及多家政府部門(mén),也需要節(jié)能主管部門(mén)進(jìn)行大量的溝通和協(xié)調(diào)。

2.4.2 房地產(chǎn)新能源效率技術(shù)與實(shí)踐的應(yīng)用障礙首先,目前一些低碳技術(shù)已經(jīng)成熟,但還沒(méi)有被大規(guī)模應(yīng)用;其次,能源效率收益不僅僅基于設(shè)備的前期成本而是基于整個(gè)生命周期的成本;最后,能源效率收益只有在全社會(huì)各部門(mén)共同努力之下才能取得,因此國(guó)家和重負(fù)應(yīng)積極促使公眾和其他能源消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)和投資低碳產(chǎn)品、技術(shù)。

3今后房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的幾點(diǎn)建議

3.1 改變消費(fèi)者生活方式消費(fèi)者行為是房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的決定因素之一,消費(fèi)者的行為方式?jīng)Q定碳的排放量。美國(guó)人的生活質(zhì)量、收入水平與歐洲國(guó)家差不多,但是美國(guó)的人均碳排放比歐洲要高出一倍。為什么會(huì)有這么大差距?因?yàn)槊绹?guó)是高消費(fèi)、高排放的浪費(fèi)型生活模式,建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)有中國(guó)高;美國(guó)幾乎沒(méi)有公共汽車(chē),全是私人汽車(chē);而歐洲的交通很發(fā)達(dá),建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)也很高。生活方式不改變,碳排放就降不下來(lái),所以,改變消費(fèi)者消費(fèi)行為,構(gòu)建一種簡(jiǎn)單、簡(jiǎn)約、簡(jiǎn)樸和可持續(xù)的生活方式成為關(guān)鍵。

3.2 制定綠色低碳房地產(chǎn)法律政策環(huán)境

3.2.1 設(shè)計(jì)科學(xué)的制度客觀的說(shuō),低碳地產(chǎn)體系的構(gòu)建過(guò)程中,最大的挑戰(zhàn)不是技術(shù)問(wèn)題,而是體系和制度問(wèn)題。設(shè)計(jì)科學(xué)的制度包括以下幾點(diǎn):第一,跳出“單體建筑”空間,站在城市和地區(qū)發(fā)展的角度規(guī)劃發(fā)展,同時(shí)明確并且熟練掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的具體操作階段、明確主體責(zé)任和利益的落腳點(diǎn)。第二,加快研究和構(gòu)建低碳建筑的低碳指標(biāo)和碳排放指標(biāo),我國(guó)已經(jīng)將“碳排放指標(biāo)”納入十二五規(guī)劃,并且正在研究制定《節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》《新興能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》《發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)意見(jiàn)》《加快推行合同能源管理促進(jìn)節(jié)能服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》等。第三,建立新的規(guī)劃方法和工具,將宏觀指標(biāo)轉(zhuǎn)化為法定規(guī)劃指引(規(guī)范)。第四,以政策推動(dòng)市場(chǎng)需要,平衡低碳地產(chǎn)的供給和需求。

3.2.2 鼓勵(lì)綠色低碳房地產(chǎn)金融創(chuàng)新房地產(chǎn)是資本密集型產(chǎn)業(yè),要使資本與綠色低碳地產(chǎn)相結(jié)合,綠色低碳地產(chǎn)是房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的“平衡基金”和控制資產(chǎn)泡沫,平抑房?jī)r(jià)的“對(duì)沖基金”。因此,建議鼓勵(lì)發(fā)展綠色低碳房地產(chǎn)信托投資基金,通過(guò)多種融資方式為低碳地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供發(fā)展資金。未來(lái),還要在已量化綠色建筑的節(jié)碳指標(biāo)的基礎(chǔ)上,建立節(jié)碳的基準(zhǔn)值并計(jì)算住區(qū)節(jié)碳總量,并逐步建立房地產(chǎn)低碳的信用積分機(jī)制以便和貨幣和金融掛鉤,形成中國(guó)低碳住區(qū)碳交易體系,為未來(lái)國(guó)際化的碳交易、碳稅、碳貨幣做好準(zhǔn)備。

3.2.3 建立房地產(chǎn)碳信用積分機(jī)制,嘗試設(shè)立“房地產(chǎn)碳稅空轉(zhuǎn)制度”在目前暫未實(shí)行碳稅的情況下,嘗試將開(kāi)發(fā)企業(yè)累積的碳減排量實(shí)行積分制,嘗試設(shè)立“房地產(chǎn)碳稅空轉(zhuǎn)制度”,當(dāng)條件成熟時(shí),用于沖抵碳稅或政策規(guī)定的其他稅費(fèi)。

3.2.4 加快制定綠色低碳地產(chǎn)法律政策中國(guó)發(fā)展高層論壇上,國(guó)務(wù)院副總理表示,世界經(jīng)濟(jì)存在許多不確定因素,經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的形式依然復(fù)雜。低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。據(jù)了解,在當(dāng)前政策缺失的情況下,低碳地產(chǎn)違法犯罪的成本很低,即不環(huán)保付出的代價(jià)太低,同樣,發(fā)展低碳地產(chǎn)的背后蘊(yùn)含巨大的利潤(rùn)空間,因此在沒(méi)有相應(yīng)的政策引導(dǎo)或者稅收的減免、補(bǔ)貼的條件下,有可能會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的又一輪“上漲”甚至是泡沫的產(chǎn)生,因此必須加快綠色低碳地產(chǎn)法律政策的制定,保證高能耗地產(chǎn)平穩(wěn)的過(guò)渡到“低碳地產(chǎn)”。

3.3 加強(qiáng)建筑節(jié)能技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)的推廣,開(kāi)發(fā)城市低碳建筑一是引入建筑物能效標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)識(shí)制度,提高建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn),加大標(biāo)準(zhǔn)的檢查、執(zhí)行力度;二是對(duì)既有高耗能建筑開(kāi)展節(jié)能改造,鼓勵(lì)能源服務(wù)公司對(duì)既有公共建筑進(jìn)行改造;三是支持對(duì)重要的節(jié)能建筑材料開(kāi)展研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化;四是利用財(cái)稅政策鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者投資、購(gòu)買(mǎi)節(jié)能低碳建筑,對(duì)于購(gòu)買(mǎi)節(jié)能低碳建筑的消費(fèi)者給予減稅優(yōu)惠;五是開(kāi)展節(jié)能低碳建筑示范。

參考文獻(xiàn):

[1]國(guó)合會(huì)政策研究報(bào)告2009.發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)途徑研究,2009.11.11-13.

[2]劉雪蓮.低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要金融創(chuàng)新支持[N].光明日?qǐng)?bào),2010.2.

篇(6)

泡沫經(jīng)濟(jì)往往與實(shí)業(yè)空心化如影隨形。日本“二十年增長(zhǎng)型衰退”、亞洲金融危機(jī)，乃至美國(guó)金融危機(jī)以及歐洲債務(wù)危機(jī)的“南歐五國(guó)”等一系列危機(jī)的形成，其背后都有經(jīng)濟(jì)泡沫化和經(jīng)濟(jì)空心化的蹤影。“廣場(chǎng)協(xié)定”之后，在西方貿(mào)易壁壘和匯率升值的嚴(yán)厲壓制下，日本國(guó)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，無(wú)論是內(nèi)銷(xiāo)還是出口，制造業(yè)商品價(jià)格大幅下跌，嚴(yán)重侵蝕了企業(yè)利潤(rùn)，落入了所謂的“三明治陷阱（生產(chǎn)成本和銷(xiāo)售價(jià)格兩頭受擠壓）”。

與此同時(shí)，日本政府在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期追求GDP高速增長(zhǎng)的思維慣性，在發(fā)展過(guò)程中忽略了過(guò)度投資和資產(chǎn)價(jià)格快速上漲的風(fēng)險(xiǎn)，上世紀(jì)九十年代末日本土地資產(chǎn)總額達(dá)2389萬(wàn)億日元，比1985年末增大1.4倍，所增大的1385萬(wàn)億日元相當(dāng)于當(dāng)時(shí)GDP的三倍。資本在高利潤(rùn)驅(qū)使下，大舉投資日本股市和樓市，急速吹大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫直至導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)失控。

而至今仍在持續(xù)發(fā)酵的美國(guó)金融危機(jī)，正是美國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期空心化所埋下的惡果。當(dāng)前美國(guó)的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)是，以金融及相關(guān)服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)大于一、二產(chǎn)業(yè)；而在價(jià)值結(jié)構(gòu)上，金融資產(chǎn)不斷膨脹，金融衍生產(chǎn)品是GDP的7倍，金融、房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值占美國(guó)GDP的比例由20世紀(jì)50年代的11.4%上升到2007年的20.66%。美國(guó)制造業(yè)在GDP中的比重則從1990年的24%下降到2007年的11.6%。而今，無(wú)論美國(guó)如何進(jìn)行貨幣刺激政策，實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍是一蹶不振。

值得警惕的是，中國(guó)當(dāng)前也面臨著經(jīng)濟(jì)泡沫化和實(shí)業(yè)空心化的潛在風(fēng)險(xiǎn)和巨大挑戰(zhàn)。30多年來(lái)中國(guó)長(zhǎng)期持續(xù)的高增長(zhǎng)主要得益于“要素紅利、市場(chǎng)化改革紅利和全球化紅利”的巨大貢獻(xiàn)。然而隨著這三大紅利的逐步衰減，中國(guó)主要依靠低成本優(yōu)勢(shì)的超高速增長(zhǎng)逐漸回歸常態(tài)，“大進(jìn)大出”式的循環(huán)發(fā)展模式也似乎走到了盡頭。從目前看來(lái)，這三大紅利的衰減并未馬上反映在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的回落上，卻反映在近年來(lái)中國(guó)產(chǎn)業(yè)資本逐步流向資產(chǎn)領(lǐng)域和虛擬經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)上。

盡管中國(guó)制造業(yè)占GDP的48%，幾乎占總體經(jīng)濟(jì)規(guī)模的半壁江山，但技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的瓶頸，一方面出現(xiàn)了大量過(guò)剩產(chǎn)能，另一方面又出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化跡象。近年來(lái)溫州熱錢(qián)、溫州炒房團(tuán)響徹全國(guó)走向世界的背后，折射的正是溫州正在遭遇產(chǎn)業(yè)空心化的現(xiàn)實(shí)。

溫州私營(yíng)企業(yè)都是從實(shí)業(yè)起家的，市場(chǎng)意識(shí)全國(guó)數(shù)一數(shù)二。然而近年來(lái)，技術(shù)創(chuàng)新的瓶頸和產(chǎn)業(yè)升級(jí)壓力使得大量溫州實(shí)業(yè)企業(yè)紛紛外遷，經(jīng)濟(jì)空心化的趨勢(shì)日益嚴(yán)重。溫州乃至浙江的投資不足問(wèn)題非常突出。近十年來(lái)，浙江投資率增速一直低于8.6%的全國(guó)平均水平，2008年全國(guó)達(dá)57%，浙江為44.0%。2009年全國(guó)為65%，而浙江是47%。同期，溫州投資率始終徘徊在31%至37%之間，比長(zhǎng)三角城市平均水平低13.6個(gè)百分點(diǎn)；投資增速比長(zhǎng)三角城市平均水平低10.6個(gè)百分點(diǎn)，均居于末位。

溫州僅僅是個(gè)縮影，近年來(lái)，由于紅利的減少、勞動(dòng)力、土地和初級(jí)產(chǎn)品價(jià)格的上漲，以及工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的剪刀差在供求不平衡推動(dòng)下逐步回補(bǔ)，制造業(yè)行業(yè)利潤(rùn)率越來(lái)越薄，不僅靠實(shí)業(yè)起家的眾多民企紛紛“逃離”實(shí)體經(jīng)濟(jì)，一些大型國(guó)企也不甘寂寞。據(jù)8月末的一項(xiàng)調(diào)查，在中國(guó)營(yíng)業(yè)收入最高的500家民營(yíng)企業(yè)中，有221家企業(yè)有意在未來(lái)三年投資于房地產(chǎn)行業(yè)，比例達(dá)44%。無(wú)獨(dú)有偶，9月4日，2010中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)出爐，共有36家以工程建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)為主業(yè)的企業(yè)入圍，在國(guó)資委圈定地產(chǎn)主業(yè)16家央企中有11家進(jìn)入500強(qiáng)。

篇(7)

關(guān)鍵詞：中小型房地產(chǎn)企業(yè)；可持續(xù)發(fā)展；現(xiàn)狀；原因；建議

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期。在房地產(chǎn)企業(yè)占了80%以上的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，是促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、加快城市化進(jìn)程、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要力量。近幾年來(lái)，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策力度的加大，大量中小型房地產(chǎn)公司因?yàn)槠毡榇嬖谥芾斫Y(jié)構(gòu)單薄、規(guī)模較小、資金流轉(zhuǎn)不足、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)不力、市場(chǎng)調(diào)研缺乏、銷(xiāo)售人員管理不善等問(wèn)題，其生存和發(fā)展空間被大型房企不斷擠壓。因此，關(guān)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)如何保持可持續(xù)發(fā)展的研究日漸重要。

一、中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及原因分析

（一）中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是市場(chǎng)規(guī)模大，發(fā)展迅速，二是行業(yè)集中度相對(duì)較低，三是地域發(fā)展不平衡，四是競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境尚需改善，五是競(jìng)爭(zhēng)者間經(jīng)營(yíng)水平差距大，六是房地產(chǎn)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)單一，七是住房保障制度尚不健全。雖然我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定、迅速，但大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)卻是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。當(dāng)前中小型房地產(chǎn)企業(yè)，還具備四個(gè)特點(diǎn)：一是總量多，占有市場(chǎng)份額大由此看來(lái)，二是中小城市及區(qū)縣市場(chǎng)成為中小企業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，三是市場(chǎng)細(xì)分明顯，住宅產(chǎn)品成為中小型房地產(chǎn)企業(yè)的主要產(chǎn)品，四是開(kāi)始注重長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理和品牌建設(shè)。

（二）影響中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的原因分析

影響中小型房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的因素主要有三個(gè)方面：首先是中小型房地產(chǎn)企業(yè)本身存在的對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有消極影響的問(wèn)題，如大多數(shù)企業(yè)都不同程度存在著資源浪費(fèi)，還有些企業(yè)在發(fā)展中對(duì)環(huán)境造成了一定的污染，產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊，安全事故頻出，以及其他對(duì)市場(chǎng)正常秩序造成影響的問(wèn)題。其次是政策以及大環(huán)境對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的不利因素，諸如政策的不公平，特別是金融政策不公平引起的融資困難，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直處于比較高的狀況。最后是眾多中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身存在的問(wèn)題，如技術(shù)相對(duì)落后，對(duì)市場(chǎng)開(kāi)拓不足，創(chuàng)新能力不強(qiáng)，信息不對(duì)稱(chēng)，人才相對(duì)缺乏，管理結(jié)構(gòu)不科學(xué)，競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)薄弱等問(wèn)題。

二、對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的建議

面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和行業(yè)集中度日益提高的形勢(shì)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)采用怎樣的策略才能可持續(xù)發(fā)展？根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與當(dāng)前的政策環(huán)境，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，可以四個(gè)方面著手，一是系統(tǒng)地找出、分析當(dāng)前中小型房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際問(wèn)題，二是科學(xué)的評(píng)價(jià)一個(gè)中小型房地產(chǎn)企業(yè)是否己經(jīng)具備了可持續(xù)發(fā)展的能力，三是分析企業(yè)在實(shí)際市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中好的經(jīng)驗(yàn)與不足的問(wèn)題，使企業(yè)能更好的整合企業(yè)內(nèi)外部資源，求得可持續(xù)發(fā)展，四是在檢驗(yàn)具體企業(yè)的同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)用評(píng)價(jià)模型找到企業(yè)發(fā)展的不足之處，使得評(píng)價(jià)模型能更好的為中小型房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)。

首先，要明確房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的含義。趙華平、張所地、郭蘇豫、佟克克、駢永富等許多學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展下過(guò)定義，但都大同小異，中南大學(xué)的洪開(kāi)榮，丁銳夫在此基礎(chǔ)上將其定義為：既要滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與人口、資源、環(huán)境、社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的結(jié)果。

其次，就是如何建立中小型房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展評(píng)價(jià)模型。關(guān)于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展理論的一個(gè)重要內(nèi)容就是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的評(píng)價(jià)。企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力評(píng)價(jià)，是指為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，運(yùn)用特定的指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，采用科學(xué)的方法，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程和結(jié)果做出的客觀、公正的綜合評(píng)判。一般可以從經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展能力、社會(huì)可持續(xù)發(fā)展能力、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展、科技可持續(xù)發(fā)展能力四個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展能力進(jìn)行對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)。同時(shí)，還應(yīng)該將內(nèi)部核心要素、憂戚相關(guān)要素、環(huán)境要素這三個(gè)要素作為主要評(píng)價(jià)指標(biāo)，從而建立一個(gè)完整、科學(xué)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展評(píng)價(jià)模型。

最后，如何實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展是理論研究的關(guān)鍵問(wèn)題。以下幾條建議或可做一參考：

一是要善于學(xué)習(xí)，認(rèn)清形勢(shì)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)要充分把握當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境與企業(yè)自身的優(yōu)缺點(diǎn)，科學(xué)地借用中小型房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展評(píng)價(jià)模型來(lái)判斷企業(yè)所能得到的機(jī)會(huì)與存在的風(fēng)險(xiǎn)，主動(dòng)借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相似企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)。

二是敢于創(chuàng)新，善于創(chuàng)新。中小型房地產(chǎn)企業(yè)不僅要適應(yīng)變革、適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，更要認(rèn)識(shí)到創(chuàng)新是企業(yè)的生命，提高企業(yè)創(chuàng)新能力是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的主要途徑之一，要在產(chǎn)品創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、經(jīng)營(yíng)策略創(chuàng)新、管理創(chuàng)新等各方面敢為人先、善為人先。

三是要轉(zhuǎn)變策略，主動(dòng)出擊。中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須采取更積極的、更具前瞻性的戰(zhàn)略來(lái)改變被動(dòng)、落后的形勢(shì)，一方面進(jìn)行必要的市場(chǎng)擴(kuò)張，不斷尋求新的主導(dǎo)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，一方面要集中力量，爭(zhēng)取在局部市場(chǎng)形成優(yōu)勢(shì)，通過(guò)局部的勝利，積小勝為大勝，提高市場(chǎng)地位，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

四是要集中優(yōu)勢(shì)，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。中小型房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中要揚(yáng)長(zhǎng)避短，繼續(xù)發(fā)揚(yáng)、壯大自身已有的“市場(chǎng)規(guī)模”、靈活的管理方式、強(qiáng)大的市場(chǎng)適應(yīng)能力等優(yōu)勢(shì)，時(shí)刻把握機(jī)遇，精確市場(chǎng)定位、塑造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、增強(qiáng)管理水平、制定發(fā)展規(guī)劃、打造企業(yè)文化、營(yíng)造良好客服、專(zhuān)心品牌建設(shè)，培育、形成新的競(jìng)爭(zhēng)能力。

參考文獻(xiàn)：

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